TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

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(Références à rappeler)

MINUTE : 22/

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2022

DOSSIER N°: N° RG 21/00050 – N° Portalis DB3T-W-B7F-SS33

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : […]

Juge : Monsieur X Y

Greffier : Madame Z A

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Service de l’Expropriation

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Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

Etablissement public administratif local ILE DE FRANCE MOBILITES, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 287 500 078, dont le siège social est sis […], représenté par son Directeur général en exercice, assisté par M^e Barbara RIVOIRE,substitué par M^e AZOGUI, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0482

ET :

SCI DES BORDS DE SEINE, société civile, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BLOIS sous le numéro 337 491 252, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : R009

En présence de Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT.

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Nous, X Y, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désigné par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Z A, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI des Bords de Seine est propriétaire de la parcelle cadastrée section […], se trouvant 30 rue Edith Cavell – Vitr-sur-Seine (94).

Par un arrêté du 16 octobre 2020, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessible pour cause d’utilité publique, au profit de L’EPA Ile-de-France Mobilités, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ligne de bus T Zen 5, sur la commune de Vitry-sur-Seine, dont la parcelle litigieuse.

Au jour du prononcé du présent jugement, il n’a pas encore été rendu d’ordonnance d’expropriation concernant La SCI des Bords de Seine.

L’EPA Ile-de-France Mobilités a notifié son mémoire valant offre à La SCI des Bords de Seine, 13 avril 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Aucun accord sur l’indemnisation de l’évincé n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation. Dès lors, par une requête reçue le 21 mai 2021 au greffe de l’expropriation, L’EPA Ile-de-France Mobilités a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixer ses obligations à l’égard de La SCI des Bords de Seine.

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Par une ordonnance, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 19 octobre 2021.

La date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 19 septembre 2022. Les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dans ses dernières écritures, L’EPA Ile-de-France Mobilités demande au juge de l’expropriation :

- d’accorder les sommes suivantes à La SCI des Bords de Seine :

- au titre de l’indemnité principale : 68 800,00 € ;

- au titre de l’indemnité de remploi : 7 880,00 € ;

- au titre de l’indemnité pour reconstitution : 239 305,00 €.

Dans ses dernières écritures, La SCI des Bords de Seine demande au juge de l’expropriation :

- d’accorder les sommes suivantes :

- au titre de l’indemnité principale : 283 800,00 € ;

- au titre de l’indemnité de remploi: 29 380,00 € ;

- indemnité pour reconstitution des équipements en emprise : 564 637,20 € ;

- au titre des frais d’architecte : 5 000,00 €

- au titre des frais irrépétibles : 5 000,00 €.

Dans ses dernières écritures, le commissaire du Gouvernement propose d’allouer les sommes suivantes : Indemnité principale : 77 400,00 € ; Indemnité de remploi : 8 740,00 € ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2022, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

I – Sur les principes du droit de l’expropriation

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement. Conformément à l’article L.322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

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II – Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction

1) Sur la date de référence

En vertu de l’article L. 322-2 alinéa 1 du code de l’expropriation, « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

Toutefois, l’article L. 213-6 du code l’urbanisme précise que « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

En l’espèce, le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain. Le PLU a été approuvé par le conseil territorial du 15/12/2020 et affiché en préfecture le 22/12/2020.

Par conséquent, la date de référence est celle du 22 décembre 2020.

2) Sur la consistance du bien

La parcelle est située en zone UF, correspondant à une zone d’activités économiques avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

La description des lieux est la suivante : La parcelle […], issue d’une division parcellaire, est de forme rectangulaire et étroite constituant une bande de terrain située le long de la rue Edith Cavell à Vitry-sur-Seine. La parcelle est clôturée en trois côtés et comporte, outre sa partie goudronnée, de la végétation en bordure de terrain. Sur cette parcelle, est contruite une rampe d’accès donnant au parking sous-terrain de l’ensemble immobilier à usage d’activité situé sur la parcelle contigue. Sont par ailleurs disposés des contenaires.

3) Sur la surface à retenir

La superficie non discutée par les parties est de 430 m².

4) Sur la méthode d’évaluation

Si l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.

Au cas présent, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation globale par comparaison, consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents (termes de comparaison) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier de proximité.

En conséquence, il convient de retenir la méthode par comparaison globale.

5) Sur la situation locative et l’abattement

En l’espèce, le bien est occupé par la société SET UP en vertu d’un bail commercial du 18 mai 2005. L’EPA Ile-de-France Mobilités en tire argument pour solliciter un abattement de 20 %. Cependant, la situation économique actuelle conduit à considérer qu’il est plus intéressant pour un bailleur de détenir des locaux correctement occupés et rentabilisés en harmonie avec les valeurs locatives de marché. Aussi, en l’absence de moins value rapportée du fait de la situation d’occupation, le moyen tiré de l’occupation sera écarté comme insuffisant à fonder un abattement ;

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L’EPA Ile-de-France Mobilités avance un second moyen, l’encombrement et de l’inconstructibilité, pour proposer un abattement de 40 %.

La SCI des Bords de Seine conteste l’application d’un abattement, estimant que les emprises expropriées doivent être évaluées en tenant compte du potentiel de constructibilité des terrains.

Au cas présent, il est acquis que la superficie de l’emprise expropriée et la présence de bâtiments existants sur la parcelle mère G44, rendent impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique. Il est par conséquent nécessaire de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité qu’il convient d’évaluer, compte tenu des circonstances, à 20 % de la valeur unitaire qui sera retenue, cette valeur étant déterminée, compte tenu des termes de comparaison, au regard de terrains sans limite de constructibilité.

III – Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’autorité expropriante. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Par ailleurs, s’agissant des termes de comparaison, il doit être précisé que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes pour lesquelles les références de publication, les références cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue et la date exacte sont communiqués afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; les biens dont les surfaces diffèrent trop ne sont pas retenus, de même que les références trop anciennes ou ceux pour lesquels la valeur unitaire pas m2 n’est pas définie.

Dès lors, toutes les références présentées qui ne respectent pas ces critères seront écartées.

1) Sur la détermination de l’indemnité principale

ÿ Analyse des termes de comparaison proposés par La SCI des Bords de Seine et discussion :

La SCI des Bords de Seine propose de retenir une valeur unitaire de 660 €/m² et propose 5 termes de comparaison.

Le second terme sera écarté en raison de son caractère trop ancien (jugement du 11/05/2015). Le premier terme (réf. 2018P318) sera retenu, en ce qu’il s’agit d’une parcelle proche du bien exproprié, qui bénéficient d’un classement identique au PLU. Les autres termes seront écartés car concernant des zones cadastrales non comparables.

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ÿ Analyse des termes de comparaison proposés par L’EPA Ile-de-France Mobilités :

L’EPA Ile-de-France Mobilités propose 8 termes de mutation.

[…]

2018P00167 CI 305 VITRY-SUR-SEINE 25 rue Bel Ait 26/12/2017 2 209 565 950 256 UP2i

2016P07770 22/04/2016 et DK 56 et 58 VITRY-SUR-SEINE Rue Léon Geoffroy 21 586 4 764 431 221 UP2i et […]

2014P01840 H 144 VITRY-SUR-SEINE 37 rue Berthe Albrecht 17/02/2014 561 72 930 130 UP2i

2013P05640 CG 310 VITRY-SUR-SEINE 93 Rue Léon Geoffroy 22/07/2013 5 137 900 000 175 UP2i

2012P00965 H 70 VITRY-SUR-SEINE 43 rue Berthe Albrecht 07/12/2011 7 981 1 650 000 207 UP2i

Moyenne : 198 €

Médiane 207 €

Selon L’EPA Ile-de-France Mobilités, il ressort de cette étude, pour des cessions situées dans le même secteur géographique et un zonage UP2i, une valeur moyenne de terrain à bâtir de 198 €/m² et une valeur médiane de 207 €/m².

L’EPA Ile-de-France Mobilités produit les références suivantes à VITRY-SUR-SEINE pour des biens en zone urbaine, non inondable et sans limitation de constructibilité pour une valeur moyenne de 500 €/m².

[…]

2019P00500 CE 312 – 170 VITRY-SUR-SEINE 51 rue Balzac 28/12/2018 287 130 000 452,96 UB

53 rue Constant 2016P08941 CH 580 VITRY-SUR-SEINE 21/10/2016 445 223 000 501,12 UC Coquelin

2017P10981 CI 303 VITRY-SUR-SEINE 27 rue Georges Martin 11/12/2017 327 180 000 550,46 UC

Moyenne : 502 €

Médiane 501 €

Il convient d’écarter les termes 3 à 5 pour leur ancienneté, et les termes 6 à 8 en ce que la zone cadastrale n’est pas comparable. Les termes 1 et 2 seront retenus, en ce que les biens sont situés en zone UP2i qui est une zone similaire à la zone Ufi.

ÿ Analyse des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

Le commissaire du Gouvernement propose 8 termes de comparaison, correspondant à des muitations intervenues entre 2016 et 2021, pour des parcelles situées à proximité, en zones Ufi et UP2i.

- le terrain du premier terme souffre de la même inconstructibilité que la parcelle litigieuse, il sera donc retenu ;

- le terrain du second terme terme ne souffre pas de moins-value en raison de la servitude qui le grêve, il sera donc retenu ;

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 – le troisième terme sera écarté en ce que le terrain cédé constitue l’ancienne assiette d’une centrale thermique, à la pollution certaine et ne présentant donc pas de ressemblance avec la parcelle litigieuse ;

- le quatrième terme sera retenu en raison de sa proximité et de sa superficie comparable ;

- le cinquième terme sera retenu en raison de sa proximité et de son classement en zone UP2i ;

- les sixième et septième termes seront écartés en raison de la pollution grevant les sites ;

- le huitième terme sera retenu en raison de sa proximité et de son classement en zone UP2i

ÿ Fixation de l’indemnité principale

La moyenne des prix/m² concernant les références retenues est de 224 €/m² avant abattement. Toutefois, le juge ne pouvant statuer infra petita, il convient de retenir la proposition de l’autorité expropriante de 250 €/m², valeur à laquelle il convient d’affecter l’abattement de 20 %, de sorte que la valeur unitaire retenue sera de 200 €/m².

De sorte que l’indemnité principale se calcule ainsi : surface (430 m²) x valeur unitaire (200 €) = 86 000 €

En conséquence, il convient d’allouer à La SCI des Bords de Seine la somme de 86 000 € à titre d’indemnité principale.

2) Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 86 000 €.

Ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 71 000 € = 7 100 €

Total arrondi : 9 600 €

3) Sur l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise

Vu l’article L321 du code de l’expropriation

Il est certain que La SCI des Bords de Seine a doit de percevoir une indemnité pour permettre la réinstallation de l’ensemble des équipements affectés par l’expropriation pour son locataire.

Sur ce point, le devis produit par La SCI des Bords de Seine doit être contrebalancé par la contre-expertise réalisée par le maître do’euvre (Groupement ZEN : ARTELIA – RICHEZ Associés) de l’opération TZEN 5, qui a été accompagné d’un bureau d’étude en ingénierie, plus à même d’évaluer précisément les travaux de génie civil que l’architecte qui est intervenu pour le compte de La SCI des Bords de Seine. En outre, seule l’estimation produite par L’EPA Ile-de-France Mobilités provient d’un examen contradictoire en présence des deux parties. Le rapport de contre-expertise ajoute que la faisabilité de la rampe reste à confirmer selon les études géotechniques et le dimensionnement des murs de soutènement.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de retenir l’évaluation proposée par L’EPA Ile-de-France Mobilités, à savoir une indemnité de 239 305 €.

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4) Sur l’indemnité pour frais d’architecte

La SCI des Bords de Seine a été bien fondée à mandater un architecte pour estimer son préjudice de reconstitution des équipements en emprise, dans le cadre de la préparation de sa défense, quand bien même l’évaluation de l’architecte n’a pas été retenue par le tribunal. Si la procédure d’expropriation n’avait pas existé, La SCI des Bords de Seine n’aurait pas engagé ce sapiteur. Les factures de l’architecte sont versées aux débats et leur total s’élève à 5 000 €.

Par conséquent, et compte tenu des circonstances, il convient de fixer à 5 000 € l’indemnité pour frais d’architecte.

Il s’ensuit que l’indemnité totale d’éviction à verser par L’EPA Ile-de-France Mobilités à La SCI des Bords de Seine s’élève à la somme de 393 905,00 € et se décompose de la manière suivante :

- indemnité principale : 86 000,00 € ;

- indemnité de remploi : 9 600,00 € ;

- indemnité pour reconstitution des équipements en emprise : 239 305,00 € ;

- indemnité pour frais d’architecte : 5 000,00 €.

IV – Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, L’EPA Ile-de-France Mobilités supportera seule les dépens de la présente instance.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner L’EPA Ile-de-France Mobilités, partie tenue aux dépens, à verser à La SCI des Bords de Seine la somme de 5 000,00 €.

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, :

- ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 19 octobre 2021 ;

- FIXE l’indemnité due par la L’EPA Ile-de-France Mobilités à La SCI des Bords de Seine au titre de la dépossession du bien situé 30 rue Edith Cavell – Vitry-sur-Seine (94), à la somme de 339.905

€UROS  ;

- PRÉCISE que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

- indemnité principale : 86 000,00 € ;

- indemnité de remploi : 9 600,00 € ;

- indemnité pour reconstitution des équipements en emprise : 239 305,00 € ;

- indemnité pour frais d’architecte : 5 000,00 €.

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 – REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

- CONDAMNE L’EPA Ile-de-France Mobilités à payer à la La SCI des Bords de Seine la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE L’EPA Ile-de-France Mobilités aux dépens ;

FAIT AU SIÈGE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL EN LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, le DIX HUIT NOVEMBRE 2022

Z A X Y

Le GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

PJ : Procès-verbal de transport

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