TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03274 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNWJ

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [L]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [L],

demeurant 2 rue des Mésanges – Romilly sur Aigre – 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EURE-ET-LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à usage d’habitation à Madame [B] [L] un appartement situé 2 rue des Mésanges 28200 CLOYES LES TROIS RIVIERES , pour un loyer mensuel d’un montant initial de 539,42 €.

Le 03 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 804,24€ a été délivré à la requête du bailleur à Madame [B] [L] au titre de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 délivré à personne, HABITAT EURELIEN a assigné Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [B] [L] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus;

— ordonner dans la huitaine du jugement la libération des lieux par Madame [B] [L] et tous occupants de son chef et à défaut ordonner l’expulsion de Madame [B] [L] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire d’un montant de 60 € par jours de retard ;

— condamner Madame [B] [L] à lui payer :

— la somme de 3.462,30€ au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 6 août 2024, outre les mensualités échues du 1er août 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

— outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

—  600,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer;

— condamner Madame [B] [L] aux intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil).

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 17 janvier 2025 à la somme totale de 5.566,90€. Il a indiqué ne pas être opposé à une demande de délai de paiement.

Madame [B] [L] est présente en personne. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement, et propose de verser 150 € par mois en sus du loyer courant, indiquant avoir négocié la mise en place d’un échéancier avec le bailleur. Elle expose avoir perdu son emploi et élever seul ses deux enfants. Elle est en recherche active d’un travail.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 1er avril 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 03 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation signifiée le 30 octobre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 janvier 2025.

HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 3 janvier 2024 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

— sur la résiliation du bail:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

Concernant le délai de la clause résolutoire, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat signé le 9 juin 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 03 janvier 2024 vise cette clause résolutoire.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 octobre 2024, fourni par le demandeur, que Madame [B] [L] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans un délai de deux mois.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [B] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges, HABITAT EURELIEN versant aux débats un décompte démontrant qu’au 17 janvier 2025, Madame [B] [L] lui devait la somme de 5.566,90 €, que cette dernière ne conteste pas.

Dès lors, il convient de condamner Madame [B] [L] au paiement de la somme de 5.566,90 € arrêtée au 17 janvier 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé du présent jugement, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Madame [B] [L] s’est efforcée de régulariser partiellement sa situation en s’acquittant des loyers et provisions sur charges les trois mois précédant l’audience.

En outre, elle s’est rapprochée du bailleur social pour arrêter un échéancier.

En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [L] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

A défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la locataire sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu’elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [L] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [L] faute de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [W], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

PRONONCE la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 5.566,90 € (CINQ MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET QUATRE-VINGTS-DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDE à Madame [B] [L] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 35 mensualités de 150 € (CINQUANTE EUROS) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le présent jugement;

SUSPEND la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Madame [B] [L] sera tenue de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à HABITAT EURELIEN, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par HABITAT EURELIEN ;

REJETTE la demande formée par HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME