Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CINELLI

1 EXP M^e ICHON

1 EXP M^e BIANCHI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DÉCISION N° 2026/31

N° RG 25/05242 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQFY

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [J]

né le 07 Octobre 1996 à VALENCIENNES (59300)

18 rue Roquebillière

06150 CANNES LA BOCCA

Madame [F] [Y]

née le 27 Octobre 1995 à DIGNE LES BAINS (04000)

18 rue Roquebillière

06150 CANNES LA BOCCA

Madame [L] [X]

née le 29 Novembre 1994 à NICE (06000)

23 bis avenue Jacques Mollet

50800 LA TRINITE

Monsieur [N] [R]

né le 01 Août 1988 à NICE (06000)

83 avenue de la Bermone

06270 VILLENEUVE-LOUBET

représentés par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Société PATRIMONIA

4 rue Pierre de Coubertin

Bastion Tower – Level 20

13100 AIX EN PROVENCE

représentée par Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant

S.A. ACCELERANT INSURANCE EUROPE

5 place du Champ de Mars

Bastion Tower – Level 20

1050 BRUXELLES

représentée par Maître Benoît BIANCHI de la SELARL GIAUFFRET- BIANCHI – MAGNAND, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 Janvier 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date à Eguilles du 25 septembre 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [X] (les consorts [X]-[R]) ont acquis de la société PATRIMONIA en état futur d’achèvement, dans un ensemble immobilier sis 3051 chemin du Defoussat à St Paul de Vence, les lots 5, 9, 33, soit un appartement et deux emplacements de parking.

Suivant acte notarié en date à Eguilles du 5 juillet 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [F] [Y] (les consorts [J]-[Y]) ont acquis de la société PATRIMONIA en état futur d’achèvement dans le même ensemble immobilier sis 3051 chemin du Defoussat à St Paul de Vence, les lots 6,11, 36 soit un appartement et deux emplacements de parking.

Les deux actes de vente ont stipulé un délai d’achèvement au 1er trimestre de l’année 2025, ainsi qu’une clause encadrant les causes possibles de report de ce délai.

La garantie financière d’achèvement, associée à ces actes de vente, a été accordée par la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE.

Se prévalant de l’absence de livraison de leurs biens à l’issue de la période contractuellement prévue, de l’arrêt du chantier dans les mois suivant mars 2025, de l’état d’inachèvement des travaux et faisant valoir les difficultés financières du promoteur PATRIMONIA, les consorts [X]-[R] et les consorts [J]-[Y] ont, par requête déposée le 25 juillet 2025, sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe le vendeur PATRIMONIA et le garant ACCELERANT INSURANCE EUROPE devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Suivant ordonnance du 31 juillet 2025, le Président du tribunal judicaire de Grasse a délivré aux requérants l’autorisation d’assigner à jour fixe le promoteur et le garant à l’audience du tribunal judiciaire de Grasse du 25 novembre 2025 (2ème chambre construction).

Par exploits du 11 août 2025, les consorts [X]-[R] et les consorts [J]-[Y] ont fait assigner à jour fixe à l’audience du 25 novembre 2025, la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE et la société PATRIMONIA devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Les deux défenderesses ont constitué avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions (n°2) notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, les consorts [X]-[R] et les consorts [J]-[Y] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L 261-10 ; L 261-11, R 261-17 CCH,

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil,

Recevoir les requérants en leurs demandes,

Constater la défaillance de la société PATRIMONIA,

Dire que le garant financier la société ACCELERANT doit sa garantie,

En conséquence, condamner la société ACCELERANT à désigner un administrateur chargé de faire terminer le chantier dans les meilleurs délais et dans les formes et conditions du contrat de vente et d’avoir à les financer,

Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 €/jour de retard passé la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société PATRIMONIA en réparation du préjudice subi les sommes de :

— Pour M [J] et Mme [Y]

Frais bancaires 1792,81 € + 2.629,61 €/mois à compter du 1/08/2025 jusqu’à livraison du bien

Assurance habitation – soit 37,65 €/mois jusqu’à livraison

Stockage cuisine commandée 180€/mois depuis juin 2025 jusqu’à livraison

Facture annulation commande de meuble en l’absence de livraison possible 199 €

Frais de péage Cannes-Nice qui n’auraient pas été exposés en demeurant à St Paul de Vence, soit157,83 €/mois jusqu’à livraison pour Mme [Y] et 146,36 €/mois pour M [J]

Constat d’huissier pour établir l’abandon de chantier 400 €

Préjudice moral et de jouissance 10.000 €

— Pour M [R] et Mme [X]

Frais bancaires 364 euros/ mois + 222 euros/mois depuis septembre 2024 jusqu’à livraison du bien

570 € d’intérêt par mois jusqu’à livraison à compter du mois de mai 2025

Frais de relogement 1.219.50 €/mois jusqu’à livraison du logement.

537 € frais d’entrée dans les lieux

Préjudice moral et de jouissance 10.000 €

En outre, il conviendra de condamner in solidum PATRIMONIA et ACCELERANT au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 CPC et aux dépens (en ce compris les frais de constats d’huissier)

Aux termes de ses dernières conclusions (n°3) notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, la société PATRIMONIA demande au tribunal de :

Vu les articles L2161-10, L261-11, R261-17 du code de la construction et de l’habitation, les articles 1217 et suivant du code civil, 9 du code civil,

ECARTER des débats la pièce n°25

DIRE les demandes de Monsieur [J] et Madame [Y], de Monsieur [R] et Madame [X], infondées

LES DEBOUTER de toutes leurs demandes

CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [Y], Monsieur [R] et Madame [X] in solidum au paiement d’une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions (n°2) notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, la société INSURANCE EUROPE demande au tribunal de :

Vu la Loi du 3 janvier 1967,

Vu les articles L. 261-10-1, R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu la garantie financière d’achèvement VEFA délivrée par la société ACCELERANT,

DEBOUTER les consorts [R]-[X] et [J]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’égard de la société ACCELERANT, faute de démonstration de la réalisation de la condition d’activation de sa garantie, à savoir, la défaillance financière de la société PATRIMONIA,

CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [R]-[X] et [J]-[Y] à verser à la société ACCELERANT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [R]-[X] et [J]-[Y] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

Lors de l’audience du 25 novembre 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°25 des demandeurs

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats la pièce n°25 des demandeurs, qui est un constat d’huissier de retranscription d’une communication téléphonique entretenue avec Monsieur [I], entrepreneur réalisant les travaux, dès lors que seul ce dernier pourrait se prévaloir de la déloyauté de l’enregistrement de ses dires à son insu.

Or, Monsieur [I] n’est pas partie en la cause.

Il sera dit n’y avoir lieu à écarter la pièce n°25 des demandeurs des débats.

Sur la mobilisation de la garantie financière d’achèvement

Aux termes de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement ».

Sur le principe de la mise en œuvre de la garantie

La défaillance financière du vendeur nécessaire à la mobilisation de la garantie d’achèvement, se traduisant par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, relève d’une appréciation de fait souveraine du juge du fond.

Le retard de livraison à lui seul ne permet pas de démontrer cette défaillance.

Inversement, l’absence d’ouverture d’une procédure collective du promoteur, ne suffit pas à prouver que celui-ci dispose des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.

En l’espèce, les lots acquis par les demandeurs, devaient être livrés au 1er trimestre 2025, suivant les engagements pris dans leurs actes de vente respectifs, sous réserve de l’application d’une clause encadrant les causes légitimes de retard, intéressant notamment des problématiques liées aux autorisations administratives nécessaires, aux intempéries, à l’approvisionnement des matériaux.

La société ACCELERANT INSURANCE EUROPE a accordé sa garantie financière d’achèvement à l’opération, annexée aux deux contrats de vente en l’état futur d’achèvement.

S’il ressort des moyens développés par les défenderesses et des pièces versées au débat que plusieurs causes ont pu impacter la progression des travaux, notamment une problématique administrative liée au raccordement, les difficultés financières de la société PATRIMONIA n’y sont pas étrangères, ce qu’admet d’ailleurs son gérant Monsieur [V] dans un courriel du 12 juin 2025.

Il évoque en effet lui-même la problématique du contexte économique et des désistements successifs dans les ventes de divers lots, ayant fortement impacté l’avancement des travaux, outre la perspective de ventes à venir lui permettant de finir les travaux avant le déblocage des derniers 10%, ce qui démontre que le promoteur compte sur des fonds provenant de ventes futures pour faire face à ses obligations concernant les immeubles vendus aux demandeurs et rend de fait incertain l’achèvement des travaux à une date certaine.

Cette situation est corroborée par le maître d’œuvre. En effet, si dans sa dernière attestation en date du 14 novembre 2025, le maître d’œuvre n’en fait plus état, il indiquait clairement dans un courriel du 25 juillet 2025 adressé au conseil des demandeurs, que les difficultés financières du vendeur étaient au cœur de la problématique d’avancement du chantier, en passant sous silence les raisons désormais excipées par les défenderesses.

Dans ce courriel, le maître d’œuvre est très éclairant sur le dysfonctionnement financier du chantier, en ce qu’il indique « je vous rappelle que les promoteurs sont des personnes foncièrement honnêtes, mais qu’ils ont eu dès le départ des problèmes financiers suite à pas mal de désistements ou de refus de signer l’acte définitif. Le chantier avance en fonction des entrées d’argent et il est difficile à gérer car diverses factures impayées au sous-traitant unique le mettant ponctuellement en arrêt. Il est compliqué d’établir un planning dans ces conditions n’ayant pas la main sur l’aspect financier. Les promoteurs viennent de signer la vente d’un appartement et d’autres signatures sont prévues vers le 15 août. Dans ces conditions nous arriverons au bout du tunnel. Je pense que les promoteurs ne seront pas contre de trouver des compensations avec leurs clients, à voir avec eux ».

Le maître d’œuvre ajoute même « vous comprendrez aisément que vous fournir une date de livraison dans ces conditions relève de Mme [K]. J’espère livrer les appartements fin novembre, ce qui serait une perspective plus réaliste ».

Sans qu’il ne soit besoin d’analyser plus avant le contenu relativement confus et non vérifiable de la retranscription de la conversation téléphonique entretenue entre l’un des acquéreurs et le gérant de l’entreprise de travaux, le maitre d’œuvre confirme lui-même qu’une difficulté dans le paiement des factures au sous-traitant unique a effectivement existé.

Le maître d’œuvre confirme également que dès l’origine le projet a connu des difficultés de financement des travaux, que le chantier est géré en fonction des entrées d’argent dépendant de ventes futures, alors que les acquéreurs ont quant à eux financer 90% des travaux de leurs lots, ce qui démontre une gestion financière dysfonctionnelle de ce chantier, excluant toute perspective certaine de la date de livraison comme dépendant de la réalisation d’événements aléatoires.

Les ventes à venir évoquées devaient intervenir au cours de l’été 2025, mais force est de constater qu’en l’état des constatations issues du dernier constat d’huissier versé par les demandeurs en date du 13 novembre 2025 , si les travaux intérieurs semblent avoir progressé depuis le précédent constat en date du 23 mai 2025 , le bardage bois prévu en façade n’est toujours pas posé, les extérieurs des lots privatifs et du projet sont loin d’être achevés, en ce compris le mur de soutènement en limite parcellaire qui n’est pas édifié. L’état d’avancement général du projet est d’ailleurs corroboré par la dernière attestation du maître d’œuvre en date du 14 octobre 2025, laquelle rapporte un avancement des extérieurs de 60%, outre le fait que la plomberie et l’électricité ne sont toujours pas réalisées dans les lots C1 et C2.

Il ressort de la comparaison des constats d’huissier du 25 mai 2025 et du 13 novembre 2025 que s’agissant des extérieurs, n’ont été réalisés que la délimitation des emplacements de parkings et la création de l’emplacement du jardin plat de l’appartement des consorts [J]-[Y]. Des travaux ont été réalisés à l’intérieur des appartements, mais force est de constater que le chantier à très faiblement avancé en 6 mois, même si les travaux semblent avoir repris à compter du mois de septembre, à un rythme toutefois manifestement limité.

Le retard lié aux difficultés d’approvisionnement au sujet des menuiseries, livrés en 24 semaines au lieu de 6 semaines habituellement et qui ont finalement pu être réceptionnées fin octobre 2024, ne peut expliquer le non achèvement des lots plus de 8 mois après la date de livraison contractuellement prévue au 1er trimestre 2025, ni l’immobilisme du chantier entre avril et août 2025, puis son faible avancement entre août et novembre 2025.

Les fiches « intempéries » établies par le maitre d’œuvre et qui concernent une période comprise entre le 5 janvier 2024 et le 31 mars 2024, ne peuvent expliquer l’état d’inachèvement du chantier plus de 8 mois après la date contractuelle de livraison non plus.

Le moyen tiré des exigences des consorts [J]-[Y] au sujet de la planéité de leur terrain, nécessitant la construction d’un mur de soutènement est inopérant, dès lors que le vendeur PATRIMONIA a accepté contractuellement cette contrainte supplémentaire dans l’acte de vente du 5 juillet 2024, tout en prévoyant une date de livraison au 1er trimestre 2025.

Le fait qu’une remise commerciale ait été accordée et la construction du mur de soutènement offerte, ne permet pas de décharger le vendeur de ses engagements au sujet de la date de livraison.

En outre, la société PATRIMONIA fait état d’une seconde déclaration préalable qu’il a été nécessaire de déposer au sujet du mur de soutènement exigé par les acquéreurs, mais il ne s’agit en réalité pas du même mur de soutènement que celui évoqué dans l’acte de vente des consorts [J]-[Y]. En effet, celui ayant permis de leur procurer un terrain plat semble plus vraisemblablement être celui apparaissant sur le constat d’huissier du 13 novembre 2025, réalisé depuis le précédent en date du 25 mai 2025 et ayant permis la création d’une petite surface plane devant l’appartement.

En revanche, l’important mur de soutènement ayant fait l’objet d’une seconde déclaration préalable en limite parcellaire, au droit du fonds voisin surplombant le bâtiment C, haut de plusieurs mètres et dont l’arrêté d’autorisation a été obtenu le 28 octobre 2025 n’était toujours pas en travaux le 13 octobre 2025, alors que les terres mises à nu suite au décaissement du terrain menacent, le grillage située à leur sommet étant en train de basculer, ainsi que cela ressort à la fois du constat d’huissier du 25 mai 2025 et du 13 novembre 2025.

Si l’arrêté d’autorisation n’a été obtenu que le 28 octobre 2025, il n’en demeure pas moins qu’en dépit de l’urgence apparente, les travaux du mur de soutènement n’étaient toujours pas entamés le 13 novembre 2025.

L’ensemble de ces éléments corrobore en réalité les explications du maître d’œuvre sur le fonctionnement du chantier, avançant en fonction des entrées d’argent.

D’ailleurs contrairement à ses prévisions évoquées dans son courriel du 25 juillet 2025, force est de constater qu’à la fin du mois de novembre, les appartements n’ont pas été livrés et ne sont pas près de l’être au regard de l’état d’avancement ressortant du constat d’huissier du 13 novembre 2025.

Les rentrées financières attendues au plus tard en fin d’été 2025, n’ont donc manifestement pas permis d’achever les lots et leurs accessoires extérieurs indissociables dans un délai raisonnable, notamment s’agissant de leur abords et accès sécurisés et alors que rien ne démontre que la problématique liée aux autorisations administratives nécessaires pour les raccordements, dont la réalisation semble finalement envisageable en décembre 2025, ait un quelconque lien avec la progression des travaux des lots en eux-mêmes et des extérieurs.

En tout état de cause, l’ensemble des causes invoquées les défenderesses ne permettent pas de justifier, sans mise en perspective des pertes de temps exactes en résultant avec l’état d’avancement des travaux, d’abord le quasi-immobilisme du chantier à entre le mois de mars et d’août 2025, puis sa faible progression entre août et novembre 2025, lequel apparaît au contraire trouver sa cause dans les difficultés financières et le mode de financement des travaux en fonction des entrées d’argent provenant de la réalisation d’événements extérieurs, évoqués par le maître d’œuvre et le promoteur lui-même.

Aussi, au regard de la très faible progression des travaux, indépendante de la problématique administrative du raccordement, y compris depuis le mois d’août 2025 date prétendument déterminante compte tenu des rentrées financières attendues, il sera retenu que les difficultés financières manifestement persistantes du promoteur font obstacle à l’avancement normal du chantier et à son achèvement à une date prévisible et dans un délai raisonnable.

D’ailleurs désormais, PATRIMONIA fait état d’appels de fonds futurs, y compris en provenance d’un autre chantier pour tenter de démontrer ses capacités financières, ce qui confirme la gestion et l’affectation aléatoire des fonds.

S’il ne peut être nié que le secteur de la promotion immobilière est en proie à un contexte économique défavorable, cet argument n’est pas de nature à faire obstacle à la mobilisation de la garantie financière d’achèvement, nécessitant une appréciation de fait souveraine de la défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, laquelle est suffisamment rapportée en l’espèce.

Par ailleurs, la bonne foi du promoteur face à ce contexte défavorable est également sans effet.

En outre, le fait non contesté que le promoteur ait assuré une prise en charge pour le relogement des acquéreurs qui le désiraient, ne permet pas de démontrer l’existence des fonds nécessaires pour l’achèvement du chantier, d’une part compte tenu des sommes mobilisées à cette fin, sans rapport de proportion avec le coût des travaux d’achèvement et d’autre part au regard du mode de financement des travaux, géré au fil de l’eau en fonction des entrées d’argent.

Dans ce contexte, le seul fait que la société PATRIMONIA ne fasse pour l’heure pas l’objet de l’ouverture d’une procédure collective est insuffisant pour faire obstacle à la mobilisation de la garantie de la société ACCELERANT.

Compte tenu de ce qui précède, la garantie financière d’achèvement de la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE sera jugée mobilisable.

Sur la forme de sa mise en œuvre

Les demandeurs demandent au tribunal de condamner la société ACCELERANT à désigner un administrateur chargé de faire terminer le chantier dans les formes et les conditions du contrat de vente et de les financer et ce, sous astreinte.

Toutefois, si l’alinéa 3 l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation envisage l’intervention possible d’un administrateur ad hoc disposant des mêmes pouvoirs que le maître d’ouvrage, cette initiative appartient au garant, lequel n’est débiteur que d’une obligation financière à l’égard des acquéreurs et demeure libre de choisir le moyen le plus approprié pour s’assurer de l’achèvement de l’immeuble.

Le garant ne se substitue pas au vendeur dans l’exécution de son obligation d’achever l’immeuble.

Le texte prévoit d’ailleurs que la désignation d’un administrateur ad hoc s’obtient par ordonnance sur requête du garant. Ce dernier ne peut donc pas le désigner lui-même, mais doit recourir à une procédure judiciaire pour se faire.

En outre dans les faits, ce n’est en réalité que lorsque le garant estime que le maître d’ouvrage promoteur-vendeur n’est pas en mesure de continuer à assurer matériellement le chantier jusqu’à son achèvement, que le recours à un administrateur rémunéré par lui se pose.

Or, à ce stade, la problématique financière étant réglée par la mobilisation de la garantie, rien ne démontre que la société PATRIMONIA, qui ne fait l’objet d’aucune procédure collective, ne serait pas en mesure d’assurer elle-même les travaux jusqu’à leur achèvement.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande tendant à condamner la société ACCELERANT sous astreinte à désigner un administrateur chargé de faire terminer le chantier dans les meilleurs délais.

L’objet de l’obligation même de la garantie financière d’achèvement étant de de financer l’achèvement du chantier, la société ACCELARANT INSURANCE EUROPE sera en conséquence condamnée à délivrer sa garantie à cette fin, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il apparait prématuré d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dans la mesure où la décision est exécutoire par provision de plein droit et que rien ne démontre que la société ACCELERANT, qui ne semble pas se désintéresser de ce litige, n’exécutera pas spontanément la présente décision de justice.

Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la société PATRIMONIA

Suivant l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, sur la question de la date contractuelle de livraison elle-même à l’origine des divers préjudices invoqués par les demandeurs, l’influence de la problématique administrative liée aux autorisations de raccordement apparaît en revanche déterminante.

En toute hypothèse, peu important in fine la date à venir de livraison des lots, incertaine compte tenu du mode de financement des travaux, il n’en demeure pas moins que la société PATRIMONIA justifie d’une cause légitime et contractuellement prévue de report.

En effet, sans le raccordement aux réseaux d’alimentation divers et d’évacuation des eaux usées, les lots de demandeurs ne sont pas livrables, même à supposer qu’ils soient totalement achevés par ailleurs.

Le délai nécessaire à l’obtention des autorisations administratives pour le raccordement est prévu contractuellement dans chacun des deux contrats de vente en l’état futur d’achèvement comme cause de report de la date de livraison, si ce délai n’est pas imputable au vendeur.

Sur ce point, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ce n’est pas un manque de diligence ou un défaut d’anticipation de la société PATRIMONIA qui est à l’origine de son impossibilité de raccorder les immeubles aux réseaux.

En effet, il est démontré par les pièces versées au débat, que le permis de construire initial a été approuvé avec un emplacement déterminé pour les raccordements et que ce n’est qu’au moment où le promoteur a sollicité de la commune l’autorisation de raccordement, après avoir mis en œuvre ses propres ouvrages à l’emplacement prévu au permis, que de nouvelles exigences lui ont été opposées par la communauté de communes, notamment s’agissant du franchissement d’un vallon.

Finalement, après plusieurs mois d’échanges avec les administrations, l’emplacement initialement prévu au permis a été entériné par la communauté d’agglomérations.

Or la demande de raccordement pour les eaux usées a été faite le 26 février 2025, soit dans le délai contractuel de livraison et de façon suffisamment anticipée, si aucune difficulté non prévisible n’avait surgi.

La société PATRIMONIA démontre suffisamment par les pièces qu’elle produit avoir subi les délais imposés par l’autorité administrative depuis sa demande de raccordement du 26 février 2025, avant d’obtenir la perspective d’un arrêté de circulation lui permettant de procéder aux raccordements entre le 8 décembre 2025 et le 19 décembre 2025.

Dès lors, cet obstacle administratif au raccordement, non imputable à un manquement contractuel de la société PATRIMONIA et stipulé comme cause de report de la date de livraison, empêchait en tout état de cause la livraison des lots des demandeurs vraisemblablement avant la fin du mois de décembre 2025.

Dès lors, en application des contrats, le vendeur justifie d’une cause de report de la date de livraison, ce dernier prouvant suffisamment les diligences effectuées après que lui aient été opposées des contraintes non signalées au moment du permis de construire et alors que rien ne démontre qu’il était en mesure de les anticiper.

Par conséquent, aucun préjudice découlant du report de la date de livraison avant que la société PATRIMONIA ne soit mise en mesure de procéder aux raccordements des divers réseaux, condition indispensable pour livrer les immeubles n’est indemnisable, compte tenu de l’absence d’imputabilité de ces préjudices à un manquement contractuel du vendeur.

Or, tous les préjudices dont se prévalent les demandeurs sont consécutifs au retard de livraison de leurs biens.

S’ils demandent à ce que la réparation de leurs divers préjudices courre jusqu’à la date de livraison, cette prétention ne peut prospérer, y compris à compter du mois de décembre 2025, dès lors qu’en l’état des éléments débattus et au moment où le tribunal statue, rien ne démontre que les raccordements ont effectivement pu être réalisés comme envisagé au cours du mois de décembre 2025.

Les pièces versées permettent seulement de comprendre que l’interlocutrice de la communauté d’agglomérations allait réaliser la demande d’arrêté de la circulation dans un courriel du 20 novembre 2025, mais cet arrêté n’est pas produit, étant rappelé que dans le cadre de la procédure à jour fixe les débats se sont tenus le 25 novembre 2025.

Dès lors à ce stade, il n’est pas démontré que des préjudices résultant du retard de livraison soient imputables à un manquement contractuel de la société PATRIMONIA et notamment à une cause non contractuellement prévue de report de celle-ci.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société PATRIMONIA.

Seuls les frais du constat d’huissier du 21 mai 2025 exposés par les consorts [J]-[Y] à hauteur de 400 euros seront retenus, comme ayant été nécessaires dans le cadre du présent litige pour établir la défaillance financière du vendeur et la mobilisation de la garantie financière d’achèvement.

La société PATRIMONIA sera condamnée à payer aux consorts [J]-[Y] la somme de 400 euros au titre des frais de constat d’huissier, étant rappelé que ce constat n’ayant pas été ordonné par une décision de justice, son coût ne rentre pas dans l’assiette des dépens de l’instance, compte tenu de caractère limitatif de l’article 695 du code de procédure civile à cet égard.

Le surplus des demandes indemnitaires sera en revanche rejeté.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés. Ils n’incluent pas les frais afférents au procès-verbal de constat d’huissier non désigné à cet effet par décision de justice.

En l’espèce, la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE et la société PATRIMONIA doivent être considérées comme succombant principalement dans cette procédure et seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas les frais de constats d’huissier non désignés judiciairement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE et la société PATRIMONIA à payer aux consorts [J]-[Y] et [X]-[R] ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à écarter la pièce n°25 des demandeurs des débats ;

CONDAMNE la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE à délivrer sa garantie financière d’achèvement aux fins de financement des travaux des immeubles acquis par Monsieur [N] [R] et Madame [L] [X] d’une part et Monsieur [T] [J] et Madame [F] [Y] d’autre part et permettant leur livraison ;

LA CONDAMNE à délivrer sa garantie financière dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte à ce stade ;

DEBOUTE Monsieur [N] [R], Madame [L] [X] et Monsieur [T] [J], Madame [F] [Y] de leur demande tendant à condamner la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE sous astreinte à désigner un administrateur chargé de faire terminer le chantier dans les meilleurs délais ;

CONDAMNE la société PATRIMONIA à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [F] [Y] la somme de 400 euros au titre des frais de constat d’huissier de justice du 25 mai 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [F] [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société PATRIMONIA ;

DEBOUTE Monsieur [N] [R] et Madame [L] [X] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société PATRIMONIA ;

CONDAMNE in solidum la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE et la société PATRIMONIA aux entiers dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas les frais de constats d’huissier non désignés judiciairement ;

CONDAMNE in solidum la société ACCELERANT INSURANCE EUROPE et la société PATRIMONIA à payer Monsieur [N] [R], Madame [L] [X] n Monsieur [T] [J], Madame [F] [Y] ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT