1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e FABRICE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 13 NOVEMBRE 2025

Syndic. de copro. LES FELIBRIGES

c/

[G] [E], [B] [R]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/03023 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QI5H

Après débats à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires LES FELIBRIGES, sis à [Adresse 7] ([Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SERGIC, SAS, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Lilie sous le numéro 428 748 909 et prise en la personne de son Président en exercice.

C/o son syndic, Cabinet SERGIC

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par M^e Brigitte BOIN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 24 Septembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] sont copropriétaires (lot 165) au sein de la résidence LES FELIBRIGES située [Adresse 5] à [Localité 8].

Suivant actes de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES FELIBRIGES, représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, a fait assigner Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Grasse afin de voir, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 la loi du 10 juillet 1965 et 699 et 700 du code de procédure civile :

— condamner solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] à lui régler la somme de 7.383,58 € détaillée comme suit:

2.964,32 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi Alur échues entre le 1er octobre 2023 et le 30 juin 2025;435,29 € au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi Alur non échues entre le 1er juillet 2025 et le 30 septembre 2025;537,20 € au titre des appels de provisions échus, hors provisions pour charges courantes et provisions pour fonds travaux loi alur, dûment votés et approuvés, pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 26 mai 2023;1.446,77 € au titre des charges restant dues à l’issue du dernier exercice clos et approuvé (au 30 septembre 2023);684 € correspondant aux frais nécessaires de recouvrement;2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. – condamner solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] aux entiers dépens de la procédure;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées solidairement par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] restent débiteur d’une somme de 5.003,59 € (hors frais nécessaires) à la date du 24 mars 2025 et que la LRAR visant l’article 19-2 qui leur a été adressée le 26 novembre 2024 n’a pas été suivie d’effet.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 16 juillet 2025 puis après renvoi, à celle du 24 septembre 2025, au cours de laquelle elle a été évoquée.

Bien que régulièrement assignés par remise des actes à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] n’ont pas comparu ni personne pour eux ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] ont régulièrement été assignés à l’étude du commissaire de justice, l’acte faisant mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à personne et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, les vérifications faites par le commissaire de justice dont il a fait mention dans les actes de signification que les destinataires demeurent bien à l’adresse indiquée (confirmation du domicile par le voisinage).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 19 juin 2025 et l’audience du 16 juillet 2025.

Un délai suffisant s’est également écoulé entre la délivrance de l’assignation, le 5 juin 2025, et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :

— le relevé de propriété établissant que Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] sont propriétaires du lot 165 au sein de la résidence [Adresse 9],

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS SERGIC intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court en l’espèce du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] produit aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2021/2022, révisé le budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 ainsi que le montant de la cotisation obligatoire de fonds travaux pour l’exercice 2023/2024 ainsi que divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, révisé le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 ainsi que le montant de la cotisation obligatoire de fonds travaux pour l’exercice 2024/2025 ainsi que divers travaux.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le relevé individuel de compte en date du 24 mars 2025, arrêté au 1er avril 2025 (pièce n°2), au moins une provision due par Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] au titre du budget prévisionnel de l’année 2024/2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure en date du 26 novembre 2024 adressée par son conseil à Monsieur [G] [E] et Madame [B] [R] (réceptionnée par les destinataires le 30 novembre 2024) d’avoir à régler la somme de 1.719,65 € correspondant aux provisions échues entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 dans le délai de 30 jours, et leur rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure ne fait aucune distinction entre les charges échues au titre de l’exercice 2023/2024 (1.284,36€) et celles échues au titre de l’exercice 2024/2025 (435,29 €).

Or, s’il est constant que cette mise en demeure est restée infructueuse passé le délai de 30 jours, les copropriétaires requis n’ayant procédé à aucun paiement postérieurement à son envoi, force est de constater qu’elle ne leur permet pas de prendre la mesure exacte de l’injonction qui leur est faite puisque ce n’est que le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, soit en l’espèce de l’exercice 2024/2025 à hauteur de 435,29 € (et non de 1.719,65 €) qui permet de mettre en oeuvre de l’article 19-2.

Le syndicat des copropriétaires LES FELIBRIGES sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires LES FELIBRIGES supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES FELIBRIGES », représenté par son syndic en exercice cabinet SAS SERGIC, irrecevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES FELIBRIGES », représenté par son syndic en exercice cabinet SAS SERGIC aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure

accélérée au fond