RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02184 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGM

NAC : 5BZ Baux professionnels – Autres demandes relatives à un bail professionnel

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [Y]

né le 06 Juillet 1948 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 15]

Représenté par M^e Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [A] [V] épouse [Y]

née le 08 Décembre 1958 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 15]

Représentée par M^e Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’ EURE

DEFENDEURS :

Madame [J] [S],

Venant aux droits de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [W] épouse [P], décédés en cours de procédure.

née le 07 Octobre 1984 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 10]

— [Localité 11]

Représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [E] [P],

Venant aux droits de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [W] épouse [P], décédés en cours de procédure.

née le 18 Mars 1968 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 9]

— [Localité 6]

Représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau d’EURE

Madame [C] [P]-[O],

Venant aux droits de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [W] épouse [P], décédés en cours de procédure.

née le 01 Juin 1962 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 4]

— [Localité 5]

Représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocats au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Valérie DUFOUR

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION: Hélène QUESNOT

DÉBATS :

En audience publique du 04 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 09 janvier 2026

JUGEMENT :

— mixte,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Hélène QUESNOT, greffière lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 19 juillet 2000, un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 15] a été conclu entre, d’une part, [L] [P] et [X] [W] épouse [P] (ci-après dénommés ensemble les « époux [P] »), bailleurs, et d’autre part M. [T] [Y] et Mme [A] [V] épouse [Y] (ci-après dénommés ensemble les « époux [Y] »), preneurs.

Ce contrat de bail intitulé « bail mixte professionnel et d’habitation principale » autorise l’exercice de la profession de brocante et d’équipement de la personne.

Le 31 mars 2015, Mme [X] [P] a autorisé la SARL Le Lys d’Or à se domicilier au [Adresse 2] à [Localité 15].

Par courrier recommandé du 19 avril 2021, les époux [P] ont notifié aux époux [Y] un congé pour vendre portant sur les biens loués.

Par courrier du 27 avril 2021, les époux [Y] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, indiqué que le contrat de bail relevait du statut des baux commerciaux et mis en demeure les époux [P] de mettre fin à l’état de vétusté des locaux.

Par courrier du 15 septembre 2021, ces derniers ont, toujours par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure les bailleurs de procéder à des travaux de rénovation des locaux, estimés à 86 642,97 euros sur la base de devis établis par différentes entreprises.

Suivant acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 12 novembre 2021, les époux [Y] ont assigné les époux [P] devant le tribunal aux fins notamment de les condamner à leur payer le coût des travaux de rénovation.

M. [P] est décédé le 24 décembre 2022.

L’interruption de l’instance a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 27 février 2023.

Suivant acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 21 mars 2024, les époux [Y] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal les héritières de M. [P], Mme [C] [P] [O], Mme [E] [P] et Mme [J] [S] (ci-après dénommées ensemble les consorts [P]).

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 8 avril 2024.

Mme [P] est décédée le 10 juillet 2024, les consorts [P] étant également ses héritières.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 8 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, les époux [Y] demandent au tribunal de :

Autoriser les époux [Y] à s’abstenir de régler à Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], les loyers et charges liés à l’occupation des locaux situés à [Localité 15] (27), [Adresse 3], jusqu’à la date de réalisation effective des travaux de réfection des parties desdits locaux atteints par la vétusté ou non conformes.Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S] à payer à Madame [A] [Y] et à Monsieur [T] [Y] la somme de 105.575,39 € au titre desdits travaux, montant à indexer en fonction de l’évolution de l’indice BT01 ;Prononcer la nullité du congé délivré le 19 avril 2021,A titre subsidiaire, condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S] à payer à Madame [A] [Y] et à Monsieur [T] [Y], d’avoir à réaliser, à leurs frais exclusifs et sous leur seule responsabilité, les travaux de réfection des parties desdits locaux atteints par la vétusté ou non conformes, et visés dans les différents devis, dans un délai de trente (30) jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,Très subsidiairement, si le tribunal venait à considérer ledit congé valide et venait à déclarer les époux [Y] occupants sans droit ni titre, Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S] à payer à Madame [A] [Y] et à Monsieur [T] [Y] la somme de 105.575,39 € en réparation du préjudice moral subi par les époux [Y] ;Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], à verser aux époux [Y] la somme de 15.000€ en réparation de leur préjudice moral ;Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], à payer aux époux [Y] la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], au paiement de la somme de 410,60 euros correspondant au constat d’huissier de justice,Condamner solidairement Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], aux dépens.Débouter Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P] de toutes les fins et conclusions de leur demande reconventionnelle.Débouter Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], de leurs demandes tendant à voir :constater l’occupation sans droit ni titre des époux [Y],ordonner l’expulsion des époux [Y] des locaux,fixer une indemnité d’occupation.Débouter Madame [C] [P] [O], Madame [E] [P] et Madame [J] [S], venant aux droits de Monsieur [L] [P] et de Madame [X] [P], de leur demande de prescription de l’action en requalification du bail en bail commercial, les déclarer mal-fondées et irrecevables,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] se fondent sur les articles 1719 et 1720 du code civil, applicables quelle que soit la nature du contrat de location, ainsi que sur l’article R. 145-35 du code de commerce. Ils font valoir que les consorts [P] ne respectent pas leurs obligations compte-tenu de la vétusté des locaux donnés en location. Sur le fondement des articles 1217 et 1219 du code civil, les demandeurs avancent que d’importants travaux doivent être effectués pour remettre en état des locaux qu’ils considèrent insalubres et que les bailleurs en sont conscients depuis leur première mise en demeure de septembre 2021, ce qui justifie qu’ils puissent opposer l’exception d’inexécution de leur obligation de payer les loyers et charges exigibles. En outre, rappelant le fondement des articles 1221 et 1222 du code civil leur permettant d’obtenir la condamnation des bailleurs à avancer les sommes nécessaires aux travaux, les époux [Y] précisent que les devis établis par les sociétés mandatées par leurs soins correspondent aux constatations tirées du procès-verbal de constat. S’agissant de leur demande présentée à titre subsidiaire, les époux [Y] estiment que les consorts [P] avaient eu le temps de solliciter leurs propres devis et qu’il n’en est rien aujourd’hui. Au soutien de leur demande en réparation de leur préjudice moral, les époux [Y] font état de ce que le caractère insalubre des locaux les empêche de recevoir leur famille.

En réplique aux conclusions adverses, au sujet de la consistance des lieux loués, les demandeurs contestent le fait que leurs réclamations concerneraient des pièces non prévues au bail et affirment que le bail porte sur l’ensemble de l’immeuble sans distinction, tout comme l’autorisation de domiciliation, celui-ci s’entendant du garage et de ses dépendances dénommées « hangar ». Les époux [Y] considèrent que le laboratoire, qui fait partie du hangar, leur fait office depuis plus de 20 ans d’espace de travail et de stockage de marchandises, sans que les bailleurs n’aient jamais trouvé à y redire.

Au sujet de la nature du contrat de location, les époux [Y] considèrent que la notion d’usage mixe professionnel et d’habitation est mal interprétée par les défenderesses, en ce qu’elle se rattache à celle de bail professionnel, laquelle renvoie à l’activité libérale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’activité de brocante étant soumise aux baux commerciaux. Ils indiquent à ce sujet qu’un bail portant sur une partie à usage d’habitation et une autre à usage commercial est commercial pour le tout et qu’il ne peut pas être soumis à la loi de 1989. Les demandeurs font valoir que les conditions pour que le bail litigieux soit qualifié de bail commercial sont remplies, peu important que celui-ci mentionne la loi de 1989. Ils indiquent qu’en tout état de cause, même si le bail devait être qualifié de bail d’habitation, les articles 1719 et 1720 du code civil restent applicables et que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de donner à louer un logement décent, ce qui n’est pas le cas des locaux litigieux, qui est selon eux insalubre au-delà d’être indécent.

Concernant le congé délivré le 21 avril 2021, les époux [Y] considèrent qu’il est nul, d’une part parce que le bail litigieux est un bail commercial alors que ledit congé vise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. A considérer même que le bail soit soumis à cette loi, le préavis de 6 mois n’a pas été respecté alors qu’il s’agit d’une cause de nullité du congé, celui-ci ne devant pas être considéré comme prématuré mais bien comme étant tardif. Les demandeurs ajoutent que le congé n’a pas été délivré aux cotitulaires du bail puisqu’un seul congé a été délivré alors qu’il y a deux preneurs, ce qui constitue une irrégularité pour les deux. Ils précisent que M. [Y] bénéficiait de la protection de l’article 15 III de la loi de 1989 lorsque le congé lui a été notifié. Enfin, ils estiment que le congé est frauduleux puisqu’il vise à les faire échapper à leurs obligations. Les époux [Y] se fondent sur la nullité du congé pour solliciter le débouté des défenderesses de leur demande tendant à leur expulsion des lieux et des demandes accessoires.

S’agissant des travaux à réaliser, les époux [Y] font valoir qu’à considérer même qu’ils soient considérés comme occupants sans droit ni titre des locaux, les bailleresses restent tenues de réparer leur préjudice moral à hauteur du montant des travaux. Les demandeurs considèrent que les consorts [P] ne peuvent se plaindre de ne pas pouvoir choisir les entrepreneurs eu égard au délai de 4 ans s’étant écoulé depuis la première mise en demeure d’avoir à effectuer les travaux. S’ils reconnaissent que des travaux ont été réalisés par les bailleurs, les époux [Y] précisent qu’ils se sont élevés à hauteur de 10 000 euros seulement sur 22 ans et que cela n’a nullement permis d’éviter l’aggravation des dégradations, de sorte que leur défaillance est établie. Ils se fondent sur le procès-verbal de constat pour estimer que seule une rénovation totale des locaux est de nature à permettre leur remise en état conformément à l’usage qui en est attendu. Ils contestent le fait qu’un état des lieux d’entrée ait été effectué à la signature du bail contrairement à ce qui est indiqué. Les époux [Y] considèrent que les devis de travaux qu’ils produisent ne sont pas contestables et sont adaptés à la situation.

En réplique à la demande reconventionnelle des consorts [P] relative à l’indexation du loyer, les époux [Y] objectent que les bailleurs ont déjà procédé aux indexations sollicitées et qu’en donnant quittance, ils ont perdu le droit de revendiquer un paiement complémentaire. Ils ajoutent que depuis 2014, seul l’indice des loyers commerciaux est applicable et que les défenderesses se fondent sur l’indice du coût de la construction qui n’est pas applicable au bail renouvelé en 2018.

Enfin, ils contestent la demande de réparation du préjudice moral formée par les défenderesses en indiquant qu’elles ne se sont jamais souciées du confort de leurs locataires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2025, les consorts [P] demandent au tribunal de :

ORDONNER la validation du congé délivré le 21 avril 2021 ;En conséquence :

CONSTATER l’occupation sans droit ni titre des époux [Y] ;ORDONNER l’expulsion des époux [Y] des locaux situés [Adresse 2] (devenue depuis [Adresse 18]) à [Localité 15] ;FIXER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; soit un montant de 505,39 €,CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [A] [V] épouse [Y] à payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux ;En tout état de cause :

DEBOUTER les époux [Y] de l’ensemble de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et Madame [Y] à payer à Mesdames [C] [P], [E] [P] et [J] [S] la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 1240 du Code procédure civileCONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [Y] à payer à Mesdames [C] [P], [E] [P] et [J] [S] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [Y] aux entiers dépens.Concernant le régime applicable au contrat de bail conclu le 19 juillet 2000, les consorts [P] se fondent sur l’article 1102 du code civil, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L.123-11-1 du code de commerce et considèrent que les parties ont clairement souhaité soumettre le bail litigieux au statut des baux d’habitation, quand bien même une domiciliation commerciale a été autorisée. Les consorts [P] considèrent que les demandeurs ne peuvent fonder leur demande de requalification sur les dispositions du code de commerce et que celle-ci est prescrite en application de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce.

Concernant le congé délivré le 21 avril 2021, les défenderesses se fondent sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce qui est le cas dudit congé. Elles précisent que le congé a pris effet le 19 juillet 2024 en raison du fait qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, et que le délai de préavis de 6 mois est donc respecté à ce jour. Les consorts [P] indiquent en outre que les propriétaires étaient eux-mêmes âgés de plus de 65 ans et qu’en conséquence, l’article 15 III de la loi de 1989 invoqué par les époux [Y] ne leur était pas opposable à la délivrance du congé, outre qu’ils ne justifient pas de leurs ressources alors que l’application de cet article est sous condition de ressources. Elles contestent en outre le fait que le congé n’ait été envoyé qu’à un seul des deux locataires.

En réponse à la demande de réalisation des travaux formée par les époux [Y], les consorts [P] indiquent à titre principal que ces derniers sont occupants sans droit ni titre compte-tenu de la réception du congé pour vendre le 21 avril 2021 et qu’en tant que tels, ils n’ont nullement le droit d’exiger des bailleurs la réalisation de travaux. A titre subsidiaire, elles font valoir qu’elles ne peuvent être condamnées à effectuer des travaux sur la base d’un constat d’huissier non contradictoire et de devis aux coûts exorbitants, qui plus est concernant des lieux ne faisant pas partie des locaux loués, à savoir le laboratoire et la zone commerciale. Elles ajoutent que des travaux ont été effectués au cours de l’exécution du bail et que les époux [Y] ne justifient d’aucune demande de travaux qui n’aurait pas été satisfaite avant que les bailleurs ne leur signifient le congé. Les défenderesses précisent que le loyer pratiqué est tout à fait raisonnable au regard de la consistance des locaux.

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, les consorts [P] estiment subir un préjudice du fait du comportement abusif des époux [Y] qui se sont appropriés des lieux qui ne faisaient pas l’objet du bail et qui ne sont plus locataires des lieux donnés à bail, et du fait de leur résistance abusive à la suite de la notification du congé pour vendre. En réponse à la demande indemnitaire des époux [Y], les défenderesses motivent le rejet demandé par le fait que le préjudice qu’ils invoquent résulte de leur propre comportement abusif.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal note que les prétentions et les moyens de chacune des parties sont interdépendants de telle sorte qu’il ne serait pas cohérent d’examiner en premier lieu les demandes des époux [Y] et, en second lieu, les demandes reconventionnelles des consorts [P].

Pour les besoins du raisonnement, seront ainsi successivement examinés la qualification juridique du contrat de bail litigieux, la validité du congé délivré le 21 avril 2021, la consistance des biens loués et, enfin, les demandes de travaux.

Sur la qualification du contrat de bail

Selon l’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, le seul intitulé d’un contrat de bail ne suffit pas à lui conférer définitivement sa véritable nature, que le juge doit restituer en analysant son objet, la destination du bail se caractérisant par l’affectation conventionnelle décidée par les parties.

En outre, en application de l’article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le titre relatif aux relations entre bailleurs et locataires s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

En vertu de ces dispositions, il convient donc de distinguer d’une part le bail mixte commercial et à usage d’habitation qui, pour le tout, relève du seul statut des baux commerciaux et, d’autre part, le bail mixte professionnel et à usage d’habitation qui, en raison de sa nature purement civile, relève du seul régime des baux d’habitation.

En l’espèce, il ressort de leurs écritures que les époux [Y] considèrent que le contrat de bail du 19 juillet 2000 doit être qualifié de bail mixte commercial et relève du statut des baux commerciaux tandis que les consorts [P] estiment que, intitulé bail mixte professionnel et d’habitation principale, il relève nécessairement de la loi du 6 juillet 1989.

A toutes fins utiles, il convient de noter qu’au sens de l’article L. 145-60 du code de commerce, la question de la prescription de la demande de requalification du bail par les demandeurs, telle que la nomment ainsi les défenderesses, n’a pas à être examinée par le tribunal, d’une part en application de l’article 768 du code de procédure civile en ce que cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions des défenderesses et d’autre part, parce qu’une fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en vertu de l’article 789 6° du même code, tel que les défenderesses le précisent d’ailleurs elles-mêmes en page 11 de leurs conclusions.

S’agissant de la qualification du bail conclu le 19 juillet 2000, il est constant que celui-ci est intitulé « location habitation vide » mais aussi « Contrat de location de locaux vacants non meublés » « professionnel et habitation principale » et que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 y sont citées. Ce contrat précise en outre que la profession de « Brocante. Equipement de la personne » y est autorisée.

Il est justifié en procédure que cette activité de brocante fait bel et bien l’objet d’une exploitation au sein du magasin – autrement appelé « boutique » dans les écritures des demanderesses – à savoir un espace de 23 m2 faisant partie des locaux loués, comme le démontrent les photographies versées aux débats par les époux [Y]. L’activité de brocante et d’équipement de la personne, en ce qu’elle se caractérise à tout le moins par la vente de marchandises, est nécessairement de nature commerciale. Il convient par ailleurs de relever que la société Le Lys d’Or, dont Mme [V] épouse [Y] est représentante légale, est immatriculée depuis le 11 juillet 2008 et domiciliée au [Adresse 2] à [Localité 15], ce qui correspond du reste à l’autorisation de domiciliation du 31 mars 2015 accordée par Mme [P].

Il ressort de ces éléments que le bail conclu entre les parties le 19 juillet 2000 doit être qualifié de bail mixte commercial, en ce que les locaux donnés à bail sont destinés à la fois à une activité commerciale exploitée par une société immatriculée et à un usage d’habitation principale.

Le fait que les parties l’aient improprement intitulé « bail mixte professionnel et d’habitation » et aient souhaité le soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est en l’espèce indifférent, cette loi ne s’appliquant que dans les situations strictement énoncées par son article 2 et ne pouvant faire l’objet d’une application conventionnelle.

Par conséquent, il convient de faire application du statut des baux commerciaux et d’écarter les contestations et moyens élevés par les parties sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé et les demandes accessoires

Il ressort des termes du congé délivré le 21 avril 2021 aux preneurs que celui-ci fait expressément mention des dispositions tirées de l’article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989, dont il a été établi qu’elle était inapplicable au contrat de bail du 19 juillet 2000.

Ainsi, et sans nécessité d’examiner les autres causes de nullité développées par les demandeurs, il y a lieu de considérer que ledit congé est nul et de nul effet.

Par voie de conséquence, les défenderesses seront déboutées de leurs demandes d’expulsion des époux [Y], de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au paiement de ladite indemnité, ces demandes étant consécutives et accessoires à celle relative à la validité du congé.

Sur la consistance des locaux loués

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la consistance des locaux telle qu’elle ressort du contrat de bail du 19 juillet 2000 est la suivante : « maison d’habitation comprenant salon, cuisine, 1er étage : 3 chambres, WC, cabinet toilette. Douche. 2ème étage : 1 chambre superficie de 150m2. Magasin de 23 m2 RDC » ainsi que, en tant que dépendances, un « garage » et un « hangar ».

Pour mémoire, tandis que les époux [Y] considèrent que le bail porte sur l’intégralité de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2], les consorts [P] font valoir que le laboratoire, la réserve, la cave ainsi que les WC extérieurs en sont exclus.

Certes, il ressort de la lecture du contrat de bail que le local appelé « laboratoire » par les consorts [P] et « local de stockage » par les époux [Y] n’est pas mentionné dans la désignation des locaux loués et ses dépendances.

Néanmoins, d’une part, exclure le laboratoire du périmètre du bail empêcherait les époux [Y] d’accéder au garage – qui fait partie des locaux loués – depuis la maison d’habitation située [Adresse 2]. Or, il s’agit de la seule adresse du bien donné à bail, tandis que l’adresse qui permettrait un accès autonome au garage par l’autre rue n’est nullement précisée dans le contrat.

D’autre part, alors que les consorts [P] indiquent dans leurs écritures que le hangar – qui se retrouve isolé dans la configuration alléguée car entouré d’espaces exclus du périmètre du bail – serait accessible par le couloir depuis le garage, force est de relever que ce couloir n’est pas davantage mentionné dans le bail. Ainsi la description des lieux telle qu’elle ressort du contrat paraît-elle incomplète, à tout le moins imprécise. Du reste, les époux [Y] précisent, sans être contredits, qu’ils disposent d’un accès direct au laboratoire depuis leur salon comme cela apparaît sur le schéma tiré de leurs écritures.

En outre, le tribunal note que le congé pour vendre du 19 avril 2021 précise que la cuisine au rez-de-chaussée donne « sur un couloir extérieur desservant la partie laboratoire, couverte par des plaques PVC ondulées transparentes » puis « Le jardin derrière donnant vers la [Adresse 17] se trouve [sic] un garage, un laboratoire, une charreterie, une cave, et un WC extérieur », le tout étant « édifié sur une parcelle de terrain cadastrée section A numéro [Cadastre 7] pour une contenance de TROIS ARES CINQUANTE QUATRE CENTIARES, CI 3 à 54 ca », ce qui permet de considérer que le périmètre des locaux proposés à l’achat par les époux [P], qui ne sont autres que ceux donnés à bail, intègre bel et bien le laboratoire.

Enfin, il n’est pas contesté que depuis la conclusion du bail – soit il y a près de 25 ans – les bailleurs ne se sont jamais manifestés auprès des preneurs pour contester l’occupation du laboratoire.

L’ensemble de ces éléments permet à suffisance de conclure que la volonté des parties était de considérer que le laboratoire faisait partie intégrante des locaux donnés à bail.

Par conséquent, le tribunal retient que le contrat de bail porte également sur le laboratoire et que l’occupation de cet espace par les époux [Y] ne peut être considérée sans droit ni titre.

Aucun moyen n’étant développé au sujet de la réserve, de la cave et des WC extérieurs, il n’y a pas lieu de se prononcer.

Sur les travaux de remise en état sollicités

En vertu de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, les époux [Y] fondent le grief de vétusté des locaux sur la seule base du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 16 juin 2021 de façon non-contradictoire et par un professionnel du droit et non du bâtiment. Par ailleurs, les époux [Y] évaluent la teneur et chiffrent le montant des travaux sollicités sur la base d’un ensemble de devis établis à leur seule demande en 2021 et 2024, là encore de façon non-contradictoire, pour un montant particulièrement conséquent et sans qu’il soit possible de déterminer avec suffisamment de précision ce qui relève d’une part de la remise en état de locaux vétustes et, d’autre part, de travaux somptuaires ou de confort. En réplique, les consorts [P] contestent pêle-mêle le choix des prestataires, la teneur des réparations ainsi que les montants proposés.

En définitive, le tribunal constate qu’il n’est pas suffisamment éclairé sur l’état de vétusté des locaux donnés à bail, les travaux requis pour sa remise en état ainsi que le coût de ces travaux, nécessitant l’intervention d’un professionnel du bâtiment.

Par conséquent, il y a lieu de commettre un expert judiciaire à cette fin, les modalités de sa désignation et de sa mission étant détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte-tenu de la désignation d’un expert, les dépens sont réservés.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte-tenu de la désignation d’un expert, il est sursis à statuer sur les demandes respectives de condamnation formulées par les parties sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Sur le fond

DIT que le contrat de bail conclu le 19 juillet 2000 entre, d’une part, [L] [P] et [X] [W] épouse [P] et, d’autre part, M. [T] [Y] et Mme [A] [V] épouse [Y], relève du statut des baux commerciaux ;

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 21 avril 2021 ;

DEBOUTE Mme [C] [P] [O], Mme [E] [P] et Mme [J] [S] de leur demande d’expulsion ;

DEBOUTE Mme [C] [P] [O], Mme [E] [P] et Mme [J] [S] de leur demande de fixation d’une indemnité d’immobilisation et de condamnation au paiement d’une telle indemnité ;

DIT que le local intitulé « laboratoire » fait partie du périmètre des locaux donnés à bail ;

Avant dire droit, sur l’état de vétusté des locaux loués, la nature et le montant des travaux de remise en état

DESIGNE en qualité d’expert :

Madame [Z] [M]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 19]

laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec pour mission de :

se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 15], en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et/ou en dressant des plans et croquis ; décrire l’état des locaux donnés à bail (notamment la maison d’habitation, le « laboratoire », le hangar, le garage et le couloir) ; relever et décrire les désordres énumérés dans le procès-verbal de constat dressé le 16 juin 2021 par Maître [H], commissaire de justice ; en détailler l’origine, les causes et l’étendue ; dire notamment s’ils sont la conséquence d’un état de vétusté ; plus généralement fournir tous éléments permettant à la juridiction qui serait éventuellement saisie au fond de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables ; indiquer les conséquences de ces désordres, quant à l’usage qui peut être attendu de l’immeuble ou quant à la conformité à sa destination ; donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier à ces désordres, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;DIT que l’expert exercera sa mission conformément aux articles 273 et suivants du code de procédure civile, et devra notamment :

convoquer les parties et leurs avocats ; entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs avocats ; recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des opérations d’expertise,se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; le demandeur devra notamment remettre sans délai à l’expert copie de l’assignation et toutes pièces relatives au véhicules utiles (notamment bon de commande, factures, procès-verbaux de contrôle technique, certificat d’immatriculation, rapports d’examen du véhicule), cependant que le(s) défendeur(s) devra(ont) communiquer à l’expert aussitôt que possible, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations, les pièces produites devant être de manière générale numérotées en continue et accompagnées d’un bordereau, AUTORISE l’expert à obtenir toute pièce utile à l’exercice de sa mission ;

DIT que M. [T] [Y] et Mme [A] [V] épouse [Y] devront consigner la somme de 3 500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destinés à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il en adressera une copie, idéalement par voie électronique, à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 14] ;

SURSOIT A STATUER sur les demandes de condamnations dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 15 juin 2026 à 9h30 aux fins de vérifier l’état d’avancement des opérations d’expertise ;

N° RG 23/02184 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLGM jugement du 09 janvier 2026

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le Président,