TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03210 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNPK

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Y] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du grand faubourg – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [U],

demeurant 21 rue Jacques Prevert – APPT B – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2018, la S.A. LA ROSERAIE, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [U] [Y] un appartement situé 21 rue Jacques Prévert, Appartement B – 28110 LUCE, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 427,01 € hors charges.

Le 5 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1 537,38 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [U] [Y] au titre du solde des loyers impayés au 3 mai 2024, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 octobre 2024 (à personne), la S.A. LA ROSERAIE a assigné Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, notamment ses articles 7 et 24, ainsi que des articles 1728 du Code civil, 42 du Code de procédure civile, R213-9-5 du Code de l’Organisation judiciaire et L.411-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— à titre principal, constater que le bail en date du 14/09/18 conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [U] [Y] pour manquements graves et répétés du locataire, et notamment non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tous occupants de son chef;

— condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier terme des loyers, augmenté des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 3 102,51 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024, déduction faite des acomptes déjà perçus, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi ;

— condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 5 juin 2024, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025.

Lors de cette audience, la S.A. LA ROSERAIE, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 30 janvier 2025 à la somme totale de 5 168,96€. Il a indiqué être opposé à toute demande de délai de paiement, précisant qu’au jour de l’audience n’intervient aucun règlement du loyer courant.

Monsieur [U] [Y] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la créance invoquée à son encontre par la S.A. LA ROSERAIE, expliquant avoir eu des difficultés personnelles, et concluant « c’est compliqué… ».

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 5 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 04 octobre 2024.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 07 octobre 2024 et de la caisse d’allocations familiales le 03 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 04 octobre 2024, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 14 septembre 2018 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 05 juin 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 (6 semaines), et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990. Cependant, il conviendra de souligner que le contrat de location conclu entre la S.A. LA ROSERAIE et Monsieur [U] a été conclu le 14 septembre 2018, et n’a pas été renouvelé depuis la loi du 29 juillet 2023, de sorte que c’est sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 (2 mois) qui s’applique.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 30 janvier 2025, fourni par le demandeur, que Monsieur [U] [Y] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 août 2024.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux.

Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 475,78 €, outre 36,68 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 475,78 € dont Monsieur [U] [Y] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [U] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la S.A. LA ROSERAIE versant aux débats un décompte démontrant qu’au 30 janvier 2025, Monsieur [U] [Y] lui devait la somme de 5 168,96 €.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 5 168,96 € arrêtée au 30 janvier 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive:

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la S.A. LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Monsieur [U] [Y], sans pour autant apporter une quelconque précision, et notamment les éléments de preuve nécessaires au soutien de sa prétention. En outre, le simple non paiement des loyers par le locataire ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la S.A. LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en découlant.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Y], partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.A. LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.A. LA ROSERAIE et Monsieur [U] [Y] le 14 septembre 2018, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 21 rue Jacques Prévert, Appartement B – 28110 LUCE et par conséquent la résiliation du bail à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à la S.A. LA ROSERAIE la somme de 5 168,96 € (CINQ MILLE CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 537,38 € (MILLE CINQ CENT TRENTE SEPT EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES) à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [Y] à la S.A. LA ROSERAIE à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 475,78 € (QUATRE CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS ET SOIXANTE-DIX HUIT CENTIMES), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.A. LA ROSERAIE ;

REJETTE la demande formée par la S.A. LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART