TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

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(Références à rappeler)

MINUTE : 25/

JUGEMENT DU : 25 Août 2025

DOSSIER N°: N° RG 24/00067 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPAR

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : VINCENNES – […]

Juge  : Madame Élise POURON

Greffier  : Madame S. X, lors de l’audience Madame Y Z lors du prononcé

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Service de l’Expropriation 1

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en applicationdu décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivementcodification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dansla procédure entre :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, Etablissement public d’Etat à caractère industriel et commercial, immatriculée au registre duCommerce et des Société de PARIS sous le numéro 495 120 008 dont le siège social est sis […] en la personne de son directeur général, pour ce domicilié en cette qualité audit siège, dont lesiège social est sis […] par Maître Michaël MOUSSAULT substitué par M^e GOSSELIN de la SELAS DSAVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : T07

ET :

Madame AA AB le […] à […], demeurant […] par Maître Rajess AE substitué par M^e PASQUALIN de la SELARL GMRAVOCATS – GRANGE MARTIN AE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,vestiaire : R251

Monsieur AC AD le […] à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), demeurant 24, rue de la Glacière – 75013 PARISreprésenté par Maître Rajess AE substitué par M^e PASQUALIN de la SELARL GMRAVOCATS – GRANGE MARTIN AE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,vestiaire : R251

Madame AF AG, demeurant 23 Park Avenue – Appartement 3S – 10016 –  NEW-YORK USAnon comparante, ni représentée En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

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Nous, Élise POURON, Juge de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée parordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément auxdispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistéede Y Z, Greffière de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5du même Code,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame AA AH, Monsieur AC AI et Madame AFAG sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé […] (94300), sur la parcelle cadastrée section U […].

Le bien est situé dans le périmètre d’une opération d’aménagement menée dans le cadre d’uneconvention d’intervention foncière conclue en 2009 entre la commune de Vincennes etl’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France (ci-après « l’EPFIF »), visant à la construction dedeux nouveaux ensembles immobiliers au niveau des […] et […].

Par arrêté préfectoral en date du 3 mai 2023, l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisationde cette opération a été déclarée d’utilité publique au profit de l’EPFIF.

Service de l’Expropriation 2

Par un mémoire valant offre en date du 17 mai 2024, l’EPFIF a proposé à Madame AAAH, Monsieur AC AI et Madame AF AG uneindemnité de dépossession d’un montant total de 2.741.760 euros en valeur occupée.

En l’absence d’accord intervenu entre les parties, par courrier recommandé en date du 6 septembre2024, reçu au greffe le 16 septembre 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunaljudiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par une ordonnance en date du 29 novembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport surles lieux et l’audition des parties au 28 janvier 2025. Un procès-verbal de transport, annexé auprésent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixéeau 19 mai 2025 avant d’être renvoyée au 16 juin 2025.

Dans ses dernières écritures en date du 15 mai 2025, intitulées « Mémoire récapitulatif et enréplique », l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions des consorts AH ;Par suite,- fixer l’indemnité devant revenir aux défendeurs comme suit :* indemnité principale : 2.885.832 euros soit :- pour la partie cinéma : 2.400 euros x 520 places = 1.248.000 euros- pour la partie hôtel : 3.100 euros/m² x 266,21 m² = 825.251 euros- pour la partie restaurant : 6.100 euros/m² x 1[…],21 m² = 812.581 euros* indemnités accessoires :  – indemnité de remploi : 289.583,20 eurosTotal : 3.175.415,20 euros.

Dans leur dernier mémoire en date du 12 juin 2025, intitulé « Conclusions en réplique », MadameAA AH et Monsieur AC AI (ci-après « les consorts AH ») demandent au juge de l’expropriation de :* fixer les indemnités consécutives à l’expropriation de leurs biens comme suit :- indemnité principale : 6.504.760 euros soit :  – cinéma : 5.850 euros x 520 places = 3.042.000 euros  – hôtel : 8.000 euros/m² x 266,21 m² = 2.129.680 euros  – restaurant : 9.000 € x 148,12 m² = 1.[…]3.080 euros- indemnités accessoires :  – indemnité de remploi : 651.476 euros * condamner l’EPFIF à verser aux consorts AH la somme de 4.000 euros autitre de l’article 700 du code de procédure civile ;* condamner l’EPFIF aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 10 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose lafixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 4.137.797,50 euros en valeur occupée, sedécomposant comme suit :- indemnité principale : 3.760.725 euros- indemnité de remploi : 377.072,50 euros.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoireset conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leursprétentions.

A l’audience du 16 juin 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, enapplication des dispositions de l’article R. 311-20 alinéa 1 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique.

Madame AF AG n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué parjugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date à laquelle la présente décision est rendue, parmise à disposition au greffe.

Service de l’Expropriation 3

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur l’office du juge

Il convient, à titre liminaire, de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile,dans sa version applicable au litige :« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyensen fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaqueprétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les piècesjustifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussiondes prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens quin’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manièreformellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif etn’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentésou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnéset le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer en l’espèce, de sorte que seules les prétentions et moyensfigurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.

I. Sur les principes du droit de l’expropriation

Aux termes des articles L. […]. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriationet couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même etsemblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il estdépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu,année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponiblessur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralementéquivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairementégale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dontl’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’êtreacquis par un particulier.

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge del’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance du bien à la date del’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pasintervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécieà la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. 322-2 alinéa 1er du même code, le bien est estimé à la date de la décisionde première instance.

II. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1) Sur la date de référence et sur la situation d’urbanismeAux termes de l’article L. 322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,sous réserve de l’application des dispositions des articles L. […]. 322-6, est seul pris enconsidération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture del’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclarationd’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu parl’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010relative au Grand […], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque

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le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’articleL. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle estantérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclarationd’utilité publique

Cependant, en application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un biensoumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la datede référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sesitue, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date àlaquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant,modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situéle bien.

L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que cesdispositions s’appliquent en l’espèce.

En l’espèce, les consorts AH proposent de retenir comme date de référencele 12 janvier 2024, date d’entrée en vigueur du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi)approuvé le 12 décembre 2023.

L’EPFIF retient comme date de référence la date de la dernière modification du PLU de la communede Vincennes en décembre 2024, la date exacte n’étant pas indiquée.

Le commissaire du gouvernement propose de fixer la date de référence au 5 juillet 2022, date dedernière modification du PLU de la commune de Vincennes.

La dernière modification du PLUi du Territoire […] Est Marne et Bois, applicable à la communede Vincennes, a été approuvée le 12 décembre 2023 et est entrée en vigueur le 12 janvier 2024, desorte qu’il convient de retenir la date du 12 janvier 2024 comme date de référence.

A cette date, la parcelle cadastrée section U […], objet de la procédure, est située en zone UB1bdu PLU, qui correspond à une zone urbaine mixte intermédiaire.

2) Sur la description du bienL’ensemble immobilier est constitué du cinéma « Le Vincennes » situé […] et d’unhôtel-restaurant situé […] et […].

Cinéma

Dans le hall à gauche de l’entrée se trouve la caisse. Un couloir sur la gauche dessert les salles 1 à3 au fond et la salle 4 sur la droite ainsi que des toilettes accessibles aux PMR avec lavabo.

Les 4 salles de cinéma comptent entre 66 et 167 places et possèdent toutes des places PMR. La salle1 et la salle 2 disposent d’une sortie de secours via un sas donnant sur la rue […].

Toutes les salles sont équipées de toilettes avec lavabo, propres mais en état d’usage.

Une porte « sans issue » située dans le sas de la sortie de secours conduit au local poubelles et à unescalier menant à la première cave, saine et utilisée pour le stockage d’affiches. Elle comprendégalement une chaudière désaffectée.

A l’étage se situent les cabines de projection et le local de ventilation.

La première cabine est une double cabine desservant les salles 1 et 2. Les cabines sont connectéesà la fibre pour la réception de certains films. Chaque projecteur est équipé d’une gaine d’extractionde chaleur.

Une porte mène à un local de ventilation qui comprend les gaines de ventilation des salles 1 à 3(climatisation, chauffage, ventilation).

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Un passage mène à la cabine de la salle 4, qui dispose d’un accès au toit sur lequel se trouve unecentrale de traitement de l’air (non visité).

Un escalier métallique étroit en colimaçon mène à un bureau en état d’usage. Le faux-plafond a étéentièrement refait avec prise d’air supplémentaire à la suite d’une infiltration d’eau par la toiture.Le bureau dispose d’un petit balcon avec vue sur le château de Vincennes.

Depuis le hall, un escalier mène à un espace sécurisé, avec porte blindée et fenêtre sécurisée, quicontient le coffre. L’espace mène à une petite cuisine/salle de pause en état d’usage avecréfrigérateur, évier et parquet flottant au sol ainsi qu’à la cabine de projection de la salle 3, au bureaudes deux projectionnistes et à un petit local de stockage technique disposant d’un accès au toit.

La seconde cave n’est pas saine (très humide). Elle comprend la pompe de relevage des toilettes,le tableau électrique et un local de stockage sain avec porte coupe-feu.

L’exploitant indique que le cinéma est entièrement accessible aux PMR, malvoyants ou non-voyantset malentendants.

L’ensemble est propre et en état correct.

Hôtel

L’hôtel dispose de deux entrées. La réception est accessible par le restaurant ou par une entrée situéerue […].Les étages sont accessibles par un escalier en bois situé à droite de l’accueil.

L’établissement compte 18 chambres de type « single », « double » ou « twin » (deux lits simples)réparties de la manière suivante : 8 chambres au premier étage, 6 chambres au deuxième étage et4 chambres au troisième étage.

1er étageChambre 103 : chambre single avec douche et WCChambre 104 : chambre single avec douche, WC sur le palierChambre 105 : chambre single avec douche, WC sur le palierChambre 106 : chambre single avec douche et WCChambre 107 : chambre double avec douche et WC. La chambre et la salle de bain sont carrelées.Chambre 108 : chambre twin avec douche et WC.

2ème étageSur le palier se trouvent un WC et un petit local de stockage.Chambre 201 : chambre avec vue sur le château et douche, WC sur le palierChambre 202 : chambre single avec douche et WCChambre 203 : chambre single avec douche et vue sur l’avenue de […], WC sur le palierChambre 204 : chambre single avec douche, WC sur le palierChambre 205 : chambre single avec douche et WCChambre 206 : chambre double avec baignoire et WC.

3ème étageChambre 301 : chambre double avec douche et WCChambre 302 : chambre double avec baignoire et WCChambre 303 : chambre double avec baignoire et WCChambre 304 : chambre double avec douche et WC.

Les chambres sont toutes équipées de double vitrage. L’ensemble est propre.

RestaurantAu rez-de-chaussée, le restaurant dispose d’un espace bar, d’une salle de restauration qui compteentre 70 et 80 couverts et d’une terrasse.

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Au sous-sol, accessible par le centre du restaurant via un escalier en carrelage, se trouve un espacedonnant sur deux WC accessibles aux clients avec double lavabo et un urinoir.

Au bout de cet espace se situe la cuisine comprenant divers équipements avec monte-charges etmonte-plats fonctionnels, deux pièces de stockage, une chambre froide.

Au fond de la cuisine se trouvent une douche, un vestiaire et un WC pour le personnel ainsi que lachaufferie.

L’ensemble est en état d’usage mais propre.

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal detransport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

3) Sur les surfaces à retenirCinémaLes parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la superficie du cinéma, soit 650,78m² ainsi qu’il ressort du certificat de mesurage établi par la société CEDIM et produit par lesconsorts AH, et sur le nombre de fauteuils, soit 520.

Ces données seront donc retenues.

HôtelS’agissant de l’hôtel, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent également pourretenir la surface de 266,21 m² issue du certificat de mesurage.

Cette surface sera donc retenue.

RestaurantL’EPFIF sollicite que soit retenue une surface pondérée de 1[…],21 m². Il indique que cette surfacecorrespond aux surfaces du rez-de-chaussée issues du mesurage, soit 98,41 m², augmentées dessurfaces situées en sous-sol, soit 49,71 m², pondérées à hauteur de 0,7.

Il fait valoir que le Traité de l’évaluation des biens, 12ème édition de AM AN, ouvrage deréférence, propose un coefficient de pondération de 0,1 à 0,75 pour les sous-sols en fonction de leurutilité et de leur aménagement. Il affirme que le coefficient utilisé pour chaque niveau doit tenircompte de son potentiel de valorisation dans le cadre de l’activité exercée au sein du local.

Les consorts AH sollicitent quant à eux que soit retenue la surface totale de148,12 m². Ils font valoir que le coefficient appliqué par l’EPFIF aux surfaces situées en sous-solest utilisé dans le cadre d’une évaluation terrain + construction alors que les parties s’accordent pourévaluer le bien terrain intégré.

Ils indiquent que des coefficients similaires peuvent en revanche être appliqués lorsque l’évaluationest réalisée en surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO), qui s’obtient en affectant lasuperficie hors œuvre de chaque niveau, qui intègre les combles et les caves, d’un coefficient depondération rendant compte de l’utilité relative de ce plan par rapport à celle d’un niveau courantaffecté d’un coefficient de 1.

Ils observent que le coefficient de 0,3 appliqué par l’EPFIF correspond à celui applicable enprésence d’une cave non aménagée alors que le sous-sol de l’hôtel-restaurant est majoritairementoccupé par la cuisine du restaurant, les chambres froides, les réserves ainsi que les sanitaires dupersonnel et la chaufferie, de sorte que ce sous-sol est entièrement aménagé et nécessaire à l’activitédu local.

Ils indiquent qu’un coefficient de 0,7 pourrait être retenu et précisent qu’il conviendrait égalementde réintégrer au calcul la surface de l’ensemble des annexes non comptabilisées par le géomètre,dont les caves et les surfaces bâties d’une hauteur inférieure à 1,80 m, de sorte que la surface del’immeuble devrait être calculée comme suit :

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* Restaurant :- sous-sol restaurant : 49,71 m² x 0,7- salle, terrasse couverte et sanitaires : 98,41 m² x 1- escaliers : 3,60 m² x 0,8Total pondéré : 134,96 m²* Hôtel :- accueil, chambres, local, sanitaires : 266,21 m² x 1- escaliers : 10,72 m² x 0,8- combles d’une hauteur inférieure à 1,80 m : 17,10 m² x 0,8Total pondéré : 288,69 m²

Le commissaire du gouvernement propose quant à lui de retenir la surface pondérée de 1[…],21 m².

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*

Aux termes de l’article R. 156-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, la surfacehabitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupéespar les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Levolume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par leshauteurs sous plafond.Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises,garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrésprévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties delocaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article R. […]1-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la surface utileest égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 156-1 (nouveau) du mêmecode augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté duministre du logement.

Selon les dispositions de l’arrêté ministériel du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16et de l’article R. […]1-10 du code de la construction et de l’habitation, pour la définition de la surfaceutile, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logementet dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

En l’absence de dispositions légales définissant la surface utile des locaux à usage commercial oud’atelier, il est d’usage de retenir, pour l’évaluation de ces locaux, la surface utile pondérée enfonction de différents coefficients variant selon l’intérêt commercial de chaque espace.

Les textes susvisés se rapportent en effet exclusivement aux logements conventionnés ainsi qu’àceux destinés à l’habitation, mais ne fournissent pas de définition générale de la surface utile, quicorrespond à la surface utile à l’activité, déterminée par un géomètre-expert selon les usagesprofessionnels. Les pondérations appliquées peuvent donc être différentes de celles énoncées dansces dispositions.

Les consorts AH produisent un certificat de mesurage établi par la sociétéCEDIM, géomètre-expert, le 19 avril 2013.

Aux termes de ce document, les surfaces du restaurant se décomposent comme suit :- salle de restaurant : 81,40 m²- terrasse couverte : 7,80 m²- sanitaires clients : 9,21 m²- cuisine : 25,56 m²- frigos : 5,75 m²- réserves : 12,50 m²- sanitaires du personnel : 2,10 m²- chaufferie : 3,80 m²

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Les surfaces situées au sous-sol, qui représentent 49,71 m², sont constituées de la cuisine avecchambres froides et réserves, des sanitaires du personnel et de la chaufferie du bâtiment. L’intérêtcommercial de cette surface, nécessaire à l’activité du restaurant, justifie que lui soit appliqué uncoefficient de pondération de 0,7.

La surface totale du restaurant se calcule donc comme suit : 98,41 m² + (49,71 m² x 0,7) = 1[…],21m².

4) Sur la situation d’occupationEn l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que le cinéma est exploité par la sociétéLE VINCENNES, tandis que l’hôtel-restaurant est exploité par la société VINCENNESSAUVAGE.

A cet égard, les consorts AH font valoir qu’à la suite de manquements du preneur, la résiliation du bail a été acquise au titre de la clause résolutoire le 28 août 2022, uncontentieux actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de céans opposant à ce titre le bailleuret le preneur.

L’acquisition de la clause résolutoire n’ayant pas été constatée au jour du présent jugement,l’ensemble du bien sera donc évalué en valeur occupée.

5) Sur les méthodes d’évaluationSi l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pose le principe de laréparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer cepréjudice. Le juge est ainsi libre d’employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En d’autrestermes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bienet des circonstances de la cause.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement sont en accord sur la méthoded’évaluation par comparaison, terrain intégré en valeur unitaire au m² s’agissant de l’hôtel-restaurantet en valeur unitaire par fauteuil s’agissant du cinéma.

Par conséquent, le bien des consorts AH sera évalué selon la méthode parcomparaison, terrain intégré, en retenant pour le cinéma une valeur unitaire par fauteuil et pourl’hôtel-restaurant une valeur unitaire au m².

III. Sur la détermination de l’indemnité principale

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugestatue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et desconclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à cellede l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et deproduire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Caractéristiques de l’ensemble immobilier à évaluer :- ensemble immobilier constitué d’un cinéma et d’un hôtel-restaurant situés respectivement […] et […]/[…] à Vincennes (94300), sur la parcellecadastrée section U […]- bon état général, propre- évaluation en situation occupée- évaluation selon la méthode par comparaison, terrain intégré en valeur unitaire par fauteuil pourle cinéma et en valeur unitaire au m² pour l’hôtel-restaurant

A) Sur la détermination de l’indemnité principale due au titre de l’expropriation du cinéma

1) Propositions des parties

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Termes de comparaison proposés par l’EPFIF

L’EPFIF précise que compte tenu de la rareté de ce type de cession, le périmètre a été élargi à l’ensemble du territoire national. Il indique que la moyenne de ces références s’élève à 2.268 euros/fauteuil et propose eu égard à la situation du bien et à sa consistance de retenir une valeur unitaire de 2.400 euros/fauteuil.

Il observe que les références les plus anciennes sont celles dont la valeur par fauteuil est la plus élevée et fait valoir que l’ancienneté de certaines mutations, liée à la rareté de ce type de cessions, est sans incidence sur une éventuelle augmentation de la valeur du marché qui rendrait les références anciennes obsolètes.

Sur les références fournies par les consorts AH, l’EPFIF relève que tous les termes de comparaison portent sur des biens dont le nombre de fauteuils est sensiblement inférieur à celui du bien exproprié et fait valoir que si la valeur unitaire d’un bien est inversement proportionnelle à sa superficie, un raisonnement analogue peut être mené s’agissant du nombre de fauteuils, corrélé à la superficie du cinéma.

Il souligne que la référence DEF 3 porte sur un bien dont le nombre de fauteuils est plus élevé que celui du bien en cause et cédé à un prix très inférieur à celui sollicité par les expropriés.

Termes de comparaison proposés par les consorts AH

Les consorts AH indiquent que la moyenne issue de ces références s’élève à 5.850 euros/fauteuil et sollicitent que cette valeur soit retenue pour la fixation de l’indemnité principale.

Ils affirment que le bien à évaluer présente des facteurs de plus-value tenant à sa localisation et àson état d’entretien. Ils indiquent à cet égard que les murs du cinéma « La Clef » à […], objet dela référence DEF 2, et du cinéma « Stars » à Arpajon, objet de la référence DEF 3, ont fait l’objetde lourds travaux de rénovation à la suite de leur cession. Ils précisent que la cession objet de laréférence DEF 2, intervenue au profit du collectif « La Clef Revival », s’inscrit dans un contexteparticulier, à la suite de la fermeture du cinéma en 2018 et de son occupation successive parplusieurs associations. Ils soulignent que les biens objets des références DEF 1 et DEF 3 sont situésdans des communes de la grande couronne moins valorisées que Vincennes.

Les consorts AH affirment que l’allégation de l’EPFIF selon laquelle lavaleur par fauteuil serait inversement proportionnelle au nombre de fauteuils n’est pas démontréeet relèvent à cet égard que plusieurs des termes de comparaison cités par l’expropriant portent surdes biens comptant 3 à 5 fois plus de fauteuils que le bien en cause, dont le prix de vente remet encause son affirmation.

Ils indiquent que le nombre de fauteuils des biens objets des références DEF 1 et DEF 2 estmentionné sur le site Internet de la commune de Domont pour la référence DEF 1 et sur le siteInternet de l’association acquéreuse et plusieurs sites spécialisés pour la référence DEF 2.

Sur les références fournies par l’EPFIF, les consorts AH soutiennent que siles caractéristiques d’un bien et la rareté des termes de comparaison permettent d’élargir lacomparaison à un périmètre et un calendrier plus ou moins étendu, cette extension ne peut conduireà retenir des termes cédés sur un marché incomparable ou à des époques trop anciennes, de sortequ’il convient d’écarter les références issues d’une recherche sur l’intégralité du territoire nationalau profit de cessions intervenues en Île-de-France dans les 5 dernières années.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Référence

AdresseNombre de

Date demutation etréférence de

fauteuilsPrix/fauteuil

publication

CDG 1 /

DEM 2

02/12/2020[…]2 rue Praire à […] (42)1.9871.170 €/fauteuil

7902.785 €/fauteuil

CDG 209/06/20222015P02055

35 boulevard Pasteur / […] (42)

CDG 3 /

72 place Drouet d’Erlon à Reims

DEM 4

05/04/2017[…]

(51)1.3882.161 €/fauteuil

2.2934.[…]

[…]19/12/2019[…]

7 à […] 285 cours de la Libération

à Talence ([…])

Le commissaire du gouvernement relève que la valeur unitaire moyenne issue de ces référencess’élève à 2.713 euros/fauteuil. Compte tenu de la situation géographique du bien et de sescaractéristiques, il propose de fixer la valeur unitaire du bien à évaluer à 2.700 euros/fauteuil.

Sur les termes de comparaison fournis par l’EPFIF, le commissaire du gouvernement propose deretenir l’ensemble des références à l’exception de la référence DEM 1, pour laquelle l’acte n’est pasaccessible.

Sur les références produites par les consorts AH, il propose d’écarter lesréférences DEF 1 et DEF 2 en l’absence de mention du nombre de places dans l’acte de vente. Ilpropose de retenir la référence DEF 3.

Service de l’Expropriation 11

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que desventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes devente et connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions ;de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières nepeuvent par conséquent être retenues.

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence etnotamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant lesréférences énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de tellesinformations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, lesréférences cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activitéexercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à lajuridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

Il convient par conséquent d’écarter la référence DEM 1, qui ne comporte pas de référence depublication au SPF et pour laquelle l’acte de vente n’est pas produit.

La référence CDG 2 et la référence DEM 5, qui présentent la même référence de publication bienque le tableau produit par le commissaire du gouvernement indique une date de mutation erronée,seront écartées en raison de l’absence de certitude sur le nombre de sièges dont dispose le cinémavendu et, partant, sur le prix de cession.

Les références DEF 1 et DEF 2 seront également écartées pour ce même motif. Si les consortsAH produisent des captures d’écran issues de sites Internet censées justifierdu nombre de fauteuils de chacun des biens objets de ces références, force est de constater que lafiabilité des informations figurant sur ces sites n’est pas comparable à celle que revêtent lesinformations contenues à l’acte de vente. Ainsi, s’agissant de la référence DEF 2, les deux capturesd’écran produites ne mentionnent pas le même nombre de fauteuils (184 ou 185 places), de sorteque le calcul du prix par fauteuil n’est pas certain.

Références retenues

Le tribunal rappelle que conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique, le bien est estimé à la date de la décision de première instance. En conséquence,c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier l’ancienneté des références fournies parles parties et par le commissaire du gouvernement.

En outre, il est d’usage de ne retenir que des termes de comparaison portant sur des biens situés dansun périmètre géographique proche du bien à évaluer, qui reflètent au mieux le marché local.

Cependant, lorsque la consistance du bien à évaluer présente des caractéristiques telles que lesmutations de biens comparables sont particulièrement rares, le juge peut élargir le périmètre spatio-temporel des références pertinentes afin de permettre une comparaison avec suffisamment de biensde consistance similaire.

En l’espèce, l’extension des recherches à l’ensemble du territoire national et à une période de tempsantérieure aux cinq dernières années est justifiée par la rareté des mutations de salles de cinéma.

Date de mutation et

Référence

référence de

AdresseNombre de

fauteuilsPrix/fauteuil

publication

CDG 1 /

2 rue Praire à […]

DEM 2

02/12/2020[…]

(42)1.9871.170 €/fauteuil

Service de l’Expropriation 12

Ces cinq termes de comparaison donnent lieu à la détermination du prix au m2 suivant : (1.170 + 2.161 + 4.735 + 1.449 +3.445) / 5 =2.592 euros/fauteuil.

Compte tenu du bon état général du bien à évaluer et de sa situation géographique à proximité du métro et du centre-ville de Vincennes, il y a lieu de fixer sa valeur unitaire à 2.800 euros/fauteuil, en valeur occupée.

L’indemnité de dépossession à revenir aux consorts AH au titre de l’expropriation du cinéma situé […] se calcule donc comme suit : 2.800 x 520 = 1.456.000 euros.

B) Sur la détermination de l’indemnité principale due au titre de l’expropriation de l’hôtel

1) Propositions des parties

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF

L’EPFIF indique que la moyenne issue de ces références s’élève à 3.120 euros/m2. Eu égard à la situation du bien et à sa consistance, il propose de retenir une valeur unitaire de 3.100 euros/m2. Sur les références fournies par le commissaire du gouvernement et reprises par les consorts AH, l’EPFIF observe que l’ensemble des références portent sur des biens d’un meilleur standing que l’hôtel à évaluer. Il souligne que le bien exproprié ne jouit pas d’une

bonne réputation au regard des notes qui lui sont attribuées sur des sites Internet spécialisés et relève que l’une des raisons tient au manque d’équipement, aucune chambre n’étant équipée de la climatisation et certaines ne disposant pas de WC privatif.

Sur la référence DEF 3 / CDG 3, il observe que le bien ne semble pas correspondre à un hôtel.

Il relève que les références DEF 5 / CDG 5 et DEF 6 / CDG 6 portent sur des hôtels de la marque IBIS, qui ne sauraient être comparés à un hôtel indépendant au regard de la qualité de service offerte par la franchise.

Sur la référence DEF 7 / CDG 7, l’EPFIF indique que la valeur du bien tient à sa cour intérieure arborée et au potentiel de constructibilité de la parcelle. Il observe que le bâtiment a aujourd’hui été démoli.

Termes de comparaison proposés par les consorts AH

Les consorts AH ajoutent qu’un hôtel situé 16 rue […] à Vincennes a été cédé le 3 mai 2018 au prix de 12.167 euros/m2.

Ils indiquent que contrairement à ce qu’allègue l’EPFIF, le bien objet de la référence DEF 3 / CDG 3 est bien un immeuble à usage d’hôtel.

Ils affirment qu’il ne peut être soutenu que les termes de comparaison produits porteraient sur des biens offrant des équipements et services de meilleure qualité que le bien à évaluer en se fondant sur le seul examen visuel de l’extérieur des biens. Ils arguent que le niveau de prestation des hôtels objets des références citées est similaire à celui du bien en cause et soulignent à cet égard que les références DEF 1 / CDG 1 à DEF 4 / […] portent sur des biens ne disposant pas de chambres climatisées à l’instar du bien à évaluer. Ils indiquent que seules 4 des 18 chambres de l’établissement ne disposent pas de WC privatif et relèvent que la référence DEM 4 porte sur un bien dans lequel la plupart des chambres n’en sont pas équipées.

Les consorts AH font valoir qu’il convient de privilégier la référence DEF 7 / CDG 7, qui porte sur un bien situé à proximité du bien à évaluer et de consistance similaire à celui-ci.

Ils observent que la prise en compte du potentiel de constructibilité du bien objet de cette référence reviendrait à l’évaluer selon la méthode dite du bilan promoteur, méthode systématiquement écartée par les juridictions de l’expropriation comme par l’expropriant lui-même. Ils ajoutent que la parcelle expropriée présente en tout état de cause un potentiel de constructibilité résiduelle très important.

Ils affirment qu’aucun abattement par occupation ne saurait être appliqué sur la valeur unitaire retenue dans la mesure où l’analyse du marché des cessions d’hôtels ne permet pas de déceler de différence notable entre les valeurs des biens cédés libres et celles des biens vendus occupés.

Sur les références fournies par l’EPFIF, les consorts AH soutiennent que si les caractéristiques d’un bien et la rareté des termes de comparaison permettent d’élargir la comparaison à un périmètre et un calendrier plus ou moins étendu, tel n’est pas le cas en présence d’un marché permettant de relever un nombre suffisant de références comparables dans une période et un périmètre proches, de sorte qu’il convient d’écarter l’ensemble des références eu égard à leur ancienneté.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement relève que la valeur unitaire moyenne issue de ces références s’élève à 5.170 euros/m2.

Il indique qu’en l’absence de différence concrète de valeur entre les locaux libres et occupés, la situation locative du bien à évaluer n’a pas à être prise en compte et propose de retenir une valeur unitaire de 5.200 euros/m2.

Il propose d’écarter l’intégralité des références produites par l’EPFIF eu égard à leur ancienneté.

Le commissaire du gouvernement indique que le fait de privilégier la référence CDG 7 / DEF 7impliquerait de retenir en contrepartie un abattement pour occupation commerciale.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que desventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes devente et connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions ;de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières nepeuvent par conséquent être retenues.

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence etnotamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant lesréférences énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de tellesinformations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, lesréférences cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activitéexercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à lajuridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

Le tribunal rappelle que conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique, le bien est estimé à la date de la décision de première instance. En conséquence,c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier l’ancienneté des références fournies parles parties et par le commissaire du gouvernement.

Si la rareté des mutations de biens comparables au bien à évaluer peut conduire à élargir le périmètrede recherche de termes de comparaison tant du point de vue géographique que temporel, une telleextension n’est pas nécessaire en présence de suffisamment de termes de comparaison récents etsitués dans un secteur proche du bien à évaluer.

Par conséquent, l’ensemble des références produites par l’EPFIF seront écartées eu égard à leurancienneté, suffisamment de termes de comparaison pertinents ayant été produits par ailleurs.

La référence CDG 6 / DEF 6 sera en outre écartée en raison de la superficie très supérieure du bienà celle du bien exproprié.

Références retenues

En somme, les références suivantes sont retenues comme pertinentes, en ce qu’il s’agit desmutations avec les caractéristiques les plus proches du bien exproprié, pour lesquelles desinformations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalitésdes transactions ont été fournies :

Date de mutation et

Consistance

Référence

référence de

AdresseSurfacedu bien

du bienPrix du m²

publication

82 avenue du Docteur

CDG 1 /

Arnold Netter à […]

DEF 1

30/12/2022[…]

591,59 m²Hôtel detourisme5.240 €/m²

(75012)

CDG 2 /

DEF 2

09/06/2022[…]

[…]

667,3 m²Hôtel […].646 €/m²

(75012)

CDG 3 /

12 rue du Sergent Godefroy

DEF 3

23/12/2021[…]

à Montreuil (93)500 m²Hôtel4.260 €/m²(valeur libre)

Service de l’Expropriation 16

Bien qu’ancienne, la référence CDG 7 / DEF 7 a été retenue dans la mesure où il s’agit du seul terme de comparaison portant sur un bien situé dans la même commune que le bien exproprié, à proximité immédiate de celui-ci, et dès lors qu’il n’est pas démontré par l’EPFIF que le prix de vente du bien serait lié au potentiel de constructibilité de la parcelle.

S’agissant de la référence CDG 3 / DEF 3, les consorts AH produisent une capture d’écran du bien issue de Google Street View sur laquelle un panneau indiquant qu’il s’agit d’un hôtel est visible.

Dans la mesure où les références CDG 3 / DEF 3 et CDG 7 / DEF 7 portent sur des biens vendus libres, il y a lieu de corriger les valeurs unitaires par l’application d’un abattement pour occupation commerciale théorique de 30 %, correspondant à l’abattement habituellement retenu devant les juridictions de l’expropriation.

Ces six termes de comparaison donnent lieu à la détermination du prix au m2 suivant : (5.240 + 4.646 + 2.[…] + 4.[…].[…].590,20) / 6 =4.838 euros/m2.

Compte tenu de la très bonne situation géographique du bien, mais également de certains facteurs de moins-value affectant les chambres de l’établissement, tels que l’absence de WC privatif dans certaines chambres et l’absence de climatisation, il y a lieu de fixer la valeur unitaire du bien à la somme de 5.000 euros/m2, en valeur occupée.

L’indemnité de dépossession à revenir aux consorts AH au titre de l’expropriation de l’hôtel situé […] et […] se calcule donc comme suit : 266,21 x 5.000 = 1.[…]1.050 euros.

C) Sur la détermination de l’indemnité principale due au titre de l’expropriation du restaurant

1) Propositions des parties

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF

Service de l’Expropriation

1 allée Nicéphore

94 m²Local commercial6.[…] €/m²

DEM 526/05/20202020P02860

Niepce à Vincennes

100 m²Local commercial6.000 €/m²

DEM 608/11/20212021P2309075 rue de Strasbourg

à Vincennes

L’EPFIF indique que la moyenne issue de ces références s’élève à 6.100 euros/m² en valeur arrondieet propose de retenir cette valeur pour l’évaluation du bien des consorts AH.

Il relève que les références DEF 2, DEF 3, DEF 4, DEF 5, DEF 6 / CDG 1, DEF 9 / […] et DEF10 / CDG 5 portent sur des biens d’une superficie 2 à 4 fois inférieure à celle du bien à évaluer, desorte qu’il convient de les écarter sauf à appliquer une pondération pour tenir compte de cettedifférence.

Sur la référence DEF 1, l’EPFIF observe que le local commercial est en réalité un parking privé,incomparable avec un local abritant une activité de restauration. Il ajoute que la parcelle fait l’objetd’une double protection dans le règlement du PLUi en tant que patrimoine bâti et jardin et cœurd’îlot protégé et qu’elle était libre d’occupation au jour de la vente.

Sur la référence DEF 2, il relève que la parcelle fait l’objet de la même double protection et qu’unarbre remarquable se trouve dans la cour, ce qui est également de nature à augmenter la valeurunitaire du bien.

Sur la référence DEF 3, il observe que le bien est constitué d’espaces de coworking, davantageassimilables à des bureaux, qui ont une valeur supérieure aux locaux commerciaux.

Sur la référence DEF 4, il indique que le bien est situé dans un immeuble protégé en tant quepatrimoine bâti pour des motifs d’ordre culturel, historique et architectural et que sa valeur estnécessairement supérieure pour ce seul motif.

Sur les références DEF 5, DEF 6 / CDG 1, DEF 7 / CDG 2 et DEF 10 / CDG 5, il relève que leslocaux sont situés dans des immeubles de standing de meilleure facture que le bien exproprié,entourés de commerces de qualité, et bénéficient de facteurs de plus-value, de sorte que leur valeurest supérieure à celle du bien en cause.

L’EPFIF observe que les références DEF 8 / CDG 3 et DEF 9 / […] confortent sa propreproposition indemnitaire.

Termes de comparaison proposés par les consorts AH

Date de mutation

AdresseSurface du

Référence

et référence de

bienConsistance du bienPrix du m²

publication

DEF 111/03/20242024P05623168 rue de Fontenay

197,45 m²Local commercial8.635 €/m²(valeur libre)

à Vincennes

43,67 m²

6.182 €/m²

DEF 218/07/20232023P2004430 rue de l’Eglise

à Vincennes

Local commercialcomprenant uneboutique et unearrière-boutique

47,60 m²

DEF 326/05/20232023P15501177 rue de Fontenay

9.075 €/m²(valeur libre)

à Vincennes

Local comprenantboutique, entrée, salled ’ a t tente , s a l l ed’activité, WC, caveau sous-sol

Service de l’Expropriation 18

Les consorts AH indiquent que la moyenne issue de ces références s’élève à 7.670 euros/m2.

Ils font valoir qu’aucune variation substantielle de valeur unitaire ne peut être observée en fonction de la surface des locaux et relèvent que les références DEM 2, DEM 3, DEM 4 et DEM 5 portent sur des biens d’une surface inférieure à 100 m2.

Sur la référence DEM 1, ils indiquent que la parcelle supporte un ensemble immobilier dont le rez- de-chaussée est dédié à la destination commerciale et soulignent que la mutation ne peut porter sur un parking de 180 places alors que le bien vendu est un local de 197,45 m2.

Ils observent que les servitudes patrimoniales ou la présence d’un arbre remarquable constituent des contraintes restreignant la constructibilité des parcelles. Ils arguent que ces dispositions sont sans influence dans le cadre de la cession d’un lot bâti et soulignent que dans l’hypothèse d’une cession intervenant dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, ces contraintes constitueraient un facteur de moins-value et non de plus-value.

Ils arguent que le bien à évaluer est situé dans un immeuble de bonne qualité architecturale et situé à proximité immédiate du château de Vincennes, à l’angle de deux axes majeurs de la commune.

Ils ajoutent que les locaux sont parfaitement adaptés à l’activité accueillie et en bon état d’entretien.

Ils sollicitent par conséquent que soit retenue la valeur de 9.000 euros/m2 correspondant à la valeur haute des termes de comparaison qu’ils produisent.

Sur les références produites par l’EPFIF, ils relèvent qu’à l’exception de la référence DEM 2, qui porte cependant sur un bien situé à 1 km du bien à évaluer, l’ensemble des termes de comparaison portent sur des cessions anciennes.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique que la moyenne de ces références, portant sur des biens situés dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer, s’élève à 7.345 euros/m2. Il propose de retenir une valeur unitaire de 7.300 euros/m2 compte tenu de la situation géographique du bien et de ses caractéristiques.

Sur les références fournies par l’EPFIF, le commissaire du gouvernement propose de ne retenir que la référence DEM 4, les autres termes de comparaison portant sur des biens situés dans un quartier non comparable.

Sur les références produites par les consorts AH, il propose d’écarter l’ensemble des termes de comparaison propres aux défendeurs à l’exception de la référence DEF 5 au motif que les biens sont situés à une distance supérieure à 500 mètres du bien à évaluer.

2) Examen des termes de comparaison par le juge

Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent par conséquent être retenues.

Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de l’expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées ; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à l’obtention de telles informations.

Le commissaire du gouvernement n’est tenu que d’indiquer les références de publication, les références cadastrales, l’adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et l’activité exercée. Son rôle est en effet d’apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.

Le tribunal rappelle que conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique, le bien est estimé à la date de la décision de première instance. En conséquence,c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier l’ancienneté des références fournies parles parties et par le commissaire du gouvernement.

Les références DEM 2, DEM 4, DEF 2, DEF 3, DEF 6 / CDG 1, DEF 9 / […] et DEF 10 / CDG5 seront écartées eu égard à la superficie non comparable des biens avec celle du bien en cause.

Références retenuesEn somme, les références suivantes sont retenues comme pertinentes, en ce qu’il s’agit desmutations avec les caractéristiques les plus proches du bien exproprié, pour lesquelles desinformations suffisamment précises sur la consistance et l’état des biens, ainsi que sur les modalitésdes transactions ont été fournies :

Date de mutation

Consistance du

AdresseSurface du

Référence

et référence de

bien

bienPrix du m²

publication

152 m²Local commercial5.600 €/m²

DEM 128/09/2021[…]196 rue de Fontenay

à Vincennes

86 m²Local commercial5.990 €/m²

DEM 323/12/2020[…]14 rue du Midi

à Vincennes

94 m²Local commercial6.[…] €/m²

DEM 526/05/20202020P028601 allée Nicéphore Niepce

à Vincennes

100 m²Local commercial6.000 €/m²

DEM 608/11/20212021P2309075 rue de Strasbourg

à Vincennes

DEF 111/03/20242024P05623168 rue de Fontenay

197,45 m²Local commercial8.635 €/m²(valeur libre)

à Vincennes

84,99 m²Local commercial

DEF 428/02/2022[…]2 rue du Maréchal Maunoury

avec archives7.412 €/m²

à Vincennes

80 m²

Local commercialavec trois caves et

8.[…] €/m²

DEF 523/11/2023[…]25 rue du Midi

à Vincennes

un atelier

DEF 7 /

CDG 2

06/04/2023[…]10 avenue du Château

116,42 m²Local commercial8.418 €/m²(valeur libre)

à Vincennes

DEF 8 /

145,12 m²Local commercial

CDG 3

22/04/2024[…]2 rue de Strasbourg

avec réserve6.719 €/m²

à Vincennes

Dans la mesure où les références DEF 1 et DEF 7 / CDG 2 portent sur des biens vendus libres, ily a lieu de corriger les valeurs unitaires par l’application d’un abattement pour occupationcommerciale théorique de 30 %, correspondant à l’abattement habituellement retenu devant lesjuridictions de l’expropriation.

Il n’y a en revanche pas lieu de corriger les valeurs issues des références DEF 1 et DEF 4 au motifque les biens cédés feraient l’objet d’une protection au PLUi dès lors que cette circonstance, quiconstitue une contrainte en termes de constructibilité des parcelles, ne saurait s’analyser en unélément de plus-value.

Service de l’Expropriation 21

Ces neuf termes de comparaison donnent lieu à la détermination du prix au m² suivant : (5.[…].[…].[…] + 6.000 + 6.044,50 + 7.412 + 8.[…] + 5.892,60 + 6.719) / 9 = 6.523,67 euros/m².

Eu égard à la très bonne situation géographique du bien et à son bon état général, il y a lieu de fixersa valeur unitaire à la somme de 7.000 euros/m².

L’indemnité de dépossession à revenir aux consorts AH au titre del’expropriation du restaurant situé […] et […] se calcule donc commesuit : 1[…],21 x 7.000 = 932.470 euros.

***Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité de dépossession principale due parl’EPFIF aux consorts AH se calcule comme suit : 1.456.000 (cinéma) +1.[…]1.050 (hôtel) + 932.470 (restaurant) = 3.719.520 euros.

III. Sur les indemnités accessoires

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilitépublique, les indemnités allouées aux expropriés couvrent l’intégralité du préjudice direct, matérielet certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédurecivile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partied’apporter des éléments de preuve au soutien de sa prétention.

Tels sont les principes qui seront appliqués dans le cadre de l’examen des demandes d’indemnitésaccessoires.

1) Sur l’indemnité de remploiAux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnitéde remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisitionde biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sontégalement pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont lesexpropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Son principe n’est pas discuté par l’EPFIF, ni par le commissaire du gouvernement.

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 3.719.520 euros, et secalcule comme suit :20% sur 5.000 euros = 1.000 euros15% sur 10.000 euros = 1.500 euros10% sur le surplus (3.704.520) = 370.452 euros

Total : 372.952 euros

IV. Sur les autres demandes

1) Sur les dépensAux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il estrappelé que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue auxdépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la sommequ’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées desmêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Service de l’Expropriation 22

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser la sommede 3.000 euros à Madame AA AH et Monsieur AC AI.

***Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartéscomme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Elise POURON, juge de l’expropriation au tribunal judiciaire de Créteil, statuant publiquement parjugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 28 janvier 2025,

FIXE l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Île-de-France(l’EPFIF) à Madame AA AH, Monsieur AC AI et MadameAF AG au titre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé[…] et […] à Vincennes (94300), sur la parcelle cadastrée section U[…], à la somme de 4.092.472 euros,

PRECISE que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :- indemnité principale de dépossession : 3.719.520 euros ;- indemnité de remploi : 372.952 euros,

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) à payer la somme de 3.000euros à Madame AA AH et Monsieur AC AI au titre de l’article700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par l’établissement public foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour caused’utilité publique,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision parhuissier de justice,

RAPPELLE que la présente décision sera susceptible d’appel dans le mois de la signification parvoie d’huissier, et ce, auprès du greffe de la cour d’appel de […].

Fait au siège du tribunal judiciaire de Créteil le 25 août 2025, la minute étant signée par :

LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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