TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 23/01263 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XQF3

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JANVIER 2024

DEMANDEURS :

Mme [E] [I] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jérémie CHABE, avocat au barreau de BETHUNE

M. [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Jérémie CHABE, avocat au barreau de BETHUNE

Mme [R] [W]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Jérémie CHABE, avocat au barreau de BETHUNE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. SOJEFLO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2023

ORDONNANCE du 16 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 30 juin 2018, par Me [N] [B], Notaire à [Localité 9] (62), [E] [W], [U] [W] et [R] [W] ont consenti à la S.A.R.L. SOJEFLO un renouvellement de bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 29.488,20 euros TTC, payable mensuellement et d’avance.

Les loyers étant impayés, [E] [W], [U] [W] et [R] [W] ont fait signifier le 12 mai 2023 à la S.A.R.L. SOJEFLO un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis ont par acte du 19 septembre 2023, fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins, entre autres mesures de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 19 décembre 2023, pour y être plaidée.

Dans le dernier état de leurs prétentions, les consorts [W] forment les prétentions suivantes :

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu le bail conclu entre les parties le 30.06.2018.

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12.05.2023.

Vu les pièces versées aux débats.

— Juger que la clause résolutoire est acquise à compter du 12.06.2023.

— Juger que le bail est résolu à compter du 12.06.2023.

— Ordonner le déguerpissement de la S.A.R.L. SOJEFLO, et à défaut de déguerpissement spontané, juger que les consorts [W]-[I] pourront poursuivre son expulsion, au besoin avec l’appui d’un serrurier et de la Force Publique.

— Condamner la S.A.R.L. SOJEFLO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 12.06.2023, et jusqu’à complète libération des lieux.

— Fixer cette indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 4.019,12 euros.

— Juger qu’en cas de refus de quitter les lieux, la S.A.R.L. SOJEFLO sera condamnée à une astreinte de 200 euros par jour de retard.

— Condamner la S.A.R.L. SOJEFLO au paiement de la somme provisionnelle de 17.400,59 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 12.05.2023.

— La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 174,00 euros au titre de la clause pénale figurant dans le bail commercial.

— Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 12.05.2023, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du Code Civil.

— Débouter la S.A.R.L. SOJEFLO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la S.A.R.L. SOJEFLO au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, et le droit proportionnel dégressif attribué aux huissiers de justice par application de l’article 10 du décret du 12.12.1996.

La S.A.R.L. SOJEFLO représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu les dispositions des articles L.145-37 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites,

— Débouter Madame [E] [I] épouse [W], Monsieur [U] [W] et Madame [R] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que les demandes de Madame [E] [I] épouse [W], Monsieur [U] [W] et Madame [R] [W] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

— Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la requérante à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire,

— Accorder à la société SOJEFLO un délai de deux ans pour le règlement de l’arriéré de loyer et charges réclamé par le bailleur et qui doit être ramené à la somme de 11 293,21 euros,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration du délai accordé à la société SOJEFLO,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [E] [I] épouse [W], Monsieur [U] [W] et Madame [R] [W] à payer à la société SOJEFLO la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, les consorts [W] justifient de l’absence de créanciers inscrits sur le fond de commerce (pièce [W] n°4).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 12 du renouvellement de bail).

La locataire s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, contestant une partie des sommes visées au commandement de payer, relatives à l’indexation du loyer qui n’a jamais été sollicitée antérieurement et à la taxe foncière, reconnaissant devoir la somme de 11.293,21 euros et invoquant la mauvaise foi du bailleur.

Elle soutient que la clause insérée au bail n’est pas une clause d’échelle mobile, mais une clause de révision triennale, laquelle doit être formée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article R145-20 alinéa 1er du code de commerce, cette indexation ne pouvant intervenir qu’à compter du commandement de payer du 12 mai 2023. Elle conteste en conséquence la somme de 5107,38 euros réclamée à ce titre.

Elle conteste également les sommes réclamées au titre des taxes foncières 2021 et 2022 pour un montant total de 3478,54 euros, indiquant avoir procédé à trois virements de 1000 euros, alors que le bailleur n’en a comptabilisé que deux.

Elle ajoute que la délivrance du commandement de payer est intervenue de mauvaise foi, le bailleur y réclamant des sommes qu’il n’a jamais sollicitées antérieurement, exposant avoir offert dès la délivrance de l’acte un paiement échelonné de l’arriéré, ce que le bailleur a décliné.

Elle conteste les affirmations du bailleur selon lesquelles la dette ne cesserait d’augmenter et s’étonne de la réclamation de la taxe foncière 2023 dont elle n’a pas eu connaissance avant la présente procédure.

Le bailleur maintient sa demande en paiement exposant que la clause est incontestablement acquise au 12 juin 2023 en l’absence de règlement par le locataire de l’intégralité de la dette dans le délai qui lui était imparti. Il s’oppose aux contestations purement circonstancielles et dilatoires, dépourvues de sérieux, invoquées par la défenderesse. Les demandeurs exposent que la gestion est assurée par une étude notariale qui confirme l’exactitude des réclamations et que la clause contractuelle certes ambiguë s’analyse en une clause d’indexation, qui n’est soumise à aucun formalisme particulier et non pas de révision triennale et en concluent dès lors qu’ils sont parfaitement recevables à solliciter l’indexation du loyer, à compter du 1er juillet 2021 et jusque mai 2023, correspondant à la somme de 5107,38 euros.

Les demandeurs confirment ne pas avoir reçu un troisième règlement au titre de la taxe foncière 2021.

Les demandeurs contestent toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, indiquant que la preneuse est en délicatesse avec le paiement du loyer depuis 2020 sans qu’aucune procédure n’ait été diligentée.

Le commandement de payer la somme en principal de 17.400,99 euros, délivré le 12 mai 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, porte sur le solde de loyer de février 2023 (564,70 euros), les loyers impayés de mars à avril 2023 inclus (7.372,05 euros), l’indexation des loyers de juillet 2021 à mai 2023 (5.107,38 euros), remboursement assurance incendie (877,92 euros) et solde taxes foncières 2021 et 2022. Il reproduit la clause résolutoire insérée au bail, page 12 de l’acte (pièces n°1 de chacune des parties).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré pour une somme supérieure à la dette véritable, reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues et dès lors que la locataire ne conteste pas en l’occurrence, devoir au moins une partie des sommes réclamées à hauteur de la somme de 11.293,21 euros, elle ne peut sérieusement arguer de la nullité du commandement de payer, à ce stade, l’éventuelle contestation des sommes réclamées au titre de l’indexation du loyer et des taxes foncières devant être examinée au titre de la demande en paiement provisionnel.

Dès lors qu’il est acquis que la locataire “après une baisse d’activité consécutive à la période Covid et une trésorerie un peu tendue, a accusé un retard dans le paiement du loyer” (dernières conclusions de la défenderesse, page 2-3ème § avant la fin de page) et qu’en conséquence, le manquement de la preneuse à ses obligations contractuelles n’est nullement contestable et contesté, la S.A.R.L. SOJEFLO ne peut pas plus invoquer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de l’acte visant la clause résolutoire, et particulièrement la locataire ne peut considérer que l’absence de relance ou de mise en demeure préalable avant la délivrance du commandement de payer, seraient de nature à caractériser la mauvaise foi du bailleur, alors que ces avertissements préalables ne sont exigés, ni par la clause contractuelle insérée au bail et qui fait la loi des parties, ni par les dispositions d’ordre public de l’article L145-41 du code de commerce, le commandement de payer régularisable dans un délai imparti au locataire faisant office de mise en demeure.

Les contestations soulevées par la S.A.R.L. SOJEFLO quant à la régularité du commandement de payer, ne sont pas suffisamment sérieuses, pour empêcher le juge des référés de statuer.

Après la délivrance du commandement de payer le 12 mai 2023, la S.A.R.L. SOJEFLO n’a pas acquitté dans le délai d’un mois, à tout le moins, les sommes qu’elle ne contestait pas devoir, sans qu’il ne puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir consenti pendant ce délai, à un échelonnement de la dette, le bailleur ayant tout intérêt à conserver le bénéfice de l’acte délivré, le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 12 juin 2023, ce qu’il appartient au juge des référés de constater, sans pouvoir se livrer à une appréciation de la gravité du manquement allégué.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

[E] [W], [U] [W] et [R] [W] réclament la condamnation de leur adversaire au paiement des causes du commandement de payer ( 17.400,59 euros).

La locataire conteste l’indexation du loyer à compter du mois de juillet 2021 et les sommes réclamées au titre du solde de taxes foncières.

— indexation du loyer

Le contrat de bail comporte page 8 de l‘acte, la clause suivante :

Indexation triennale du loyer sur l’indice du coût de la construction (ICC)

Le loyer stipulé ci-dessus sera exigible, sans variation jusqu’au prochain renouvellement (soit dans trois ans) par rapport à l’indice du coût de la construction (ICC) publié pour le trimestre concerné, l’indice de référence étant à ce jour celui du 1er trimestre 2018 soit 1671, applicable au présent renouvellement.

D’un commun accord entre les parties, le loyer ci-dessus convenu ne pourra jamais diminuer en cas de variation à la baisse de l’indice de référence applicable au moment de la révision du loyer. Dans cette hypothèse, le loyer pratiqué au moment de son renouvellement sera maintenu à l’identique jusqu’à son prochain renouvellement.

A compter de cette réindexation éventuelle et pour chacune des années N+3 à cette même date, le loyer variera automatiquement sans que le bailleur ait à formuler de demandes particulières à cette fin.

(…)”

Il convient de distinguer d’une part, la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation automatique qui s’applique de plein droit et sans aucune formalité et d’autre part, la clause de révision du loyer, laquelle ne peut procéder que des dispositions prévues par l’article L145-39 du code de commerce, qui ne peut intervenir qu’à l’issue de périodes triennales et après notification d’une demande de révision.

Dès lors que la clause contractuelle dispense expressément le bailleur de l’accomplissement d’une quelconque formalité préalable, la preneuse ne peut sérieusement soutenir qu’il s’agit d’une clause de révision triennale. La clause même peu claire s’analyse en une clause d’indexation automatique.

Ainsi conformément à la stipulation précitée, le bailleur se trouvait fondé, à solliciter, trois ans après la date de renouvellement, soit à compter du mois de juillet 2021, l’indexation du loyer par application de l’indice du coût de la construction et ce, quand bien même, il n’a procédé à l’indexation du loyer que dans le cadre du commandement de payer du 12 mai 2023, dès lors qu’il est demeuré dans la limite de la prescription.

Les modalités de calcul de l’indexation mensuelle à compter du mois de juillet 2021 sont déterminées précisément par application de la variation des indices des 1er trimestres 2018 et 2021. La créance à ce titre des consorts [W] n’est pas sérieusement contestable.

— sur les taxes foncières 2021 et 2022

Le bailleur réclame la condamnation provisionnelle du locataire, au paiement de la somme de 3.478, 54 euros, que la S.A.R.L. SOJEFLO conteste devoir en l’absence d’imputation sur la dette réclamée d’un troisième de 1000 euros qu’il affirme avoir exécuté.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Le relevé de compte bancaire de la S.A.R.L. SOJEFLO (pièce SOJEFLO n°10) ne permet pas d’établir les paiements opérés par la locataire puisque l’identité du bénéficiaire des virements SEPA intitulés “régul Foncier” n’est aucunement établie. Par ailleurs, la preneuse s’est abstenue de justifier au notaire chargé de la gestion du bien, du troisième virement allégué. Et en tout état de cause, il n’en demeure pas moins que selon le décompte du locataire lui-même (pièce SOJEFLO n° 7-1), annexé à un courrier du 19 juin 2023, après comptabilisation de trois virements de 1000 euros, les 27 juin 2022, 28 juin 2022 et 29 juin 2023, ainsi qu’un virement de 500 euros, le 23 août 2022, de sorte il apparaît que le solde de la dette au titre des taxes foncières 2021 et 2022, est de 3738 euros, alors que le bailleur forme une demande en paiement d’un montant inférieur.

Ainsi, la contestation soulevée par la S.A.R.L. SOJEFLO n’est pas fondée en fait.

Il s’ensuit que en l’absence de sérieux des contestations opposées, pour certains postes de dettes, la somme en principal réclamée au commandement de payer soit la somme de 17.400,99 euros pour les causes précitées, n’est pas contestable. La S.A.R.L. SOJEFLO sera condamnée à titre provisionnel à son paiement. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La S.A.R.L. SOJEFLO sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans, ainsi que la limitation de l’indemnité d’occupation ou de l’astreinte, qui s’analysent telles que sollicitées selon elle comme des clauses pénales, susceptibles d’être modérées lorsqu’elles sont excessives.

Les consorts [W] s’opposent à ces prétentions, exposant que la dette s’élève à la somme de 21.336,20 euros au 14 septembre 2023 et que les majorations sollicitées sont prévues contractuellement.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, et des efforts manifestes du locataire pour apurer la dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la S.A.R.L. SOJEFLO étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail, les majorations sollicitées s’analysant en des clauses pénales, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond, de sorte qu’elles excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. SOJEFLO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à [E] [W], [U] [W] et [R] [W], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Il n’existe aucun motif de transférer à la défenderesse la charge des frais de recouvrement forcé, qui sont en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, supportés par le créancier.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 30 juin 2018, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1], depuis le 12 juin 2023,

Condamnons la SARL SOJEFLO à payer aux consorts [W] la somme provisionnelle de 17.400,99 euros (dix-sept mille quatre cents euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre des causes visées au commandement de payer, selon décompte arrêté au 12 mai 2023, terme de mai 2023, assurance incendie 2023 et solde taxe foncière 2021 et 2023 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sous reserve de l’imputation à leur date des règlements opérés postérieurement,

Disons que les intérêts des sommes, dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL SOJEFLO se libère de la provision ci-dessus allouée et des causes échues depuis le commandement de payer, en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 1000 euros (mille euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 février 2024 en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL SOJEFLO et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1], sans qu’il y ait lieu à prononcé d’une astreinte,

— la SARL SOJEFLO devra payer mensuellement à [E] [W], [U] [W] et [R] [W] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL SOJEFLO à payer aux consorts [W], la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL SOJEFLO aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 12 mai 2023, mais à l’exclusion du coût d’un éventuel recouvrement forcé, qui demeure en application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, à la charge du créancier,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET