TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04 N° RG 21/02599 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VIF2

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2022

DEMANDEUR :

M. C Z 3 domaine du […] représenté par M^e Raffaele MAZZOTTA, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. C X […]

M^me D Y 52 rue Victor Hugo 62138 A représentée par M^e Anne-Céline LEMONNIER, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : G H, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : E F, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Octobre 2021.

A l’audience publique du 03 Février 2022, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 07 Avril 2022.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Avril 2022 par G H pour le Président empêché, assistée de E F, greffier.

1

---

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé daté du 27 février 2020, régularisé avec le concours de l’agence immobilière IMMOMETRO de Lille, Monsieur C Z s’est porté acquéreur de l’ensemble immobilier appartenant à Monsieur C X et son ex-épouse, Madame D Y, sis […] but à […], moyennant le prix de 323.000 euros net vendeur.

La réitération de la vente par acte authentique était fixée, selon les termes de la promesse de vente, au plus tard le 22 mai 2020.

Aux termes d’un avenant à l’acte sous seing-privé daté du 14 avril 2020, les parties ont prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date de réitération de la vente pour une durée égale à la durée des mesures du confinement imposé par les pouvoirs publics.

Le 29 décembre 2020, Maître Elodie GRAUWIN-DESEINE, notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, a dressé un procès-verbal de carence, constatant la non- comparution de Monsieur X, malgré la présence tant de Madame Y que de l’acquéreur.

Souhaitant obtenir la perfection de la vente, le paiement de la clause pénale et de dommages intérêts et voir ordonner la réitération de la vente par acte authentique ou, à défaut, obtenir que le jugement valant acte authentique de vente pouvant être publié au bureau des hypothèques et obtenir, Monsieur Z a fait assigner Monsieur X et Madame Y devant la présente juridiction, suivant exploits délivrés les 26 et 27 avril 2021.

Cette assignation a fait l’objet d’une publication et d’un enregistrement le 06 mai 2021 au service de la publicité foncière.

Madame Y a constitué Avocat le 28 mai 2021.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à Etude, Monsieur X n’a pas constitué Avocat.

Suivant ordonnance en date du 20 septembre 2021, la clôture des débats est intervenue le 20 octobre 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 03 février 2022.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées à Madame Y par voie électronique le 08 septembre 2021 et signifiées par voie d’huissier à Monsieur X le 20 octobre 2021, Monsieur Z demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants, 1583 et 1589 du Code civil, de :

- à titre principal :

- constater, dire et juger que la vente du 27 février 2020 est devenue parfaite le 28 août 2020 et que le transfert de propriété s’est opéré à la date de l’assignation régulièrement publiée,

- ordonner la réitération de la vente de l’immeuble sis […] but, […] par acte authentique devant M^e GRAUWIN-DESEINE, notaire à A,

- dire qu’à défaut, ce jugement tiendra lieu d’acte de vente,

- ordonner sa publication au bureau des hypothèques,

- à titre subsidiaire :

- constater, dire et juger que M. Z s’en rapporte au mérite de la demande de Madame Y,

2

---

- autoriser Madame D Y à signer seule l’acte authentique constatant la vente de l’immeuble litigieux à son profit au prix de 323.000 euros en principal,

- en tout état de cause :

- condamner M. X à lui verser à 32.300 € de dommages-intérêts par application de la clause pénale contractuellement prévue,

- constater, dire et juger que la clause pénale est manifestement dérisoire et en conséquence, condamner M. X à lui verser 16.420,23 € au titre de la majoration de la clause pénale et en réparation de ses préjudices matériel et moral,

- condamner M. X au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- débouter M. X de toutes ses demandes plus amples et contraires.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées à Monsieur Z par voie électronique le 08 septembre 2021 et signifiées par voie d’huissier à Monsieur X le 28 août 2021, Madame Y sollicite de voir le tribunal, au visa des articles 815-5, 1585 et 1217 et suivants du Code civil, ainsi que du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- à titre principal :

- dire que la condition suspensive prévue au contrat signé entre les parties le 27 février 2020 est accomplie ;

- constater que la promesse synallagmatique de vente, portant sur l’immeuble désigné plus haut, conclue le 27 février 2020 entre Monsieur X et Madame Y d’une part, et Monsieur Z d’autre part, est parfaite ;

- dire que cette promesse vaut vente ;

- constater le transfert de propriété de l’immeuble objet de la vente au profit de Monsieur Z ;

- autoriser Monsieur Z à publier à la conservation des hypothèques le jugement à intervenir valant vente ;

- ordonner au service de la publicité foncière d’enregistrer le jugement à intervenir valant vente ;

- à titre subsidiaire et reconventionnellement :

- l’autoriser à signer seule l’acte authentique constatant la vente de l’immeuble litigieux au profit de Monsieur Z, au prix de 323.000 euros en principal ;

- en tout état de cause :

- statuer sur les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur Z à l’encontre de Monsieur X ;

- condamner Monsieur X à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral résultant du refus abusif de signer l’acte authentique ;

- condamner Monsieur C X à lui payer la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des demandeurs pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

3

---

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en exécution forcée

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1584 du même code précise que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

Il résulte des dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

- provoquer la résolution du contrat,

- demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, l’acte sous seing-privé de vente du 27 février 2020, paraphé et signé par chacune des parties, stipule expressément que :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 22.05.2020 chez Maître GRAUWIN, Notaire à A et avec la participation de Maître BONTE, Notaire à B.

[…] La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : P invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-deux mille trois cent[s] euros (32.300 €), P ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

[…] » (pièce n°1, page 9 et 10).

4

---

Il découle de ces stipulations que la réitération de la vente par acte authentique n’était pas érigée par les parties comme une condition de sa formation mais comme une modalité de son exécution dont la non-réalisation malgré réunion des conditions suspensives, ne saurait remettre en cause l’existence de la vente, sauf accord pour une résiliation conventionnelle.

Dans le cas d’espèce, plusieurs conditions suspensives avaient, justement été convenues à l’acte, à savoir les conditions suspensives de droit commun (absence de charge réelle ou servitude grave révélée par le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ; absence d’inscription de privilège ou d’hypothèque révélé par l’état hypothécaire ; droit de préemption), ainsi qu’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts dans les conditions suivantes : prêt immobilier régi par les articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation, pour un montant de 214.000 euros, sur une durée de 25 ans maximum, au taux maximum de 2,2%, hors assurances (page 8).

Aux termes d’un avenant à l’acte sous seing-privé daté du 14 avril 2020, les parties ont prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives et la date de réitération de la vente pour une durée égale à la durée des mesures du confinement imposé par les pouvoirs publics (pièce n°15).

Il n’est contesté ni par le demandeur, ni par la venderesse, que les conditions suspensives prévues à l’acte sous seing-privé de vente ont parfaitement été levées, Monsieur Z ayant reçu une offre de contrat de prêt immobilier au mois d’août 2020 (pièce n°4 demandeur) et les pièces nécessaires à la constatation authentique de la réalisation de l’acte de vente ayant été indiquées comme obtenues par le notaire instrumentaire (pièce n°2). En tout état de cause, force est de constater que Monsieur Z, qui a fait assigner les vendeurs en exécution forcée de la vente, a renoncé à se prévaloir de toute caducité de la promesse de vente.

Il s’ensuit que la vente de l’immeuble litigieux a acquis un caractère parfait, ce que confirme la venderesse.

Toutefois, il est établi que, malgré convocation par courrier du notaire daté du 15 décembre 2020, Monsieur X, contrairement à Madame Y, ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé le 29 décembre 2020 pour la signature de l’acte authentique. Le notaire instrumentaire, relevant que Monsieur X avait indiqué la veille par téléphone ne pas avoir vidé l’immeuble et refuser catégoriquement la remise des clefs à l’acquéreur, a, ainsi, dressé un procès-verbal de carence (pièce n°2 demandeur).

Néanmoins, il échet d’observer que le demandeur à l’instance ne justifie pas avoir respecté le préalable à toute procédure en exécution forcée et, en tout état de cause, les stipulations contractuelles sur ce point, ne justifiant pas avoir adressé aux vendeurs, et notamment à Monsieur X, par lettre recommandée avec avis de réception, une mise en demeure de régulariser l’acte authentique.

A cet égard, contrairement à ce que soutient Monsieur Z, l’assignation en référé qu’il a fait délivrer à l’encontre de Monsieur X en janvier 2021, au demeurant non-communiquée dans le cadre de la présente instance, ne saurait valoir sommation d’avoir à se présenter en l’étude du notaire pour régulariser l’acte authentique de vente.

5

---

Il est, d’ailleurs, intéressant de relever que le juge des référé a, lui-même, aux termes de son ordonnance datée du 16 mars 2021, conclu à l’impossibilité d’accueillir les demandes de l’acquéreur en référé alors que, notamment, « Monsieur C Z ne justifie pas de l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception mettant en demeure Monsieur C X d’exécuter ses obligations conformément aux stipulations contractuelles susvisées, ni du refus de ce dernier dans le délai de dix jours de s’exécuter » (pièce n°13 demandeur).

Or, il n’est ni démontré ni allégué que, des suites de cette décision, Monsieur Z aurait fait délivrer, notamment à Monsieur X, une mise en demeure d’avoir à se présenter en l’étude du notaire aux fins de signature de l’acte authentique de vente.

En outre, à supposer cette mise en demeure établie, il n’est pas davantage justifié d’une seconde tentative de signature qui aurait débouché sur un nouveau procès-verbal de carence, ni du moindre commencement de preuve du refus de Monsieur X de finaliser la vente, la non-constitution de ce dernier à la présente instance n’étant pas de nature à rapporter cette preuve.

Dès lors, bien que le caractère parfait de la vente soit établi, faute pour Monsieur Z de justifier du refus de l’un des vendeurs de régulariser la vente conformément aux termes de la promesse de vente, sa demande en exécution forcée doit être considérée comme prématurée, étant précisé que la co-venderesse, Madame Y, a, quant à elle, fait part de sa volonté, aux termes de ses écritures dans le cadre de la présente procédure, de poursuivre la vente.

Dans ces conditions, il y a lieu de renvoyer les parties devant le notaire pour la signature de l’acte authentique, les circonstances ne justifiant pas qu’il soit dérogé au cours normal du processus de vente, tel qu’il avait été prévu dans l’acte sous seing- privé de vente dans le cadre d’une exécution forcée.

Pour les mêmes motifs, le transfert de propriété aura lieu à la date de la régularisation de l’acte authentique, conformément aux termes de l’acte sous seing-privé de vente (page 10).

Sur la demande formulée sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil

Aux termes de l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, Madame Y sollicite à titre subsidiaire et reconventionnel, l’autorisation de signer seule l’acte authentique constatant la vente de l’immeuble litigieux au profit de Monsieur Z, lequel conclut subsidiairement dans le même sens.

Sur ce point, il est établi que, par suite du divorce de Monsieur X et Madame Y prononcé par jugement du tribunal de grande Instance de Lille en date du 07 décembre 2017, l’immeuble objet de la vente litigieuse est tombé dans l’indivision post-communautaire des ex-époux (cf. projet d’acte de liquidation et partage de communauté – pièce n°3 défenderesse), de sorte que les vendeurs ont effectivement la qualité de co-indivisaires.

6

---

Toutefois, pour les mêmes motifs que précédemment développé, en l’absence de toute mise en demeure ou d’une quelconque sommation expresse d’avoir à se présenter devant notaire aux fins de régularisation de la vente par la voie authentique dans un délai raisonnable, le refus de Monsieur X n’est, en l’état, pas suffisamment démontré.

Dès lors, les conditions de l’application de l’article susvisé n’étant pas remplies, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires formulées par Monsieur Z

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces dispositions que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, Monsieur Z sollicite la condamnation de Monsieur X à lui verser la somme de 32.300 euros, en application de la clause prévue à l’acte sous seing-privé de vente fixant, au bénéfice de la partie non-défaillante, une indemnité forfaitaire en cas d’inexécution contractuelle (hypothèse de la résolution de plein droit) ou de retard d’exécution (hypothèse d’une action judiciaire en réalisation forcée de la vente).

Il sollicite, en outre, que cette clause pénale soit majorée par le tribunal de la somme de 16.420,23 euros, en réparation de ses préjudices matériel et moral.

Toutefois, il convient d’observer, au regard des termes de l’acte de vente précités (cf. infra – page 10 de l’acte) que la légitimité de la demande en paiement de la clause pénale est liée à la mise en demeure d’exécuter ses engagements.

Monsieur Z succombant en sa demande d’exécution forcée de la vente en raison de l’absence de caractérisation, conformément aux termes de l’acte sous seing- privé de vente, de la défaillance de l’un des vendeurs, il n’est pas davantage fondé à solliciter le bénéfice de la clause pénale.

Par conséquent, Monsieur Z sera débouté de ses demandes en paiement et en majoration de la clause pénale prévue à l’acte sous seing-privé de vente en date du 27 février 2020.

7

---

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

Enfin, l’article 515 du même code, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation, prévoit que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. ».

En l’espèce, Monsieur Z, succombant principal à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance et il ne sera pas fait droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande, en outre, que Madame Y, qui succombe également à l’instance, soit pareillement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en ce que cette dernière est exclusivement dirigée à l’encontre de Monsieur X.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne Monsieur C Z aux entiers dépens de la présente instance ;

Le greffier, Pour Le président empêché.

E F G H

8