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Jugement

du 17 Décembre 2025

Minute : GMC

N° RG 24/00675 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGVJ

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[U] [K] [N], [C] [P] [T]

C/

CAISSE CREDIT MUTUEL [Localité 15] [Localité 16], S.C. SCCV CITY 21

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e VANNIER T34

— Me [Localité 17] T37

— M^e COYAC-GERBET T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [K] [N]

né le 23 Mars 1967 à [Localité 13] (67), demeurant [Adresse 9] ; représenté par M^e Frédérique VANNIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 ; M^e Céline NETTHAVONGS, avocat plaidant au barreau de de MEAUX et PARIS;

Madame [C] [P] [T]

née le 29 Août 1967 à [Localité 14] (54), demeurant [Adresse 10] ; représentée par M^e Frédérique VANNIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 ; M^e Céline NETTHAVONGS, avocat plaidant au barreau de de MEAUX et PARIS;

DÉFENDERESSES :

CAISSE CREDIT MUTUEL [Localité 15] [Localité 16],

N° RCS 785 572 389, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par la SELARL [Localité 17] AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37 ; M^e Pauline BINET, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

S.C. SCCV CITY 21,

N° RCS de [Localité 18] 887910172,dont le siège social est sis [Adresse 6] ; représentée par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Gaëlle LABAUDRE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 19 juin 2025, à l’audience du 15 Octobre 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, en lieu et place de Sophie PONCELET Première Vice-Présidente régulièrement empêchée et par Vincent GREF, Greffier.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 06 septembre 2021, Monsieur [U] [N] et Madame [C] [T] épouse [N] ont acquis auprès de la société S.C.C.V. CITY DEV21 les lots n°99, 169 et 213 dans un ensemble immobilier dénommé « WHITE LANE » à édifier sur un terrain situé [Adresse 1], et [Adresse 2] à [Localité 12], pour la somme de 260.900 euros. Il était prévu un achèvement des travaux au 31 décembre 2022.

Préalablement à cette vente, Monsieur et Madame [N] ont conclu auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] un contrat de prêt « MODULIMMO » n°10278 06135 00021384901 d’un montant de 273.850 euros, avec un taux d’intérêt de 1,45% remboursable en 300 mois, dont 276 pour un montant de 1.200, 29 euros chacune. Une hypothèque conventionnelle a été consentie sur le bien immobilier objet de l’acte de vente, à hauteur de 273,850 euros.

Monsieur et Madame [N], ont procédé au versement d’une somme de 86.873,35 euros entre les mains du notaire chargé de la vente. Ce montant correspondant à 30% du prix de vente, exigible au démarrage des travaux et donc au premier acompte de la vente en l’état futur d’achèvement (ci-après également VEFA) et des frais de notaire.

Par courriers en date des 3 juin 2022 et 23 mars 2023, Monsieur et Madame [N] ont appris l’existence de reports successifs de la date livraison.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 05 mars 2024, au motif que ni l’achèvement des travaux, ni la livraison n’auraient été effectués, Monsieur et Madame [N] ont assigné la S.C.C.V. CITY DEV 21 et la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 15] [Localité 16] (ci-après CCM [Localité 15] [Localité 16]) aux fins de voir ordonner la résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 06 septembre 2021, la caducité du contrat de prêt subséquent et la condamnation de la société S.C.C.V. CITY DEV 21 à leur payer des dommages et intérêts au titre de l’avantage fiscal perdu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, Monsieur et Madame [N] sollicitent du tribunal au visa des articles 1601-3 et suivants, 1103, 1186, 1217, 1224, 1227 à 1229 et 1610 du code civil, L.261-1 et R.261-1 à R.261-33 du code de la construction et de l’habitation de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence et y faisant droit,

— Ordonner la résolution judiciaire du contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre les époux [N] et la S.C.C.V. CITY DEV 21 par acte authentique du 06 septembre 2021 portant l’acquisition des lots 99, 169 et 213 dans un ensemble immobilier dénommé « WHITE LANE » à édifier sur un terrain sis [Adresse 1] et [Adresse 3] ;

— Prononcer la caducité du contrat de prêt « MODULIMMO » n°10278 06135 00021384901 d’un montant de 273.850 euros souscrit auprès de la CCM [Localité 15] [Localité 16] à l’effet de financer ladite acquisition ;

— Ordonner à la S.C.C.V. CITY DEV 21 de restituer directement à la CCM [Localité 15] [Localité 16], prêteur de deniers, la somme de 86.873, 35 euros réglée le 26 août 2021 au titre de l’acompte par Monsieur et Madame [N] résultant du prêt « MODULIMMO» n°10278 06135 00021384901 ;

— Ordonner à la CCM [Localité 15] [Localité 16], prêteur de deniers, de restituer à Monsieur et Madame [N] toutes les échéances réglées depuis le mois de juin 2024 en exécution du prêt « MODULIMMO » n°10278 06135 00021384901

— Condamner in solidum la CCM [Localité 15] [Localité 16] et la S.C.C.V. CITY DEV 21 à restituer aux époux [N] toutes les sommes versées en exécution du contrat de prêt « MODULIMMO » n°10278 06135 00021384901 et notamment les sommes suivantes :

* 850 euros et 2.500 euros au titre des frais de dossier ;

* 2.863,19 euros au titre des échéances de l’assurance du prêt réglées depuis le mois d’août 2021 et arrêtées au mois de janvier 2024 inclus, dont le quantum aura vocation à être actualisé jusqu’au prononcé de l’ordonnance de clôture des débats ;

o 2.572, 31 euros au titre des échéances de capitalisation.

— Condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 26.090 euros au titre de l’indemnité contractuellement prévue en cas de résolution judiciaire du contrat aux torts exclusive de la S.C.C.V. CITY DEV 21 ;

— Condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 40.720 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’avantage fiscal perdu au titre de la loi PINEL ;

— Débouter la S.C.C.V. CITY DEV 21 et la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 à régler à Monsieur et Madame [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e VANNIER.

Au soutien de la demande de résolution du contrat de VEFA, les consorts [N] affirment que la livraison du bien n’est toujours pas intervenue bien que le contrat prévoie initialement une date de livraison au plus tard le 31 décembre 2022, la date de livraison étant reportée plusieurs fois sans garantie de livraison à chaque nouvelle prise de date. Ce report de livraison constitue selon eux un manquement grave au sens de l’article 1224 du code civil justifiant la résolution du contrat de VEFA. Ils ajoutent que la résolution judiciaire emporte de fait la caducité du contrat de prêt conclu avec la CCM [Localité 15] [Localité 16] en raison de l’interdépendance des contrats.

S’agissant de l’indemnité contractuelle, les époux [N] invoquent une clause du contrat de vente et l’imputabilité exclusive de la société S.C.C.V. CITY DEV 21 au titre de la résolution judiciaire de la vente.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, Monsieur et Madame [N] font valoir leur impossibilité de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi PINEL en ce que le bien ne leur a pas été livré avant le 31 décembre 2023, condition sine qua non d’acquisition de la réduction d’impôts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la Caisse de Crédit Mutuel Neuilly Noisy demande au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1217 et suivants, 1224 et suivants, 1231-7 et 1343-2 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, de :

— La recevoir en ses demandes et les déclarer recevables et bien fondées,

En conséquence,

— Débouter Monsieur et Madame [N] de leur demande de condamnation de la banque à la restitution des frais de dossiers, des échéances de l’assurance du prêt et des échéances de capital versées ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à restituer à la CCM [Localité 15] [Localité 16] la somme de 86.873,35 euros au titre du prêt n°10278 06135 00021384901, consécutif à la caducité du contrat de prêt n°10278 06135 00021384901;

— Condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 à payer à la CCM [Localité 15] [Localité 16] la somme de 58.508,64 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier consécutif à la caducité du contrat de prêt n°10278 06135 00021384901 ;

En toute hypothèse,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à la CCM [Localité 15] [Localité 16] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire et que ladite exécution n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Laure STACOFFE pour ceux la concernant.

Au soutien de ses prétentions, la CCM [Localité 15] [Localité 16] fait valoir que la S.C.C.V. CITY DEV 21 a été dans l’obligation de reporter à plusieurs reprises la date de livraison en raison de plusieurs circonstances extérieures à sa volonté.

S’agissant de la caducité du prêt immobilier, la CCM [Localité 15] [Localité 16] explique que la caducité du contrat de prêt est de droit encouru en cas de résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement mais que les acheteurs doivent restituer les sommes empruntées versées au visa de l’article 1229 du code civil et de diverses jurisprudences.

La S.C.C.V. CITY DEV 21 régulièrement constituée, a conclu au fond sans déposer de dossier de plaidoiries, son conseil ayant entre-temps déclaré avoir été déchargé du dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la S.C.C.V. CITY DEV 21 demande au tribunal divers constats qui ne sont pas des prétentions, et il est renvoyé en tant que de besoin sur ces points notamment 1 à 7, à la lecture de son dispositif. Elle demande en outre au tribunal de :

— débouter les époux [N] et la CCM [Localité 15] [Localité 16] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner les époux [N] à lui verser la somme de 4000 € HT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir en substance qu’elle a toujours tenu informés les époux [N] des raisons justifiant des retards dans les travaux, constituant des éléments de force majeure et de justes motifs, à savoir la liquidation judiciaire de l’entreprise générale, et qu’elle envisageait de régulariser auprès des services fiscaux une procédure de rescrit fiscal pour essayer d’obtenir le maintien des avantages fiscaux PINEL pour les contribuables intéressés, et qu’elle leur a communiqué le nouveau planning définitif de livraison arrêté au 1er trimestre 2025. Elle en déduit que l’exécution de l’obligation de livraison visée dans le contrat de VEFA était juste suspendue temporairement au regard des éléments de force majeur et justes motifs dont elle a été victime sur ce chantier, qu’elle était de parfaite bonne foi et que le retard d’exécution n’a pas entraîné d’inexécution définitive.

Elle ajoute que le dispositif PINEL permet de prendre en compte les retards liés à un cas de force majeure, le délai étant prorogé d’une durée équivalente à celle durant laquelle les travaux ont dû être interrompus. En outre, si les demandeurs sollicitent la résolution du contrat de vente, ils ne sauraient dans le même temps solliciter une indemnité au titre de l’impossibilité de bénéficier du dispositif de réduction fiscale. En outre, elle considère que le préjudice n’est ni certain ni établi.

Elle affirme encore que le bien doit bien être livré au premier trimestre 2025 et que les demandeurs n’en apportent pas la preuve contraire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées déposées par les parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur la demande de résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’acte notarié du 06 septembre 2021 de VEFA entre la S.C.C.V. CITY DEV 21 et les époux [N] prévoyait l’achèvement de la construction pour le 31 décembre 2022.Il n’est pas contesté que les travaux n’ont pas été achevés à cette date.

Ce contrat prévoit notamment les causes légitimes de suspension du délai de livraison suivantes :

— les épidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes,

— la faillite, le redressement ou la liquidation judiciaire, le dépôt de bilan ou la déconfiture des ou d’une entreprise effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes, sauf si elle résulte d’une attitude fautive du vendeur,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à mois que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur).

Le contrat prévoit encore qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux soit différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour justifier le retard de livraison, la société S.C.C.V. CITY DEV 21 invoquait la crise du COVID-19, l’augmentation du coût des matériaux, la guerre en UKRAINE et la liquidation judiciaire de l’entreprise de gros œuvre.

S’agissant du COVID-19, le contrat entre les parties a été signé le 06 septembre 2021, soit après les périodes de confinement et s’il est indéniable que le COVID 19 a eu des conséquences à plus long terme sur l’économie, il appartient à la société S.C.C.V. CITY DEV 21 de justifier concrètement des difficultés rencontrées pour ne pas pouvoir honorer la date de livraison, ce qu’elle ne fait pas.

L’augmentation du coût des matériaux et la guerre en UKRAINE ne sont pas des causes légitimes prévues par le contrat et il n’est pas justifié de leur impact concret sur la livraison de l’immeuble litigieux, de sorte qu’elles ne peuvent être retenues au titre des motifs graves extérieurs au vendeur ou au titre de la force majeure.

S’agissant de la procédure de liquidation judiciaire de la société de gros œuvre, s’il s’agit bien d’une cause de suspension du délai de livraison prévue contractuellement, peu important que l’entreprise concernée puisse juridiquement poursuivre l’exécution des contrats en cours, en revanche, aucun document n’établissant la véracité de cette information, n’a été versé aux débats. Selon les conclusions de la CCM NEUILLY NOISY, la liquidation judiciaire a été prononcée le 16 février 2023 (selon pièces communiquées par la SCCV CITY DEV 21 aux parties, mais qui n’ont pas été produites au tribunal, aucun dossier de plaidoirie n’ayant été déposé par elle), soit postérieurement au délai contractuel de livraison. Dès lors, ce motif ne peut constituer une cause contractuelle légitime de report du délai de livraison.

Dans la lettre d’information de FIDUCIM (société gérante de la SCCV CITY DEV 21) en date du 10 décembre 2024, le retard de livraison est expliqué par la signature d’un contrat pour la reprise des travaux avec une autre entreprise, ayant engendré un audit complet et exhaustif des ouvrages déjà effectués. Or aucun justificatif n’est produit à l’appui de cette explication. Il en est de même pour l’invocation d’une injonction administrative de suspension des travaux en suite d’un accident du travail, non démontrée, et en tout état de cause, bien postérieure à la date initiale de livraison.

Ainsi, en l’absence de tout justificatif, le délai contractuel de livraison, qui ne peut être retenu qu’au 31 décembre 2022 au regard des motifs précités, est dépassé sans motif légitime ni force majeure ni cause contractuelle de dépassement/ suspension de délai. Il sera ajouté que les époux [N] ont produit aux débats une nouvelle lettre de FIDUCIM en date du 28 mai 2025, reportant encore à décembre 2025 et janvier 2026 l’achèvement de la résidence (pièce n°17).

Il y a donc lieu de prononcer la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 06 septembre 2021 entre la SCCV CITY DEV 21 et Monsieur et Madame [N].

Sur les demandes au titre du contrat de prêt

L’article 1186 du code civil dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il en résulte que la résolution de la vente emporte de plein droit celle du prêt conclu pour la financer.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la CCM [Localité 15] [Localité 16] que le contrat de prêt souscrit auprès d’elle par les époux [N] faisait partie d’une opération d’ensemble liée à leur achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Il y a donc lieu de constater la caducité de leur contrat de prêt souscrit auprès de la CCM [Localité 15] [Localité 16], point sur lequel cette dernière s’en rapporte à justice par ailleurs en cas de résolution de la VEFA.

Il y a lieu désormais de tirer les conséquences de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et de la caducité du contrat de prêt.

Sur les restitutions consécutives

La résolution a pour effet d’anéantir rétroactivement le contrat et de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement. Elle entraîne ainsi nécessairement des restitutions réciproques, à savoir celle de la chose vendue par l’acquéreur et celle du prix par le vendeur.

Acompte de 30%

En l’espèce, il est établi que Monsieur et Madame [N] ont versé la somme de 86.873,35 à la société SCCV CITY DEV 21 en vertu du contrat de vente résolu, ayant versé cette somme au notaire lors de la signature du contrat, ainsi qu’il résulte des pièces tant des demandeurs que de la CCM [Localité 15] [Localité 16].

Par l’effet de la résolution du contrat de vente et de la caducité du prêt associées dans une même opération d’ensemble, la SCCV CITY DEV 21 doit restituer aux époux [N], qui eux-même sont tenus de restituer à la CCM [Localité 15] [Localité 16], la somme de 86.873,35 €. En raison du prinicpe de l’unicité de l’opération d’ensemble comportant ces deux contrats, les époux [N] n’étant pas détenteurs de cette somme, il y a lieu de dire que c’est la SCCV CITY DEV 21 qui sera condamnée à verser directement cette somme entre les mains de la CCM [Localité 15] [Localité 16], laquelle ne pourra pas se retourner contre les époux [N] pour le paiement de cette somme en cas de défaillance de la SCCV CITY DEV 21.

Échéances et frais réglés au titre du prêt

Au titre du contrat de prêt litigieux déclaré caduc, les époux [N] justifient avoir réglé à la CCM [Localité 15] [Localité 16] les sommes de 850 et 2500 € au titre de frais de dossier, outre 2863,19 € au titre de l’assurance du prêt, réglée entre août 2021 et janvier 2024, et 2572,31 € au titre des échéances de capitalisation. Ils justifient en effet être prélevés des échéances du prêt pour 1062,14 € par mois depuis juin 2024. Il importe peu de savoir si la caducité résulte d’une résolution prononcée « aux torts exclusifs » de la SCCV CITY DEV 21 ainsi que la CCM [Localité 15] [Localité 16] l’écrit, dès lors qu’il s’agit de faire une pure application des conséquences juridiques de la caducité qui en résulte et de replacer les parties dans leur état antérieur à la conclusion de ces contrats. La CCM [Localité 15] [Localité 16] n’invoque aucun réel moyen à l’appui de sa demande de rejet à cet égard. Elle ne discute pas davantage du quantum des sommes réclamées. En conséquence, la CCM [Localité 15] [Localité 16] qui ne conteste pas avoir reçu ces sommes, sera seule condamnée à restituer ces sommes aux époux [N], soit :

— la somme de 3350 € au titre des frais de dossier,

— la somme de 2863,19 € au titre de l’assurance du prêt réglée entre août 2021 et janvier 2024,

— la somme de 2572,31 € au titre des échéances de capitalisation,

— la somme de 1062,14 € par moisau titre des échéances du prêt pour toutes celles effectivement prélevées sur le compte courant des époux [N] depuis juin 2024 jusqu’au présent jugement.

Sur l’indemnité contractuelle

Il résulte de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 6 septembre 2021 qu’une indemnité contractuelle de résolution est ainsi stipulée : « En cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente, la partie à laquelle cette résolution serait imputable sera redevable envers l’autre d’une indemnité égale à 10% du prix de la présente vente. Toutefois, la partie à laquelle la résolution serait imputable demeurera tenue de réparer le préjudice. »

En l’espèce, il n’est pas contestable que la SCCV CITY DEV 21 est la seule partie à laquelle la résolution judiciaire de la vente est imputable, son inexécution du contrat à bonne date et encore à ce jour en étant la cause.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.C.V. CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 26.090 euros au titre de l’indemnité contractuelle de résolution.

Sur les demandes de dommages et intérêts

1- Au titre de l’impossibilité de bénéficier du crédit d’impôt PINEL invoquée par les demandeurs

Sans en préciser initialement le fondement juridique, les époux [N] sollicitent des dommages et intérêts au motif qu’ils n’ont pas pu bénéficier de l’avantage fiscal dit PINEL, permettant une réduction d’impôts sur le revenu pour les acquéreurs de logements en VEFA. Cette réduction ne s’applique qu’aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, pour des logements qui doivent être achevés dans les 30 mois de la signature de l’acte authentique.

Lors de la réalisation de l’opération, cet avantage fiscal a été chiffré par leur courtier à la somme de 40.720 € (pièce n°6).

Cependant, dès lors qu’il est demandé et prononcé la résolution du contrat de VEFA et la caducité du prêt associé, et que les parties sont replacées dans leur état antérieur, les époux [N] sont mal fondés à invoquer un préjudice lié à la perte d’un avantage fiscal auquel ils ne pouvaient de toute façon prétendre en l’absence d’opération de VEFA.

La société SCCV CITY DEV 21 soutient que le préjudice n’est pas avéré car elle envisageait d’initier auprès de l’administration fiscale une procédure de rescrit, ce dont elle ne justifie pas, et ce d’autant moins qu’elle précise que l’avantage fiscal peut être maintenu en cas de retard causé par la force majeure, ce qui n’est pas la cause retenue en l’espèce. En conséquence, ce moyen est inopérant.

Les époux [N] invoquent finalement et justement une perte de chance de bénéficier de la réduction d’impôt, la perte de chance étant suffisamment établie par les circonstances de la cause, le dépassement des délais et notamment celui de 30 mois prévu par la loi PINEL, la clôture des avantages de la loi PINEL au 31 décembre 2021, l’absence de livraison au jour de la présente décision au regard de la dernière lettre du promoteur. Cette perte de chance n’équivaut cependant pas à un préjudice certain de perte d’avantage fiscal et ne saurait conduire à une indemnisation représentant le montant total de l’évaluation effectuée par leur courtier, mais elle peut être évaluée à un montant de 20.000€.

La SCCV CITY DEV 21 sera donc condamnée au paiement de cette somme de 20.000 € aux époux [N].

2 – Au titre du préjudice financier invoqué par la CCM [Localité 15] [Localité 16]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le principe, la caducité du prêt découle de la résolution du contrat de VEFA imputable à la SCCV CITY DEV 21, de sorte que la CCM [Localité 15] [Localité 16] est bien fondée à invoquer un préjudice financier dont la SCCV CITY DEV 21 lui doit réparation.

Sur le montant, ce préjudice est constitué par la restitution des intérêts échus et la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que des frais engagés. La CCM [Localité 15] [Localité 16] réclame à ce titre la somme totale de 58.508,64 € composée selon elle de 8.785,50 € de frais de dossiers et des échéances d’assurance et capital versés, dont la restitution est sollicitée par les demandeurs, et la somme de 49.723,14 € au titre des intérêts perçus suivant tableau d’amortissement. Cependant, elle ne produit que le tableau d’amortissement initial, qui ne permet pas de distinguer les sommes effectivement prélevées au titre des frais, les intérêts échus et ceux à échoir, dont elle ne pourrait être indemnisée qu’au titre d’une perte de chance. Le décompte des intérêts échus et restitués étant insuffisamment justifié, seule la perte de chance de recevoir paiement des intérêts peut être indemnisée.

La CCM [Localité 15] [Localité 16] est ainsi bien fondée à solliciter, à titre de dommages et intérêts, les sommes dont elle doit restitution de manière certaine, (et hors sommes relatives au capital qui lui sera restitué par les époux [N] via la SCCV CITY DEV 21), soit les frais et l’assurance : 3350 € + 2863,19 € = 7213,19. Pour le surplus, elle ne peut obtenir que réparation d’une perte de chance de percevoir les intérêts à hauteur de 25000 €.

C’est ainsi un montant de 32213,19 € que la SCCV CITY DEV 21 sera condamnée à payer à la CCM [Localité 15] [Localité 16] en réparation de son préjudice financier.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et eu égard à la situation respective des parties, il convient de condamner la SCCV CITY DEV 21, partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer aux époux [N] d’une part, la somme de 3000 euros et à la CCM [Localité 15] [Localité 16] d’autre part la somme de 1500 à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCCV CITY DEV 21 sera condamnée s aux entiers dépens de la présente instance avec mise en œuvre des dispositions de l’article 699 au profit des avocats de la cause.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi ni invoqué de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

PRONONCE la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 06 septembre 2021 entre la SCCV CITY DEV 21 et Monsieur et Madame [N] [U] et [C] née [T] ;

CONSTATE la caducité du prêt immobilier accessoire à cette vente souscrit par Monsieur [U] [N] et Madame [C] [T] épouse [N] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] ;

DIT qu’en conséquence, la SCCV CITY DEV 21 doit restituer aux époux [N], la somme de 86.873,35 € versée par eux en paiement d’une partie du prix de la vente, et que les époux [N] sont tenus également de restituer ce même montant à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] ;

CONDAMNE en conséquence la SCCV CITY DEV 21 à restituer directement à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] la somme de quatre vingt six mille huit cent soixante treize euros et trente cinq centimes (86.873,35 €) ;

CONDAMNE la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 15] [Localité 16] à payer à Monsieur et Madame [N] [U] et [C] née [T] les sommes suivantes :

— la somme de trois mille trois cent cinquante euros (3350 €) au titre des frais de dossier,

— la somme de deux mille huit cent soixante trois euros et dix-neuf centimes (2863,19 €) au titre de l’assurance du prêt réglée entre août 2021 et janvier 2024,

— la somme de deux mille cinq cent soixante douze euros et trente et un centimes (2572,31€) au titre des échéances de capitalisation,

— la somme de mille soixante deux euros et quatorze centimes (1062,14 €) par mois au titre des échéances du prêt, pour toutes celles effectivement prélevées sur le compte courant des époux [N] depuis juin 2024 jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.C.V. CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] [U] et [C] née [T] la somme de vingt six mille quatre vingt dix euros (26.090 €) au titre de l’indemnité contractuelle de résolution ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] [U] et [C] née [T] la somme de vingt mille euros (20,000 €) de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de la loi PINEL ;

CONDAMNE que la SCCV CITY DEV 21 à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 15] [Localité 16] la somme de trente deux mille deux cent treize euros et dix-neuf centimes (32213,19 €)en réparation de son préjudice financier ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à payer à Monsieur et Madame [N] [U] et [C] née [T] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 15] [Localité 16] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCCV CITY DEV 21 aux entiers dépens et dit que M^e Frédérique VANNIER et M^e Laure STACOFFE, avocats, pourront recouvrer directement ceux dont elles auront fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE