TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 09 Mai 2025

Dossier N° RG 22/01603 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JMJ5

Minute n° : 2025/

AFFAIRE :

[X] [P], [B] [W] C/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, S.A.R.L. DECELLE ETANCHEITE, S.A. GENERALI IARD en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 6]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur [B] ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS

M^e Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI

M^e Colette BRUNET-DEBAINES

M^e Jean Bernard GHRISTI

M^e Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [X] [P]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. DECELLE ETANCHEITE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.A. GENERALI IARD

en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. BPCE ASSURANCES IARD demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L’appartement, situé au sein de la copropriété [Adresse 7], est la propriété démembrée de Madame [X] [P], usufruitière, et de son fils Monsieur [B] [W], nu-propriétaire.

Les consorts [Y] se sont plaints de l’existence de dégâts persistants dans leur appartement, pouvant provenir de la piscine, partie commune de la copropriété dont la plage est située au-dessus de l’appartement, et connaissant des infiltrations malgré des travaux de reprise de l’étanchéité réalisés en 2018 par la SARL DECELLE ETANCHEITE.

Par exploit du 3 janvier 2019, les consorts [Y] ainsi que l’assureur multirisques habitation de Madame [P], la SA BPCE ASSURANCES IARD, ont fait assigner en référé-expertise le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, et par ordonnance rendue le 20 février 2019, le juge des référés de la présente juridiction a fait droit à la demande de désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé du 3 juillet 2019, l’ordonnance du 20 février 2019 a été déclarée commune et opposable à la SARL DECELLE ETANCHEITE, préalablement assignée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] par acte du 3 juin 2019.

Madame [A] [C], l’expert judiciaire désigné, a déposé son rapport le 17 décembre 2021.

En lecture de ce rapport et par exploit d’huissier du 4 mars 2022, Madame [P] et Monsieur [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de solliciter, à titre principal et sur les fondements de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation sous astreinte du défendeur à faire les travaux préconisés par l’expert judiciaire, outre à réparer leurs divers préjudices. Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 22/01603.

Par exploits des 7 et 12 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, a fait assigner en intervention forcée devant la présente juridiction son assureur la SA GENERALI IARD et la SARL DECELLE ETANCHEITE aux fins principales de jonction avec l’affaire principale et de voir les défenderesses condamnées à le relever et à le garantir de toutes éventuelles condamnations. Cette instance, enrôlée sous le numéro RG 22/02576, a été jointe à l’instance principale RG 22/01603 sous ce dernier numéro par ordonnance du juge de la mise en état du 17 octobre 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2023, la SA BPCE ASSURANCES IARD, en qualité d’assureur multirisques habitation de Madame [P] déclarant disposer d’une quittance subrogative, est intervenue volontairement à l’instance.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, Madame [X] [P] et Monsieur [B] [W] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [X] [P] la somme de 7219,78 euros de travaux intérieurs payés par cette dernière ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [X] [P] la somme de 7849,27 euros de frais de garde meubles ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [X] [P] le préjudice de jouissance subi pendant 50 mois à 750 euros soit la somme de 37 500 euros ;

JUGER qu’en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, Madame [X] [P] et Monsieur [B] [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, d’avocat, d’expertise, de dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DEBOUTER toutes demandes formulées à l’encontre de Madame [X] [P] et Monsieur [B] [W] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » représenté par son syndic en exercice à leur payer la somme de 6000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la longueur des procédures ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens en ceux compris les frais de commissaire de justice et d’expertise judiciaire au profit de la SCP BERNARDI avocat aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur la loi du 10 juillet 1965 en son article 11 de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, 14, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, les requérants exposent :

— que la responsabilité de plein droit du syndicat défendeur est établie à raison de l’origine des désordres dans les parties communes ; qu’il ne peut s’exonérer du fait des décisions de refus d’exécuter les travaux de réparation par l’assemblée générale des copropriétaires ; que le rapport d’expertise judiciaire confirme le défaut d’entretien des parties communes ainsi que la réalisation de travaux tardifs et inadaptés ;

— qu’il est sollicité le paiement des travaux réalisés dans leurs parties privatives non pris en charge par l’assureur BPCE, les frais de garde-meuble durant plus de quatre ans, le temps que les travaux nécessaires soient accomplis, les frais de relogement en-dehors des périodes prises en charge par l’assureur BPCE ainsi que le préjudice de jouissance ; que l’insalubrité du logement est démontrée et le préjudice de jouissance ne saurait être réduit à 10 % de la valeur locative ; que les sommes demandées ne font pas double emploi avec celles demandées par la BPCE.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, sollicite du tribunal de :

1/ Prendre acte de ce que Madame [P] et Monsieur [W] ont renoncé dans leurs dernières écritures de leurs demandes tendant à voir le syndicat des copropriétaires « LE TROPHEE DU GOLF » condamné, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, les travaux préconisés par l’expert judiciaire ayant d’ores et déjà été exécutés ;

2/ Juger que Monsieur [W] en sa qualité de nu-propriétaire n’est ni fondé, ni recevable en ses demandes indemnitaires celui-ci n’ayant subi aucun préjudice personnel et l’en débouter ;

3/ Débouter Madame [P] de ses demandes au titre des réparations d’électricité de son appartement et au titre des frais de garde meubles ;

4/ Débouter Madame [P] et Monsieur [W] de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance (37 500 euros) et ramener celle-ci à de meilleures proportions ; juger que le préjudice de jouissance s’agissant de désordres de nature principalement esthétique ne pourra dépasser 10 % de la valeur locative de l’appartement, soit 75 euros par mois x 43 mois = 3225 euros ;

5/ Condamner la société DECELLE ETANCHEITE à le relever et à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourront être prononcées à son encontre, à titre principal, et au titre des frais et dépens de l’instance, au bénéfice des requérants ;

6/ Condamner la société DECELLE ETANCHEITE à lui payer le coût des travaux de reprise des désordres acquittés, soit la somme de 139 039,07 euros ;

7/ Condamner la compagnie GENERALI IARD à le relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourront être prononcées à son encontre, à titre principal, et au titre des frais et dépens de l’instance, au bénéfice des requérants ;

8/ Condamner la société DECELLE ETANCHEITE et la compagnie GENERALI IARD à lui payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, y inclus les frais d’expertise judiciaire s’il advenait qu’ils soient mis à sa charge dans la procédure principale.

Au soutien de ses prétentions au visa des articles 331 du code de procédure civile, 1732, 1147 ancien et 1792 et suivants du code civil, il fait valoir :

— que Monsieur [W], en qualité de nu-propriétaire, ne justifie d’aucun préjudice personnel ;

— que, sur les demandes au titre des travaux intérieurs, il appartient à Madame [P] de justifier de la facture des travaux réalisés et de réduire le montant proposé surévalué par rapport à l’estimation de l’expert judiciaire ; que les frais de garde-meuble ne sont pas justifiés par les infiltrations subies ; que la réclamation au titre du préjudice de jouissance n’est manifestement pas fondée et est totalement exagérée au vu du caractère seulement inesthétique des désordres constatés dans l’appartement des requérants ; que les frais d’expertise judiciaire et les dépens ont été acquittés par la BPCE et les requérants ne peuvent bénéficier d’une seconde indemnisation de ces chefs ;

— que la quittance subrogatoire de la BPCE n’est pas détaillée pour permettre de savoir à quoi correspondent exactement les indemnités versées au titre des préjudices matériel et immatériel ;

— que son recours contre la SARL DECELLE ETANCHEITE s’appuie sur le caractère inefficace des travaux réalisés, traduisant un manquement à son obligation de conseil et de résultat ;

— que son recours contre la compagnie GENERALI IARD s’appuie sur la garantie contractuelle incluant les terrasses et couvrant les dommages causés par les infiltrations ainsi que les pertes indirectes ; que le volet responsabilité civile du contrat d’assurance pourra également être mobilisé au titre du défaut d’entretien ou vice de construction du bâtiment ;

— que la copropriété n’est pas fautive dans le fait de n’avoir pas remédié aux désordres en 2018, la société DECELLE ayant soutenu la possibilité de reprendre uniquement les relevés d’étanchéité sous balustres au-dessus de l’appartement de Madame [P] ; que le défaut d’entretien de l’étanchéité de terrasse sous carrelage collée n’est pas avéré.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la SA GENERALI IARD sollicite du tribunal, outre de constater et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

REJETER l’intégralité des prétentions formées à son encontre ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions sur les fondements des articles 1353, 1108 du code civil, 9 du code de procédure civile, L.113-1 du code des assurances et de la jurisprudence, elle met en exergue :

— que le syndicat défendeur ne démontre pas quelle garantie devrait être mobilisée ;

— que le syndicat défendeur était informé dès 2016 des désordres et en 2017 de la nécessité de remplacer intégralement l’étanchéité de la piscine ; que la vétusté du complexe d’étanchéité a été confirmée par l’expert judiciaire comme étant à l’origine des désordres ; que les dommages ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, ne présente pas de caractère aléatoire et empêche la mobilisation de la garantie ; qu’il s’agit en outre d’une cause d’exclusion contractuelle de garantie.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la SARL DECELLE ETANCHEITE sollicite du tribunal, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à être relevé et garanti par la société DECELLE ETANCHEITE de l’intégralité des condamnations qui pourront être prononcées à son encontre ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 139 039,07 euros correspondant à la réfection de l’entière étanchéité, travaux qui auraient dû être commandés dès le début par le syndicat des copropriétaires et qui devaient en tout état de cause être supportés par lui compte tenu de la vétusté du complexe d’étanchéité ;

A titre subsidiaire, JUGER que sa responsabilité ne saurait être supérieure à 25 % des seuls désordres susceptibles de la concerner relatifs à l’étanchéité ;

LIMITER le montant de l’indemnisation revenant à Madame [P] et Monsieur [W] aux sommes suivantes, sous réserve de justifier de l’indemnisation perçue par BPCE et des frais éventuellement engagés :

* 5405,66 euros au titre des frais de garde meuble,

* 660 euros au titre des frais de livraison sortie du garde meuble,

* 33 250 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Madame [P] et Monsieur [W] de leur demande au titre de frais d’embellissements de leur appartement en ce que ce préjudice a déjà été pris en charge par leur assureur BPCE ;

DEBOUTER Madame [P] et Monsieur [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles en ce que ces frais ont déjà été pris en charge par leur assureur BPCE ;

DEBOUTER Madame [P] et Monsieur [W] de leur demande au titre de « la situation subir du logement insalubre » en ce qu’elle a déjà été formulée au titre de leur préjudice de jouissance ;

JUGER que leurs frais de relogement pour la période de novembre 2017 à avril 2018 ne saurait être mis à sa charge en ce qu’ils concernent une période antérieure à son intervention ;

En tout état de cause, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur GENERALI à la relever et garantir des sommes éventuellement mises à sa charge,

CONDAMNER tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue :

— qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres proviennent de l’étanchéité défectueuse à hauteur de 60 % ; que sa responsabilité ne saurait être engagée que sur ce désordre et partagée avec le syndicat défendeur pour les fautes commises par celui-ci du fait qu’il connaissait la vétusté du complexe d’étanchéité, qu’il a refusé d’y remédier et a pris en charge avec un retard de près de deux années les réparations partielles en litige ;

— que sa responsabilité devra être limitée et ne pas inclure les travaux de réfection totale de l’étanchéité, qui auraient de toute façon dû être assumés par la copropriété ; que sa part de responsabilité, compte tenu des fautes du syndicat défendeur, ne peut excéder 25 % ;

— que les demandes des consorts [Y] devront être limitées puisque les travaux intérieurs ont été pris en charge par l’assureur BPCE, que le relogement est imputable au seul retard d’intervention de la copropriété, que le préjudice de jouissance doit être limité aux préconisations de l’expert judiciaire soit à 33 250 euros sur une période de 48 mois, en déduisant la période de cinq mois indemnisée.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la SA BPCE ASSURANCES IARD sollicite du tribunal de :

Recevoir son intervention volontaire en sa qualité d’assureur multirisques habitation de Madame [P] ;

La déclarer recevable et bien fondée en son intervention ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice le cabinet ADAM ARTIS, la société DECELLE ETANCHEITE et GENERALI IARD à lui verser :

25 400,13 euros au titre des sommes qu’elle a réglées à son assurée au titre de son préjudice matériel et immatériel en règlement partiel du sinistre et remboursement de ses honoraires d’avocat,6769,85 euros au titre de sa prise en charge des frais d’expertise judiciaire ;

Condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles L.121-12 du code des assurances et 1346 du code civil, elle indique justifier de quittances subrogatives portant le règlement total à Madame [P] à hauteur de 25 400,13 euros au 29 mars 2023, outre les frais d’expertise judiciaire pour lesquels elle se trouve également subrogée dans les droits de son assurée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé que le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions des parties conformément à l’article 768 du code de procédure civile. Il n’est ainsi pas utile de rappeler que les consorts [Y] ont abandonné leur demande relative à l’exécution des travaux de reprise à accomplir par le syndicat défendeur si bien que la demande de ce dernier de ce chef est sans objet.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire à une instance civile est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SA BPCE ASSURANCES IARD justifie de quittances subrogatives signées par son assurée Madame [P] et ainsi de son droit d’agir de ce chef à la présente instance.

Elle sera déclarée recevable en son intervention volontaire.

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…) 6. statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

A l’audience du 23 janvier 2025, le président a invité les parties, par application de l’article 445 du code de procédure civile et dans le délai d’un mois soit au plus tard le 23 février 2025 et par RPVA, à faire valoir leurs observations sur le moyen relevé d’office par le président tiré de l’irrecevabilité potentielle de la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires LE TROPHEE DU GOLF par application de l’article 789 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 23 janvier 2025, le conseil de Madame [P] et de Monsieur [W] a déclaré être d’accord avec l’irrecevabilité soulevée d’office.

Par messages RPVA respectifs des 23, 28 janvier et 19 février 2025, les conseils de la SA BCPE IARD, de la SA GENERALI et de la SARL DECELLE ETANCHEITE ont indiqué s’en rapporter sur l’irrecevabilité soulevée d’office par le président lors de l’audience.

La demande tendant à ce que Monsieur [W] soit déclaré irrecevable à défaut de justifier d’un préjudice personnel relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et il n’est pas justifié d’une décision de ce magistrat tendant à attribuer compétence à la juridiction de fond pour statuer sur la fin de non-recevoir, conformément aux deux derniers alinéas de l’article 789 précité.

La fin de non-recevoir sera d’office déclarée irrecevable et Monsieur [W] déclaré recevable en son action à la présente instance.

Sur les demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles

Sur les demandes de réparation de Madame [P]

Les consorts [Y] fondent leurs prétentions sur l’alinéa 5 de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Madame [P] sollicite réparation de préjudices nés avant le 1er juin 2020, si bien que l’alinéa 4 du même article 14 est également applicable et prévoit que le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il est constant que les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert judiciaire sont justifiés par le syndicat des copropriétaires défendeur avec une réception du 10 janvier 2023. Si les consorts [Y] font observer que ces travaux ne sont pas exactement ceux préconisés par l’expert, ils admettent l’absence de nouvelles infiltrations depuis cette date.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 17 décembre 2021 que les désordres causés à l’appartement occupé par Madame [P] sont confirmés, les infiltrations étant de nature à rendre l’appartement impropre à sa destination. Sur les origines des désordres, l’expert précise que la vétusté de l’étanchéité de la plage de la piscine est en cause à hauteur de 60 %, les fissures en façades de l’appartement à hauteur de 30 % et les remontées capillaires à hauteur de 10 %.

Sur ce dernier point, l’expert judiciaire précise que l’appartement en litige résulte d’une transformation d’écuries en locaux habitables et ignore quel procédé constructif a été mis en œuvre afin de limiter les remontées capillaires au niveau des murs et du dallage. Elle ajoute que l’humidité présente dans certains pieds de murs pourrait également résulter de ce phénomène mais résulte essentiellement des écoulements à l’arrière des contre-cloisons.

Il est rappelé que le juge n’est pas lié par les constatations et conclusions de l’expert et qu’en l’espèce il n’est pas suffisamment établi que les remontées capillaires seraient à l’origine des désordres en litige alors que le rapport de recherches de fuites du sapiteur a clairement matérialisé plusieurs fuites au niveau de la terrasse de la piscine, du plafond du local technique, ainsi que des fissures de la façade. En outre, l’expert judiciaire ignore les dispositions constructives et émet de simples hypothèses, non corroborées par des constatations.

Dès lors, il sera retenu que les désordres ne sont pas dus à des remontées capillaires, mais seulement à la vétusté de l’étanchéité à hauteur de 65 % et aux fissures en façades à hauteur de 35 %.

Il n’est pas sérieusement contesté la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur les désordres, constatés depuis un sinistre déclaré le 7 novembre 2016 dans l’appartement de Madame [P], provenant d’un défaut d’entretien des parties communes, tant pour la vétusté de l’étanchéité de la plage de la piscine que pour les fissures en façades.

Il est relevé, par l’expert judiciaire et par les pièces versées aux débats, que les copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] ont été destinataires le 16 janvier 2017 d’un avis technique de Monsieur [V] [D], maître d’œuvre et économiste de la construction désigné par le syndic, qui indique que l’étanchéité en litige est fortement dégradée, que vu l’ancienneté de cette étanchéité, toutes réparations ponctuelles ne pourraient garantir la pérennité des ouvrages, qu’il est ainsi préconisé la réfection complète des ouvrages d’étanchéité des plages de piscine.

Malgré cet avis, par sa résolution 12 votée le 7 juillet 2017, l’assemblée générale des copropriétaires LE TROPHEE DU GOLF a rejeté les devis de réfection complète de l’étanchéité aux motifs notamment que la mise en eau réalisée n’a pas révélé d’infiltrations dans les appartements concernés, qu’il est seulement prévu de réaliser les aérations des locaux techniques afin de les assainir et de réparer le scellement d’un skimmer de la piscine.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est établie.

Sur la réparation des préjudices, il est rappelé le principe de réparation intégrale du préjudice et le fait que la moindre des solutions réparatoires doit être prise en compte.

Il est justifié des factures prises en charge par l’assureur BPCE IARD, qui correspondent à la somme totale faisant l’objet des quittances subrogatoires, mais encore de deux factures de réfection des contre-cloisons et de l’électricité acquittées par Madame [P] et non prises en charge par l’assureur.

Il est démontré la nécessité de ces travaux alors que l’expert judiciaire en valide le principe.

Néanmoins, le syndicat défendeur observe justement que les travaux d’électricité estimés par l’expert judiciaire à hauteur de 845,02 euros seront seulement retenus, la surestimation de la facture émise par l’EURL ASE à hauteur de plus de 3400 euros ne se justifiant pas.

Les travaux d’embellissement seront fixés à hauteur de 4632,52 euros que le syndicat sera condamné à payer à Madame [P].

Les requérants justifient encore des frais de garde-meuble acquittés par son assureur BPCE IARD jusqu’au 2ème trimestre 2018. La somme de 7849,27 euros pour les frais de ce type à compter du 3ème trimestre 2018 et jusqu’au mois de février 2023 est donc justifiée par Madame [P] alors que le caractère partiellement inhabitable du bien est confirmé par l’expert judiciaire, rendant nécessaire le déménagement des meubles de l’appartement non suffisamment protégés par un bâchage. En outre, Madame [P] justifie d’un courrier au syndic accompagné de photographies le 12 octobre 2022 témoignant de la persistance de l’écoulement des eaux incompatible avec un maintien des meubles dans le logement.

Il ne peut de même être donné crédit aux attestations produites par le syndicat défendeur selon lesquelles Madame [P] aurait occupé le bien durant les travaux de reprise de l’étanchéité, et que de ce fait la location de garde-meubles serait inutile depuis 2017, alors même que les constatations de l’expert judiciaire confirment la nécessité de déménager les meubles.

Le syndicat défendeur sera condamné au paiement de cette somme de 7849,27 euros au titre des frais de garde-meuble.

Sur le préjudice de jouissance, les requérants prouvent que le bien était pour partie inhabitable, l’expert judiciaire mentionnant l’impropriété à destination du bien ne pouvant être occupé dans des conditions normales (meubles déménagés, humidité nocive pour la santé etc…).

Il n’est pas davantage établi de doublon sur les demandes d’indemnisation alors que Madame [P] produit les justificatifs des frais de relogement pris en charge par son assureur, et qu’elle sollicite la réparation du préjudice de jouissance pour les périodes autres que celles où elle a été relogée.

La valeur locative du bien à hauteur de 750 euros par mois a été discutée au contradictoire des parties et ne paraît manifestement pas inadaptée au bien en litige.

Madame [P] a continué d’utiliser le bien durant 48 mois et son préjudice de jouissance sera plus justement estimé à la moitié de la valeur locative, soit un total de 18 000 euros que le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à lui payer.

Les consorts [Y] seront déboutés du surplus de leurs demandes de réparation et le syndicat défendeur du surplus de ses demandes tendant à limiter les préjudices.

Sur le recours subrogatoire de la SA BPCE ASSURANCES IARD

La SA BPCE ASSURANCES IARD s’appuie sur l’article L.121-12 alinéa 1er du code des assurances qui énonce : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et obligations de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. »

Sur les frais d’expertise, dans la mesure où il s’agit de dépens, leur sort sera réglé au titre des demandes accessoires.

Sur les autres demandes, il a été démontré que la SA BPCE ASSURANCES IARD a réglé ses quittances subrogatoires, pour un total de 25 400,13 euros, pour les frais d’avocat à hauteur de 7850 euros et pour 17 550,13 euros au titre des préjudices matériel et immatériel, notamment les travaux de Madame [P] dont factures sont versées aux débats et les frais de garde-meuble et de relogement. Il ne peut ainsi être soutenu à une imprécision des causes de préjudice réglées.

Le recours subrogatoire apparaît fondé à l’égard du syndicat des copropriétaires défendeur, dont la responsabilité de plein droit est établie.

Sur la garantie de la SA GENERALI IARD, qui est sollicitée par la SA BPCE ASSURANCES IARD, il est relevé que les dispositions générales et conditions particulières de la police d’assurance versée aux débats garantissent la responsabilité civile du syndicat au titre du défaut d’entretien ou vice de construction du bâtiment, et en particulier les conséquences pécuniaires de cette responsabilité. Les problèmes de fissures en façades, responsables à hauteur de 35 % des dommages subis, sont en outre couverts par la garantie dégât des eaux en litige, contrairement à l’étanchéité qui concerne les terrasses que cette garantie ne couvre pas.

Pour dénier ses garanties, la compagnie GENERALI IARD relève l’application des articles :

1108 alinéa 2 du code civil prévoyant que le contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain » ;L.113-1 alinéa 1er du code des assurances selon lequel « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. »

Elle ne donne aucun élément permettant de dénier ses garanties sur la responsabilité du syndicat à raison des fissures en façades. En revanche, il a été noté que la copropriété, avisée par un rapport précis d’un maître d’œuvre dès janvier 2017, a choisi de ne pas réaliser les travaux de réfection totale de l’étanchéité de sorte qu’elle a commis une faute ayant contribué au défaut d’entretien en cause dans les désordres. La nature de l’étanchéité importe peu dès lors que le syndicat était parfaitement avisé de la nécessité de réfection totale. De même, l’éventuelle responsabilité de la SARL DECELLE ETANCHEITE n’a pas pour effet d’exonérer le syndicat défendeur de sa faute dans le défaut d’entretien.

Ces éléments caractérisent la perte de tout aléa au sens de l’article 1108 précité.

De plus, la clause générale d’exclusion de garantie stipulée en page 31 des dispositions générales du contrat d’assurance trouve à s’appliquer, s’agissant de dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation, caractérisé et connu de l’assuré, qui lui incombe, sauf cas de force majeure. Cette exclusion est formelle, limitée et ainsi valide.

La SA GENERALI IARD sera ainsi tenue à garantie à hauteur de 35 % de garantir les dommages causés par le syndicat, et ainsi des sommes dont il est demandé réparation par la SA BPCE ASSURANCES IARD.

La SA BPCE IARD est enfin légitime à prétendre à la responsabilité de la SARL DECELLE ETANCHEITE, le syndicat défendeur soutenant une absence de réalisation de travaux efficaces des travaux d’étanchéité en contrariété avec son obligation de résultat mais encore de son obligation de conseil. Cette responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat est établie par application de l’article 1231-1 du code civil et peut servir de fondement à l’égard d’un tiers au titre de la responsabilité extracontractuelle.

Néanmoins, la SARL DECELLE ETANCHEITE relève à juste titre qu’elle ne peut être tenue des désordres causés par les fissures en façades. Elle sera seulement tenue à hauteur de 65 % au titre des défauts d’étanchéité.

Le syndicat défendeur et la SARL DECELLE ETANCHEITE ayant contribué indissociablement par leur action au titre de l’étanchéité au même préjudice, ils seront tenus in solidum de payer à la SA BPCE ASSURANCES IARD 65 % de la somme de 25 400,13 euros au titre du recours subrogatoire sur les préjudices matériel et immatériel ainsi que les honoraires d’avocat.

Sur les 35 % restants, le syndicat défendeur et la SA GENERALI seront condamnés in solidum, par application du contrat d’assurance à l’égard de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

Cette dernière sera déboutée du surplus de son recours subrogatoire.

Sur les autres demandes

En droit, il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

Il a été démontré l’application partielle de la garantie de la SA GENERALI IARD à hauteur de 35 % des désordres de sorte qu’il y a lieu d’appliquer cette garantie au titre des sommes à régler par le syndicat défendeur.

De même, il a été démontré que sur les désordres d’étanchéité, la SARL DECELLE ETANCHEITE a manqué à son obligation de résultat, rappelée par l’expert judiciaire dans son rapport, lequel pointe encore le fait que l’entrepreneur n’aurait pas dû réaliser les travaux de réfection partielle de l’étanchéité manifestement inefficaces.

La responsabilité contractuelle de la SARL DECELLE ETANCHEITE est ainsi engagée, mais il a été noté que le syndicat défendeur avait connaissance de la nécessité de réfection totale de l’étanchéité en litige, que les travaux de reprise confiés à la SARL DECELLE ETANCHEITE ont été réalisés près de deux années après la déclaration de sinistre et qu’enfin le syndicat défendeur a attendu plus d’une année après le rapport d’expertise judiciaire pour accomplir les travaux définitifs de reprise.

De telles circonstances amènent à partager les responsabilités relatives aux désordres d’étanchéité de moitié entre les deux parties.

Par ailleurs, il n’est pas établi de lien entre les travaux confiés à la SARL DECELLE ETANCHEITE, en particulier leur inefficacité, et le préjudice résultant de coût des travaux de reprise, consistant en une réfection totale de l’étanchéité. En effet, la SARL DECELLE ETANCHEITE observe justement que ces travaux auraient dû être réalisés si bien qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa faute et le préjudice ainsi invoqué.

Le syndicat défendeur ne peut donc prétendre au remboursement de ces travaux de reprise à hauteur de 139 039,07 euros.

La SARL DECELLE ETANCHEITE sera condamnée à relever et garantir le syndicat défendeur à hauteur de 32,5 % des sommes versées à Madame [P] et à hauteur de 50 % des sommes réglées par les deux défendeurs à la SA BPCE IARD.

Le syndicat défendeur sera condamné à relever et garantir la SARL DECELLE ETANCHEITE à hauteur de 50 % des sommes versées par les deux défendeurs à la SA BPCE IARD.

En revanche, la SARL DECELLE ETANCHEITE ne peut prétendre à être relevée et garantie par la SA GENERALI IARD, la garantie de cette dernière ne s’appliquant pas aux désordres causés par l’étanchéité de la plage de la piscine.

Le surplus des demandes visant à être relevés et garantis des condamnations sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le syndicat défendeur, la SA GENERALI IARD et la SARL DECELLE ETANCHEITE, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire réglés par la SA BPCE ASSURANCES IARD.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le droit au recouvrement direct des dépens au profit de la SCP BERNARDI.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de la SA BPCE ASSURANCES IARD, laquelle a réglé en 2023, soit après l’introduction de l’instance, les honoraires d’avocat des consorts [Y].

Le syndicat défendeur, la SA GENERALI IARD et la SARL DECELLE ETANCHEITE seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

La charge finale des dépens et frais irrépétibles sera répartie à hauteur d’un tiers chacun.

En outre, en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, même en l’absence de demande de sa part, le copropriétaire qui voit sa prétention fondée dans une instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, se voit dispenser par le juge, sauf décision contraire prise en équité ou en considération de la situation économique des parties, de toute participation à la dépense commune des frais de l’instance.

Dès lors, Madame [P] et Monsieur [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente instance, incluant la charge des dépens et frais irrépétibles de l’instance.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la SA BPCE ASSURANCES IARD recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, irrecevable à soulever sa fin de non-recevoir et DECLARE Monsieur [B] [W] recevable en son action à la présente instance.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, à payer à Madame [X] [P] les sommes non prises en charge par l’assureur la SA BCPE IARD de :

4632,52 euros (QUATRE MILLE SIX CENT TRENTE-DEUX EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTS) au titre des travaux intérieurs acquittés ;7849,27 euros (SEPT MILLE HUIT CENT QUARANTE-NEUF EUROS ET VINGT-SEPT CENTS) de frais de garde meubles ;18 000 euros (DIX HUIT MILLE EUROS) au titre du préjudice de jouissance sur une durée de 48 mois.

DEBOUTE Madame [X] [P] et Monsieur [B] [W] du surplus de leurs demandes de réparation.

DIT que la SA GENERALI IARD devra garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, à hauteur de 35 % des désordres en litige à la présente instance.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, et la SARL DECELLE ETANCHEITE, in solidum, à payer à la SA BPCE ASSURANCES IARD le montant correspondant à 65 % de la somme de 25 400,13 euros (VINGT CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS ET TREIZE CENTS) au titre des sommes réglées à son assurée Madame [P] pour les préjudices matériel et immatériel en règlement partiel du sinistre et remboursement des honoraires d’avocat.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, et la SA GENERALI IARD, in solidum, à payer à la SA BPCE ASSURANCES IARD le montant correspondant à 35 % de la somme de 25 400,13 euros (VINGT CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS ET TREIZE CENTS) au titre des sommes réglées à son assurée Madame [P] pour les préjudices matériel et immatériel en règlement partiel du sinistre et remboursement des honoraires d’avocat.

DEBOUTE la SA BPCE ASSURANCES IARD du surplus de son recours subrogatoire.

CONDAMNE la SA GENERALI IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, à hauteur de 35 % des sommes en principal et intérêt versées à Madame [X] [P].

CONDAMNE la SARL DECELLE ETANCHEITE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, à hauteur de :

* 32,5 % des sommes en principal et intérêt versées à Madame [X] [P] ;

* 50 % des sommes en principal et intérêt auxquelles ils sont tous deux tenus à l’égard de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, à relever et garantir la SARL DECELLE ETANCHEITE à hauteur de 50 % des sommes en principal et intérêt auxquelles ils sont tous deux tenus à l’égard de la SA BPCE ASSURANCES IARD.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la SARL DECELLE ETANCHEITE du surplus de leurs demandes tendant à limiter les préjudices, à limiter leurs responsabilités et du surplus de leurs recours en garantie.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, la SA GENERALI IARD et la SARL DECELLE ETANCHEITE, in solidum, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

ACCORDE à la SCP BERNARDI le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ADAM-ARTIS, la SA GENERALI IARD et la SARL DECELLE ETANCHEITE, in solidum, à payer à la SA BPCE ASSURANCES IARD la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera répartie à hauteur d’un tiers entre chacune des parties tenues.

DIT que Madame [X] [P] et Monsieur [B] [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de l’instance conformément à l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ.

Le greffier, Le président,