MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 20/01236 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PBSE

NAC : 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD LAURE, Vice-Présidente

et

Monsieur SINGER Grégory, Juge

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame GABINAUD Laure, Vice-Présidente

Madame KINOO Anne, Vice-Présidente

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé

Madame SULTANA Elise

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame GABINAUD Laure.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [J] [LH]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 31], demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

Mme [E] [L]

née le [Date naissance 18] 1986 à [Localité 34], demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

S.C.I. ROODE FOR [Localité 33], RCS de [Localité 35] 831 235 932, dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société MARCET, RSC de [Localité 30] 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS [Localité 30] 542 110 291, ès-qualités d’assureur de la société SGB PROMOTIONS., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 231

et représentée par Maître Séverine VALLET de la SCP COSTE-DAUDE-VALLET-LAMBERT, avocate au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

S.A. MMA IARD, RCS [Localité 26] 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 107

M. [UF] [DF] [H] [Z],

né le [Date naissance 17] 1972 à [Localité 27], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 195

M. [PG] [LD], demeurant [Adresse 5] / FRANCE

représenté par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant , vestiaire : 106

S.A.R.L. MARCET, RCS [Localité 24] 448 279 554, dont le siège social est sis [Adresse 28]

représentée par Maître Jean-marc CLAMENS de LA SELAS CLAMENS CONSEIL , avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA (HORS DE CAUSE PAR DECISION DU 4 FEVRIER 2025) venant aux droits de la SA GAN EUROCOURTAGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 22]

représentée par Maître Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocate au barreau de TOULOUSE,

M. [I] [X]

né le [Date naissance 1] 1983 , demeurant [Adresse 19]

représenté par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

Mme [YA] [P] épouse [LD], demeurant [Adresse 5] / FRANCE

représentée par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

Mme [G] [OY]

née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 32], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 195

Mme [S] [T]

née le [Date naissance 15] 1982 à [Localité 29] , demeurant [Adresse 19]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

S.A.S. SBG PROMOTIONS, RCS de [Localité 25] 517 513 594, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 172

M. [W] [AS], demeurant [Adresse 23]

représenté par Maître Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

Mme [U] [HI], demeurant [Adresse 23]

représentée par Maître Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

M. [A] [ER], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 107

PARTIES INTERVENANTES

Société MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats plaidant, vestiaire : 107

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de Monsieur [JS] demeurant en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats plaidant, vestiaire : 243

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 décembre 2009, la SAS SBG Promotions a acquis un immeuble sis au [Adresse 11]. Cet immeuble appartenait auparavant aux mêmes propriétaires, et elle l’a divisé en quatre lots soumis au régime des copropriétés :

— un appartement à aménager en rez-de-jardin,

— un appartement T5 avec terrasse privative en rez-de-chaussée,

— un appartement T5 avec terrasse privative au 1er étage,

— un appartement T3 aménagé dans les combles au 2ème étage.

La SAS SGB Promotions, marchande de bien, était assurée auprès de la SA Gan eurocourtage, aux droits de laquelle vient la SA Allianz IARD.

Le 10 mai 2010, la SAS SBG Promotions a vendu l’appartement en rez-de-jardin à Mme [G] [OY] et M.[UF] [Z].

Ces derniers ont entrepris des travaux, confiés à M. [A] [ER], maître d’oeuvre assuré auprès des SA MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, et à la SARL Marcet, entreprise de maçonnerie/plâtrerie, assurée auprès de la SA AXA France IARD.

Le 30 juin 2015, Mme [G] [OY] et M. [UF] [Z] ont vendu ce même appartement en rez-de-jardin à M. [I] [X] et Mme [S] [T].

Le 23 février 2017, M. [I] [X] et Mme [S] [T] ont vendu cet appartement à Mme [E] [L] et M. [J] [LH].

Par ailleurs, le 3 juin 2010, la SAS SBG Promotions a vendu l’appartement T5 avec terrasse privative en rez-de-chaussée à Mme [YA] [P] et M.[PG] [LD].

Le 4 juillet 2013, Mme [YA] [P] et M.[PG] [LD] ont vendu cet appartement à Mme [U] [HI] et M.[W] [AS].

Le 9 août 2017, Mme [U] [HI] et M.[W] [AS] ont vendu cet appartement en rez-de-chaussée à la SCI Roode for [Localité 33].

Les consorts [Y] se sont plaints de nuisance sonores provenant de l’étage, propriété de la SCI Roode for [Localité 33], à savoir des bruits de la vie quotidienne.

La SCI Roode for [Localité 33] a donné mandat au cabinet Gamba, acousticien, aux fins de vérifier l’isolation acoustique entre les deux appartements, lequel a conclu à une isolation très faible.

Suivant actes d’huissier de justice signifiés les 28 mars, 19 et 20 avril 2018, les consorts [Y] et la SCI Roode for [Localité 33] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au contradictoire de la SAS SBG Promotions, lequel a désigné Mme [LL] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 31 mai 2018.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables :

— Aux propriétaires successifs des deux lots,

— A M.[A] [ER], architecte intervenu sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [K] pour les travaux de l’appartement situé en rez-de-jardin, et son assureur les SA MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles,

— A la SARL Marcet, entreprise de maçonnerie/plâtrerie intervenue pour les travaux de l’appartement situé en rez-de-jardin et son assureur la SA Axa France IARD.

Mme [LL] a déposé son rapport le 17 décembre 2019.

Suivant actes d’huissier signifiés les 19, 20, 26 mars et 9 avril 2020, Monsieur [J] [LH], Madame [E] [L], et la SCI Roode for [Localité 33] ont fait assigner Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], la SAS SBG Promotions, Monsieur [A] [ER], et la SA MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner in solidum à réparer divers préjudices, sur le fondement du dol pour les particuliers, et des articles 1792 et suivants du code civil pour la SAS SBG Promotions et M. [ER].

Suivant actes d’huissier signifiés les 5 et 6 mai 2020, M. [A] [ER] et la SA MMA IARD ont fait assigner la SARL Marcet et la SA AXA France IARD, devant la même juridiction aux fins de les voir condamnées à les garantir de leurs éventuelles condamnations.

Suivant acte d’huissier signifié le 15 juin 2020, M. [W] [AS] et Mme [U] [HI] ont appelé en cause M. [PG] [LD] et Mme [YA] [P].

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 20 juillet 2020.

Suivant acte d’huissier signifié le 10 juillet 2020, M. [LH], Mme [L] et la SCI Roode for [Localité 33] ont fait assigner la caisse nationale de réassurance mutuelle agricole Groupama (ci-après la Groupama) ès qualité d’assureur de la SAS SBG Promotions.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 4 septembre 2020.

Suivant actes d’huissier signifiés le 8 septembre 2020, M.[X] et Mme [T] ont fait assigner M.[UF] [Z] et Mme [G] [OY], devant la même juridiction aux fins de les voir condamnés à garantir leurs éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2020.

Suivant ordonnance du 07 octobre 2021, le juge de la mise en état a :

— Rejeté la demande de jonction de l’incident au fond formée par la SAS SBG Promotions ;

— Déclaré irrecevables les recours formés par M. [UF] [Z] et Mme [G] [OY] d’une part, M. [W] [AS] et Mme [U] [HI] d’autre part sur le fondement décennal des articles 1792 et suivants du code civil au motif de leur forclusion ;

— Rejeté toutes autres fins de non recevoir ;

— Condamné la SAS SBG Promotions aux dépens de l’incident et à payer aux consorts [PC] et la SCI Roode for [Localité 33], aux consorts [B], aux consorts [YP], à M. [ER] et à la SA MMA IARD la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident ;

— Réservé le surplus des demandes et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14], représenté par son syndic bénévole pris en la personne de M. [JS] (ci-après le syndicat des copropriétaires) est intervenu volontairement à l’instance suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

— Reçu l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de M.[JS] ;

— Reçu l’intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles, en qualité de co-assureur de M. [A] [ER] ;

— Constaté que les compagnies MMA et M. [A] [ER], les époux [LD], les consorts [AS] et [HI], les consorts [Z]- [OY], la SA Axa France IARD et la SARL Marcet, les consorts [B] et la SAS SBG Promotions se désistent de l’incident d’irrecevabilité soulevé à l’encontre d’une partie des demandes formées par les consorts [PC] et la SCI Roode for [Localité 33].

Le 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture et fixé l’affaire à l’audience collégiale de plaidoirie du 6 juin 2024. Suivant ordonnance du 1er février 2024, il a refusé de rabattre l’ordonnance de clôture et a maintenu l’audience de plaidoirie. Suivant ordonnance notifiée le 4 mars 2024, il a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture.

Le 6 juin 2024, il a fixé un calendrier de procédure aboutissant à une audience de plaidoirie le 13 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2024, M.[A] [ER], la MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD ont fait assigner la SA Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société SBG Promotions, devant la présente juridiction aux fins de la voir condamnée à les garantir de leurs éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2024.

Suivant ordonnance du 4 février 2025, le juge de la mise en état a :

— Mis Groupama hors de cause ;

— Condamné Groupama et la société SBG Promotions in solidum aux dépens de l’incident ;

— Réservé les demandes et le surplus des dépens ;

— Condamné la société SBG Promotions à payer à Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’avoir lieu à faire d’autres applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Fixé un nouveau calendrier de procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M.[LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] demandent au tribunal, sous le visa des articles 1137, 1240 et 1241, 1792 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— Débouter l’ensemble des défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole en la personne de M.[UR] [D], représentant la SCI Roode for [Localité 33] ;

— Dire et juger que les consorts [X] – [T] ont commis un dol par réticence dolosive envers les consorts [LH] – [L],

— Dire et juger que les consorts [AS] – [HI] ont commis un dol par réticence dolosive envers la SCI Roode for [Localité 33] ;

— Dire et juger que Monsieur [ER] a commis des manquements dans sa mission à l’origine du défaut d’isolation acoustique ;

— Dire et juger que la société SBG Promotions a commis des manquements dans son opération de division à l’origine du défaut d’isolation acoustique ;

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [LH], à Madame [L], à la SCI Roode for [Localité 33] et au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  433 000 € TTC au titre des travaux de reprise,

—  10% du coût des travaux de reprise, soit 43 300€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre,

—  11 744,73 € au titre du coût d’une assurance dommages ouvrage,

—  30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [LH] et à Madame [L] les sommes de :

—  3 840 € TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

—  2 214 € TTC au titre des frais de garde-meuble,

—  14 400 € au titre des frais de relogement pendant les travaux actualisé sur l’indice IRL,

— au titre du préjudice de jouissance avant travaux : 1 920 € par mois depuis le 23 février 2017 et jusqu’à complète indemnisation,

— au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux : 14 400 €,

— au titre du préjudice moral : 30 000 €

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à la SCI Roode for [Localité 33] les sommes de :

—  3 840 € TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

—  2 214 € TTC au titre des frais de garde-meuble,

—  9 000 € au titre des frais de relogement pendant les travaux actualisé sur l’indice IRL,

— au titre du préjudice de jouissance : 1 200 € par mois depuis le 9 août 2017 et jusqu’à complète indemnisation,

— au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux : 9 000 €,

— au titre du préjudice moral : 15 000 €,

—  26 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale,

— Ordonner la réactualisation du coût des travaux de reprise, frais d’ingénierie inclus, sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport de l’expert judiciaire jusqu’à la décision à intervenir ;

— Juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD aux entiers dépens de l’instance, comprenant également les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise taxés à la somme de 8 592,48 € ;

— Prononcer l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 août 2025, M.[X] et Mme [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1240 et 1792 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

— Rejeter toutes demandes à l’encontre de Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] ;

— Les condamner, in solidum, à verser à Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T], la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engagés ;

A titre subsidiaire :

En cas de condamnation de Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] :

— Condamner la société SBG Promotions, son assureur Allianz IARD (venant aux droits du Gan Eurocourtage) Monsieur [Z], Madame [OY], Monsieur [ER] et les MMA Iard, tenus in solidum, à les relever et garantir indemnes ;

— Ramener les préjudices subis par les consorts [LH] [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires à de plus justes proportions ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir, au bénéfice des consorts [LH] [L], de la SCI Roode for [Localité 33] et du syndicat des copropriétaires ;

En toute hypothèse :

— Condamner Madame [E] [L] aux entiers dépens de première instance dont distraction à la SELAS Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M.[Z] et Mme [OY] demandent au tribunal, au visa des articles 1337 et 1792 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter Madame [S] [T] et de Monsieur [HE] [X] de leurs demandes visant à condamner Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement la société SBG Promotions et Monsieur [A] [ER] à relever et garantir Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Débouter Monsieur [J] [LH], Madame [E] [L] et la SCI Roode for [Localité 33] de leurs demandes confuses et disproportionnées et les réduire à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner toute partie succombante à payer à Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M.[AS] et Mme [HI] demandent au tribunal, au visa des articles 1137 et 1240 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter M. [LH], Mme [L] et la SCI Roode for [Localité 33] de l’ensemble des demandes formulées contre Mr [UB] et Madame [HI] ;

— Condamner la SCI Roode for [Localité 33] à verser indivisément à M. [UB] et Madame [HI] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

A titre subsidiaire :

— Condamner in solidum la SAS SBG Promotions et son assurance la SA Allianz IARD à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

— Condamner M. [A] [ER] et son assurance la SA MMA IARD à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

— Condamner M. [PG] [LD] et Mme [V] [P] à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

— Condamner in solidum la SAS SBG Promotions, la SA Allianz IARD, M.[A] [ER], SA MMA IARD, M. [PG] [LD] et Mme [V] [P] à verser indivisément à M. [UB] et Madame [HI] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

En tout état de cause :

— Débouter la SCI Roode for [Localité 33] de sa demande au titre du préjudice moral ;

— Ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance allégué par la SCI Roode for [Localité 33].

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, M.[LD] et Mme [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et 2224 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter les consorts [PK] de leur demande en garantie à l’endroit des consorts [LD] [P] ;

— Débouter tout concluant de toute demande à l’encontre des consorts [LD] [P] ;

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement la société SBG Promotions et la société MMA IARD à relever et garantir les consorts [LD] [P] de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

A titre très subsidiaire :

— Débouter la SCI Roode for [Localité 33], les consorts [LH] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral, de la perte de valeur vénale, des frais de maîtrise d’œuvre, des frais de garde-meuble ;

— Réduire à de plus justes proportions le montant alloué au titre des travaux de reprise et au titre du préjudice de jouissance ;

En toute hypothèse :

— Condamner solidairement tout succombant au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 25 août 2025, la SAS SBG Promotions demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1119, 1231-1, 1240 et 1241, ainsi que 1792 et suivants du code civil, et L.112-2 et suivants du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société SBG Promotions ;

— Débouter les Consorts [YP], [K], [B], [PK], Monsieur [ER], MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, la SARL Marcet et la compagnie AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société SBG Promotions ;

A titre subsidiaire :

➢ Sur les prétentions des demandeurs :

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L] et de la SCI Roode for [Localité 33] au titre des travaux de reprise, frais de maîtrise d’œuvre et frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

— A titre subsidiaire, limiter l’indemnisation allouée à la SCI Roode for [Localité 33] aux montants hors taxes ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] au titre des travaux de reprise, leur montant n’étant pas justifié ;

— A titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnisation allouée au titre des travaux de reprise à la somme de 255 833,33 € HT ;

— En tout état de cause, octroyer une indemnité sur la base d’une TVA à 10% s’agissant de travaux à réaliser sur un immeuble de plus de 2 ans ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] au titre des frais de garde-meubles, et à titre infiniment subsidiaire, limiter à la somme de 1 845 € HT le montant alloué à la SCI Roode for [Localité 33] ;

— Limiter à la somme de 3 200 € HT la somme éventuellement allouée à la SCI Roode for [Localité 33] au titre des frais de déménagement et réaménagement ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] au titre de la perte de valeur vénale du bien, et à titre infiniment subsidiaire, limiter à la somme de 21 666,67 € HT le montant alloué à la SCI Roode for [Localité 33] ;

— Limiter à la somme de 5 000 € l’indemnité éventuellement allouée aux demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH] et Madame [L] au titre de leur préjudice de jouissance du fait des désordres, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 5 000 € ;

— Rejeter les demandes de la SCI Roode for [Localité 33] au titre de son préjudice de jouissance du fait des désordres, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 2 000 € ;

— Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L] et la SCI Roode for [Localité 33] au titre du préjudice de jouissance durant les travaux de reprise ;

— Rejeter demandes de Monsieur [LH] et Madame [L] au titre de leur préjudice moral, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 3 000 € ;

— Rejeter les demandes de la SCI Roode for [Localité 33] au titre de son préjudice moral, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 1 500 € ;

➢ Sur les recours en garantie :

— Rejeter tout recours en garantie présenté à l’encontre de la société SBG Promotions ;

— Condamner in solidum Monsieur [LD], Madame [P], Monsieur [Z], Madame [OY], Monsieur [X], Madame [T], Monsieur [AS], Madame [HI], Monsieur [ER], les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, la SARL Marcet et la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne la société SBG Promotions de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— Condamner la compagnie Allianz à relever et garantir indemne la société SBG Promotions de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et, à titre subsidiaire, ordonner la consignation des sommes éventuellement allouées aux demandeurs sur un compte ouvert auprès de la CARPA ;

— Condamner in solidum tous succombants à payer à la société SBG Promotions la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 août 2025, la SA Allianz IARD demande au tribunal, au visa des articles 1353, 1240 et1792 du code civil, et L.124-5 du code des assurances, de bien vouloir :

— Débouter les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], SBG Promotions, M. [LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33], AXA, M. [UB] et Mme [HI], la SARL Marcet, les époux [LD], M. [X] et Mme [T], M. [Z] et Mme [OY] ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contre la SA Allianz IARD ;

— Condamner les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], AXA, la SARL Marcet, M.[Z] et Mme [OY] à relever et garantir indemne la SA Allianz IARD ;

— Condamner les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], SBG Promotions, M. [LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33], AXA, M. [UB] et Mme [HI], la SARL Marcet, les époux [LD], M. [X] et Mme [T], M. [Z] et Mme [OY] à payer à la SA Allianz IARD la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens ;

En toutes hypothèse :

— Juger opposables les plafonds de garantie et franchise stipulés au contrat ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, M.[ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD Assurances mutuelles demandent au tribunal de bien vouloir :

A titre principal :

— Rejeter l’ensemble des demandes à l’encontre de Monsieur [A] [ER] et les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles ;

— Les mettre purement et simplement hors de cause ;

A titre subsidiaire :

— Limiter à 255 833,33 € l’indemnité susceptible d’être octroyée aux demandeurs au titre des travaux de reprise ;

— Dans tous les cas, débouter les demandeurs de leur demande au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

— Limiter à 10 % de la valeur locative prétendue le montant de l’indemnité mensuelle susceptible d’être allouée au titre du préjudice de jouissance, soit 120 € pour l’appartement du rez-de-chaussée et 190 € pour celui du rez-de-jardin ;

— Rejeter la demande au titre du préjudice moral ;

— Rejeter la demande au titre de la perte de valeur vénale ;

— Condamner in solidum la société SBG Promotions, la compagnie Allianz IARD, la société MARCET SARL et la compagnie AXA France IARD à relever et garantir Monsieur [A] [ER] et les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires ;

— Ecarter l’application de l’exécution provisoire ;

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à régler à Monsieur [A] [ER] et la compagnie MMA IARD la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 août 2025, la SARL Marcet et la SA Axa France IARD demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1240 et 1792 du code civil, et L.112-6 du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre de la société Marcet et de la compagnie Axa France IARD ;

— Condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engagés ;

A titre subsidiaire :

— En cas de condamnation de la société Marcet et de la compagnie Axa France IARD, condamner la société SBG Promotions, Allianz IARD (venant aux droits du Gan Eurocourtage) Monsieur [ER] et les MMA IARD, tenus in solidum, à les relever et garantir indemnes ;

— Ramener les préjudices subis par les consorts [LH] [L] et la SCI Roode for [Localité 33] à de plus justes proportions ;

— Autoriser la compagnie Axa France IARD à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 213 € à l’assurée en cas de condamnation sur le fondement de la garantie décennale ;

— Autoriser la compagnie Axa France IARD à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 623 € à l’assurée et aux tiers, en cas de condamnation au titre de l’assurance de la responsabilité civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir, au bénéfice des consorts [LH] [L] et de la SCI Roode for [Localité 33] ;

En toute hypothèse :

— Condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction à la SELAS Clamens conseil, avocat, qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des consorts [Y], de la SCI Roode for [Localité 33] et du syndicat des copropriétaires de déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état ayant reçu cette intervention volontaire dans son ordonnance du 6 juillet 2023.

I / Sur le désordre, son origine et sa qualification

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que lors de la réunion du 6 novembre 2018, l’expert a procédé à des tests auditifs, sans appareil, consistant à faire marcher une personne chaussée dans l’appartement du rez-de-chaussée (haut, appartenant à la SCI Roode for [Localité 33]), à la faire parler à voix normale puis à voix élevée (dispute), et à écouter ces bruits depuis l’appartement du rez-de-jardin (bas, appartenant aux consorts [Y]).

A cette occasion, il a été constaté que les déplacements de personnes sont “très nettement” perceptibles, dès lors que le plancher grince, de sorte qu’il est possible de déterminer où la personne est positionnée dans l’appartement supérieur.

L’expert ajoute que la parole à voix normale est aussi “très nettement” perceptible, et que la parole à voix criée permet de comprendre la discussion.

Enfin, les chasses d’eau sont “très nettement” perceptibles dans la pièce où se situe la colonne d’eau, en l’occurrence une chambre d’enfant.

L’expert en a déduit que le séparatif entre les deux logements est très peu performant sur le plan de l’isolation acoustique, tant pour les bruits aériens que pour les bruits solidiens.

Par la suite, lors de la réunion d’expertise du 12 mars 2019, l’expert a procédé à des mesures du bruit aérien et du bruit de choc entre les deux appartements, ainsi qu’à des mesures du bruit des équipements individuels (chasse d’eau). Il ressort du tableau dressé en page 24 que les bruits ont été émis dans l’appartement du rez-de-chaussée (en haut, appartenant à la SCI Roode for [Localité 33]) et reçus dans l’appartement du rez-de-jardin (en bas, appartenant aux consorts [Y]) .

L’expert indique que les performances imposées actuellement aux logements neufs sont les suivantes :

— Isolement acoustique standardisé pondéré au bruit aérien entre deux appartements : > 53 à 50 db(A), alors qu’il a été mesuré en l’espèce, selon les pièces (salon, cuisine et chambre des parents), entre 32 et 37,

— Niveau de pression pondéré au bruit de choc standardisé entre deux appartements : < 58 db(A), alors qu’il a été mesuré en l’espèce, selon les pièces (salon, cuisine et chambre des parents), entre 63 et 83,

— Bruit de chasse d’eau :

Elle considère que “pour assurer l’habitabilité des lieux, […] des travaux d’isolation acoustique s’imposent avec pour objectif d’approcher les performances imposées actuellement aux logements neufs”.

Quant à l’origine technique de ce niveau d’isolation au bruit, l’expert estime qu’il provient du séparatif horizontal (plancher) entre les deux logements, qui est constitué d’un plancher bois sur solives bois, à l’exception de la cuisine du rez-de-chaussée, qui comporte une dalle béton, et de l’absence d’isolant sur la colonne d’évacuation des eaux usées des toilettes.

Elle conclut que les deux appartements sont impropres à leur usage d’habitation.

Ces mesures ne sont pas contestées par les parties à l’instance. En revanche, la société SBG conteste le caractère anormal de cet état de fait, et donc l’impropriété à destination d’habitation.

De même, les défendeurs rappellent unanimement que l’immeuble est un immeuble ancien, qui ne peut répondre aux normes acoustiques actuelles, et observent que les deux appartements ont été revendus plusieurs fois, sans que les occupants successifs n’émettent de plainte concernant leur isolation acoustique.

Ils revendiquent en outre une distinction entre les deux appartements quant aux nuisances subies.

Il convient de constater que les standards utilisés par l’expert sont ceux qui figurent à l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation.

L’article 11 de cet arrêté précise : “Les dispositions du présent arrêté sont applicables à tout bâtiment d’habitation ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux relative aux surélévations de bâtiments d’habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments, déposée à compter du 1er janvier 2000.”

En l’espèce, il n’apparaît pas que l’immeuble ait fait l’objet d’un permis de construire ni d’une déclaration de travaux, de sorte que ces normes ne lui sont pas applicables.

De même, le décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d’isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants n’est applicable qu’aux travaux pour lesquels le devis d’engagement de la prestation de maîtrise d’œuvre ou, à défaut, le devis d’engagement de la prestation de travaux a été signé après le 1er juillet 2017, et concerne l’isolation phonique par rapport à l’extérieur, dans des zones spécifiques d’exposition aux bruits extérieurs.

Pour autant, l’existence de ces normes indique que l’isolation d’un logement au bruit constitue bien un critère d’habitabilité, de sorte qu’elle doit être prise en compte dans la détermination de l’impropriété d’un logement à sa destination d’habitation.

De fait, il est de principe que l’insuffisance phonique peut rendre un immeuble impropre à sa destination (CC Civ 3ème 23/09/2020, n°19-20.282).

Au-delà de ce simple constat, il a été admis que le respect des normes acoustiques applicables constaté lors des mesures de bruit ne peut conduire à exclure l’existence d’un désordre constitué par des nuisances acoustiques, au motif qu’un tel désordre ne serait alors pas objectivé. En d’autres termes, il ne peut se déduire de la seule conformité aux normes d’isolation phonique applicables l’absence de désordre relevant de la garantie décennale (CC AP 27/10/2006 n°05-19.408).

A fortiori, le non-respect des normes édictées pour préciser le niveau de bruit admissible dans un logement, quelle que soit la portée de leur application dans le temps et dans l’espace, est un élément d’information utile à l’appréciation de l’habitabilité de tout logement.

Il résulte de ce qui précède que la détermination de l’impropriété à destination, et donc de la gravité de l’atteinte, qui constitue une question d’appréciation de fait, peut être objectivée par plusieurs éléments :

— Les normes posées par l’arrêté du 30 juin 1999, et qui imposent un ordre de grandeur de ce qui est considéré comme satisfaisant pour l’habitation,

— Les caractéristiques précises des lieux et des mesures prises, notamment au regard des spécificités de l’espèce :

* taille du logement et zones du logement concernées par la réception des bruits,

* caractéristiques générales du logement, dont il peut être communément admis une forte isolation aux bruits ou au contraire une faible performance acoustique,

* lieu d’émission et lieu de réception du bruit (au sein du même logement, d’un logement à l’autre ou entre l’extérieur et le logement).

En l’espèce, le défaut acoustique dénoncé est constitué par des nuisances d’un logement à l’autre, et dans l’ensemble du logement d’émission (cuisine, salon, chambre enfant, WC) et de celui de réception (salon, cuisine, chambre parent, chambre enfant).

Si les défendeurs soulignent à juste titre que l’immeuble est ancien, de sorte qu’il ne peut en principe en être attendu des performances acoustiques de haut niveau, il n’en demeure pas moins qu’il a été divisé en lots, créant différents logements, en 2009, et que le logement du rez-de-jardin a été entièrement rénové en 2010.

En effet, au regard des pièces versées aux débats, et notamment de la photographie produite en pièce 7 par la SAS SBG Promotions, dont l’authenticité n’est pas contestée, force est de constater que bien que désigné dans l’acte authentique de vente conclu le 10 mai 2010 entre la SAS SBG Promotions d’une part et Mme [OY] et M. [Z] d’autre part, comme un “appartement à usage d’habitation à aménager”, ils ont en réalité acquis un espace vide, sans aucun aménagement, ni isolation de quelque nature que ce soit.

Par conséquent, ils sont à l’origine de travaux constructifs dont il pouvait être attendu qu’ils présentent les qualités d’un logement neuf. En effet, à l’évidence, les murs, sols et plafonds, ne bénéficiaient d’aucun doublage ni d’aucune isolation, y compris thermique, ce qui imposait des travaux d’envergure.

Or, non seulement les normes applicables aux immeubles récents ne sont pas respectées, mais elles sont en réalité largement méconnues, au point que l’expert, qui n’ignore pas qu’elle examine un immeuble ancien, estime que les deux appartements sont impropres à leur destination d’habitation.

En l’occurrence, les tests auditifs qui ont été réalisés, et dont il résulte que les conversations menées dans l’appartement du haut sont entendues, et leur sens saisi à voix forte, attestent d’une situation anormale en ce qu’elle dépasse ce qu’un occupant peut raisonnablement admettre dans le cadre d’un immeuble à usage d’habitation collectif récemment rénové.

Les mesures prises permettent de considérer que cette appréciation ne relève pas d’un ressenti subjectif des derniers acquéreurs, le fait que les occupants antérieurs ne se soient jamais plaints n’étant pas de nature à affaiblir cette démonstration, chacun étant libre de décider de supporter ou pas telle nuisance.

Quant à la distinction préconisée par les défendeurs entre les deux appartements objet du litige, c’est à raison qu’il est observé que l’ensemble des mesures prises par l’expert judiciaire l’ont été en prenant comme émetteur l’appartement de la SCI Roode for [Localité 33], et comme récepteur celui des consorts [Y].

Pour autant, l’expert a bien établi ses conclusions à l’égard des deux appartements sans opérer de distinction. De fait, les attestations établies par Mme [N], Mme [M], et Mme [UN], qui indiquent avoir rendu visite ou avoir séjourné dans l’appartement de la SCI Roode for [Localité 33], confirment que les nuisances, qui résultent tant de bruits aériens que de bruits solidiens émanant de l’appartement des consorts [Y], sont aussi manifestes dans ce logement.

Dans ces conditions, il sera retenu que les deux appartements sont affectés d’un désordre constitué par des nuisances acoustiques réciproques dont l’importance est telle qu’ils les rendent impropres à leur destination.

S’agissant d’une caractéristique du bien portant atteinte à son habitabilité, il n’est pas sérieusement contestable qu’il s’agit d’une information déterminante du consentement d’un acquéreur à la vente.

Il n’est pas contesté que ce désordre trouve son origine technique dans les caractéristiques constructives du plancher séparatif des deux appartements, lesquelles sont insuffisantes en terme d’isolation acoustique.

II / Sur le dol invoqué contre [HE] [X], [S] [T], [U] [HI] et [W] [UB]

Pour fonder leur demande indemnitaire contre [HE] [X], [S] [T], [U] [HI] et [W] [UB], les consorts [Y], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires soutiennent que ceux-ci ont commis un dol en ce qu’ils avaient nécessairement connaissance du défaut acoustique des lieux, qu’ils ont eux-même occupés pendant plusieurs années, et ne les en ont pas informés. Ils font état de l’annonce immobilière publiée au moment de l’acquisition du rez-de-jardin par les consorts [Y], vantant le “calme absolu dans une rue non passante” d’un bien à l’ “état proche du neuf”.

Ils contestent le caractère apparent du défaut d’isolation lors des visites des biens, faisant valoir que de simples visites ne permettent pas de vérifier la qualité du plancher séparatif entre les deux biens, quelles que soient les compétences techniques de celui qui visite les lieux, et qu’aucun document ne leur a été remis à ce sujet. Ils indiquent que la perception des bruits suppose que l’autre logement soit occupé au moment des visites, ce qui n’était pas le cas.

M. [X] et Mme [T], vendeurs de l’appartement en rez-de-jardin (bas), répondent qu’ils n’ont aucunement dissimulé l’état réel des lieux au moment des visites, possibilité d’ailleurs exclue par l’expert judiciaire. Ils soutiennent que la réticence dolosive doit porter sur un événement ou un acte matériel volontairement caché, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils soulignent à cet égard qu’ils n’avaient pas connaissance de la non-conformité de leur bien aux normes acoustiques, de sorte qu’ils ne pouvaient pas la dissimuler, et qu’ils ne savaient pas que des travaux d’aménagement avaient été réalisés par les consorts [K].

Ils rappellent que la vente a été menée par un agent immobilier, et que les consorts [Y] n’ont pas fait état d’exigence particulière concernant l’isolation acoustique du bien.

M.[UB] et Mme [HI], vendeurs de l’appartement en rez-de-chaussée (haut), soulignent d’abord que le dol ne peut être invoqué à leur encontre que par leur acquéreur, la SCI Roode for [Localité 33].

Ils estiment sur le fond qu’ils ne pouvaient pas dissimuler une information qu’ils ne connaissaient pas eux-mêmes, s’agissant du non-respect de normes acoustiques qui n’a pas affecté leur propre vécu dans les lieux, ni celui de leurs prédécesseurs. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, aucune intention dolosive ne peut être caractérisée à leur encontre, ni aucun lien de causalité avec une erreur provoquée, la SCI Roode for [Localité 33] étant représentée par M. [UR] [D], président de la SAS Bureau [UR] [D], spécialisée dans l’ingénierie et les études techniques du bâtiment, et donc particulièrement qualifié dans le milieu du bâtiment, de sorte qu’il n’a pu ignorer, lors des visites des lieux, le défaut acoustique litigieux, particulièrement dans un immeuble ancien. Ils en déduisent que le défaut acoustique n’était pas un élément déterminant de l’acquisition pour la SCI Roode for [Localité 33], ce qui n’a d’ailleurs jamais été évoqué.

A/ Sur le fondement des demandes

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1137 du code civil précise les éléments de définition du dol dans les termes suivants:

“Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

L’article 1178 du même code indique : “Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

B / Sur le dol reproché aux consorts [B]

La charge de la preuve de l’existence des éléments constitutifs du dol incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il n’est pas reproché aux vendeurs d’avoir commis des manoeuvres frauduleuses, ni d’avoir expressément menti sur les qualités du bien vendu.

Par conséquent, l’argument pris par les vendeurs de l’absence de dissimulation de l’état des lieux lors des visites est sans objet.

En réalité, le débat porte sur une réticence dolosive des vendeurs, lesquels ne contestent pas avoir gardé le silence sur les caractéristiques acoustiques des biens vendus.

Dès lors qu’ils ont vécu dans les lieux pendant plusieurs années, et qu’il a été retenu supra que le défaut acoustique objectivé par l’expertise judiciaire porte atteinte à l’habitabilité de l’immeuble, l’argument des consorts [B] selon lequel ils ignoraient que l’appartement ne répondait pas aux normes acoustiques ne peut qu’être rejeté, de même que celui selon lequel les acquéreurs n’avaient pas fait part d’un intérêt particulier pour la qualité acoustique du bien vendu.

En revanche, il appartient aux consorts [Y] d’établir d’une part que le défaut de transmission de l’information relative à l’insuffisance de l’isolation acoustique repose sur une intention dolosive des vendeurs, et d’autre part que cette information devait être transmise, ce qui n’est pas le cas s’ils pouvaient s’en convaincre eux-mêmes.

Sur le fait de savoir si l’information était à la portée des acquéreurs, et n’avait donc pas à être transmise par les vendeurs, il peut être relevé que l’expert précise que “ces désordres acoustiques ne pouvaient toutefois être sciemment camouflés aux acquéreurs, étant entendu par toute intervention ou procédé lors des visites”.

Ainsi, de simples visites des lieux, à des moments où l’appartement du dessus était occupé, auraient suffi aux consorts [Y] pour découvrir les caractéristiques acoustiques du bien.

En l’occurrence, s’agissant d’acheter un appartement dans un immeuble ancien contenant d’autres logements, il pourrait être considéré qu’un acquéreur normalement diligent devait se poser la question du bruit provenant des autres appartements, de sorte que le simple fait, pour le vendeur, de ne pas faire obstacle à de telles vérification, suffirait à exclure l’intention dolosive et même l’obligation de transmettre l’information, celle-ci étant à la portée de l’acquéreur.

Toutefois, en l’espèce, les consorts [Y] démontrent qu’ils n’ont pas abordé la visite des lieux comme prenant place dans un immeuble ancien.

En effet, ils produisent aux débats l’annonce immobilière qui a initialement attiré leur attention, et qui indique notamment : “Bel appartement T5 rénové par architecte en 2009. […] Etat proche du neuf. Au calme absolu dans une petite rue non passante. […] Prestations de qualité pour ce bien à mi-chemin entre l’appartement et la maison.”

Ces mentions sont sciemment formulées pour donner l’apparence d’un bien ne subissant pas de nuisances sonores et présentant un niveau de qualité répondant aux normes modernes.

S’il est de principe qu’une simple exagération ne dépassant pas ce qui est habituel dans les pratiques de présentation d’un bien en vente n’est pas constitutive de dol, il n’en demeure pas moins qu’une telle description du bien était de nature à détourner l’acquéreur normalement diligent de toute vérification approfondie. Elle fait en outre logiquement supporter au vendeur une exigence plus importante quant aux informations qu’il doit transmettre à l’acquéreur.

Dans ces circonstances, les vendeurs devaient nécessairement préciser à leurs acquéreurs que les lieux étaient bruyants en cas d’occupation de l’appartement du dessus, ou les inviter à visiter le bien pendant que ce dernier était occupé.

A défaut, il doit être retenu qu’alors qu’ils savaient que les désordres acoustiques pouvaient faire échec à la vente, ils ont sciemment omis d’en faire état et ont au contraire présenté une situation rassurante à leurs acquéreurs, qui ne pouvaient se convaincre eux-mêmes de la difficulté lors de leurs visites, pendant lesquelles il n’est pas établi que l’appartement du dessus était occupé.

Les conditions du dol sont donc réunies au bénéfice des consorts [Y] contre les consorts [B].

C / Sur le dol reproché aux consorts [PK]

Comme pour l’appartement du rez-de-jardin, il est reproché aux consorts [PK] une réticence dolosive, consistant à ne pas avoir informé la SCI Roode for [Localité 33] de l’existence des nuisances acoustiques.

S’agissant d’un désordre portant atteinte à l’habitabilité du bien, les consorts [PK] ne sauraient invoquer qu’ils n’en avaient pas connaissance au motif qu’ils méconnaissaient les normes de référence retenues par l’expert judiciaire.

En effet, le simple fait de vivre dans les lieux leur permettait de connaître leur insuffisance sur le plan acoustique et l’atteinte portée à l’habitabilité du bien, dans une mesure nécessairement déterminante du consentement de l’acquéreur.

Dans ces circonstances, l’intention dolosive se déduit du seul fait, pour les vendeurs, de ne pas avoir fait état auprès de l’acquéreur de l’existence de nuisances sonores émanant de l’appartement voisin dans le quotidien, en ce qu’ils ne pouvaient ignorer que la divulgation de cette information pouvait faire échec à la vente.

Les consorts [PK] ne peuvent davantage se prévaloir du fait que M. [D] est un professionnel du bâtiment, ingénieur spécialisé dans les études techniques, dont les compétences particulières lui permettaient de déceler l’existence du désordre lors des visites.

En effet, non seulement ils n’établissent pas que M.[D], qui le conteste, a visité les lieux lui-même, mais en outre, le simple examen visuel des lieux ne permet pas de détecter la composition du plancher, et il ne peut être reproché à un acquéreur de ne pas avoir procédé à des sondages pour s’assurer de la qualité acoustique de celui-ci.

Le fait que les vendeurs n’aient pas procédé à des manoeuvres de dissimulation est indifférent, dès lors qu’en l’absence d’occupants dans l’appartement du dessous, les visiteurs ne pouvaient pas se convaincre du bruit qu’ils allaient subir à l’usage du bien.

Ainsi, il est établi par la SCI Roode for [Localité 33] que les consorts [PK] ont commis une réticence dolosive intentionnelle qui l’a induite en erreur sur les qualités du bien vendu, en omettant d’évoquer un désordre par nature déterminant de son consentement en ce qu’il porte atteinte à la destination affectée au bien.

Les conditions du dol sont donc réunies au bénéfice de la SCI Roode for [Localité 33] contre les consorts [PK].

D / Sur les conséquences du dol concernant les tiers aux contrats de vente

Le syndicat des copropriétaires invoque le dol des consorts [B] et des consorts [PK] pour fonder sa demande indemnitaire, de même que les consorts [Y] invoquent le dol des consorts [PK] et que la SCI Roode for [Localité 33] invoque celui des consorts [B].

A défaut de relation contractuelle entre ces différentes parties, les demandes ne peuvent être accueillies sur le fondement des articles 1137 et 1178 du code civil susvisé, lesquels sanctionnent un vice du consentement et sont donc intimement liés à la qualité de partie au contrat objet du litige.

Pour autant, le dol constitue une faute civile, de sorte que toute personne pour laquelle il en a résulté un préjudice peut en demander réparation, à charge pour elle de rapporter la preuve du lien de causalité entre le comportement dolosif et le préjudice subi.

En l’occurrence, pour les victimes directes du dol, à savoir les cocontractants aux ventes concernées, le préjudice réside dans la nécessité d’engager des travaux coûteux pour obtenir un bien conforme aux prévisions contractuelles, c’est-à-dire non soumis au désordre acoustique qui l’affecte.

Concernant le syndicat des copropriétaires, sa demande est constituée par le coût des travaux de reprise du désordre. Or, l’existence du désordre ne trouve pas son origine dans le dol des vendeurs du bien, mais dans les modalités constructives du plancher.

De fait, si les vendeurs avaient informé les acquéreurs de l’existence du désordre, les termes de la négociation de la vente auraient été différents, mais le syndicat des copropriétaires n’aurait pas pu obtenir des vendeurs le paiement des travaux.

Il n’existe donc pas de lien de causalité entre d’une part le dol entériné contre les vendeurs et d’autre part le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires, et consistant à la réfaction des parties communes.

Concernant les consorts [Y] à l’égard des vendeurs du bien du rez-de-chaussée, les consorts [PK], et inversement, la SCI Roode for [Localité 33] à l’égard des vendeurs du bien du rez-de-jardin, les consorts [B], la faute dolosive a eu pour effet de tromper leurs cocontractants quant à la qualité du bien vendu, et de leur imposer, pour mettre ce dernier en conformité avec les prévisions contractuelles, le paiement des travaux de remise en état.

Le vice affectant le contrat de leur voisin n’est cependant pas à l’origine de leur propre préjudice, lequel résulte exclusivement du dol de leur propre cocontractant.

De même, le comportement dolosif du cocontractant de leur voisin n’a eu aucune incidence sur leur propre engagement contractuel, ni sur la qualité de leur propre bien.

En d’autres termes, s’il n’avait pas existé de dol dans le cadre de la vente voisine, leur situation aurait été inchangée en ce qu’ils auraient tout de même acquis leur propre bien dans le cadre d’un contrat déséquilibré du fait du dol de leur propre cocontractant.

Tout au plus pourraient-ils se prévaloir d’une perte de chance de voir les termes de leur négociation rétablis dans l’hypothèse où leur voisin, informé de la qualité réelle du bien, les aurait alertés avant leur propre vente de la nécessité d’engager des travaux communs.

Pour autant, cette hypothèse, qui n’est valable que pour la SCI Roode for [Localité 33], qui a acquis son bien après les consorts [Y], est mise à néant puisqu’il n’apparaît pas que ces derniers, informés de cette vente, l’ont ainsi alertée, alors qu’ils vivaient dans leur appartement depuis six mois et avaient donc désormais connaissance du désordre acoustique. Par conséquent, le fait d’en avoir eu connaissance dès avant leur propre acquisition n’aurait eu aucune conséquence.

Il résulte de ce qui précède que les fautes délictuelles commises par les consorts [PK] et [B] ne sont pas à l’origine des préjudices subis respectivement par les consorts [Y] ni par la SCI Roode for [Localité 33]. Il n’existe pas davantage de lien de causalité entre ces fautes et le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires.

A défaut de lien de causalité avec les préjudices invoqués, la simple existence de ces fautes ne peut fonder de responsabilité délictuelle, de sorte qu’il y a lieu de rejeter les demandes :

— formées par les consorts [Y] contre les consorts [PK],

— formées par la SCI Roode for [Localité 33] contre les consorts [B],

— formées par le syndicat des copropriétaires contre les consorts [PK] et contre les consorts [B].

III / Sur la responsabilité des parties intervenues dans la définition des biens vendus et la garantie de leurs assureurs

Les demandeurs recherchent la responsabilité des personnes qui sont à l’origine de la définition des biens vendus, à savoir la société SBG Promotions, qui en a défini les contours juridiques et les constructeurs qui en ont défini les caractéristiques matérielles.

A / Sur la responsabilité de la SAS SBG Promotions

Les demandeurs recherchent la responsabilité de la SAS SBG Promotions sur le fondement de l’article 1792 du code civil, estimant qu’elle doit être assimilée à un constructeur en ce qu’elle a procédé à des travaux avant de diviser l’immeuble pour vendre les lots. Ils en veulent pour preuve qu’elle a acquis un immeuble avec un sous-sol et a revendu quatre lots sans sous-sol, le lot le plus bas étant un appartement à aménager en rez-de-jardin.

Ils lui reprochent de ne pas avoir réalisé les travaux adéquats d’isolation acoustique pour séparer l’ensemble en lots habitables, alors qu’elle les a tous présentés comme des appartements indépendants les uns des autres.

Subsidiairement, ils se fondent sur la responsabilité délictuelle de la SAS SBG Promotions, estimant qu’elle a commis une faute en ne s’assurant pas de l’indépendance des lots qu’elle a vendus comme des appartements.

Ils se réfèrent à l’avis de l’expert judiciaire selon lequel la division de l’immeuble réalisée par la SAS SBG Promotions est à l’origine des désordres acoustiques.

La SAS SBG Promotions répond qu’elle a acquis l’immeuble alors qu’il contenait déjà quatre appartements qui étaient loués, et qu’elle n’a réalisé que des travaux de rafraîchissement des parties communes qui ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, son intervention tenant en réalité à la division administrative de l’immeuble sous le statut de la copropriété. Elle rappelle qu’elle a vendu au rez-de-jardin un appartement “à aménager” en ce qu’il nécessitait des travaux importants de rénovation, mais qu’il disposait déjà de plusieurs chambres, d’une cuisine, d’une salle d’eau et d’un WC. Elle observe qu’effectivement les acquéreurs, les consorts [K], ont fait procéder aux travaux d’aménagement.

Elle ajoute que l’isolation phonique n’entre pas dans les critères d’habitabilité de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’elle n’avait pas à l’assurer au moment de l’acquisition de ces derniers.

Elle soutient qu’elle est marchand de bien et ne peut se voir imputer la qualité de constructeur et les garanties qui y sont associées.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’au moment de sa vente, le désordre était apparent, puisqu’il était manifeste que le plancher ne supportait aucune isolation d’aucune sorte.

Sur le fondement délictuel, la SAS SBG Promotions estime ne pas avoir commis de faute et conteste les conclusions de l’expert judiciaire au motif qu’aucune obligation légale ne l’obligeait à vendre un bien isolé sur le plan acoustique. Elle rappelle que le contrat de maîtrise d’oeuvre conclu avec M.[ER] est antérieur de plusieurs mois à la vente, ce qui établit que les consorts [K] avaient visité le lieu en présence d’un professionnel et savaient parfaitement ce qu’ils achetaient.

1/ Sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil

L’article 1792 du code civil dispose : “ Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

L’article 1792-1 précise : “Est réputé constructeur de l’ouvrage:

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS SBG Promotions n’est pas à l’origine de la division matérielle de l’immeuble en appartements.

Seul l’appartement du rez-de-jardin (bas) fait l’objet d’un débat quant aux travaux menés avant sa vente aux consorts [K].

Les demandeurs, qui supportent la charge de la preuve, produisent un courrier électronique d’une ancienne locataire, qui ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile. En tout état de cause, concernant ce que Mme [O], dans ce courrier électronique, désigne comme le “sous-sol”, elle indique que cette partie de l’immeuble était inoccupée, et qu’une partie était totalement fermée, personne n’y ayant accès. Elle précise que cela avait peut-être été un appartement par le passé. Pour l’autre partie du sous-sol, elle indique qu’elle y avait accès et qu’il n’y avait ni eau courante ni chauffage, sauf un WC vétuste.

Contrairement au but poursuivi par les demandeurs, ces informations confirment que le sous-sol constituait déjà, avant l’intervention de la SAS SBG Promotions, au moins en partie, un appartement, la présence des WC indiquant notamment qu’il disposait d’un apport d’eau et d’une évacuation des eaux usées.

Ce document est corroboré et complété par le “constat de risque d’exposition au plomb” établi par la société Axihome à l’initiative de la SAS SBG Promotions le 3 mars 2009, lequel contient le plan du sous-sol, qui fait apparaître certes trois celliers et une cave, mais aussi trois chambres, une salle d’eau, un WC et une cuisine.

L’état des lieux au moment de la vente aux consorts [K] ressort du plan versé aux débats par M. [ER], dont la teneur n’est pas contestée, et qui représente le “plan des intérieurs rez-de-jardin”, dont il résulte que les espaces ont été quasiment entièrement décloisonnés, ce qui est aussi manifeste sur la photographie produite en pièce 7 par la SAS SBG Promotions.

Il ressort de ces pièces que le rez-de-jardin contenait bien un appartement desservi en eau, avec évacuation des eaux usées et électricité au moment où la SAS SBG Promotions l’a acquis, et que celle-ci en a retiré les cloisons pour présenter à l’achat un espace entièrement ouvert, toutefois sans aucun doublage.

La notion d’ouvrage, au-delà de l’hypothèse de la construction d’un immeuble, dépend de la réalisation de travaux importants avec apports de matériaux, et transformations assimilables à une véritable rénovation ou à une restructuration, ou encore travaux de clos et de couvert.

Elle se distingue de la simple réhabilitation et suppose une intervention d’ampleur.

Le fait de supprimer des cloisons anciennes pour laisser apparaître l’espace en son entier, sans apport de matériaux, sans intervention de multiples corps de métiers, et sans transformation de la structure de l’immeuble, nul n’alléguant en l’espèce que les cloisons supprimées étaient porteuses, ne saurait être assimilé à un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formées contre la SAS SBG Promotions fondées sur les textes afférents à la qualité de constructeur, et donc sur la garantie décennale, seront rejetées.

2/ Sur le fondement de la responsabilité délictuelle

L’application de l’article 1240 du code civil suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Si le syndicat des copropriétaires est un tiers aux contrats de vente conclus par la SAS SBG Promotions, de sorte qu’il est fondé à invoquer la responsabilité délictuelle de cette dernière, les consorts [Y] et la SCI Roode for [Localité 33] sont les sous-acquéreurs des biens vendus par la SAS SBG Promotions. Ils bénéficient donc d’une action directe en responsabilité contractuelle à son encontre, s’agissant du vendeur initial dans la chaîne des contrats de vente à l’issue de laquelle ils ont acquis les biens litigieux.

Tant sur le fondement délictuel que contractuel, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute de la SAS SBG Promotions, et d’un lien de causalité avec le préjudice qu’ils invoquent.

Concernant la faute de la SAS SBG Promotions, il est constant qu’elle a vendu le local situé en rez-de-jardin (bas) comme un “appartement à aménager”.

Il s’agit donc de déterminer si le fait de ne pas assurer l’isolation acoustique entre le rez-de-jardin et le rez-de-chaussée avant leur vente séparée constitue une faute.

L’expert judiciaire estime à cet égard que : “les travaux de rénovation du séparatif horizontal en litige auraient dû s’imposer lors de la division de l’immeuble en quatre lots par la société SBG Promotions, afin de s’assurer de l’habitabilité du logement en rez-de-jardin et de celui en rez-de-chaussée.”

Bien qu’il soit démontré que le rez-de-jardin prenait déjà la forme d’un appartement lorsqu’elle l’a acquis, la SAS SBG Promotions ne pouvait ignorer que les conditions d’occupation de l’immeuble allaient changer, puisque celui-ci n’était pas habité de longue date et, au regard du démantèlement qu’elle a opéré, n’était sans doute pas habitable en l’état.

Pour autant, dès lors qu’elle a mentionné un “appartement à aménager”, elle ne s’est pas engagée à vendre un bien habitable en l’état, d’autant qu’il n’est aucunement contesté d’une part que l’état du bien figurant sur la photographie qu’elle produit correspond à la réalité à savoir un espace brut, dénué de toute commodité et de tout élément de confort, d’isolation ou même esthétique, de sorte qu’elle n’a aucunement dissimulé qu’elle vendait un espace pouvant devenir un logement et non un logement habitable, et d’autre part que les acquéreurs ont, de fait, engagé des travaux pour une enveloppe de 130 000 €, ce qui correspond, pour un appartement d’environ 130 m², à une rénovation complète, cette analyse étant confirmée par la différence entre le prix d’achat des consorts [K], soit 270 000 €, et le prix de leur vente, à peine cinq ans plus tard, soit 484 000 €.

Il n’est invoqué aucune norme qui obligerait un vendeur à s’assurer que le volume qu’il vend brut dans l’optique de permettre à l’acquéreur de l’aménager en appartement devrait répondre à des caractéristiques minimales, notamment au plan acoustique.

Il n’est pas davantage acquis qu’il peut être attendu d’un marchand de bien, non constructeur, et normalement diligent, qu’il procède à l’isolation acoustique entre les différents lots d’un immeuble qu’il vend de manière indépendante, et qui était déjà divisé en appartements distincts, particulièrement dans l’hypothèse de l’espèce, où il déclare à l’acte authentique de vente qu’il n’a été réalisé aucun travaux dans les lieux au cours des 10 dernières années, et où le plancher haut de l’appartement apparaît manifestement dépourvu de tout doublage.

En l’occurrence, au moment de la vente, la SAS SBG Promotions avait connaissance de ce que les consorts [K] allaient en effet engager des travaux d’aménagement, pour lesquels ils s’étaient adjoints les services d’un maître d’oeuvre architecte, de sorte qu’elle était assurée de ce qu’ils avaient parfaitement connaissance de la nature et des caractéristiques techniques du bien acquis, dont il n’est pas contesté qu’elles sont en adéquation avec le prix négocié.

Dans ces conditions, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la SAS SBG Promotions, et sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, comme sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts [Y] et de la SCI Roode for [Localité 33] ne sauraient être engagées à leur bénéfice.

Les demandes formées contre la SAS SBG Promotions seront donc rejetées.

B / Sur la garantie de la SA Allianz IARD, assureur de la SAS SBG Promotions

Dès lors que la SAS SBG Promotions ne voit pas sa responsabilité engagée, la garantie de son assureur ne saurait être mobilisée.

Par conséquent, les demandes formées contre la SA Allianz IARD seront rejetées.

C / Sur la responsabilité de M. [ER]

Les demandeurs recherchent la responsabilité de M. [ER] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, faisant valoir qu’il n’a préconisé aucune prestation permettant de créer une isolation acoustique entre les logements, alors même que cette problématique était connue lors des travaux d’aménagement du lot du rez-de-jardin. Ils estiment qu’étant chargé de l’aménagement du lot, il avait un devoir d’analyse de l’existant et de préconisation, et devait prévoir l’ensemble des travaux nécessaires à l’habitabilité des lieux, ce qu’il n’a pas fait. Ils en déduisent qu’il a commis une faute à l’origine de leur préjudice.

M. [ER] répond que le désordre n’est pas imputable à son intervention, en ce qu’il résulte de fautes originelles de construction qui pré-existaient dans l’immeuble. Il souligne qu’il n’était pas mandaté pour une rénovation globale de l’immeuble ou de la structure, la division des lots étant antérieure à son intervention, de sorte que son intervention ne portait pas sur le plancher séparatif. Il ajoute que les travaux qu’il a orchestrés n’ont pas aggravé le défaut de performance acoustique entre les deux appartements.

Par ailleurs, il rappelle que sa garantie décennale ne peut être invoquée que par le maître de l’ouvrage et ses acquéreurs successifs, ce qui exclut les consorts [YP], les consorts [PK] et la SCI Roode for [Localité 33], dont les demandes doivent être rejetées.

Enfin, il conteste tout manquement à son obligation de conseil, dès lors d’une part qu’il n’a pas eu à faire les travaux de division et d’autre part que la question de l’isolation acoustique n’entrait pas dans le champ contractuel. Il en veut pour preuve que les travaux préconisés par l’expert portent sur le plancher séparatif, qui échappait à sa propre intervention, et souligne à cet endroit que ceux-ci portent autant sur un renfort en sous-face, côté rez-de-jardin, qu’en surface, côté rez-de-chaussée, l’augmentation de l’épaisseur du plancher étant principalement réalisée au niveau supérieur. Il en déduit que seule la SAS SBG Promotions était à même de procéder à ces travaux avant de revendre les lots séparément.

1/ Sur la mise en oeuvre de la garantie décennale

Pour l’application de l’article 1792 du code civil susvisé, il appartient au maître de l’ouvrage, ou aux acquéreurs successifs de celui-ci qui entendent s’en prévaloir, de rapporter la preuve de l’imputabilité du désordre à l’intervention du constructeur visé.

En d’autres termes, le désordre doit être survenu dans son champ d’intervention ou sa sphère d’activité, qu’il résulte d’une action ou d’une omission.

En l’espèce, le contrat de M. [ER] définit sa mission comme suit :

“II. TITRE DE L’OPERATION

Réhabilitation d’un appartement en RDC

[…]

III. MISSIONS

III-M1 Mission partielle

Etude de besoins

Elaboration du projet

Etude de faisabilité

Estimatif et descriptif des travaux

III-M2 Mission complète

Dossier de consultation des entreprises (descriptif des travaux, pièces graphiques)

Assistance aux contrats de travaux (sélection des entreprises)

Direction de l’exécution des travaux (plannings, suivi des travaux)

Assistance aux opérations de réception des travaux (levée des réserves)

Réunion de chantier et établissement de compte rendu hebdomadaire

Reportage graphique”

La définition courante du mot “réhabilitation” renvoie au verbe réhabiliter, qui signifie “remettre en bon état pour l’habitation” (dictionnaire [LH]).

Par conséquent, M. [ER] s’est bien vu confier la mission de rendre l’espace acquis au rez-de-jardin habitable, ce pourquoi il s’est engagé à étudier les besoins, et donc à analyser l’existant.

Dans ces conditions, il ne saurait valablement prétendre qu’il n’avait pas à se préoccuper de l’isolation acoustique de l’appartement, dont la défaillance est telle en l’espèce qu’elle porte atteinte à la destination d’habitation de ce dernier.

De fait, l’expert relève en page 33 de son rapport : “Les déclarations de M. [ER] concernant les conseils qu’il aurait prodigués à ses clients montrent que la problématique acoustique était connue dès 2010.” Il s’en déduit que la question de la performance acoustique du bien a été soulevée dans le cadre des travaux de réhabilitation, et ne peut être considérée comme étrangère à ceux-ci.

Il existe donc bien un lien d’imputabilité entre la sphère d’intervention du maître d’oeuvre qui devait rendre le rez-de-jardin habitable et le désordre objet du litige, qui fait obstacle à cet objectif.

Le fait que les travaux à mettre en oeuvre pour assurer l’isolation acoustique permettant d’habiter le bien normalement nécessitent une intervention chez un tiers est indifférent.

Par conséquent, la garantie décennale de M. [ER] est engagée au titre du désordre constitué par le défaut d’isolation acoustique du plancher séparatif.

2/ Sur les bénéficiaires de la garantie décennale

C’est à bon droit que M. [ER] fait valoir que sa garantie ne bénéficie qu’au maître de l’ouvrage avec lequel il a contracté, et à ses acquéreurs successifs.

Par conséquent, les consorts [Y] sont fondés à bénéficier de la garantie décennale de M. [ER] pour obtenir la réparation de leurs préjudices résultant des désordres.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires et la SCI Roode for [Localité 33] ne peuvent voir leurs prétentions accueillies sur le fondement de la garantie décennale de M. [ER].

3/ Sur la responsabilité pour faute de M. [ER]

Bien que les demandeurs, dans le corps de leurs écritures, ne visent pas expressément l’article 1240 du code civil dans la partie relative à la responsabilité de M.[ER], ce visa n’étant repris que dans le dispositif de leurs écritures, il n’en demeure pas moins que pour fonder leurs prétentions contre M. [ER], ils formulent des développements relatifs à une faute de sa part, constituée par un manquement à son obligation de conseil. Ces éléments sont sans objet dans le cadre de la démonstration de l’application de la garantie décennale, et M. [ER] a pris soin d’y répondre de manière détaillée.

Dans ces conditions, en application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de constater que les demandeurs ont développé des moyens subsidiaires fondés sur la responsabilité délictuelle de M. [ER].

A défaut de relation contractuelle entre M. [ER] d’une part, et le syndicat des copropriétaires ou encore la SCI Roode for [Localité 33] d’autre part, il y a lieu d’appliquer l’article 1240 du code civil pour déterminer si le maître d’oeuvre a commis une faute à l’origine du préjudice subi par ces derniers, et constitué par la nécessité de réaliser des travaux de reprise du plancher séparatif.

En l’occurrence, M. [ER], qui estime que cela n’entrait pas dans son champ contractuel, ne conteste pas, dans le cadre de l’instance, qu’il n’a pas délivré de conseil aux consorts [K] concernant l’isolation acoustique du plancher séparatif des deux appartements.

Il a toutefois été retenu supra que l’étendue de sa mission, qui consistait à rendre les lieux habitables et à étudier l’existant pour déterminer les besoins et définir les travaux à mener, lui imposait au contraire de conseiller ses clients quant aux travaux d’isolation acoustique à réaliser.

Cette inexécution contractuelle constitue une faute à l’égard des tiers, susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, à condition de démontrer l’existence d’un lien de causalité avec le préjudice invoqué.

En l’occurrence, cette faute n’est pas à l’origine de l’état du plancher séparatif entre les deux appartements, lequel préexistait à l’intervention du maître d’oeuvre.

Tout au plus a-t-elle pu entraîner une perte de chance, pour le syndicat des copropriétaires et la SCI Roode for [Localité 33], ou plutôt à la SAS SBG Promotions, propriétaire jusqu’en juin 2010 ou aux consorts [C], propriétaires à compter du 3 juin 2010, de se voir proposer par les consorts [K] de réaliser les travaux nécessaires à l’isolation acoustique sur la partie commune et sur l’appartement du rez-de-chaussée (haut).

Le lien de causalité entre le défaut de conseil de M. [ER] et le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires et la SCI Roode for [Localité 33] suppose donc la démonstration de ce que, s’il avait délivré son conseil :

— Les maîtres de l’ouvrage, M. [Z] et Mme [OY], auraient souhaité faire ces travaux, et sollicité leurs voisins et le syndicat des copropriétaires en ce sens ;

— La SAS SBG Promotions ou Madame [P] et M. [LD], selon lesquels étaient propriétaires à la date de la proposition, auraient aussi souhaité réaliser ces travaux ;

— Le syndicat des copropriétaires aurait voté ces travaux en assemblée générale, s’agissant de leur exécution sur les parties communes de l’immeuble, alors même que dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires a tardé à intervenir volontairement jusqu’au mois d’avril 2023, estimant vraisemblablement ne pas être concerné.

Au regard de ces nombreux paramètres à prendre en compte, chacun affecté d’un aléa considérable au regard du coût des travaux à engager, il n’est pas rapporté de preuve suffisante de l’existence certaine d’une telle perte de chance.

En réalité, le défaut de conseil qu’il est possible de reprocher à M. [ER] ne présente de lien de causalité qu’avec le préjudice subi par ses propres clients, lequel est déjà pris en compte au titre de sa qualité de constructeur sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Par conséquent, la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires doivent être déboutés de leurs demandes à l’égard de M. [ER].

D / Sur la garantie des MMA

Faute d’avoir obtenu que la responsabilité de M. [ER] soit engagée à leur bénéfice, le syndicat des copropriétaires et la SCI Roode for [Localité 33] ne peuvent obtenir la mobilisation de la garantie des MMA à ce titre.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes formées contre les MMA.

Concernant la demande des consorts [Y], leurs demandes contre M.[ER] sont accueillies sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Les consorts [Y] recherchent la garantie des MMA sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances consacrant leur droit d’action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de leur constructeur.

Les MMA ne contestent pas devoir leur garantie, et ne distinguent pas selon les chefs de préjudice invoqués par les consorts [Y].

Dans ces conditions, les MMA seront condamnées in solidum avec leur assuré, M.[ER], au bénéfice des consorts [Y].

E / Sur la responsabilité de la SARL Marcet et la garantie de la SA AXA France IARD

Les demandeurs ne formulent aucune prétention contre la SARL Marcet et son assureur la SA AXA France IARD. Seuls M.[ER] et les MMA ont formé des demandes contre elles, en garantie de leurs propres condamnations.

Par conséquent, ces demandes seront étudiées au stade de la contribution à la dette, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

IV / Sur les préjudices réparables

A / Sur le préjudice matériel constitué par les travaux de reprise

1/ Sur les travaux de reprise à réaliser

Les consorts [Y], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires demandent sans distinction entre eux qu’il leur soit payé 433 000 € TTC au titre des travaux de reprise.

Cette somme correspond à l’évaluation haute proposée par l’expert judiciaire et arrondie à la hausse, comme il ressort des éléments suivants :

— Devis de la société GCC Occitanie du 24 octobre 2019, solution de traitement A (373 843,80 € TTC),

— Devis d’études techniques de la société Bim structure du 30 juillet 2019 (2 340 € TTC),

— Devis d’études techniques de la société Gamba acoustique du 28 mars 2019 (15 240 € TTC),

— Mission de maîtrise d’oeuvre selon estimation de l’expert à hauteur de 10 % (37 000 € TTC),

— Facture de mesures acoustiques et d’étude de faisabilité de la société Gamba acoustique du 19 mars 2019 (3 882 € TTC), qui a fondé l’avis de l’expert judiciaire quant aux solutions réparatoires à mettre en oeuvre.

A titre liminaire, il convient de constater que les frais de maîtrise d’oeuvre sont sollicités par ailleurs par les demandeurs à titre autonome, outre leur prise en compte dans ce décompte, de sorte qu’ils en seront soustraits pour être traités infra, au regard de la demande formée à hauteur de 43 300 €.

De même, le coût de la facture relative aux mesures acoustiques et étude de faisabilité de la société Gamba (3 882 € TTC) sera soustraite de ce décompte, s’agissant d’une étude demandée par l’expert judiciaire, qui sera donc prise en compte au titre des frais irrépétibles, s’agissant d’une assistance aux opérations d’expertise.

En outre, d’une part, le coût des travaux sera calculé hors taxes compte tenu des contestations élevées au titre du taux de la taxe sur la valeur ajoutée à appliquer, et d’autre part il n’y a pas lieu d’arrondir les sommes dues au titre des travaux de reprise, lesquelles ont pour objet de réparer le préjudice matériel des victimes du désordre, selon le principe de la réparation intégrale, qui exclut tout enrichissement.

Par conséquent, il y a lieu d’examiner, au titre des travaux de reprise, une demande valablement formée à hauteur de 326 186, 50 € HT (soit 311 536, 50 + 1 950 +12 700 correspondant aux valeurs hors taxes des sommes de 373 843,80 + 2 340 + 15 240, étant observé que les devis présentés appliquent un taux de TVA de 20 %).

Les demandeurs estiment que les devis qui fondent ces sommes sont parfaitement évalués, et ont été soumis au contradictoire des parties pendant les opérations d’expertise sans recevoir aucune critique, à l’exception de celles des consorts [B], lesquels n’ont toutefois pas proposé d’autre chiffrage, se limitant à produire l’analyse de l’unique devis par un économiste de la construction.

En réponse aux observations de ce dernier, ils soulignent que les portes et autres menuiseries ne pourront pas être réutilisées, dans la mesure où les hauteurs sous plafond vont être modifiées, et rappellent que les sols du rez-de-chaussée doivent être démolis pour refaire la chape.

M. [ER] et les MMA soumettent aux débats l’analyse d’un économiste de la construction, le cabinet B2M, pour affirmer que le montant du préjudice matériel fixé par les demandeurs est exorbitant. Celui-ci relève notamment que le poste relatif à la provision pour aléas ne doit pas être intégré au devis, ou encore que les menuiseries intérieures pourront être remises en place à l’issue des travaux.

Il est de principe que la victime d’un dommage est en droit d’en obtenir la réparation intégrale, sans qu’il n’en résulte pour elle aucune perte ni aucun profit.

En l’espèce, il ne peut qu’être relevé, comme l’ensemble des parties le soulignent, que les travaux décrits dans les devis validés par l’expert judiciaire sont pour certains afférents aux parties communes, et pour les autres auront lieu soit dans l’appartement du rez-de-jardin, soit dans celui du rez-de-chaussée.

En l’occurrence, un copropriétaire ne saurait percevoir une somme pour réaliser des travaux sur les parties communes, alors même qu’il n’a pas qualité pour mettre en oeuvre ceux-ci. De même, le syndicat des copropriétaires ne peut faire réaliser des travaux dans les parties privatives de ses copropriétaires.

La définition même des préjudices impose donc qu’il soit tenu compte de celui qui les subit. Or, le copropriétaire ne subit pas le préjudice résultant des travaux à mener dans les parties communes, leur coût constituant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, qui devra le supporter seul.

De même, le syndicat des copropriétaires ne subit pas de préjudice au regard du coût des travaux à mener dans les parties privatives de l’immeuble, lequel sera exclusivement supporté par les copropriétaires concernés.

Il convient donc de distinguer entre les travaux, selon qu’ils ont leur siège dans les parties communes de l’immeuble, dans l’appartement des consorts [Y] ou dans celui de la SCI Roode for [Localité 33], comme le suggèrent notamment les consorts [B].

En outre, il y a lieu de rappeler que le rapport d’expertise judiciaire ne constitue qu’un élément de preuve soumis au débat contradictoire, et que le tribunal peut apprécier le bien-fondé des différents postes qu’il chiffre et n’est pas tenu par la validation de tel ou tel devis par l’expert judiciaire.

En application de ces principes, il sera d’abord retenu le chiffrage proposé par la société GCC dans son devis du 24 octobre 2019 pour le “traitement A”. En effet, si certaines parties défenderesses le contestent, elles ne développent pas d’argumentation précise pour démontrer que le traitement A conduirait à une solution réparatoire inadaptée car excessive par sa nature ou sa qualité, ni que le traitement B correspondrait mieux aux besoins de l’espèce, alors même que l’expert judiciaire n’a pas estimé le traitement A infondé, et que les travaux doivent mettre fin au trouble causé.

Ensuite, il sera exclu de l’évaluation faite par la société GCC dans son devis du 24 octobre 2019, les postes suivants qui sont valablement critiqués en ce qu’ils n’apparaissent pas justifiés :

— le poste “provision des travaux complémentaires dûs aux possibles découvertes d’un chantier de rénovation (5%)”, soit une somme de 13 579, 30 € HT, s’agissant d’anticiper un préjudice seulement éventuel,

— Dans l’appartement du rez-de-jardin, le poste “installation d’une nouvelle cuisine au plus approchant de celle existant compris adaptations”, soit une somme de 10 556 € HT, faute d’établir que les éléments constituant la cuisine initiale ne peuvent pas être récupérés,

— Dans l’appartement du rez-de-jardin, le poste “reprise des revêtements de sols suite à incident de chantier, comprenant dépose et repose d’un nouveau sol”, soit une somme de 24 882 € HT, s’agissant d’un préjudice éventuel, qui plus est particulièrement incertain au regard de la facturation de la protection des sols à hauteur de 4 791, 60 € HT pour 132 m², ce qui suppose une protection efficace,

— Dans l’appartement du rez-de-chaussée, le poste “installation d’une nouvelle cuisine au plus approchant de celle existant compris adaptations”, soit une somme de 10 556 € HT, faute de démontrer que les éléments constituant la cuisine initiale ne peuvent pas être récupérés.

Enfin, il sera distingué entre les travaux, selon leur siège, à savoir les parties communes, l’appartement du rez-de-jardin et l’appartement du rez-de-chaussée, chacune de ces zones d’intervention correspondant à des créanciers différents.

Dans les parties communes, les travaux sont chiffrés comme suit :

a) travaux généraux

— Le devis d’études techniques de la société Bim structure du 30 juillet 2019 (1 950 € HT), s’agissant d’une étude portant sur la structure qu’il convient donc d’associer aux travaux à mener sur les parties communes,

— Le devis d’études techniques de la société Gamba acoustique du 28 mars 2019 (12 700 € HT), s’agissant de l’étude de la solution réparatoire du plancher, partie commune,

— Les postes de travaux compris dans le titre “généralités” du devis GCC Occitanie du 24 octobre 2019, solution de traitement A, soit une somme de 10 478, 60 € HT, en ce que la nécessité même de faire des travaux s’impose au regard de la défaillance d’une partie commune, de sorte que les dépenses générales afférentes au chantier incombent au syndicat des copropriétaires,

b) depuis l’appartement du rez-de-jardin :

— La mise en place de profilés métalliques suivant plans de Bim structure, compris matage en tête : 4 875 € HT,

— Engravure dans le mur pour sommier BA pour poutres de renfort en bois : 2 154, 60 € HT,

— Sommier BA : 3 132 € HT,

— Poutres bois en renfort type solives 8x18 : 2 900 € HT,

— Plafond 2 plaques fermacell sur suspentes antivibratiles y compris laine minérale traitement A : 21 497, 40 € HT,

c) depuis l’appartement du rez-de-chaussée :

— Recouvrement total du plancher d’origine par le complexe détaillé ci-dessous :

*mise à niveau sol Vermaspha : 4 464, 90 € HT,

*remontée d’un résilient en périphérie : 793 € HT,

*chape sèche : plaque de sol fibre gypse fermacell traitement A : 14 452, 50 € HT.

Ainsi, le total des sommes dues au titre des travaux à mener dans les parties commune et constituant la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à 79 398 € HT.

Dans l’appartement du rez-de-jardin (bas), les travaux sont chiffrés comme suit :

— Protection des sols durant la totalité du chantier par mise en oeuvre d’un isorel et moquette compris dépose en fin de chantier : 4 791, 60 € HT,

— Mise en provisoire des appareils électriques et repose en fin de chantier : 5 945 € HT,

— Mise en provisoire des appareils de plomberie/chauffage et repose en fin de chantier : 2 552 € HT,

— Mise en provisoire des appareils sanitaires et repose en fin de chantier : 1 827 € HT,

— Démolition des cloisons : 4 241, 80 € HT,

— Démolition des doublages : 3 334, 50 € HT,

— Dépose plafonds : 3 445, 20 € HT,

— Dépose menuiseries : 377, 20 € HT,

— Dépose porte entrée : 181, 30 € HT,

— Démontage cuisine : 1 189 € HT,

— Enlèvement gravats : 6 380 € HT,

— Réfection cloisons compris ossature métallique, isolant et traitement des bandes : 15 085, 80 € HT,

— Réfection doublages en demi-stil, compris ossature métallique, isolant et traitement des bandes : 11 745 € HT,

— Encoffrement dans la chambre 2 au droit de la chute d’eau : 420, 50 € HT,

— Peinture murs : 6 804 € HT,

— Faïences : 7 260 € HT,

— Peinture plafonds : 3 531, 60 € HT,

— Peinture plinthes : 2 175 € HT,

— Menuiseries ((fourniture et pose des portes, plinthes, fenêtres, porte d’entrée, et démontage et réinstallation des bibliothèques) : 26 636, 50 € HT, étant observé que la modification des hauteurs sous plafond suscite nécessairement des modifications de la taille des portes imposant leur remplacement.

Il convient ici de relever que l’affirmation de l’économiste de la construction B2M concernant le prix habituellement pratiqué pour la fourniture des cloisons, des doublages ou des faïences n’est fondée sur aucun élément objectif, alors que l’évaluation proposée par les demandeurs a été entérinée par l’expert, de sorte que les critiques qui lui sont opposées seront rejetées pour être insuffisamment fondées.

Ainsi, le total des sommes dues au titre des travaux à mener dans l’appartement du rez-de-jardin, et constituant la créance des consorts [Y] s’élève à 107 923 € HT.

Dans l’appartement du rez-de-chaussée (haut), les travaux sont chiffrés comme suit :

— Démontages divers (cuisine, appareils salle d’eau et salle de bain, douche, WC, radiateurs et tuyaux d’alimentation, placards, foyers des cheminées, bibliothèque, plinthes) : 9 870, 70 € HT,

— Démolition de l’espace salle de bain des parents, sols et murs : 904, 80 € HT,

— Adaptation des barres d’appui des fenêtres : 652, 50 € HT,

— Cloison vitrée de la chambre des parents : 1 957, 50 € HT,

— Fourniture et pose des portes neuves : 12 499 € HT, étant observé que la modification des hauteurs sous plafond suscite nécessairement des modifications de la taille des portes imposant leur remplacement,

— réfaction des embellissements des sols (parquet, plinthes, carrelage cuisine salle de bain, WC, salle d’eau et étanchéité sous carrelage de la douche à l’italienne) : 31 657, 50 € HT

— Peinture des murs, faïences murales et de douche : 8 994, 30 € HT,

— peinture plafonds : 2 496, 90 € HT,

— Réinstallation des radiateurs et du réseau primaire de chauffage : 2 008, 30 € HT,

— Réinstallation salle d’eau, salle de bain, WC : 1 341, 30 € HT,

— Réhausse des prises dans la cuisine et vérification de la hauteur des appareils : 456, 90 € HT,

— Réinstallation des placards avec portes neuves et de la bibliothèque : 5 220 € HT,

— Enlèvement gravats : 1 232, 50 € HT.

Comme retenu supra pour le rez-de-jardin, l’affirmation de l’économiste de la construction B2M concernant le prix habituellement pratiqué pour la fourniture des embellissements des sols (parquet, carrelage, faïence) n’est fondée sur aucun élément objectif, alors que l’évaluation proposée par les demandeurs a été entérinée par l’expert, de sorte que les critiques qui lui sont opposées seront rejetées pour être insuffisamment fondées.

Ainsi, le total des sommes dues au titre des travaux à mener dans l’appartement du rez-de-chaussée, et constituant la créance de la SCI Roode for [Localité 33] s’élève à 79 292, 20 € HT.

Concernant l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les parties s’opposent sur deux points.

* En premier lieu, M.[ER] et les MMA font valoir que la SCI Roode for [Localité 33], du fait de sa forme sociale, est susceptible de récupérer la TVA, de sorte qu’il lui appartient, pour obtenir des condamnations toutes taxes comprises, de démontrer qu’elle n’est pas assujettie à la TVA et ne peut pas la récupérer.

La SCI Roode for [Localité 33] répond qu’elle produit une attestation sur l’honneur de non-assujettissement à la TVA établie par son gérant, Monsieur [UR] [D], selon laquelle elle n’est pas assujettie à la TVA, et les travaux de mise en conformité acoustique et frais induits ne donneront pas lieu à récupération de la TVA, ainsi que le memento fiscal la concernant fourni par l’administration fiscale.

Cette dernière pièce mentionne, au titre de la TVA, que la SCI Roode for [Localité 33] est soumise au régime d’imposition : “NI – Régime des non-imposables”.

Il s’en déduit que la SCI Roode for [Localité 33] n’est pas assujettie à la TVA, et que les condamnations prononcées à son bénéfice doivent être prononcées toutes taxes comprises.

* En deuxième lieu, sur le taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable, M.[ER] et les MMA affirment qu’il y a lieu d’appliquer un taux de 10 % en application de l’article 279-0 du code général des impôts, alors que les demandeurs demandent l’application du taux de 20 %, se prévalant du fait que l’immeuble est considéré comme fiscalement neuf dès lors d’une part que les travaux portent sur la majorité d’un des trois éléments du gros oeuvre, à savoir les éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité du bâtiment, et d’autre part qu’ils vont consister à remettre à neuf au moins deux tiers des planchers non porteurs, cloisons intérieures, et autres éléments de second oeuvre visés à l’article 279-0 du code général des impôts.

L’article 278 du code général des impôts prévoit que le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 %.

L’article 279-0 bis du code général des impôts dispose :

“1. La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien autres que ceux mentionnés à l’article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers ou à l’acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l’installation sanitaire ou de système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

2. Par dérogation au 1, le taux prévu à l’article 278 s’applique aux travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus:

a) Qui concourent à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257;

[…].”

L’article 257 du même code précise en son 2° du 2 du I que sont considérés : “Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux.”

En l’espèce, les travaux portent sur deux des quatre appartements que compte l’immeuble, et plus précisément sur le plancher séparatif entre deux appartements, et sur la réfection consécutive du second oeuvre affecté par la reprise de la partie commune dans ces appartements.

Ainsi, il n’apparaît pas que les travaux consistent en la remise à l’état neuf de la majorité des éléments de structure de l’immeuble hors fondations, ni d’au moins deux tiers des éléments de second oeuvre de l’immeuble ou des appartements concernés.

Par conséquent, il s’agit bien de travaux “d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien autres que ceux mentionnés à l’article 278-0 bis A portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans” au sens de l’article 279-0 bis du code général des impôts, auxquels il y a lieu d’appliquer le taux de TVA de 10 %, étant rappelé que le montant de la TVA retenu par le tribunal doit être celui qui est applicable au jour du jugement.

Concernant les études du BET Bim structure (1 950 € HT) et de la société Gamba (12 700 € HT), objet de condamnations au bénéfice du syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que par principe, les prestations d’étude sont soumises au taux normal de la TVA, soit 20 %, sauf lorsque le prestataire qui les a réalisées assure également la maîtrise d’oeuvre ou la réalisation de travaux éligibles au taux réduit de 10 % afférents. (Bulletin officiel des finances publiques dit BOFIP, n°BOI-TVA-LIQ 30-20-90-30, §210)

En l’espèce, il n’est pas évoqué dans les débats de l’instance que le BET Bim structure ou la société Gamba aurait vocation à assurer la maîtrise d’oeuvre des travaux de reprise, ni leur réalisation.

Par conséquent, il sera appliqué à leurs études le taux de TVA de 20 %.

2/ Sur les frais de maîtrise d’oeuvre

Les frais de maîtrise d’oeuvre, dont l’expert judiciaire a retenu qu’ils s’imposent au regard de la complexité technique de l’opération de réfection d’un plancher séparatif de l’immeuble, partie structurelle de celui-ci, seront validés à hauteur de 10 % du coût des travaux de reprise.

Ils seront répartis entre les trois créanciers à proportion de leurs créances respectives, soit :

—  10 792, 30 € HT pour les consorts [F],

—  7 929, 22 € HT pour la SCI Roode for [Localité 33],

—  6 474, 80 € HT pour le syndicat des copropriétaires, le taux de 10 % étant appliqué à la somme de 64 748 € et non de 79 398 €, laquelle doit être délestée du coût des études du BET Bim structure (1 950 € HT) et de la société Gamba (12 700 € HT), qui ne constituent pas des travaux de reprise et seront réalisées hors l’intervention du maître d’oeuvre.

Il leur sera appliqué le taux réduit de 10 % au titre de la taxe sur la valeur ajoutée, s’agissant de la prestation de maîtrise d’oeuvre afférente à des travaux éligibles à ce taux.

3/ Sur le coût de l’assurance dommages-ouvrage

Les demandeurs produisent un devis établi par l’intermédiaire d’assurance SAS Etik pour l’assureur Zurich, dont il ressort qu’ils auront à payer, pour bénéficier de l’assurance dommages-ouvrage, de l’assurance constructeur non réalisateur et d’une garantie complémentaire des dommages aux existants, une prime de 1,84 % du coût total toutes taxes comprises des travaux.

Les frais d’assurance dommages-ouvrage seront donc fixés à la proportion de 1, 84 % du coût des travaux de reprise, répartis, comme les frais de maîtrise d’oeuvre, à proportion des travaux réalisés chez chacun, toutefois en tenant compte de ce coût toutes taxes comprises, soit :

-2 184, 36 € pour les consorts [F],

-1 604, 87 € pour la SCI Roode for [Localité 33],

-1 633, 97 € pour le syndicat des copropriétaires.

B / Sur les autres préjudices invoqués par les consorts [Y]

Les consorts [Y] soutiennent qu’ils devront déménager pendant la durée des travaux estimée à six mois, et qu’ils ont prévu de le faire dans un logement meublé, de sorte que leur demande au titre du déménagement et réaménagement ne fait pas double emploi avec celle au titre de la location d’un garde-meuble.

1/ Sur les frais de déménagement et réaménagement

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux de reprise dureront six mois. Au regard de leur nature, les appartements concernés ne pourront pas être occupés pendant les travaux, comme le confirme l’expert judiciaire en validant le principe d’un préjudice constitué par les frais de déménagement et réaménagement.

Les consorts [Y] produisent à ce titre un courrier électronique d’un agent de la société “Demeco sans déménagements” qui lui indique qu’à l’issue de l’étude de sa fiche inventaire, le déménagement coûtera 1 920 € TTC.

Ce chiffrage, validé par l’expert judiciaire, sera entériné, pour le déménagement comme pour le réaménagement, soit une somme totale de 3 840 €.

2/ Sur les frais de garde-meuble, les frais de relogement et le préjudice de jouissance pendant les travaux

Compte tenu de la nature des travaux, les consorts [Y] sont fondés à soutenir qu’il est nécessaire de vider totalement leur appartement et de se reloger.

Ils indiquent qu’ils vont résider dans un appartement meublé et devront de ce fait avoir recours à un garde meuble pour leurs effets personnels.

Alors qu’ils n’expliquent pas en quoi la solution moins coûteuse d’emménager dans un bien vide serait inadaptée à leur situation, il sera retenu que la solution qu’ils ont choisie n’est pas justifiée, et que la location d’un garde-meuble et d’un appartement pendant le temps des travaux fait double emploi.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande au titre du coût d’un garde-meuble.

S’agissant de leurs frais de relogement, les consorts [Y] chiffrent leur demande au regard de la valeur locative de leur propre appartement, et ne produisent pas de justificatif de ce que coûterait la location d’un bien permettant de les accueillir pendant les travaux.

Ce faisant, ils ne justifient pas du chiffrage d’un préjudice constitué par les frais de relogement, mais du chiffrage d’un préjudice de jouissance. De fait, leur demande au titre des frais de relogement correspond à la valeur locative de leur bien pendant les travaux, et leur demande au titre de leur préjudice de jouissance, d’un même montant, correspond aussi à la valeur locative de leur bien pendant les travaux, de sorte que, s’ils s’en défendent en expliquant que par principe, il s’agit de préjudices distincts, force est de constater qu’ils demandent deux fois la même indemnité, selon les mêmes références de calcul, ce qui impose de considérer qu’il s’agit d’indemniser le même préjudice.

En réalité, les préjudices de jouissance et de relogement ne peuvent se cumuler que dans l’hypothèse où il est justifié des frais de relogement, et d’une perte de confort et/ou de commodité liés à un relogement dans un endroit moins adapté aux besoins des personnes concernées, ce qui constitue un préjudice de jouissance suscité par le fait de ne pas vivre chez soi et distinct de la perte financière occasionnée par le relogement.

En l’espèce, force est de constater que non seulement les consorts [Y] ne justifient pas du chiffrage du préjudice de relogement qu’ils invoquent, mais qu’en tout état de cause, malgré les termes employés, ils ne formulent pas de demande distincte sous le vocabulaire “préjudice de jouissance” et “préjudice de relogement”, lesquels font en l’espèce double emploi.

Dans ces conditions, alors qu’ils chiffrent leur demande à partir de la valeur locative de leur propre bien, ce qui fonde, par hypothèse, l’appréciation d’un préjudice de jouissance, ils seront déboutés de leur demande formée au titre de leurs frais de relogement.

S’agissant de leur préjudice de jouissance pendant les travaux, les consorts [Y] justifient d’une évaluation de la valeur locative de leur bien par l’agent immobilier Foncia à hauteur de 2 400 € charges comprises.

Cette valeur est fixée pour un appartement meublé entièrement rénové, et comprend les charges de 50 € par mois. Il est en outre constant qu’il s’agit d’un bien situé en plein centre ville, avec un jardin de 110 m².

L’appartement de la SCI Roode for [Localité 33], situé à la même adresse, et d’une superficie semblable au regard des estimations de surface figurant dans le devis de la société CGG, a été évalué à la valeur locative de 1500 € par mois, charges comprises, par l’agent immobilier Nexity.

S’agissant de deux biens localisés au même endroit et de même surface, une différence de prix de 900 € apparaît excessive, quand bien même il doit être tenu compte du bénéfice du jardin pour l’appartement des consorts [Y].

Dans ces conditions, il sera retenu que les consorts [Y] justifient d’un préjudice de jouissance correspondant à la perte totale de jouissance de leur bien à hauteur de 10 200 € (soit 1 700 € par mois pendant six mois).

3/ Sur le préjudice de jouissance avant les travaux

Les consorts [Y] rappellent que l’habitabilité de leur logement est affectée depuis l’acquisition de leur bien, et jusqu’aux travaux de reprise, et fixent le montant de leur préjudice à 80 % de la valeur locative du bien, en ce que la totalité de celui-ci est concernée.

La réalité de ce préjudice de jouissance n’est pas sérieusement contestable, s’agissant d’un désordre dont il a été jugé qu’il rend les deux appartements impropres à leur destination d’habitation.

De fait, les parties défenderesses n’en contestent que le montant, faisant valoir que les consorts [Y] ont pu vivre dans leur appartement, et estimant qu’ils exagèrent la gêne ressentie.

En l’occurrence, l’importance de la gêne occasionnée par le désordre sur l’occupation du logement justifie qu’il soit retenu un préjudice de jouissance à hauteur de 30 % de la valeur locative du bien, qui a été fixée supra à 1 700 €.

En revanche, il sera constaté que les consorts [Y] ont connaissance des travaux à engager depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 17 décembre 2019, et ne font état d’aucune démarche auprès du syndic pour envisager leur réalisation, notamment obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il s’en déduit qu’ils ont pris leur parti de la persistance du trouble depuis le début de l’année 2020, décision qui exclut que leur préjudice de jouissance pendant les six années suivantes soit reproché à leurs débiteurs.

Par conséquent, leur préjudice de jouissance jusqu’aux travaux de reprise sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 17 340 € (30 % de 1700 € à compter du jour de leur acquisition, le 23 février 2017 et jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, le 17 décembre 2019, soit une période d’environ 34 mois).

4/ Sur le préjudice moral

Les demandeurs soutiennent que les nuisances sonores, quotidiennes, génèrent un état de stress important ainsi que des troubles du sommeil à l’origine d’une fatigue accrue. Mme [L] produit un certificat médical de son médecin traitant en date du 19 octobre 2019, selon lequel elle “est toujours aussi fatiguée (et déprimée) par les nuisances sonores dans son logement”.

Au regard des pièces produites, la réalité du préjudice moral est établie à l’égard de Mme [L], de sorte qu’il ouvre droit à réparation à son bénéfice, laquelle sera évaluée à la somme de 2 000 €.

En l’absence d’élément concernant les conséquences des nuisances sonores sur la santé physique et morale de M.[LH], il sera débouté de sa demande.

5/ Sur la perte de valeur vénale du bien

Il convient de constater que les époux [Y] affirment subir une perte de valeur vénale de leur bien à l’issue des travaux en raison d’une diminution de la hauteur sous plafond dans toutes les pièces du logement, mais ne pas être en capacité de la chiffrer à ce jour, de sorte qu’ils ne formulent pas de demande à ce titre.

C / Sur les autres préjudices invoqués par la SCI Roode for [Localité 33]

Les moyens soulevés par les parties concernant les demandes de la SCI Roode for [Localité 33] au titre de la réparation de ses préjudices hors travaux de reprise sont les mêmes que ceux développés concernant les demandes similaires des consorts [Y].

1/ Sur les frais de déménagement et réaménagement

Les mêmes motifs que ceux développés pour les consorts [Y] justifient qu’il soit alloué à la SCI Roode for [Localité 33] une indemnité de 3 840 € au titre de ses frais de déménagement et réaménagement.

2/ Sur les frais de garde-meuble, les frais de relogement et le préjudice de jouissance pendant les travaux

La SCI Roode for [Localité 33] sera déboutée de sa demande au titre des frais de garde-meuble pour les mêmes motifs que ceux développés à l’égard de la demande des consorts [Y], auxquels il est renvoyé.

Il en sera de même de sa demande au titre des frais de relogement.

Concernant le préjudice de jouissance pendant les travaux, la SCI Roode for [Localité 33] justifie de l’évaluation de la valeur locative de son bien à hauteur de 1 500 €, qu’aucun élément du débat ne permet de critiquer.

S’agissant de la perte de jouissance totale de son bien pendant 6 mois, elle se verra allouer une somme de 9 000 € (soit 1 500 x 6).

3/ Sur le préjudice de jouissance avant travaux

La SCI Roode for [Localité 33] souligne que, depuis l’acquisition de son bien et jusqu’aux travaux de reprise, les occupants de son appartement ont dû adapter leur mode de vie pour produire le moins de bruit possible.

Les motifs développés au titre du préjudice des consorts [Y] seront repris à l’égard de la SCI Roode for [Localité 33], qui se verra donc attribuer la somme de 15 300 € (soit 30% de 1500 € pendant 34 mois) en réparation de son préjudice de jouissance avant les travaux.

4/ Sur le préjudice moral

La SCI Roode for [Localité 33], personne morale, ne fait état ni ne produit aucun élément susceptible de caractériser la réalité du préjudice moral qu’elle invoque et qui lui soit propre.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

5/ Sur la perte de valeur vénale du bien

La SCI Roode for [Localité 33] soutient que son bien sera déprécié à l’issue des travaux compte tenu de la perte d’éléments décoratifs qui en faisaient le caractère, à savoir du parquet en bois massif et des foyers de cheminée.

De fait, les travaux à réaliser prévoient la démolition des foyers de cheminée et leur rebouchage, ainsi que le remplacement du parquet par du parquet neuf.

Pour autant, la SCI Roode for [Localité 33] propose, au titre de l’évaluation de la perte de valeur de son bien, le montant des sommes à payer pour reconstruire les quatre cheminées.

Dans ces conditions, elle n’établit pas la valeur vénale de son bien avant les travaux, étant observé que l’agent immobilier qui a évalué sa valeur locative faisait état de la nécessité d’engager des travaux de rafraîchissement des murs et des sols.

Elle n’établit pas davantage la valeur vénale du bien après les travaux, qui vont certes conduire à la suppression des cheminées et du parquet d’origine, mais aussi à la remise à neuf de l’ensemble des embellissements.

Ce faisant, elle ne justifie pas de la réalité du préjudice invoqué, qui nécessiterait d’établir que la valeur vénale du bien après les travaux sera effectivement réduite par rapport à sa valeur vénale avant ceux-ci.

Par conséquent, la SCI Roode for [Localité 33] sera déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice constitué par la perte de valeur vénale de son bien.

V / Sur l’obligation à la dette

A/ Concernant le syndicat des copropriétaires

Il résulte de ce qui précède que les préjudices suivants sont établis au détriment du syndicat des copropriétaires :

— travaux : 79 398 € HT, soit 88 802, 80 € TTC (avec l’application d’un taux de TVA de 10 % sur 64 748 €, et l’application d’un taux de TVA de 20 % sur 14 650 (correspondant à 12 700 + 1 950)

— frais de maîtrise d’oeuvre : 6 474, 80 € HT, soit 7 122, 28 € TTC,

— frais d’assurance dommages-ouvrage : 1 633, 97 € TTC.

Aucune des parties à l’instance n’a été jugée responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, qui devra donc assumer seul la charge financière des travaux de reprise des parties communes, soit la somme totale de 97 559, 05 € TTC (88 802, 80 + 7 122, 28 + 1 633, 97) .

En revanche, les consorts [Y] et la SCI Roode for [Localité 33], dont il doit être rappelé qu’ils demandent le paiement de la totalité des travaux de reprise et des frais afférents et donc d’être déchargé de toute dépense pour la réalisation des travaux dans l’immeuble, vont devoir supporter, en leur qualité de copropriétaires, une partie des travaux incombant au syndicat des copropriétaires, à proportion de leurs tantièmes dans la copropriété.

Ce coût, qui se matérialisera par un appel de charges exceptionnel, constitue un préjudice qui résulte directement des fautes de leurs débiteurs, puisque sans celles-ci, ils n’auraient pas eu à le supporter.

Par conséquent, les consorts [Y] et la SCI Roode for [Localité 33] sont fondés à voir leurs créanciers respectifs condamnés à leur égard à prendre en charge la part des travaux incombant au syndicat des copropriétaires qui sera mise à leur charge, à proportion des tantièmes qu’ils possèdent.

B/ Concernant les consorts [Y]

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner in solidum les consorts [B], M. [ER] et les MMA à payer aux consorts [Y] les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices :

* Préjudice afférent au coût des travaux :

— Travaux : 107 923 € HT, soit 118 715, 30 € TTC

— Frais de maîtrise d’oeuvre : 10 792, 30 € HT, soit 11 871, 53 € TTC,

— Frais d’assurance dommages-ouvrage : 2 184, 36 € TTC,

soit une somme totale de 132 771, 19 € TTC au titre de leur préjudice matériel constitué par le coût des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 17 décembre 2019 et la date du présent jugement.

* Préjudices autres :

—  3 840 € au titre des frais de déménagement et réaménagement,

—  17 340 € au titre de leur préjudice de jouissance avant les travaux,

—  10 200 € au titre de leur préjudice de jouissance pendant les travaux,

—  2 000 € au titre du préjudice moral de Mme [L], au bénéfice exclusif de cette dernière.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

C/ Concernant la SCI Roode for [Localité 33]

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner les consorts [PK] à payer à la SCI Roode for [Localité 33] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

* Préjudice afférent au coût des travaux :

— Travaux : 79 292, 20 € HT, soit 87 221, 42 € TTC

— Frais de maîtrise d’oeuvre : 7 929, 22 € HT, soit 8 722, 14 € TTC,

— Frais d’assurance dommages-ouvrage : 1 604, 87 € TTC,

soit une somme totale de 97 548, 43 € TTC au titre de son préjudice matériel constitué par le coût des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 17 décembre 2019 et la date du présent jugement.

* Préjudices autres :

—  3 840 € au titre des frais de déménagement et réaménagement,

—  15 300 € au titre de son préjudice de jouissance avant les travaux,

—  9 000 € au titre de son préjudice de jouissance pendant les travaux.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dès lors qu’il en est fait la demande, la capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

VI / Sur la contribution à la dette

Dans leurs recours entre eux, les coresponsables d’un dommage disposent d’un recours sur le fondement délictuel, qui leur impose de rapporter la preuve d’une faute de leur coresponsable donnant lieu à partage de responsabilité.

A/ Concernant les condamnations prononcées au bénéfice des consorts [Y]

Les consorts [B] forment un recours contre la société SBG et la SA Allianz, lequel sera rejeté compte tenu de l’absence de faute de la société SBG à l’origine du désordre.

Ils demandent en outre la garantie de leur coresponsable, à savoir M.[ER] et de son assureur les MMA, et celle de leurs vendeurs, les consorts [K], à hauteur de 100 % de leurs condamnations.

Contre les consorts [K], ils invoquent le dol de ses derniers à leur égard, considérant que si un dol peut leur être reproché, il peut l’être dans les mêmes termes à leurs propres vendeurs, d’autant que ceux-ci sont à l’origine de l’aménagement de l’appartement du rez-de-jardin.

Les consorts [K] répondent qu’ils n’ont pas commis de dol.

Compte tenu des motifs retenus pour caractériser le dol des consorts [B] et du caractère similaire de la vente survenue entre eux et les consorts [Y] avec la vente conclue antérieurement avec les consorts [K], il ne peut qu’être jugé que ces derniers ont eux-mêmes commis un dol au moment de la vente du bien aux consorts [B].

Pour autant, encore faut-il, pour obtenir réparation, que ce dol ait été à l’origine d’un vice du consentement des acquéreurs portant atteinte à l’équilibre du contrat.

En l’occurrence, les consorts [B] ne se sont jamais plaints d’aucune gêne à leurs vendeurs, auxquels ils n’ont formulé aucun reproche. Ce faisant, ils n’ont pas manifesté d’insatisfaction quant aux conditions dans lesquelles ils ont contracté avec leurs propres vendeurs, et n’ont manifestement pas considéré que l’équilibre des contre-parties établi dans ce contrat ne correspondait pas à ce à quoi ils avaient consenti.

Par ailleurs, il ne peut être omis que les consorts [B] ont eux-mêmes gardé le silence sur l’état du bien à l’égard de leurs propres acquéreurs, et que rien n’indique que si les consorts [K] avaient attiré leur attention sur l’insuffisance acoustique du bien, eux-mêmes l’auraient fait au bénéfice des consorts [Y].

Dans ces conditions, non seulement les consorts [B] échouent à démontrer que leur propre consentement à la vente conclue avec les consorts [K] a été vicié, malgré le silence gardé par les consorts [K] sur l’insuffisance acoustique du bien, mais ils n’établissent pas davantage de lien de causalité entre l’attitude de leur propre vendeur et leur préjudice, ici constitué par la condamnation dont ils demandent garantie.

Par conséquent, les consorts [B] seront déboutés de leur demande en garantie formée contre les consorts [K].

Au regard de ces éléments, et considérant que M.[ER] ne se voit reprocher qu’une inexécution de son obligation de conseil, il sera retenu le partage de responsabilité suivant :

-70 % pour les consorts [B],

-30 % pour M.[ER], assuré par les MMA.

Les recours réciproques entre les parties, concernant les condamnations prononcées au bénéfice des consorts [Y] uniquement, seront accueillis dans ces limites, étant observé que M.[ER] et les MMA ne demandent pas la garantie de leurs condamnations par les consorts [B].

M. [ER] et les MMA demandent la garantie de leurs condamnations par la SAS SBG Promotions, la SA Allianz IARD, la SARL Marcet et son assureur, la SA AXA France IARD.

Concernant la demande formée contre la SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD, elle sera rejetée en l’absence de faute commise par la SAS SBG Promotions.

Concernant la demande formée contre la SARL Marcet et son assureur, la SA AXA France IARD, M.[ER] et les MMA soutiennent que la SARL Marcet a réalisé les travaux de sous-face du plancher séparatif, et qu’à ce titre, elle a posé de la laine de verre entre les lambourdes, ce qui était insuffisant pour assurer son isolation acoustique. Elle lui reproche de ne pas avoir informé les maîtres de l’ouvrage de l’insuffisance de ces travaux.

La SARL Marcet et la SA AXA France IARD répondent que la responsabilité de la SARL Marcet n’a jamais été envisagée par l’expert judiciaire, et rappellent que cette dernière est plâtrier, et ne s’est jamais vu confier de travaux d’isolation acoustique, son marché s’élevant en tout et pour tout à 8 822, 23 € TTC, s’agissant uniquement de mettre en oeuvre des embellissements. Elles soulignent que ces travaux ne présentent aucun désordre et sont totalement étrangers à l’isolation acoustique du bien, la laine de verre posée étant sans rapport avec une telle isolation.

Il ressort du devis du 8 juillet 2010 qui a fondé l’intervention de la SARL Marcet, dont l’entête indique qu’elle est spécialisée en maçonnerie et plâtrerie, qu’elle s’est vu confier la fourniture et la pose de nergalto sous lambourdes, l’habillage des poutres, et la réalisation d’un plâtre lisse projeté à la machine, le tout pour un prix de 8 822, 33 € TTC.

La facture du 7 décembre 2010 indique que les travaux se sont finalement élevés à la somme de 7 214, 83 €, et que la SARL Marcet a posé de la laine de verre 200 mm entre les lambourdes.

Si la pose de laine de verre suppose que la question de l’isolation thermique a été soulevée entre l’établissement du devis et la réalisation des travaux, aucun élément ne permet de considérer que l’isolation acoustique de l’appartement aurait été confiée à la SARL Marcet, totalement étrangère à cette spécialité.

Au regard de sa sphère d’intervention et de ses compétences, il n’est pas davantage établi qu’elle aurait été soumise à une obligation de conseil quant au défaut d’isolation acoustique du plancher qu’elle était chargée d’habiller à des fins esthétiques.

Dans ces conditions, aucune faute en relation causale avec le désordre n’est caractérisée à l’encontre de la SARL Marcet.

Par conséquent, la demande en garantie de M.[ER] et des MMA formée contre la SARL Marcet et contre la SA AXA France IARD sera rejetée.

B/ Concernant les condamnations prononcées au bénéfice de la SCI Roode for [Localité 33]

Les consorts [PK] forment des recours en garantie contre :

1/ La SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD, lequel sera rejeté compte tenu de l’absence de faute commise par la SAS SBG.

2/ M. [ER] et les MMA :

L’unique faute caractérisée contre M.[ER] est un manquement à son obligation de conseil à l’égard des consorts [K], or, il a été jugé supra que cette faute ne présente pas de lien de causalité avec le préjudice subi par les occupants de l’appartement du rez-de-chaussée.

Par conséquent, M.[ER] ne saurait être condamné, sur le fondement de cette faute, à garantir les condamnations des consorts [PK] au bénéfice de la SCI Roode for [Localité 33], lesquelles sont étrangères à cette faute, et donc en l’absence de lien de causalité entre la faute de M.[ER] et le préjudice des consorts [PK] constitué par leur propre condamnation à réparer l’entier dommage subi par la SCI Roode for [Localité 33].

Il résulte de ce qui précède que les consorts [PK] doivent être déboutés de leur demande en garantie de leurs condamnations par M.[ER] et par les MMA.

3/ les consorts [YP], leurs vendeurs :

Concernant les consorts [YP], les motifs développés à l’égard des consorts [K] sont parfaitement transposables, en ce qu’il peut leur être reproché le même dol que celui qui est imputé aux consorts [PK], sans toutefois qu’il soit démontré que leur faute aurait vicié le consentement des consorts [PK], qui n’ont jamais formé de plainte, ni de lien de causalité entre l’attitude des consorts [YP] et le préjudice constitué par la condamnation des consorts [PK] à raison de leur propre dol.

Par conséquent, les consorts [PK] seront déboutés de leur demande au titre de la garantie de leurs condamnations par les consorts [YP].

VII / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [B], les consorts [PK], M.[ER], et les MMA, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et les dépens de l’instance devant le juge des référés ayant donné lieu à l’ordonnance du 31 mai 2018.

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandeurs prétendent à l’octroi d’une somme de 30 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder aux consorts [Y] et à la SCI Roode for [Localité 33] une indemnité pour frais de procès à la charge des consorts [B], des consorts [PK], de M. [ER], et des MMA in solidum qu’il paraît équitable de fixer à la somme totale de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, les demandeurs sollicitent la condamnation des consorts [B], de la SAS SBG Promotions, de la SA Allianz IARD, des consorts [PK], de M.[ER] et des MMA au paiement d’une somme de 3 882 € relative à la facture établie par la société Gamba acoustique le 19 mars 2019.

Il convient néanmoins de constater que deux factures ont été établies le 10 mars 2019, l’une de 1 941 € TTC adressée à Mme [L], et une du même montant adressée à la SCI Roode for [Localité 33].

La demande sera donc accueillie dans ces limites, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sauf en ce qu’elle est dirigée contre la SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté des désordres, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

I / Sur les condamnations principales

Déboute Mme [E] [L] et M.[J] [LH] de leurs demandes formées contre Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33] de ses demandes formées contre Mme [S] [T] et M. [HE] [X] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de ses demandes formées contre Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] et contre Mme [S] [T] et M. [HE] [X] ;

Rejette l’ensemble des demandes formées contre la SAS SBG Promotions ;

Rejette l’ensemble des demandes formées contre la SA Allianz IARD ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de leurs demandes formées contre de M. [A] [ER] et contre la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], M. [A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] et M.[J] [LH] la somme de 132 771, 19 € en réparation de leur préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] à payer à la SCI Roode for [Localité 33] la somme de 97 548, 43 € en réparation de son préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que les sommes de 132 771, 19 € et de 97 548, 43 € sont exprimées toutes taxes comprises ;

Dit que les sommes de 132 771, 19 € et de 97 548, 43 € seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 décembre 2019 et le jour du présent jugement ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], M. [A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] et M.[J] [LH] la somme de 3 840 € au titre de leurs frais de déménagement et réaménagement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] à payer à la SCI Roode for [Localité 33] la somme de 3 840 € au titre de ses frais de déménagement et réaménagement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33], Mme [E] [L] et M.[J] [LH] de leurs demandes au titre de frais de garde-meuble ;

Déboute Mme [E] [L] et M.[J] [LH] de leurs demandes au titre de leurs frais de relogement pendant les travaux ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33] de sa demande au titre de ses frais de relogement pendant les travaux ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], M. [A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] et M.[J] [LH] la somme de 10 200 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance pendant les travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] à payer à la SCI Roode for [Localité 33] la somme de 9 000 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance pendant les travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33], Mme [E] [L] et M.[J] [LH] du surplus de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance pendant les travaux ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], M. [A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] et M.[J] [LH] la somme de 17 340 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance avant les travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] à payer à la SCI Roode for [Localité 33] la somme de 15 300 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance avant les travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33], Mme [E] [L] et M.[J] [LH] du surplus de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance avant les travaux ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], M. [A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] une somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [E] [L] du surplus de sa demande au titre d’un préjudice moral ;

Déboute M.[J] [LH] de sa demande au titre d’un préjudice moral ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33] de sa demande au titre d’un préjudice moral ;

Déboute la SCI Roode for [Localité 33] de sa demande en réparation d’un préjudice constitué par la perte de valeur vénale de son bien ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

II / Sur les recours en garantie

1/ Concernant les condamnations prononcées au bénéfice de Mme [E] [L] et M.[J] [LH]

Déboute Mme [S] [T] et M. [HE] [X] de leurs demandes en garantie formées contre la SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD ;

Déboute Mme [S] [T] et M. [HE] [X] de leurs demandes en garantie formées contre Mme [G] [OY] et M. [UF] [Z] ;

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés comme suit, et fait droit dans cette proportion aux recours de ces parties :

-70 % pour Mme [S] [T] et M. [HE] [X],

-30 % pour M.[A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles ;

Rappelle que M.[A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles n’ont pas formulé de demande contre Mme [S] [T], M. [HE] [X] ;

Déboute M.[A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles de leurs demandes contre la SARL Marcet et la SA AXA France IARD ;

Déboute M.[A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles de leurs demandes en garantie formées contre la SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD ;

2/ Concernant les condamnations prononcées au bénéfice de la SCI Roode for [Localité 33]

Déboute Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] de leur demande en garantie formées contre la SAS SBG Promotions et la SA Allianz IARD ;

Déboute Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] de leur demande en garantie formées contre M.[A] [ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD assurances mutuelles ;

Déboute Mme [U] [HI] et M. [W] [UB] de leurs demandes en garantie formées contre de leur demande en garantie formée contre Mme [YA] [P] et M. [PG] [LD] ;

III / Sur les condamnations de fin de jugement

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], Mme [U] [HI], M. [W] [UB], M.[A] [ER], la SA MMA IARD, et la MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, soldée par l’ordonnance du 31 mai 2018 ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], Mme [U] [HI], M. [W] [UB], M.[A] [ER], la SA MMA IARD, la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L], M.[J] [LH] et la SCI Roode for [Localité 33] la somme totale de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], Mme [U] [HI], M. [W] [UB], M.[A] [ER], la SA MMA IARD, la MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [E] [L] une somme de 1 941 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [HE] [X], Mme [U] [HI], M. [W] [UB], M.[A] [ER], la SA MMA IARD, la MMA IARD assurances mutuelles à payer à la SCI Roode for [Localité 33] une somme de 1 941 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 27 novembre 2025.

Le Greffier Le Tribunal