T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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4ème Chambre

Juge du Contentieux de la Protection

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/07490 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNKZ

MINUTE n° : 2024/ 196

DATE : 18 Décembre 2024

PRESIDENT : Madame Ariane CHARDONNET en charge des fonctions de Juge du Contentieux de la Protection

GREFFIER : Monsieur Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Société [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [L]

né le 03 Mai 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Non-comparant

Madame [G] [R] [C] épouse [L]

née le 31 Octobre 1956 à [Localité 9], domiciliée : chez Chez Monsieur [W] [L], [Adresse 4]

Non-comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 20 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC

copie dossier

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2016 à effet au 3 novembre 2016, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT a consenti à monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement de type 3 n°C19 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 418,84 euros + 15,10 euros pour la location du garage, soit un total de 433,94 euros, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 540,67 euros.

Le contrat de bail comporte en son paragraphe 4.5 (page 6) une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SCIC [Adresse 7] a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.313,27 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 126,36 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 30 septembre 2024 par remise à étude pour chacun des deux défendeurs, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT a fait assigner monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 20 novembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé ayant pris effet le 19 septembre 2024 a joué son plein effet,Constater la résiliation du bail du 28 octobre 2016 aux torts exclusifs des défendeurs,Ordonner l’expulsion des époux [L] des lieux qu’ils occupent sans droit ni titre à [Localité 6], [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] à payer au requérant la somme de 2.244,59 euros à titre provisionnel,Condamner solidairement monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 540,67 euros, et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués,Condamner solidairement monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] en tous les dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 20 novembre 2024, [Adresse 11] a maintenu ses demandes et versé aux débats un décompte de créance actualisé au 31 octobre 2024, présentant un solde débiteur au nom des défendeurs de 2.917,19 euros.

Monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] n’ont pas comparu.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

MOTIFS :

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

La SCIC [Adresse 7] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

le justificatif de la notification par courrier du 1er juillet 2024 de la situation d’impayés à la CAF, laquelle vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 19 juillet 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 1er octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de la SCIC [Adresse 7] est donc recevable.

II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2019, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans prenant effet le 3 novembre 2016, renouvelable par tacite reconduction, à monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L], ayant pour objet la location d’un appartement T3 situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 418,84 euros + 15,10 euros pour la location du garage, soit un total de 433,94 euros, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 540,67 euros.

Le contrat de bail comporte en son paragraphe 4.5 (page 6) une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La SCIC [Adresse 7] a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.313,27 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 126,36 euros.

La demanderesse produit un décompte locatif arrêté au 31 octobre 2024 présentant un solde débiteur de 2.917,19 euros, en l’absence de reprise des paiements par les locataires. La dette n’est pas contestée, les époux [L] n’y ayant opposé aucun moyen de défense.

Le commandement de payer était donc fondé en son principe et sa cause. Or, il est constant que monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] ne se sont pas acquittés des causes dudit commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti à compter du 19 juillet 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été davantage réglées postérieurement au 19 septembre 2024.

En conséquence, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 19 septembre 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige, dont la régularité n’est par ailleurs pas discutée.

Au visa du décompte produit en demande, il appert que monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] étaient redevables, au jour de la résiliation du bail, d’un reliquat de loyers et charges 2.118,23 euros.

Les sommes dues à compter du 20 septembre 2024 ne peuvent s’entendre que de l’indemnité d’occupation résultant de l’occupation sans droit ni titre du logement, de sorte que relativement aux condamnations réclamées au titre des loyers impayés, seule la somme de 2.118,23 euros apparaît non sérieusement contestable.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] à payer à la SCIC [Adresse 7] à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 19 septembre 2024, une somme non sérieusement contestable de 2.118,23 euros.

Il n’y a pas lieu à référé pour le surplus.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la demanderesse poursuit la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu à compter de la résiliation du bail. Il n’est pas sollicité le paiement d’une quelconque provision à ce titre.

La demande formée par la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT s’apparente dès lors à une mesure de réparation visant à mettre fin de manière définitive, et non provisoire, au trouble invoqué. Ce pouvoir n’entre toutefois pas dans l’office du Juge des référés mais relève de l’appréciation et de la compétence du Juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des prétentions formulées la bailleresse au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, la mesure d’expulsion sollicitée par la SCIC [Adresse 7] apparaissant être la seule de nature à la restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] de libérer volontairement les lieux querellés – à savoir un appartement de type 3 n°C19 sis [Adresse 3], conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] succombant, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 juillet 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l’action de la SCIC [Adresse 7] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 28 octobre 2016 à monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L], ayant pour objet la location d’un appartement de type 3 n°C19 sis [Adresse 3], au 19 septembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 20 septembre 2024, monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés, à savoir un appartement de type 3 n°C19 sis [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS monsieur [Z] [L] et madame [G] [C] épouse [L] à payer à la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT :

à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 19 septembre 2024, la somme de DEUX MILLE CENT DIX-HUIT EUROS et VINGT-TROIS CENTIMES (2.118,23 euros),la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées au titre des loyers et provisions sur charges par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour les demandes formulées par la bailleresse au titre de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS le défendeur aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 19 juillet 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE