TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 22/04817 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OWMZ

NAC : 54C

FE-CCC délivrées le :_____

à :

Maître Brice AYALA

Maître Olivier FALGA

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

ENTRE :

S.A.S. MAISON LOL RCS 520 636 085, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [C] [P], née le 03 Novembre 1993 à [Localité 1], de nationalité Française, Profession : Gérant, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [A] [V], né le 17 Avril 1989 à [Localité 2], de nationalité Française, Profession : Cariste, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 23 Janvier 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan du 22 mai 2021, M. [A] [V] et Mme [C] [P] ont confié à la société Maison LOL l’édification d’un pavillon sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un prix global de 175 384 euros TTC se décomposant comme suit : 153 346 euros TTC au titre du prix convenu et 22 038 euros TTC au titre des travaux réservés aux maîtres de l’ouvrage.

Un acompte de 1 000 euros a été versé par M. [V] et Mme [P] au constructeur à la signature du contrat.

Une garantie nominative de remboursement de l’acompte a été remise le 15 juin 2021 aux maîtres de l’ouvrage.

Le permis de construire a été accordé le 10 février 2022.

La déclaration d’ouverture de chantier pour l’implantation de la maison et le terrassement a été déposée le 9 mai 2022.

Par courrier du 31 mai 2022 adressé à la société Maison LOL, M. [V] et Mme [P] ont résilié le contrat faisant état de plusieurs griefs.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 26 août 2022, la société Maison LOL a assigné M. [V] et Mme [P] devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin notamment d’obtenir paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation.

Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 14 mai 2025, la société Maison LOL demande au tribunal de :

« – DÉCLARER la Société MAISON LOL recevable et bien fondée en se demandes ;

Et y faisant droit,

— DEBOUTER Monsieur [A] [V] et Madame [C] [P] de leur demande tirée de la nullité du contrat de construction du 22 mai 2021 ;

Et partant,

— DEBOUTER Monsieur [A] [V] et Madame [C] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Société MAISON LOL ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [V] et Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité de 30 668 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2022 ;

— LES CONDAMNER in solidum au paiement d’une indemnité de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Brice AYALA en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ».

Au soutien de ses prétentions, la société Maison LOL conteste les irrégularités de prix alléguées en défense, relevant que : les équipements sanitaires compris dans le prix convenu n’avaient pas à être chiffrés, les revêtements ont été chiffés par avenant le jour de la conclusion du contrat sans que leur prise en charge par le constructeur ne soit sollicitée dans le délai de quatre mois, le coût du disjoncteur est compris dans les travaux de raccordement chiffrés devant être réalisés par la société ENEDIS, les travaux réservés sont également chiffrés et la mention « lotisseur » renvoie aux travaux mis à la charge du vendeur du terrain, le chiffrage des travaux d’adaptation et de raccordement n’a pas à être détaillé poste par poste, elle n’avait pas à chiffrer les éléments d’aménagement extérieurs en ce qu’ils n’étaient pas nécessaires à l’habitabilité du domicile et n’entraient pas dans le champ contractuel, outre le fait qu’il appartient aux défendeurs de prouver que la délivrance du permis de construire était subordonnée à la réalisation de ces travaux, les plans mentionnaient bien les installations électriques même à défaut de légende, ces documents ayant vocation à être lus uniquement par des professionnels qui connaissent les symboles utilisés.

En tout état de cause, la société Maison LOL expose que la sanction encourue en cas de travaux non chiffrés est la prise en charge de ces derniers par le constructeur, la nullité du contrat n’étant encourue que lorsque la notice descriptive annexée n’est pas conforme au modèle type fixé par l’arrêté du 27 novembre 1991.

Concernant l’absence alléguée de garantie de remboursement de l’acompte à la date de la signature du contrat, la société Maison LOL fait valoir qu’elle a annexé au contrat la garantie générale de remboursement couvrant le chantier des défendeurs, substituée à compter du 15 juin 2021 par l’attestation de garantie nominative, qui ne peut être obtenue auprès de l’organisme financier qu’une fois le contrat signé et notifié au maître de l’ouvrage qui dispose d’un droit de rétractation, de sorte que la nullité n’est pas encourue pour ce motif.

S’agissant de garantie de livraison, la société Maison LOL expose qu’elle n’a jamais été éditée puisque le chantier n’a jamais été ouvert, la déclaration du 9 mai 2022 ne concernant que les travaux réservés et non les travaux du constructeur que l’attestation nominative de garantie de livraison à vocation à couvrir, et que la condition suspensive afférente a défailli du fait des maîtres de l’ouvrage qui n’ont pas réalisé les travaux préliminaires indispensables à l’ouverture du chantier et ont résilié le contrat, de sorte que la caducité du contrat n’est pas encourue. De la même façon, elle souligne que l’attestation d’assurance dommages-ouvrage n’avait pas à être produite avant l’ouverture du chantier.

La société Maison LOL considère que la résiliation unilatérale du contrat par les maîtres de l’ouvrage justifie, sur le fondement de l’article 1794 du code civil et des stipulations contractuelles, que lui soit versée l’indemnité contractuelle de résiliation, et fait obstacle au remboursement de l’acompte. Elle souligne enfin que le préjudice moral des défendeurs n’est pas justifié.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 29 juin 2025, M. [V] et Mme [P] demandent au tribunal de :

« A titre principal :

PRONONCER la nullité du contrat de construction passé entre Monsieur [V] et Madame [P] et la société MAISON LOL le 22 mai 2021 ;

A titre subsidiaire :

PRONONCER la caducité du contrat du contrat de construction passé entre Monsieur [V] et Madame [P] et la société MAISON LOL le 22 mai 2021 en raison de la défaillance des conditions suspensives relatives à l’obtention de l’assurance dommages ouvrage et à l’obtention de la garantie de livraison ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société MAISON LOL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la société MAISON LOL à payer à Monsieur [V] et Madame [P] :

— La somme de 1.000 € au titre du remboursement de l’acompte ;

— La somme de 2.000 € au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNER la société MAISON LOL :

— à payer à Monsieur [V] et Madame [P] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens de la présente.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Au soutien de leurs prétentions, M. [V] et Mme [P] font valoir, au visa de l’article L230-1 du code de la construction et de l’habitation, que le contrat est entaché de plusieurs causes de nullité tenant premièrement, sur le fondement de l’article L231-2 du même code, aux irrégularités de prix, en ce que les travaux concernant les équipements sanitaires, les revêtements, le disjoncteur et les travaux préalables au démarrage du chantier, nécessaires au titre de la notice descriptive, n’ont pas été chiffrés, les travaux d’adaptation et de raccordement sont chiffrés de manière globale, et les travaux prévus par les plans contractuels ou imposés par les normes d’urbanisme n’ont pas été chiffrés dans la notice descriptive.

Deuxièmement, sur le fondement de l’article L. 231-2 du même code, la garantie de remboursement nominative n’a pas été annexée au contrat au moment de sa signature, indépendamment de l’existence d’une convention de partenariat entre le constructeur et un assureur donnant lieu à une attestation générale qui, en tout état de cause, indique expressément qu’elle n’est pas constitutive d’une attestation de garantie du projet des maîtres de l’ouvrage, devant être matérialisée par une attestation nominative, laquelle n’a été obtenue que postérieurement à la conclusion du contrat.

Troisièmement, sur le fondement des articles R.231-3 et R.231-4 du même code, les plans ne mentionnent pas les installations électriques (points lumineux et prises de courant), éléments indispensables à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble devant être annexés au contrat lors de sa signature, que les plans issus de la mise au point technique intervenant plusieurs mois après ne sauraient valablement substituer, outre leur caractère sommaire (emplacements ajoutés à la main, sans légende), alors que ces plans permettent aux maîtres de l’ouvrage de connaitre les différents équipements et leurs emplacement et ne servent pas qu’aux professionnels.

Quatrièmement, sur le fondement des articles L.230-1, L. 231-2 k) et L.231-6 du même code, aucune garantie de livraison nominative n’a été fournie à la date d’ouverture du chantier, lequel a démarré le 12 avril 2022 par l’intervention du géomètre-expert du constructeur pour les travaux préparatoires de terrassement, et a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier le 9 mai 2022 par leurs soins.

M. [V] et Mme [P] contestent, au visa des articles 1181 et 1182 du code civil, avoir renoncé aux nullités dont ils se prévalent, lesquelles n’ont pas davantage été couvertes par l’exécution du contrat, dans la mesure où, au moment où ils ont réglés l’acompte, ils n’étaient pas informés des irrégularités affectant le contrat ni de la possibilité d’en solliciter la nullité, et ils n’ont jamais exprimé la volonté de les réparer ou de renoncer à se prévaloir des causes de nullité, outre le fait qu’ils n’ont réglé aucune somme relative aux travaux réalisés en dehors de l’acompte.

M. [V] et Mme [P] font valoir que la nullité du contrat entraine la restitution de la somme de 1 000 euros versée à titre d’acompte et fait obstacle à l’application de la clause prévoyant des indemnités pour la résiliation unilatérale du contrat.

Subsidiairement, sur le fondement des articles L. 231-4, L.242-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1304-6 et 1187 du code civil, le contrat est caduc faute pour le constructeur d’avoir justifié, avant la date butoir du 22 novembre 2022 fixée par l’article 5-1 « CONDITIONS SUPENSIVE » du contrat, de l’attestation nominative de garantie livraison et de l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, entrainant la restitution de l’acompte et faisant obstacle, les conditions ayant défailli du fait du constructeur, aux demandes indemnitaires de ce dernier.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [V] et Mme [P] considèrent que la résistance abusive du constructeur refusant d’acter la nullité du contrat et leur déception de ne pas avoir pu mener à bien ce projet de construction sans pouvoir se projeter dans un nouveau projet immobilier du fait de la procédure, justifient l’allocation d’une indemnité au titre du leur préjudice moral afférent.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 23 janvier 2026, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle

Sur le principe

Conformément à l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation, les règles prévues au titre relatif à la construction d’une maison individuelle sont d’ordre public.

L’article L. 231-2 point k du même code prévoit que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

L’article R. 231-8 II du même code précise que la garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

L’article 1181 du code civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation. Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.

L’article 1182 du même code précise que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé. La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

En l’espèce, il résulte des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu entre les parties le 22 mai 2021 que le prix convenu est payé en application de l’article 3-3 a) des conditions générales, soit avec garantie de remboursement, et que le montant de l’acompte versé à la signature est fixé à 1 000 euros. Ledit article 3-3 a) des conditions générales du contrat prévoit que « le constructeur justifie de la garantie de remboursement prévue par l’article R. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation. Cette garantie fait l’objet d’une attestation annexée au présent contrat ».

À ce titre, les parties ne contestent pas que l’attestation annexée au contrat correspond à l’attestation générale de la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) du 4 janvier 2021 selon laquelle la société Maison LOL « a conclu avec elle une convention de partenariat n°2440 lui permettant de demander des garanties de remboursement d’acompte conformément à la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 et ses décrets d’application. Les garanties étant limitées à un acompte au plus égal à 5% du prix convenu TTC à la signature du contrat de construction et 5% du prix convenu TTC à l’obtention du permis de construire ».

Toutefois, cette attestation précise expressément que « La présente attestation n’est pas constitutive d’une attestation de garantie au profit des maîtres d’ouvrage acquéreurs d’une maison individuelle. L’existence de la convention précitée n’implique aucune reconnaissance ou présomption de garantie au profit des clients du constructeur. La garantie, lorsqu’elle est accordée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, est matérialisée par une attestation nominative délivrée au nom du maître d’ouvrage ».

Il en résulte que cette attestation générale n’a pas pour effet d’assurer l’existence d’une garantie de remboursement applicable au contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties, même de façon provisoire jusqu’à l’établissement de l’attestation nominative, de sorte qu’au jour de la signature du contrat de construction de maison individuelle, la société Maison LOL ne justifie pas de son obligation d’ordre public d’y annexer l’attestation de la garantie de remboursement et que c’est à tort qu’elle prétend qu’au 15 juin 2021, l’attestation nominative finalement produite a eu pour effet de se substituer à la garantie générale, dont les termes sont sans équivoque.

Par ailleurs, la société Maison LOL affirme sans le démontrer que la garantie nominative ne peut être obtenue qu’une fois le contrat de construction est signé et notifié au maître de l’ouvrage.

Aussi, le contrat de construction de maison individuelle est entaché d’une cause de nullité relative.

En ce que la société Maison LOL ne développe aucun moyen de fait de nature à démontrer que cette nullité relative a été couverte, alors que repose sur elle la charge de la preuve et que la seule exécution du contrat par les maîtres de l’ouvrage est insuffisante à caractériser leur connaissance de la cause de nullité l’affectant et leur intention non équivoque d’y renoncer, a fortiori lorsque le courrier de résiliation n’en fait pas état, il convient de prononcer la nullité du contrat sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres causes de nullité alléguées par les défendeurs.

Sur les effets

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, du fait de nullité du contrat de construction de maison individuelle entrainant la restitution des prestations réciproques, la société Maison LOL sera condamnée à restituer à M. [V] et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat.

En revanche, le préjudice moral allégué par M. [V] et Mme [P] n’étant étayé par aucun élément en procédure, ces derniers seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Enfin, il ne peut être fait application de la stipulation contractuelle relative à l’indemnisation du constructeur du fait de la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage s’agissant d’un contrat annulé réputé n’avoir jamais existé, de sorte que la demande indemnitaire afférente formée par la société Maison LOL sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la société Maison LOL succombant à l’instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [V] et Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

L’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 22 mai 2021 entre la société Maison LOL d’une part et M. [A] [V] et Mme [C] [P] d’autre part ;

CONDAMNE la société Maison LOL à restituer à M. [A] [V] et Mme [C] [P] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat ;

DÉBOUTE M. [A] [V] et Mme [C] [P] de leur demande indemnitaire ;

DÉBOUTE la société Maison LOL de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société Maison LOL à payer à M. [A] [V] et Mme [C] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Maison LOL de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Maison LOL aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,