TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Chambre 04 N° RG 22/02726 – N° Portalis DBZS-W-B7G-V6J3
JUGEMENT DU 09 NOVEMBRE 2023
DEMANDEUR :
M^me X Y […] représentée par M^e Chlorine AB, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Charles-Xavier BEKUS, avocat plaidant au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 22/200 du 03/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dunkerque)
DEFENDEUR :
M. Z AA […] représenté par M^e Marion NIVELLE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Décembre 2022.
A l’audience publique du 07 Septembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Novembre 2023.
Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Novembre 2023 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
1

---

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing-privé signé le 03 septembre 2021, Monsieur Z AA (ci-après ''l’acquéreur'') s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier portant principalement sur un appartement situé 6 rue de la ferme, n°17, 5ème résidence ''LES LANDES'' à DUNKERQUE, section PETITE-SYNTHE, appartenant à Madame X Y (ci-après ''la venderesse'') moyennant le prix principal de 110.000 euros.
Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2021.
L’acte stipulait, en outre, une condition suspensive, prévoyant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par l’acquéreur d’un montant maximum de 124.418 euros, remboursable au taux maximum hors assurance de 1,5 % la première année, sur une durée maximale de 20 ans.
La vente n’a jamais été réitérée par acte authentique.
Se plaignant de la défaillance fautive de la condition suspensive, Madame Y a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Monsieur AA une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure datée du 02 décembre 2021, le mettant en demeure d’avoir à lui verser, sous huit jours, la somme de 11.000 euros à titre de clause pénale.
Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, Madame Y a assigné Monsieur AA devant le tribunal judiciaire de LILLE par acte d’huissier du 28 février 2022, aux fins de condamnation, sous astreinte, au versement de l’indemnité forfaitaire de 11.000 euros au titre de la clause pénale.
Monsieur AA a constitué avocat le 28 avril 2022.
Au terme de ses conclusions récapitulatives, expurgées des moyens, notifiées le 27 septembre 2022 par voie électronique, Madame Y demande au tribunal de :
! condamner Monsieur AA au paiement de la somme de 11.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale ;
! condamner Monsieur AA au paiement des frais de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant de 1.500 euros, outre sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier engagés par elle pour préserver ses droits ;
! condamner Monsieur AA au paiement des frais liés à l’exécution du jugement à intervenir ;
! ordonner le paiement de ces sommes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la date du jugement à intervenir, seulement en ce qu’il condamnera Monsieur AA, la présente juridiction se réservant le droit de liquider l’astreinte ;
! dire que les sommes auxquelles Monsieur AA sera condamné porteront intérêt à compter de la saisine de votre juridiction ;
! ordonner la capitalisation des intérêts pour la même période ;
! dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de la décision à intervenir, seulement en ce qu’elle condamnera Monsieur AA ;
! débouter Monsieur AA de l’ensemble de ses demandes et plus particulièrement de sa demande de dommages-intérêts et au paiement des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.
2

---

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022 par voie électronique, et expurgées des moyens, Monsieur AA demande au tribunal de :
- dire et juger que le compromis de vente régularisé le 3 septembre 2021 est définitivement privé d’effet, étant atteint d’une caducité,
- condamner Madame Y à lui verser une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000€ au titre du préjudice moral sur le fondement combiné des articles 1240 du Code Civil et 32-1 du Code de procédure civile.
- condamner Madame Y à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 22 décembre 2022 par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 07 septembre 2023.
Le 06 février 2023, Madame AB a notifié par voie électronique de nouvelles conclusions au fond.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser qu’une demande tendant à “dire”, à “dire et juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n’ont, par conséquent, le cas échéant, pas été retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties.
Sur les conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture
Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note, aucunes conclusions et aucune pièce à l’appui de leurs prétentions si ce n’est à la demande du président, conformément aux dispositions de l’article 445 du Code de procédure civile.
En l’espèce, alors qu’il est établi qu’elle ne pouvait ignorer que l’ordonnance de clôture avait été rendue le 22 décembre 2022, de surcroît à sa demande, Madame Y a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié par voie électronique de nouvelles conclusions le 06 février 2023 et ce, sans saisir, par ailleurs, la présente juridiction d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture.
Dès lors, lesdites conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture seront purement et simplement écartées et ne feront, par conséquent, l’objet d’aucun examen.
Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale
Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».
L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
3

---

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Néanmoins, l’article 1304-3 alinéa 1er du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l’accomplissement.
Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d’office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.
En l’espèce, l’acte sous-seing privé de vente daté du 03 septembre 2021, il est stipulé une clause pénale, ainsi rédigée (pièce n°1 demanderesse, page 16) :
« Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de cinq mille cinq cents euros (5500. €). Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de onze mille euros (11000 €). Par ailleurs, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’ACQUEREUR emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au § ''DÉCLARATIONS de l’ACQUEREUR'', le VENDEUR percevra dudit bénéficiaire à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de onze mille euros (11000 €) ».
Madame Y se prévaut de cette clause, faisant valoir que si l’acte authentique n’a pas été signé, c’est en raison du seul refus délibéré de Monsieur AA et non de la mise en œuvre de la clause suspensive prévue au compromis de vente. Elle précise que l’absence de diligences dont l’acquéreur a fait preuve en vue de l’obtention d’un prêt démontre sa volonté de ne pas réitérer son consentement. Elle soutient, à cet égard, que Monsieur AA n’a jamais été recevable à se prévaloir de la clause suspensive du contrat, alors que, conformément au compromis de vente, il devait justifier des diligences accomplis par lui pour l’obtention d’un prêt, qu’il avait jusqu’au 02 novembre 2021 pour faire parvenir les refus liés à ses demandes de prêts, ce qu’il n’a pas fait et qu’enfin, le seul refus de prêt finalement communiqué n’est pas conforme aux stipulations du compromis de vente et ne peut donc pas justifier la mise en œuvre de la condition suspensive.
Monsieur AA ne conteste pas ne pas avoir donné suite à la vente mais soutient que la venderesse n’est pas fondée à solliciter l’application du compromis de vente alors que, la condition suspensive d’obtention d’un prêt ayant défailli, l’acte sous seing-privé est atteint de caducité et privé d’effet.
4

---

Sur ce, les parties à l’acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximum de 124.418 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximum, hors assurances, de 1,5 % la première année, l’acquéreur s’étant expressément obligé à justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s) (pièce n°1 demanderesse, pages 14 et 15).
Il était ainsi convenu que, si ladite condition suspensive n’était pas réalisée, la vente serait caduque, chacune des parties reprenant alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre, mais que, dans l’hypothèse d’un défaut de réalisation d’une condition suspensive imputable exclusivement à l’acquéreur, le vendeur pourrait demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil.
Au soutien de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et, par suite, de la caducité de l’acte sous seing-privé de vente du 03 septembre 2021, Monsieur AA verse aux débats une attestation de refus de prêt datée du 09 novembre 2021 émanant de la Société Générale relativement à une demande déposée le 15 octobre 2021 en vue de l’obtention d’un prêt d’un montant de 125.000 euros remboursable à taux fixe sur une durée totale de 25 ans (pièce n°1).
Or, force est de constater que cette demande de prêt ne correspond pas aux conditions prévues à l’acte, puisqu’elle porte sur un prêt d’un montant supérieur à rembourser sur une durée plus longue de cinq années.
Dès lors, cette attestation de refus de prêt n’est pas de nature à démontrer les diligences accomplies par lui pour l’obtention d’un prêt, au sens de l’acte sous seing-privé du 03 septembre 2021 précité.
Il n’est pas justifié par le défendeur d’une quelconque autre demande de prêt déposée en parallèle et au plus tard dans le délai de soixante jours de la signature du compromis et ce, alors qu’il s’était, au surplus, engagé, aux termes du compromis de vente, à « constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de divers organismes prêteurs » (page 14).
Monsieur AA ne peut, en conséquence, se considérer libéré de son obligation de diligence prévue au compromis de vente au moyen de la seule et unique demande de prêt non-conforme formulée auprès de la Société Générale.
Dans ces conditions, la condition suspensive d’obtention de prêt, qui défaille aux torts exclusifs de l’acquéreur, est réputée réalisée au sens de l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil précité.
Dès lors, Madame Y, qui justifie avoir pris acte, suivant courrier de son conseil daté du 02 décembre 2021, de la renonciation à la vente de l’acquéreur et invoqué la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans qu’aucune mise en demeure préalable ne lui ait été imposée pour ce faire par le compromis de vente, est parfaitement fondée à solliciter application de la clause pénale prévue au contrat.
Pour le surplus, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.
5

---

Dans le cas d’espèce, si le défendeur entend se prévaloir de ce que l’immeuble objet du litige a finalement trouvé acquéreur aux environs du mois de juillet 2022 (pièce n°2 défendeur), le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal, n’apparaît pas manifestement excessif au regard de la durée de l’immobilisation de l’immeuble qui en est résulté pour Madame Y et des difficultés professionnelles et financières qui étaient les siennes à cette époque (pièces n°4 à 6 demanderesse).
Rien ne justifie, dans ces conditions, qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité.
En conséquence de quoi, Monsieur AA sera condamné à verser à Madame Y la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale.
En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, date de l’assignation, étant précisé que, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera accordée.
En revanche, rien ne justifie, en l’espèce, de fixer une astreinte pour garantir l’exécution de cette décision, de sorte que la demande formulée en ce sens par Madame Y sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de la procédure abusive
Conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à dommages et intérêts que dans le cas où son titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit à la demande principale de Madame Y, son action ne saurait être qualifiée d’abusive.
Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire pour procédure abusive formulée par Monsieur AA.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur AA, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation.
6

---

Partie perdante et condamnée aux dépens, il devra, en outre, verser à Madame Y une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A contrario, sa demande à ce titre formulée à l’encontre de Madame Y sera rejetée.
En revanche, la demande de Madame Y tendant à voir condamner Monsieur AA aux frais liés à l’exécution du présent jugement, outre qu’elle n’est développée ni en droit ni en faits, sera rejetée, le tribunal ne pouvant prononcer une condamnation conditionnelle, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.
Enfin, l’assignation ayant été délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application du nouvel article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Écarte les conclusions notifiées par Madame X Y postérieurement à l’ordonnance de clôture ;
Condamne Monsieur Z AA à payer à Madame X Y une indemnité de 11.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte sous seing- privé du 03 septembre 2021 ;
Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Déboute Monsieur Z AA de sa demande indemnitaire ;
Condamne Monsieur Z AA à payer à Madame X Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne Monsieur Z AA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Le greffier, La présidente,
7