TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/07468 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XOLV

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. D & G

immatriculée au RCS de [Localité 43] METROPOLE sous le n° 442 930 236

prise en la personne de son représental légal

[Adresse 21]

[Localité 30]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [41] [Adresse 26] [Adresse 3]

[Adresse 33]

[Localité 29]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 28]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

S.C.I AXMA

immatriculée au RCS de [Localité 43] METROPOLE sous le n°499 921 971

prise en la personne de son représental légal

[Adresse 5]

[Localité 32]

représentée par M^e Julien FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

L’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE

immatriculée au RCS de [Localité 45] sous le n° 779 838 366

prise en la personne de son représental légal

[Adresse 27]

[Localité 31]

représentée par M^e Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 02 Février 2024, avec effet au 20 Février 2024.

A l’audience publique du 14 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 31 janvier 2025 puis prorogé pour être rendu le 28 Février 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Février 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

En raison d’une fissure constatée dans le restaurant l'[Localité 47] Bleue sur le mur séparant l’immeuble où il est exploité, sis [Adresse 21] à [Localité 43], de l’immeuble sis [Adresse 25], la Ville de [Localité 43] a ordonné le 27 novembre 2022 l’évacuation sans délai des employés, locataires et propriétaires des immeubles situés aux [Adresse 12].

Le cabinet PREVENTEC a été sollicité par Foncia, syndic représentant le syndicat de copropriété du [Adresse 8], à l’effet d’analyser les désordres et préconiser les mesures conservatoires à prendre. Il établissait plusieurs notes et rapports techniques.

Abrogeant le précédent arrêté, la ville de [Localité 43] a ordonné l’interdiction d’accès au commerce “Les Raffineurs X Les petits raffineurs” de l’immeuble sis au numéro 28, au restaurant “L'[Localité 47] bleue” sis au [Adresse 18] et l’accès aux logements situés en façade du numéro 30.

Un arrêté municipal du 16 décembre 2022, a autorisé la réouverture de l’immeuble situé [Adresse 21]. Cependant, de nouveaux mouvements ont été perçus et une nouvelle interdiction de pénétrer dans les lieux a été prononcée le 22 décembre 2022.

Des sondages ont été réalisés le 16 février 2023. A la suite de ces sondages, des entreprises ont été consultées pour la réalisation des devis, et les assemblées générales de copropriétaires convoquées.

Ainsi, dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] [Localité 43] a adopté le principe de la réalisation de travaux de confortement du mur de refend mitoyen et confié les travaux à la société SDE. Le 14 avril 2023, l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 23] la même rue a également approuvé le devis.

Les travaux ont été menés et terminés le 28 juillet 2023, un arrêté de mainlevée des arrêtés de décembre 2022 portant interdiction d’occuper étant pris le même jour.

1- 23/7468 Par actes d’huissier en date des 1er et 3 août 2023, la SAS D&G exerçant sous l’enseigne “L'[Localité 47] Bleue” a fait assigner à jour fixe, sur autorisation présidentielle du 27 juillet 2023 :

— la SC AXMA, son bailleur dans le cadre d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant dans un immeuble sis à [Adresse 44],

— le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE,

devant le tribunal de céans, aux fins que les défendeurs l’indemnisent de son préjudice principal constitué par l’obligation administrative de fermer son restaurant du fait d’un désordre structurel affectant les parties communes de l’immeuble donné à bail, à hauteur de la somme principale et non définitive de 379 906,12 Euros.

Sur ce, les défendeurs ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

2- 23/8798 Puis, par acte d’huissier en date du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner à jour fixe, sur autorisation présidentielle du 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [35] sis [Adresse 25] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL CAMAG, devant le tribunal de céans, aux fins que celui-ci la garantisse de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au profit tant de la SAS D&G que la SCI AXMA.

Sur ce, le défendeur a constitué avocat.

3-RG 23/9357 Enfin, par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, le [Adresse 54], prise en la personne de son syndic, la société CAMAG, a fait assigner à jour fixe sur autorisation présidentielle son assureur, la Caisse GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE aux fins de voir, au visa des articles articles 840 et suivants du Code de Procedure Civile, 331 et suivants du Code de Procedure Civile, 1101 et suivants du Code Civil :

Déclarer commune et opposable à GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE la décision à intervenir dans l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 42], immeuble situe [Adresse 25] et [Adresse 3], au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 43] ;

Condamner GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de la residence LES COMTES DE [Adresse 40], immeuble situe [Adresse 25] et [Adresse 3], de toute condamnation intervenant a son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] a [Localité 43] mais également des sociétés D&G et AXMA.

*****

A l’audience du 19 octobre 2023, le tribunal a ordonné la jonction de l’affaire numérotée 23/8798 et de celle numérotée RG 23/9357 à la procédure numérotée 23/7468 et le renvoi de l’affaire à l’audience du 18 janvier 2024.

A l’audience du 18 janvier 2024, le tribunal a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Puis la clôture des débats a été ordonnée par le juge de la mise en état le 20 février 2024 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 14 novembre 2024. Le tribunal a sollicité les observations des parties sur l’application de l’article 789 du code de procédure civile s’agissant de la demande de la société GROUPAMA relativement à l’irrecevabilité des demandes formées par les autres parties à son encontre.

La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025 et le délibéré a été prorogé au 28 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

* Par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 4 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs et soutenues oralement à l’audience, la société D&G demande au Tribunal :

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Vu les articles 1730 et suivants du Code civil,

Vu l’article 651 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER solidairement la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G, exerçant sous l’enseigne L'[Localité 47] BLEUE, la somme de 379.906,12€, somme à parfaire selon son préjudice définitif

Subsidiairement, si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé :

CONDAMNER solidairement la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G une provision de 150.000 € à valoir sur les condamnations à intervenir ;

ORDONNER une mission d’expertise judiciaire et désigner expert avec mission de:

• Convoquer les parties et se rendre avec elles sur les lieux situés [Adresse 22]

• Entendre leurs explications

• Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

• Fournir tous éléments de nature à déterminer les responsabilités

• Evaluer l’ensemble des préjudices subis et des dommages de toute nature subis par la SAS D&D, incluant notamment les dommages matériels, les pertes de marchandises pendant la période d’indemnisation, les frais supplémentaires pendant la période de fermeture, le trouble de jouissance, la perte de marge brute pendant la période de fermeture

DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la Cour d’appel de [Localité 39]

DESIGNER le magistrat chargé du contrôle de cette expertise

DIRE que l’expert fera connaître son acceptation ou son refus de la mission au magistrat chargé du contrôle de cette expertise dans le délai de huit jours après avoir pris connaissance de la décision à intervenir

DIRE qu’en cas de refus ou d’empêchement, il sera pourvu au remplacement de l’expert par décision rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle de cette expertise

DIRE que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe du Tribunal dans un délai de six mois à compter de sa saisine, terme de rigueur, à moins que sa mission devienne sans objet, si les parties venaient à concilier

FIXER le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert

DIRE que l’expert commencera sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation

DEBOUTER la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER solidairement la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT

DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE à payer à la SAS D&G, exerçant sous l’enseigne L'[Localité 47] BLEUE, la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral

CONDAMNER solidairement la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G, exerçant sous l’enseigne L'[Localité 47] BLEUE, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement la SCI AXMA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] représenté par FONCIA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SDC COMTES DE FLANDRES et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE aux entiers frais et dépens.

Elle estime être fondée à invoquer la responsabilité de la SCI AXMA, son bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance, en faisant valoir que les désordres concernés affectent la structure de l’immeuble, des travaux de confortement ayant été d’ailleurs réalisés, et que les locaux étaient inexploitables.

Elle soutient que la SCI n’est pas fondée à invoquer les clauses du bail commercial ni soutenir que le débat ne porte pas sur l’obligation de délivrance, dès lors que l’obligation de délivrance est d’ordre public et qu’aucune clause limitative de responsabilité ne peut y faire échec, qu’il s’agisse du principe même de l’obligation de délivrance que des conséquences qui y sont attachées ; qu’il n’est pas besoin de prouver un manquement du bailleur à l’origine de la non-délivrance des locaux laquelle constitue seule le manquement ; que la SCI AXMA reconnaît elle-même avoir manqué à son obligation de délivrance. La demanderesse fait valoir que la différence que la SCI fait entre l’obligation de délivrance en tant que telle et les conséquences liées à cette obligation sont un non sens.

S’agissant particulièrement de l’obligation d’assurance du locataire invoquée par la SCI, la société D et G fait valoir que la clause du bail relative à l’obligation d’assurance du locataire ne vise aucunement l’obligation de s’assurer contre la carence fautive du bailleur dans son obligation d’entretenir l’immeuble et de le délivrer ; qu’en l’espèce, l’assurance lui a confirmé l’absence de prise en charge du sinistre. Elle ajoute que la SCI AXMA n’est pas fondée à se prévaloir de clauses de renonciation à tous recours en responsabilité contre le bailleur, la jurisprudence considérant de façon constante que ce type de clause ne pouvait faire échec à l’obligation de délivrance.

Quant à la carence persistante visée par cette clause, il s’agit d’une notion floue dont l’interprétation ne peut que bénéficier au locataire. Elle souligne que c’est au bailleur de prouver qu’il a rempli son obligation de délivrance. Enfin, elle soutient que la clause de souffrance ne s’applique pas à l’obligation de délivrance.

Elle se prévaut de la responsabilité des deux syndicats de copropriétaire pour trouble anormal de voisinage. En réponse, elle fait valoir que dès lors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a validé les travaux qu’avaient réalisés le copropriétaire M. [H] en 1996, il en est devenu responsable ; que même si les travaux ont été effectués avant la demande d’autorisation, il n’était pas contraint de les valider, et pouvait exiger une remise en état.

Elle conteste la réalité d’une dissimulation de la fissure à l’époque et soutient qu’en tout état de cause, l’argument n’est pas pertinent. Elle souligne encore qu’au visa de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers, du fait des désordres dans les parties communes, est une responsabilité sans faute et de plein droit.

Sur l’anormalité du trouble, elle répond que l’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble a été pris en raison d’un risque d’effondrement de l’immeuble du fait d’une faiblesse du mur, peu important son origine. Elle souligne l’impossibilité d’accès aux lieux pendant huit mois et la privation totale de revenus sur ladite période.

Elle précise qu’elle est fondée à solliciter la condamnation du second syndicat de copropriété et de son assureur dans la mesure où il s’agit d’un mur mitoyen, peu important qui est à l’origine du trouble, soulignant que les désordres ne lui sont pas imputables mais le seraient, selon le syndicat des copropriétaires du 28-30, à l’ancien propriétaire du local, M. [H], dont la garantie pourrait être recherchée.

S’agissant de son préjudice, elle fait valoir que sa situation économique et financière est devenue très préoccupante, faute de chiffre d’affaires depuis le 26 novembre 2022, son activité s’étant arrêtée du jour au lendemain. Elle limite sa demande à la période de fermeture. Elle précise que contrairement à ce qui est prétendu par la SCI AXMA et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17], la SAS D&G a bien établi son préjudice en déduisant les charges effectivement non supportées pendant la période de fermeture.

Elle s’appuie sur l’évaluation réalisée par son expert-comptable qu’elle soumet aux débats, en sorte qu’elle l’estime contradictoire. Elle se prévaut encore d’un préjudice moral qu’elle détaille.

Subsidiairement, elle demande une expertise et une provision, en faisant valoir que la procédure étant à jour fixe, aucun juge de la mise en état n’a été désigné.

*

* En réponse et par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 18 janvier 2024 et soutenues oralement à l’audience auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs, la SCI AXMA demande au Tribunal de :

Débouter la société D&G de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 14] à [Localité 43] et de la [Adresse 50] à la garantir de toute responsabilité et à la relever quitte et indemne de toute condamnation.

En tout état de cause, condamner in solidum les syndicats des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 16] [Localité 43] et de la résidence [Adresse 36] au paiement de 54 540,10 euros au titre des loyers non-perçus de leur fait.

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum les syndicats des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 14] à Lille et de la résidence [37] ainsi que la société D&G au paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’en tous frais et dépens, et de dire que la SCI AXMA sera dispensée de participation aux frais de procédure exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Après avoir précisé que le sinistre affecte une partie commune de l’immeuble et relève donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, qu’elle a tout mis en oeuvre pour que les travaux se déroulent dans les meilleurs délais, a renoncé au paiement des loyers pendant la période de fermeture, elle fait valoir qu’ainsi si le locataire est fondé à se plaindre d’une inexécution temporaire de l’obligation de délivrance à l’encontre du bailleur, la contrepartie de cette obligation, qui tient au paiement d’un loyer, a été gelée ; qu’en revanche, elle conteste la demande d’indemnisation complémentaire au titre de la perte subie du fait du défaut d’exploitation de son activité, au regard des clauses insérées au contrat de bail. D’abord, elle se prévaut de clauses imposant au locataire de s’assurer contre l’ensemble des risques généralement assurés pendant la durée d’un bail commercial, ce qui inclut l’assurance perte d’exploitation et soutient que l’on ne peut se contenter du seul refus de prise en charge par l’assureur, ce d’autant que le motif de rejet ne correspond pas à la réalité du dossier.

Puis, elle se prévaut d’une clause de renonciation à tous recours contre le bailleur en ce compris en cas de privation de jouissance des lieux et même en cas de perte partielle ou totale du fonds de commerce ; ainsi que de clauses de renonciation à tous recours en responsabilité contre le bailleur et la copropriété, même en cas de sinistres rendant la chose inutilisable en totalité ou partiellement, dès lors qu’aucune carence persistante du bailleur ne peut être reprochée ; enfin d’une clause de souffrance qui impose au locataire de subir les travaux de réparation, d’amélioration ou de reconstruction que le bailleur serait amené à exécuter, quels qu’en soient la durée et les inconvénients.

S’agissant du préjudice, elle fait valoir que la requérante se prévaut d’une évaluation réalisée de façon non contradictoire par l’expert-comptable, qui comporte des incohérences qu’elle détaille. Elle soutient aussi que la demande indemnitaire fondée sur la marge brute est totalement injustifiée dans la mesure où en principe cette marge brute sert au restaurateur à financer d’autres postes de dépenses, que précisément la société D&G n’a pas eu à assumer du fait de la fermeture. Elle souligne ainsi que le résultat d’exploitation est assez éloigné du calcul de la marge brute réalisée par l’expert-comptable, puisque son activité est génératrice de charges importantes non incluses dans le calcul de la marge ; qu’il était négatif en 2020 et 2021; qu’il faut prendre en compte le fait que le restaurateur n’a pas eu à assumer certaines dépenses du fait de l’arrêt de l’activité ; qu’à l’analyse des bilans produits, il apparaît que la requérante n’est pas fondée à se prévaloir d’un gain manqué.

Elle s’oppose à la demande de provision au motif qu’elle n’a pas été soumise préalablement au juge de la mise en état, et la conteste sur le fond.

Puis, elle sollicite la garantie des deux syndicats de copropriétaires dans l’hypothèse où les demandes de la société D&G prospéreraient, et en tout état de cause, leur condamnation à l’indemniser pour la perte de loyers subie, en faisant valoir que le désordre affecte les parties communes des deux immeubles mitoyens de sorte que les deux syndicats des copropriétaires en sont donc seuls responsables, soulignant que les deux copropriétés ont voté pour la prise en charge des travaux de confortement sans jamais évoquer la moindre difficulté dans l’imputabilité du sinistre. Elle précise qu’il ne peut être sérieusement contesté que le mur concerné, séparatif, est mitoyen.

Puis sur l’imputabilité des travaux à l’origine du désordre, elle soutient que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] procède par approximations, ne communiquant pas les annexes au procès-verbal d’assemblée du 25 avril 1996 qui permettraient de juger de la teneur des travaux qui ont effectivement été réalisés dans ce local, se trompant en soutenant que l’ancien copropriétaire est à l’origine des travaux litigieux puis qu’il s’agissait de l’ancien locataire.

Elle ajoute qu’il est faux de prétendre que le cabinet Preventec, Monsieur [Y] et les services de la Ville de [Localité 43] ont mis en évidence que les travaux réalisés dans le local ont affaibli l’immeuble, rappelant les analyses plus nuancées du rapport Preventec. En tout état de cause, elle souligne qu’elle est devenue propriétaire postérieurement à ces travaux et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] est informé de la déformation de la façade depuis 15 ans.

*

* Par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 2 décembre 2023 et soutenues oralement à l’audience auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au Tribunal :

Vu la théorie prétorienne des troubles anormaux de voisinage, vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en particulier en son article 14,

Débouter la SAS D&G de ses demandes telles que formulées à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

A titre subsidiaire, condamner la SCI AXMA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de l’ensemble des condamnations qui serait prononcé au profit de la SAS D&G, dont le flambement du mur, objet des arrêtés de péril en date des 27 et 29 novembre 2022 et 16 décembre 2022, serait la cause l’objet ou l’occasion.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [35] sis [Adresse 25] et [Adresse 3] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de l’ensemble des condamnations qui serait prononcé à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] dont les arrêtés des 27 et 29 novembre 2022 et 16 décembre 2022 seraient l’objet, la cause ou l’occasion.

Dire n’y avoir à l’exécution provisoire compte tenu de la nature du litige, compte tenu de la reprise de l’exploitation commerciale de l’établissement en application des dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile.

Condamner la SAS D&G et tout succombant au paiement d’une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il souligne tout d’abord que préalablement à la mise en copropriété, intervenue en 1987, l’immeuble était en indivision entre Monsieur et Madame [H], actuels gérants de la SCI Axma, les consorts, [T] et [M] ; que lors de l’assemblée générale du 25 avril 1996, Monsieur [H], actuel gérant de la SCI Axma, mettait au vote l’approbation des travaux d’agrandissement de la trappe d’accès de la cave pour permettre l’aménagement de celle-ci, et son exploitation, ainsi que l’implantation en façade d’une gaine d’extraction ; que les travaux avaient déjà été réalisés en sorte qu’il avait été mis devant le fait accompli. Il ajoute que durant l’année 2023, après l’apparition du désordre affectant le mur, le syndic du [Adresse 25], a tergiversé à autoriser les sondages à entreprendre dans son immeuble.

S’agissant de la demande indemnitaire, il fait valoir que la SAS D&G ne rapporte pas la preuve de l’anormalité du trouble qu’elle subit alors-même que l’arrêté pris interdisant l’occupation de l’immeuble et son exploitation l’a été pour des raisons de sécurité. Puis, elle fait valoir qu’il n’est pas fait la preuve de l’imputabilité de ce trouble au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ; qu’ainsi, les pièces versées aux débats montrent que les causes du sinistre, notamment le flambement du mur et la fragilisation de la façade, proviennent des travaux exécutés en leur temps dans le lot propriété de la SCI AXMA destinés à agrandir l’espace d’exploitation commerciale et sa praticité, manifestement exécutés en 1996 par M. [H], actuel gérant de la SCI AXMA. Il souligne qu’il importe peu que la SCI AXMA n’ait pas été à l’époque propriétaire du bien, puisqu’elle succède à son prédécesseur dans ses droits et actions et doit, à ce titre, répondre des conséquences des actes passés ; qu’en outre le procès-verbal d’assemblée est précis sur l’ampleur des travaux réalisés ; que le fait que le syndicat soit informé de la problématique depuis 2006 est sans effet sur le litige.

Subsidiairement, il sollicite la garantie de la SCI AXMA dans la mesure où le désordre trouve son origine dans les travaux réalisés sous l’égide de M. [H], actuel gérant de la SCI AXMA, précédent propriétaire du lot commercial lot 9 et sa cave attenante, sur le fondement de l’article 14 précité. Il conteste les développements de la SCI AXMA relativement à la fissure dont il n’a jamais été informé de l’évolution, à supposer que cette fissure soit en lien avec le présent litige. Il sollicite également la garantie du syndicat de copropriétaires RESIDENCE COMTES DE FLANDRES dans la mesure où il s’agit d’un mur mitoyen.

Sur le préjudice revendiqué par la requérante, il l’estime totalement injustifié, soulignant en particulier qu’elle a nécessairement vu ses coûts d’exploitation baisser et qu’elle ne produit pas ses bilans complets. Il conteste le préjudice moral.

Sur les demandes du syndicat de copropriétaires RESIDENCE COMTES DE FLANDRES, il invoque les dispositions de l’article 653 du Code civil sur la présomption de mitoyenneté et fait valoir aussi que seule la SCI AXMA devra être tenue au paiement des sommes objet des travaux de remise en état du mur.

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* Par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 18 janvier 2024 et soutenues oralement à l’audience auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs, le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [35] sis [Adresse 25] et [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu la théorie prétorienne des troubles anormaux du voisinage,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4].

DEBOUTER la Société D & G de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4].

DEBOUTER la SCI AXMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4].

DEBOUTER GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4].

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] et la SCI AXMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4] la somme de 46.659,53 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] et la SCI AXMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4] la somme de 46.659,53 €.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], la SCI AXMA et GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4] de toute condamnation intervenant à son encontre.

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], la société D&G et la SCI AXMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 26] [Adresse 4] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], la société D&G et la SCI AXMA aux entiers frais et dépens.

Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse aux demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] :

il fait valoir que le syndicat du 28/30 ne démontre pas avoir indemnisé la société D&G au titre du trouble anormal de voisinage qui lui est imputé en sorte qu’il ne peut agir que sur le fondement d’une faute. Il conteste particulièrement le caractère mitoyen du mur. Il soutient que le syndicat des copropriétaires du 28/30 ne dispose d’aucun élément technique pour imputer la responsabilité des désordres au syndicat concluant et qu’il ressort plutôt des éléments produits et particulièrement du rapport PREVENTEC qu’ils sont imputables à l’immeuble voisin et l’action de tiers – société AXMA, son locataire, société D&G – qui était informée de la fissure avant l’aggravation en novembre 2022 et n’a pas agi -, et au syndicat du 28-30 – qui a ratifié les travaux en 1996 sans exiger la remiser en état.

Il conteste toute inertie qui lui serait reprochée.

S’agissant des demandes de la société D et G, il soutient que les désordres étant imputables à l’immeuble voisin et à l’action de tiers, elles sont mal fondées le concernant.

Sur le préjudice de la société D et G, elle fait valoir que l’indemnisation ne peut correspondre à une perte de marge brute ; que l’évaluation faite par l’expert-comptable est contestable, non contradictoire. Elle souligne que l’indemnisation ne pourrait résulter que d’une perte de chance.

S’agissant de la provision, elle fait valoir que l’activité de D & G a repris de sorte que les charges générées par cette reprise d’exploitation sont couvertes par le chiffre d’affaires produit depuis cette reprise. Elle s’oppose au préjudice moral.

Subsidiairement, elle sollicite la garantie de son assureur.

Sur les demandes de la société AXMA, il soutient qu’elle ne peut sérieusement rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [35] alors que les désordres trouvent leur origine dans le lot dont elle est propriétaire.

Elle sollicite la condamnation du syndicat du 28-30 au paiement du coût des travaux de réparation du mur dès lors qu’il est à l’origine des désordres ; que pour ce même motif, le coût des travaux doit rester à sa charge, quand bien même le mur serait mitoyen. Il sollicite la condamnation in solidum la société AXMA, car les désordres trouvent leur origine dans son lot.

Il sollicite la garantie de son assureur. Il fait valoir contre son assureur, que les éléments contractuels auxquels l’assureur fait référence ne lui sont pas opposables ; qu’il convient de distinguer la garantie dommages aux biens du volet « RESPONSABILITES GARANTIES » (Chapitre II B) qui garantit la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires, l’exclusion de garantie pour les fissurations n’étant prévue que pour la garantie dommages aux biens. Il ajoute qu’en l’occurrence, le dommage ne résulte pas directement d’une fissuration, celle-ci étant la conséquence du mouvement de la façade de l’immeuble voisin et des travaux réalisés dans ce même immeuble ; qu’ainsi l’exclusion de garantie n’est pas applicable.

Il répond que si le tribunal fait droit aux demandes de D et G, de la SCI AXMA ou du syndicat du [Adresse 8], c’est qu’il aura estimé que le mur est mitoyen et que le sinistre trouve pour partie son origine dans ce mur ou dans l’immeuble du syndicat ; que le syndicat aura donc vocation à être garanti par son assureur.

Enfin, le syndicat conteste la disparition partielle de l’aléa prétendue, soulignant qu’il n’est pas démontré que les désordres étaient visibles du côté de son immeuble ni qu’il ait été informé de d’une fissure affectant l’immeuble voisin.

* Par conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 18 janvier 2024 et soutenues oralement à l’audience auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses motifs, la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE demande au tribunal de :

Vu les dispositions des article L. 114-1 et suivants du Code des assurances,

Déclarer irrecevables les demandes formées par l’ensemble des parties à l’encontre de la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE faute de déclaration de sinistre et de prescription des demandes ;

Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Dire et juger que la société D&G et la société AXMA n’ont pas communiqué leurs écritures et pièces à la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE ;

En conséquence,

Déclarer irrecevables les demandes formées par la société D&G et la société AXMA à l’encontre de la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE et, au besoin, les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE ;

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil,

Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE ;

Au besoin, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à LILLE et la SCI AXMA à relever indemne la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge au titre des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] et [Adresse 2] à LILLE.

Condamner in solidum la société D & G et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 43] à payer à la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Les condamner in solidum aux dépens ;

Ecarter l’exécution provisoire.

La société GROUPAMA soutient que les demandes formées à son égard sont irrecevables et fait d’abord valoir que la garantie Recours des voisins et tiers, ne peut être acquise puisque les dommages doivent résulter d’un sinistre ayant lieu dans les biens assurés ; que la fissuration est exclue de la garantie dommage. Enfin, s’agissant de la responsabilité civile de l’immeuble, elle rappelle que la police exclut «les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquelles est exercée la gestion du ou des batiments assurés, de nature à faire disparaître le caractere aléatoire du contrat» et que les fissures étaient visibles de longue date, au moins du côté du restaurant exploité par la société D&G ; qu’ainsi si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la société D&G étaient informés des désordres depuis 2006, ils sont mal fondés à venir chercher la responsabilité du syndicat voisin et de son assureur, faute de déclaration en temps utile et non couvert par prescription. Au surplus, elle fait valoir qu’elle a manifestement été placée dans l’impossibilité d’agir, l’assureur et le syndic voisin ayant perdu une chance d’éviter les troubles allégués.

Puis, pour demander le rejet des demandes de la société D& G et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], l’assureur soutient qu’il n’est pas démontré de trouble imputable à l’immeuble propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] et [Adresse 2] à [Localité 43] ; qu’en effet, la requérante ne démontre pas le caractère mitoyen du mur, l’assureur précisant que la présomption de l’article 653 du Code civil est simplement énonciative en sorte qu’il appartient au juge d’apprécier cette présomption et qu’il n’est en l’espèce justifié de rien à titre de commencement de preuve ; qu’au surplus il serait étonnant que le côté du syndicat voisin n’ait subi aucun désordre si le mur était mitoyen.

A supposer le mur mitoyen, l’assureur soutient qu’il n’est pas démontré que le trouble invoqué résulte d’un désordre imputable audit mur séparatif ; qu’il découvre le sinistre dans le cadre de la présente instance, de même que les rapports PREVENTEC ; que, selon une jurisprudence constante, le tribunal ne peut se fonder sur un seul rapport d’expertise non contradictoire, lequel n’est corroboré par aucun autre élément probant, à l’encontre d’une partie non appelée aux opérations techniques ; que ces rapports lui sont inopposables ; qu’en tout état de cause, ces rapports ne prouvent pas l’imputabilité du trouble au mur séparatif, le technicien ne mettant en cause que la façade de l’immeuble du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14].

Enfin, l’assureur soutient que le préjudice allégué par la société D&G n’est pas démontré, soulignant d’abord qu’à son égard, aucune pièce n’a été communiquée par la société D&G, ni d’ailleurs par la société AXMA ; qu’en tout état de cause, les tableaux de son expert-comptable retranscrits dans ses écritures sont insuffisants, faute de production de bilans et comptes de résultat. Il s’oppose à la condamnation solidaire, alors que les désordres sont principalement imputables à la façade du 28-30, s’il devait être retenu que le mur est mitoyen et à l’origine d’un trouble anormal, les demandes n’étant pas ventilées.

Il s’oppose à la demande de provision, non ventilée, non justifiée et disproportionnée, ainsi qu’à celle au titre du préjudice moral, forfaitaire, non justifiée et ne relevant pas de la garantie de l’assureur.

Si le tribunal devait condamner l’assureur solidairement avec le syndicat de copropriété du [Adresse 7] et la SCI AXMA au paiement de la somme de 46.659, 53 euros au syndicat de copropriété du 32, il demande au tribunal de juger, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, qu’il est bien fondé à être relevé indemne de cette condamnation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] qui a laissé détériorer la façade de l’immeuble, et par la SCI AXMA, venant aux droits ou à l’origine de travaux, notamment la suppression d’une voûte, qui ont contribué à la fragilisation de l’immeuble.

Il rappelle que la Cour de cassation a déjà jugé que le copropriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par l’ensemble des parties à l’encontre de la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, faute de déclaration de sinistre et pour cause de prescription des demandes

En vertu de l’article 789 du Code de procédure civile, “ le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.”

En l’espèce, la demande tendant à l’irrecevabilité des demandes adverses faute de déclaration en temps utiles et non couvert par la prescription, s’analyse en une fin de non recevoir qui aurait dû être présentée au juge de la mise en état exclusivement compétent pour statuer sur celle-ci dès sa désignation, quand bien même la prétention était contenue dans les conclusions adressées au tribunal dans le cadre de la procédure à jour fixe. En conséquence, il y a lieu de déclarer la société Groupama irrecevable en sa demande.

II- Sur la demande de la société Groupama tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par la société D&G et la société AXMA à son encontre

La société Groupama soutient, dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 18 janvier 2024, que la société D&G et la société AXMA ne lui ont pas communiqué leurs écritures et pièces.

Toutefois, après renvoi à la mise en état, il apparaît que les société D&G et AXMA ont fait signifier par la voie électronique leurs nouvelles écritures, en sorte que le conseil de la société GROUPAMA, constitué, en a été destinataire. Au demeurant, la société AXMA ne forme aucune demande à l’encontre de la société GROUPAMA.

De surcroît, il est également établi par les bordereaux de pièces signifiées par la voie électronique les 18 janvier et 5 février 2024, que toutes les pièces produites par la société D&G ont été communiquées à la société GROUPAMA.

Ainsi, le moyen tendant à l’irrecevabilité des demandes formées par la société D&G et la société AXMA à l’encontre de la société GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE sera rejeté.

III- Sur les demandes de condamnation solidaire de la SCI AXMA, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et de l’assurance mutuelle agricole Groupama Rhones Alpes Auvergne, à payer à la SAS D&G, exerçant sous l’enseigne l’Orange Bleue, la somme de 379.906,12 € au titre de son préjudice financier et la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral

En l’espèce, l’arrêté municipal du 27 novembre 2022 portant interdiction d’accès aux immeubles sis [Adresse 12] à [Localité 43], est ainsi motivé :

“Considérant l’avis des Pompiers, qui se sont rendus sur place en date du 27 novembre 2022 dans les immeubles sis aux numéros 28/30 (12 appartements, le magasin « Les Raffineurs », le restaurant "l'[Localité 47] Bleue") et le numéro [Adresse 24] (22 appartements et la bijouterie « Naoli »), ainsi qu’aux bâtiments sis arrière et desservis par le numéro [Adresse 6] (5 appartements), les commerces « Le Petit Lunetier », la bijouterie « Artus Bertrand » et qui ont constaté des fissures au niveau du mur mitoyen entre les immeubles sis au [Adresse 13],

Considérant que selon les employés du restaurant l'[Localité 47] Bleue, la fissure qui existait déjà au niveau du mur mitoyen des immeubles 28/30 et 32 déjà, a évolué en s’agrandissant les dernières 48 heures avec chutes de torchis et que des bruits de craquement ont été entendus le 26/11/22 en fin de soirée, Considérant l’avis de l’agent SMIU et du cadre d’astreinte, qui ont constaté l’état du mur mitoyen, la nécessité de faire vérifier l’ensemble des appartements concernés, la nécessité d’évacuer l’ensemble des habitants et employés et interdire l’accès aux immeubles sis aux numéros 28/30 (12 appartements, le magasin « Les Raffineurs », le restaurant " l'[Localité 47] Bleue ") et le numéro [Adresse 24] (22 appartements et la bijouterie « Naoli »), ainsi qu’aux bâtiments sis arrière et desservis par le numéro [Adresse 6] (5 appartements), les commerces " Le Petit Lunetier”, la bijouterie “Artus Bertrand” et d’interdire la circulation des piétons, des deux roues et des véhicules en stationnement”.

(En caractères gras par le tribunal)

Dans sa note préliminaire du 29 novembre 2022, le cabinet Preventec constatait l’existence de la fissure apparue sur le mur séparatif entre les immeubles des n°30 et 32 au rez de chaussée du restaurant l'[Localité 47] bleue et soulignait que la fissure était “très probablement consécutive et en lien avec le bombement de la façade visible à l’oeil nu” au niveau du rez de chaussée et du 1er étage, la fissure s’étant probablement produite “en about d’ancre”. Il ajoutait que ce désordre était à mettre en lien avec l’absence de déformation / fissuration des voûtes en cave.

Il relevait également deux fissures situées dans le passage couvert situé au niveau du n°30 à droite, permettant l’accès à l’arrière, lesquelles n’apparaissaient pas préoccupantes en ce qu’elle se produisent en corps d’immeuble et mur de clôture ou voisin avec des structures indépendantes.

La ville de [Localité 43] ordonnait le 29 novembre 2022, l’interdiction d’accès au commerce “Les Raffineurs X Les petits raffineurs” de l’immeuble sis au numéro 28, au restaurant “L'[Localité 47] bleue” sis au [Adresse 18] et l’accès aux logements situés en façade du numéro 30, aux motifs suivants:

“Considérant qu’à la suite de l’agrandissement d’une fissure ancienne au sein du restaurant "L'[Localité 47] Bleue ", sis au [Adresse 46], les immeubles sis aux nos [Adresse 11] et [Adresse 25] ont été évacués dans l’attente de contrôles complémentaires :

Considérant qu’il ressort de ces contrôles que :

— au sein du n° 28, un contreventement intérieur des ouvertures de la façade arrière située dans le commerce doit être réalisé suite aux constats de fissures anciennes ; cela nécessite, jusqu’à sa réalisation, que le commerce situé au rez-de-chaussée reste fermé ; que néanmoins les logements peuvent être réintégrés:

— au sein du n° 30, que le bâtiment côté rue doit être étayé au niveau du rez-de-chaussée dans le restaurant " L'[Localité 47] bleue " et qu’un échafaudage leste doit être installé en façade ; que le restaurant doit rester fermé ; que les occupants de l’immeuble situés à l’arrière du bâtiment peuvent réintégrer leurs logements; que les habitants situés en façade avant du bâtiment ne pourront réintégrer qu’après réalisation des mesures précédemment énoncées;

— au sein du n° 32 l’ensemble des occupants peut réintégrer les logements et le commerce peut rouvrir.”

Le même jour, au visa du rapport du cabinet Preventec du 29 du mois et des désordres constatés: fissures sur le mur séparatif ; bombement de la façade du numéro 30 ; fissures sur le mur mitoyen au niveau du passage couvert ; fissurations au numéro 28, un second arrêté municipal maintenait les mesures d’interdiction, notamment celle portant sur le local commercial l'[Localité 47] Bleue.

Dans son rapport d’avis technique du 19 décembre 2022, le cabinet PREVENTEC, suite aux sondages, ajoutait à son précédent avis qu’une partie de la voûte de l’immeuble sis [Adresse 21], a été ôtée pour réaliser la descente d’escalier et que cette suppression avait augmenté la longueur du flambement du mur. Il précisait que les saignées avaient affaibli la façade et que le coffret gaz était un élément de fragilisation du pied de façade.

Dans sa conclusion, le cabinet relevait que les désordres concernaient principalement le n°30, non dus à des problématiques de sol comme dans de nombreux immeubles du [Localité 55] [Localité 43] et du centre mais à une traction de la façade et une déformation par flambage partiel du mur mitoyen entre les 30 et 32 dans la hauteur du rez de chaussée.

Il était relevé que le phénomène avait été potentiellement amplifié par la suppression partielle de la voûte. “La façade qui est légèrement bombée vers l’extérieur tire par ailleurs sur ce mur et a provoqué la fissure observée.” Il était encore évoqué l’influence des différentes entailles réalisées dans la façade pour le passage des canalisations, “probablement pas étrangères aux désordres constatés et qui fragilisent en tout état de cause, la façade.”

Le cabinet PREVENTEC préconisait les mesures suivantes :

“Après enlèvement des plaques de plâtre de la boutique Naoli, il pourra être constaté l’état de la maçonnerie sur la seconde face. C’est un préalable indispensable qui doit être engagé dès après les fêtes.

Les principes de réparation consisteront à :

— Etaiement plus complet de la poutre bois que la mesure conservatoire (étaiement complémentaire sous la dalle béton en sous-sol) de façon à soulager le mur pendant les travaux de reprise.

Réaliser 2 à 3 chainages horizontaux sur la hauteur du mur mitoyen (dont un à l’axe de l’ancre de façade existante) prolongés sur un minimum de 5 m de longueur depuis la façade.

Réalisation de poteaux verticaux de façon à redonner de l’inertie au mur. Ces poteaux seront liaisonnés avec la maçonnerie (encoches, scellements, …).

Après sondages sur les 2 faces du mur, on vérifiera la cohésion de la maçonnerie sur son épaisseur.

Au besoin, il y aura lieu de réaliser des poteaux béton également du côté de la vitrine Naoli liaisonnés avec ceux placés du côté de l'[Localité 47] Bleue.

Des percements avec scellement de barres acier aux mortiers de résine complémentaires pourront également être nécessaires en fonction de la cohésion de maçonnerie. Ces sondages de maçonnerie ne pourront être réalisés qu’après étaiement et premier confortement du mur.

Reprise des maçonneries par parties de façon à liaisonner les parties défaillantes.

Les canalisations cheminant dans les différentes entailles de la façade devront être dévoyées. La maçonnerie devra être reprise dans ces entailles pour redonner son épaisseur initiale à la façade.

Il y a lieu de préciser que ces travaux doivent s’engager dès janvier 2023 et doivent être considérés urgents. Ils nécessiteront la fermeture de la vitrine de Naoli et du restaurant l'[Localité 47] Bleue.

Ces principes pourront bien entendu être adaptés par la maîtrise d’œuvre et l’entreprise en fonction des études à mener pour cette reprise.”

Puis, par arrêté du 23 décembre 2022, la municipalité a à nouveau ordonné l’interdiction d’accès au commerce “L'[Localité 47] bleue” et aux logements situés au dessus au [Adresse 21], qui avait été préalablement levée le 16 décembre 2022, aux motifs suivants :

“Vu le rapport du maître d’oeuvre des travaux en cours au n°[Adresse 21] et du bureau de contrôle en date du 23 décembre 2022 concluant à l’urgence de la situation ;

considérant la nécessité de complément de mise en sécurité du bâtiment, et cela suite à l’étaiement mis en place au [Adresse 21] à [Localité 43] ;

considérant le risque pour les usagers du restaurant “l'[Localité 47] Bleue” et pour les occupants des logements situés au dessus du commerce.”

Le 4 janvier 2023, le cabinet PREVENTEC indiquait encore que les travaux de sécurisation provisoire avaient été effectués : mise en place d’un échafaudage lesté en façade avant du numéro 30 et étaiement de la poutre bois en plancher haut de l'[Localité 47] bleue ; que ces mesures étaient cohérentes avec l’état du mur tel qu’observé mais que toutefois il était constaté:

— des chutes d’éléments de maçonnerie ;

— un flambement nettement plus prononcé du mur.

Elle précisait que l’étaiement de la poutre était complété et poursuivi en sous-sol le 23 décembre, puis le 24 décembre deux tours d’étaiement lestées avec poutrelles “I” pour butonner le mur, assurer son maintien et bloquer la poursuite du flambage. Suite au positionnement de repères, le cabinet n’observait pas d’évolution le 4 janvier.

In fine, la société SDE CONSTRUCTION a effectué les travaux définitifs suivant devis versé aux débats et mentionnant :

“réalisation d’un confortement de pignon au RDC du restaurant l'[Localité 47] Bleue”

— ancrages de façade, au droit de l’entrée des logements ;

— réalisation de la structure béton de soutien côté [Localité 47] Bleue :

* chaînage

* 2 butons bas

* 3 poteaux semi-encastrés dans le mitoyen côté restaurant 2 poteaux semi-encastrés dans le mitoyen côté bijouterie Naoli

* 2 chaînages horizontaux encastrés dans le mitoyen côté restaurant

— réalisation d’ancrages de façade, au droit de la mitoyenneté en façade

— réalisation d’une maçonnerie d’habillage.

La mainlevée des arrêtés de mise en sécurité des immeubles situés au [Adresse 20] était prononcée le 28 juillet 2023, considérant qu’il ressortait du rapport de visite du service communal d’hygiène et de santé du 28 juillet 2023 que “les travaux réalisés en commun au [Adresse 19] au [Adresse 25] permettent de lever l’imminence du péril ainsi que tout péril.”

Sur la responsabilité du bailleur

En vertu de l’article 1719 du Code civil, “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

Aux termes de l’article 1720 du même code :

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.”

Et l’article 1721 du code civil prévoit :

“Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

L’obligation de délivrance que fonde le 1 ) de l’article 1719 du code civil est de l’essence même du contrat. Elle suppose une mise à disposition d’un bien conforme à l’usage prévu au contrat, obligation dont le bailleur ne peut s’exonérer par une clause contraire, s’agissant en particulier de vices structurels. Le bailleur répond en particulier, et ne peut s’exonérer contractuellement des vices affectant la structure de l’immeuble, lorsque ceux-ci empêchent toute occupation.

Sauf lorsqu’il revêt les caractères de la force majeure, le fait d’un tiers n’est pas exonératoire, tel que le précise désormais l’article 1231-1 du code civil. Le bailleur, en consentant le bail, s’est obligé à éliminer tous les obstacles que des tiers peuvent apporter à l’entrée en jouissance du locataire.

Ainsi en est-il notamment en cas de vices touchant les parties communes d’un immeuble en copropriété, dont la reprise incombe au syndicat.

Il ressort des éléments factuels tels que repris, que la société D&G exploitant sous l’enseigne “l'[Localité 47] Bleue” a été totalement empêchée d’exercer son activité durant la période du 27 novembre 2022 au 28 juillet 2023 en raison de désordres structurels affectant l’immeuble dans lequel elle exploitait son restaurant, justifiant, par leur nature et leur ampleur, que l’autorité administrative en interdise totalement l’accès.

Il y a lieu d’en conclure à l’existence d’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, nonobstant les démarches accomplies par celui-ci pour y remédier, étant relevé qu’en l’occurrence la société AXMA ne le conteste pas réellement puisqu’elle indique elle-même que “si le locataire est évidemment fondé à se plaindre d’une inexécution temporaire de l’obligation de délivrance à l’encontre du bailleur, la contrepartie de cette obligation, qui tient au paiement d’un loyer, a été gelée.”

Elle s’oppose en revanche à l’indemnisation de la perte d’exploitation au titre de ce manquement, en se prévalant de plusieurs clauses contractuelles :

— la clause prévue à l’article 7.2 imposant au locataire de s’assurer contre l’ensemble des risques généralement assurés pendant la durée d’un bail commercial ;

— les clauses de renonciation à tous recours contre le bailleur en ce compris en cas de privation de jouissance des lieux et même en cas de perte partielle ou totale du fonds de commerce ;

— les clauses prévues aux articles 8.3 à 8.7 de renonciation à tous recours en responsabilité contre le bailleur et la copropriété, même en cas de sinistres rendant la chose inutilisable en totalité ou partiellement, dès lors qu’aucune carence persistante du bailleur ne peut être reprochée ;

— la clause prévue à l’article 3.5 consistant en une clause de souffrance qui impose au locataire de subir les travaux de réparation, d’amélioration ou de reconstruction que le bailleur serait amené à exécuter, quels qu’en soient la durée et les inconvénients.

Mais, il sera rappelé que l’obligation de délivrance est d’ordre public en sorte qu’elle ne saurait être écartée par une quelconque stipulation contractuelle, soit que la clause exclut expressément et directement l’obligation de délivrance soit qu’elle exonère le bailleur de toute responsabilité ou exclut l’indemnisation en cas de manquement.

Ainsi en effet, l’article 1170 du Code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Quant aux clauses imposant au preneur de s’assurer pour les pertes d’exploitation ou de “subir” les travaux de réparation, elles ne sauraient s’interpréter comme autorisant le bailleur à ne pas l’indemniser pour les préjudices consécutifs à un manquement à l’obligation de délivrance résultant de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Ainsi, le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir de ces clauses. Enfin il n’invoque aucun cas de force majeure.

Par conséquent, la responsabilité de la société AXMA sera donc retenue au titre du manquement à son obligation de délivrance.

Sur la responsabilité des syndicats de copropriété

L’article 544 du code civil prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas à un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Néanmoins, en application de l’article 651 du même code, les propriétaires sont assujettis à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre. Ainsi, nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et il appartient à celui qui invoque un trouble anormal de voisinage, de rapporter la preuve d’un trouble répétitif d’une certaine intensité et d’un préjudice en résultant.

S’agissant d’une responsabilité sans faute, il importe donc de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage. Cette appréciation souveraine s’effectue in concreto, en fonction des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, c’est initialement en raison d’un vice structurel d’ampleur affectant le mur séparatif des immeubles sis aux [Adresse 20], initialement constaté par les occupants et les pompiers, que l’interdiction totale d’accès au restaurant l'[Localité 47] bleue a été ordonnée. Un phénomène de bombement de la façade du numéro 30 a également pu être observé. Des travaux de confortement du mur séparatif ainsi que des travaux en façade de l’immeuble sis au numéro 30 ont été effectués à l’effet de remédier aux désordres et ont permis la réouverture du restaurant.

Il apparaît ainsi que ce sont des désordres affectant un mur séparant les deux immeubles qui sont à l’origine des troubles subis la société requérante.

Il convient ensuite de rappeler les termes de l’article 653 du code civil qui dispose que “Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.”. Le texte opère ainsi renversement de la charge de la preuve pour tout mur servant de séparation entre bâtiments s’il n’y a titre ou marque du contraire. En l’occurrence, les désordres affectent un mur séparant les deux immeubles en sorte que la présomption s’applique et qu’il appartient aux défendeurs qui contestent la mitoyenneté de renverser cette présomption. Or, ils ne justifient ni même ne se prévalent d’aucun commencement de preuve susceptible de la renverser. Le mur est ainsi présumé mitoyen en l’absence de titre ou de marque du contraire.

Pour contester sa responsabilité, le syndicat de copropriété [Adresse 50] soutient que sa mise en cause ne repose sur aucun élément technique, faisant valoir tout à la fois que les rapports du cabinet Preventec ne sont pas contradictoires à son égard et qu’en tout état de cause, ils le mettent hors de cause.

Les rapports établis par le cabinet Preventec évoquent deux causes : une déformation par flambage partiel du mur mitoyen entre les 30 et 32 et une traction de la façade du numéro 30. Il y est également supposé que le flambement du mur mitoyen a été causé par la traction de la façade, et indiqué que le phénomène a été potentiellement amplifié par la suppression partielle de la voûte de l’immeuble sis [Adresse 21]. Mais le cabinet Preventec n’a émis qu’un avis sur l’origine probable du flambement de ce mur séparatif et il ne saurait être déduit de ces seuls avis techniques effectivement non contradictoires que les désordres que présente le mur séparatif proviennent de manière certaine et exclusive du flambement de la façade.

Si les travaux ont concerné tant la façade du numéro 30 que le mur séparatif, il ne saurait s’en déduire qu’il existe une origine certaine et unique des troubles constatés dans un défaut structurel de la façade d’un seul immeuble.

Il est encore soutenu en défense que les causes du sinistre notamment le flambement du mur et la fragilisation de la façade, trouvent leur origine dans des travaux exécutés en leur temps dans le lot propriété de la SCI AXMA effectués en 1996 par Monsieur [H], actuel gérant de la SCI AXMA, et destinés à agrandir l’espace d’exploitation commerciale et sa praticité, et ce sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais le lien de causalité unique et certain entre les désordres et ces travaux ne résulte ni des rapports du cabinet Preventec, ni d’aucun autre élément du débat et des pièces. En effet, le cabinet Preventec s’est contenté d’indiquer que le phénomène de flambement du mur avait été “potentiellement” amplifié par la suppression partielle de la voûte de l’immeuble sis [Adresse 21]. Le syndicat de copropriété [Adresse 49] souligne encore :“Monsieur [Y], mandaté par les deux syndicats de copropriété a établi des plans existants et projets. Le plan n°4 existant figure la trace d’une ancienne voûte supprimée partiellement au pied du flambement observé sur le mur séparant les deux immeubles. Monsieur [Y] précise sur son plan un basculement du mur au niveau de la voute aujourd’hui supprimée”. Mais ici encore, ces seules constatations mentionnées sur un plan établi par l’architecte ne sauraient conduire à conclure que l’origine des désordres constatés se trouve dans les travaux exécutés dans l’immeuble sis [Adresse 21] dans le lot propriété de la SCI AXMA effectués en 1996 .

Le tribunal relève finalement qu’aucune expertise judiciaire à l’effet de déterminer précisément l’origine des désordres et notamment tout éventuel vice affectant les immeubles concernés, n’a été sollicitée, la demande initialement formée en référé ayant été abandonnée.

Enfin, la chronologie des évènements telle qu’elle résulte des pièces fournies – et particulièrement des dates des assemblées générales de copropriétaires votant les travaux et des courriels – ne permet pas de caractériser un manque de réactivité fautif de la part du syndicat de copropriété du [Adresse 25] lequel a acquiescé en février 2023 aux sondages qui étaient préconisés et voté les travaux nécessaires à la reprise des désodres en avril 2023, cette allégation, à la supposer avérée, ne pouvant en tout état de cause influencer l’appréciation de l’origine des troubles subis par la société D&G.

Les rapports du cabinet Préventec n’ayant été établis qu’au terme d’une expertise non contradictoire, leurs conclusions ne peuvent, à défaut d’être complétées par d’autres éléments, lier le tribunal. Ainsi, le juge ne peut que constater que le siège de la fissure se trouve dans le mur mitoyen, pour en conclure que l’origine du désordre provient des parties communes des deux immeubles, entraînant la responsabilité de plein droit des deux syndicats de copropriété, et ce sans qu’il soit besoin de solliciter un autre avis technique.

Les désordres affectant le mur mitoyen ayant conduit à l’évacuation de l’immeuble et ayant conduit l’administration à en rendre l’accès impossible au regard du danger qu’ils représentaient, l’anormalité du trouble subi par la société D&G qui n’a pu y exercer son activité pendant plusieurs mois, est suffisamment démontrée.

Il convient ainsi de retenir la responsabilité in solidum des deux syndicats de copropriété sur le fondement des dispositions précitées.

Sur les dommages et intérêts

1. Sur le préjudice financier

L’article 1231-2 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, la victime doit être rétablie, autant que faire se peut, dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de fait dommageable. Que la responsabilité soit d’ordre contractuel ou procède du trouble anormal du voisinage, les mêmes principes guident les règles de réparation.

En l’espèce, il convient d’évaluer l’éventuel gain dont la société D&G a été privée en tenant compte de la situation économique de l’entreprise avant le sinistre, afin de définir le chiffre d’affaires prévisionnel, soit celui qui aurait vraisemblablement été réalisé s’il n’y avait pas eu de sinistre, eu égard à l’activité de l’entreprise qui a précédé le sinistre ainsi qu’aux perspectives de développement le cas échéant. Il y aura lieu d’en déduire les charges qui n’ont pas été supportées du fait de la baisse d’activité.

A l’effet de faire la démonstration de son préjudice, la société requérante produit une analyse de son expert-comptable portant évaluation du préjudice de l'[Localité 47] Bleue. La société D&G s’appuie sur celle-ci pour fixer son préjudice à hauteur de 379.906, 12 €.

L’expert-comptable expose d’abord avoir tenu compte de l’exercice clos au 31 juillet 2022 ainsi que de l’exercice social en cours ayant débuté le 1er août 2022, utilisant une méthode comparative et des éléments de contexte. Il précise ne pas avoir tenu compte des exercices sociaux 2019-2020 et 2020-2021 en raison de la crise sanitaire, des mesures de confinement et restrictions de toutes sortes prises par le gouvernement. Il souligne une forte progression du chiffre d’affaires en 2022 avant la fermeture, ainsi qu’un “relooking” à l’été 2022.

Il calcule le chiffre d’affaires prévisionnel de chaque mois concerné en reprenant majoritairement le chiffre d’affaires du même mois de l’année précédente et en y appliquant un coefficient de variation à la hausse de 40 %, sauf pour ce qui concerne le mois de novembre 2022 ne comprenant que trois jours d’inactivité, et le mois de décembre 2022 auquel l’expert-comptable a ajouté un coefficient de variation de 5% par rapport à novembre 2022.

Enfin, pour le calcul de la marge, l’expert-comptable déduit du chiffre d’affaires prévisionnel de chaque mois concerné, les charges effectivement non supportées soit :

— Le coût des marchandises à partir du coût de marchandise de l’année précédente auquel il a également appliqué un taux de variation de 40% ;

— Les autres charges hors chômage partiel ;

— Le chômage partiel ;

le tout pour la période du mois de novembre 2022 au mois de mai 2023,

étant précisé que l’expert-comptable ajoute au préjudice ainsi calculé les éléments suivants :

— Les pertes de marchandises, soit 4.425,61 €

— et une provision pour l’indemnisation du personnel, soit 19.391,88 €

soit un total de 304.356, 18 euros.

Le seul fait que l’analyse ainsi réalisée par le professionnel ne soit pas contradictoire à l’égard des défendeurs à la cause ne saurait conduire à la considérer comme non probante. En effet, il s’agit seulement pour le professionnel sollicité de présenter une méthode de calcul – précisément exposée dans le document fourni – des bénéfices escomptés par la requérante, à partir des résultats de la société requérante pour les périodes antérieures.

La société D&G qui reprend à son compte la méthode de calcul, a versé aux débats les élément chiffrés sur lesquels l’analyse repose, de sorte qu’ils ont pu être discutés par les parties dans le cadre d’échanges contradictoires, de même que la méthode de calcul retenue. Il sera encore souligné que la société requérante produit les déclarations mensuelles de ses chiffres d’affaires pour les années 2022 et 2023 ainsi que des extraits de son compte de résultat pour l’excercice se clôturant en juillet 2022, comportant des informations sur l’exercice qui le précède, ce qui apparaît suffisant pour la détermination du préjudice allégué.

L’expert-comptable a justement considéré qu’il n’était pas pertinent de se référer aux exercices plus anciens compte tenu du contexte particulier de l’épidémie de Covid au cours duquel l’activité de restauration a fait l’objet d’importantes restrictions. Il ne peut être non plus reproché de ne pas avoir repris les chiffres des années antérieures, plus anciens et donc moins pertinents.

S’il apparaît justifié de tenir compte du chiffre d’affaires de l’année clôturée précédente, l’application du taux de variation de 40 % est en revanche plus contestable.

L’expert-comptable évoque un relooking du restaurant à l’été 2022, évènement dont il n’est pas justifié par la requérante, et qui ne saurait à lui seul justifier l’application d’un taux de progression de 40 %. L’expert-comptable souligne encore que les mois de septembre à novembre 2022 ont connu une importante progression par rapport aux mêmes mois de l’année 2021, soit un taux moyen de progression de 56,68 %. Toutefois, ces éléments doivent être appréciés avec prudence dans la mesure où le chiffre d’affaires mensuel de l’année 2021 était encore pénalisé par les mesures de confinement avec réouverture progressive des établissement à compter du mois de mai, en sorte qu’il n’est pas étonnant d’observer une forte augmentation du chiffre d’affaires au cours de l’année 2022 sans que l’on puisse pour autant en déduire nécessairement que cette augmentation se poursuive en 2023.

Dans ce contexte et en l’absence d’élément plus probant apporté par la société D&G, il ne sera retenu qu’un pourcentage de variation de 5%.

Les défendeurs soutiennent ensuite que la demande indemnitaire fondée sur la marge brute est totalement injustifiée dans la mesure où en principe cette marge brute sert au restaurateur à financer d’autres postes de dépenses, que précisément la société D&G n’a pas eu à assumer du fait de la fermeture, et considèrent qu’il convient plus justement de se référer au résultat d’exploitation de la société, lequel était négatif pour l’exercice clos du 31 juillet 2021 au 31 juillet 2022, identifiable sur le compte de résultat de l’exercice considéré produit par la requérante.

Les défendeurs se fondent ainsi sur le résultat d’exploitation de l’année précédente, estimé après déduction de l’ensemble des charges, lequel permet d’apprécier la performance d’une entreprise. En l’espèce, il s’agit d’évaluer le préjudice financier de la requérante, en sorte qu’il convient de déduire les seules charges qui n’ont pas été supportées du fait de la baisse d’activité. Or, en l’occurrence, l’expert-comptable ne s’est pas contenté de calculer la marge brute en déduisant le seul coût des marchandises mais a déduit les charges suivantes :

— le coût des marchandises auquel il a également appliqué un taux de 40%, mais également

— les “autres charges hors chômage partiel” d’un montant fixe pour un mois plein de 1045,51 euros et de 5 528, 48 euros – qui correspondent au montant des loyers et des charges, tels qu’ils apparaissent sur le décompte locatif fourni par la société AXMA,

— ainsi que le montant du chômage partiel, la société D & G produisant par ailleurs un extrait informatique de la demande d’indemnisation faite de ce chef, dont les montants sont repris ainsi que la date de paiement jusqu’au mois de mars 2023, étant observé que, pour les mois suivants, l’expert-comptable a retenu une somme moyenne de 9500 euros pour les mois suivants,

Cette appréciation apparaît justifiée dès lors que l’entreprise continue d’assumer des charges nonobstant la fermeture de son restaurant, sauf à appliquer un taux de variation au coût des marchandises identique à celui retenu pour le chiffre d’affaires, soit 5 %.

Ainsi en est-il des dépenses de consommation d’eau et d’edf, devant se maintenir a minima durant la période de fermeture. De même ne faut-il déduire que les dépenses de salaires prises en charge au titre du dispositif du chômage partiel.

Il convient néanmoins, au titre du chômage partiel postérieurement à mars 2023, de déduire une somme plus élevée que les 9500 euros par mois retenus par l’expert, en l’absence de justificatif produit par la société requérante pour cette période postérieure, et il sera appliqué un montant de 11.739,23 euros par mois jusque juillet 2023, correspondant à l’indemnisation du mois de mars, montant le plus élevé au titre du chômage partiel.

Enfin, il convient de ne pas faire droit à la demande indemnitaire à hauteur de la somme de 19.391,88 euros au titre de l’indemnisation du personnel, sans qu’aucun motif ne soit apporté pour la justifier, de même que la somme de 4.425, 51 euros pour les pertes de marchandises, dont il n’est pas justifié.

Le montant du préjudice calculé par l’expert comptable à la date du 15 juin 2023 n’inclut pas le gain manqué pour les mois de juin et de juillet 2023. La société requérante ajoute ainsi à l’évaluation de son préjudice le chiffres d’affaires prévisionnel des mois de juin et juillet dont elle se contente de déduire le seul coût des marchandises. Il convient ainsi de retenir un chiffre d’affaires prévisionnel en y appliquant un taux de variation de 5 % uniquement et d’en déduire le coût des marchandises mais aussi des autres charges.

Ainsi, convient il de retenir in fine :

— au titre du chiffre d’affaires prévisionnel perdu :

543.730, 03 euros

— dont il convient de déduire les charges suivantes :

coût total des marchandises : 183.801, 67 euros

loyers et charges : 48.861, 23 euros

chômage partiel : 86.385, 04 euros

coût total des charges : 319.047, 94

soit une perte de 224.682, 09 euros

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice financier à hauteur de 224.682, 09 euros, et ce sans qu’il soit besoin dès lors d’ordonner expertise et de se prononcer sur une éventuelle provision.

2. Sur le préjudice moral

La société D&G forme une demande indemnitaire au titre du préjudice moral en se prévalant des éléments suivants :

“- Elle a été contrainte de cesser son activité de la fin de l’année 2022 à la fin du mois de juillet 2023,

— Elle s’est retrouvée sans ressources,

— Elle a dû faire face à ses créanciers,

— Elle a dû faire face au désarroi de ses salariés, auxquels elle a voulu fournir le complément de salaire du chômage technique, (…)

— Elle a subi un préjudice d’image (et le subira probablement encore à l’avenir) du fait de l’inquiétude légitime que peut susciter une fermeture administrative pour risque d’effondrement, qui plus est dans un contexte dans lequel deux immeubles s’étaient effondrés peu avant [Adresse 53], le décès d’un résident ayant été à déplorer.”

Le préjudice d’image fondé sur une crainte de baisse de chiffre d’affaires après réouverture, consécutivement aux désordres et à la crainte d’un effondrement, ne se conçoit que pour les premiers mois de la réouverture, et sera ainsi évalué à la somme de 3000 euros. Pour le reste, la société requérante ne justifie pas du préjudice allégué en sorte que le surplus de la demande indemnitaire sera rejeté.

Quant à la condamnation in solidum des responsables et de l’assureur, il convient de rappeler que les demandes et pièces de la société D& G ont été communiquées à l’assureur qui n’est donc pas fondé à solliciter le rejet des demandes indemnitaires de ce chef. Puis, compte tenu de ce qui précède quant à l’origine des dommages, la société Groupama n’est pas fondée à reprocher à la société D&G de ne pas ventiler sa demande indemnitaire.

Par voie de conséquence, il convient de condamner in solidum la société AXMA, le syndicat de copropriété du [Adresse 9] [Localité 43], le syndicat de copropriété [Adresse 52] et son assureur Groupama, à payer à la société D&G la somme de 224.682, 09 euros au titre du préjudice financier et la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les recours en garantie

— sur la demande de garantie formée par la SCI AXMA à l’encontre des deux syndicats de copropriétaires :

Il ressort de ce qui précède que les dommages subis par la société D & G empêchée d’accéder à l’immeuble et ainsi d’exercer son activité, trouvent leur origine dans un désordre structurel affectant le mur séparant les immeubles sis aux numéros [Adresse 18] et [Adresse 25] à [Localité 43]. Puis, les éléments versés aux débats ne sont pas suffisants pour considérer que ce désordre aurait été certainement provoqué par le seul flambement de la façade de l’immeuble sis au [Adresse 21], ou encore par les travaux réalisés en 1996 par M. [H], copropriétaire.

Dès lors, la société AXMA apparaît fondée en son action récursoire exercée à l’encontre des syndicats de copropriété qui seront condamnés à la garantir intégralement contre les condamnations prononcées à son encontre.

— sur la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre de la société AXMA et du syndicat des copropriétaires Comtes de Flandres :

Pour les mêmes motifs, il ne peut être fait droit aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre de la société AXMA, étant relevé au demeurant que les travaux réalisés en 1996 ne sont pas imputables à ladite société AXMA mais ont été réalisés par M. [H], personne physique, et validés par le syndicat de copropriété lui-même.

De même, ne peut-il être accueilli dans sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Comtes de Flandres compte tenu de cette origine commune du désordre affectant le mur mitoyen, alors qu’il n’est démontré aucune cause imputable au seul syndicat de copropriétaires ni d’agissement fautif de sa part.

Ainsi le syndicat de copropriétaires du [Adresse 8] est il débouté de ses demandes de garantie.

— sur la demande formée par le syndicat de copropriété [Adresse 50] tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], de la SCI AXMA et de GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à le garantir :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] n’est pas plus fondé à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] et de la société AXMA à le garantir, dès lors qu’il a été déjà retenu que les dommages subis par la société D & G trouvent leur origine dans un désordre structurel affectant le mur séparatif entre les immeubles sis aux numéros [Adresse 19] [Adresse 25] à [Localité 43], les éléments versés aux débats n’étant pas suffisants pour considérer que ce désordre aurait été certainement provoqué par le flambement de la façade de l’immeuble sis au [Adresse 21], ou encore par les travaux réalisés en 1996 par M. [H], copropriétaire.

S’agissant de la garantie de son assureur, celui-ci oppose d’abord l’inapplicabilité de la garantie “Recours des voisins et des tiers” comme de la garantie “dommage”.

Le syndicat des copropriétaires oppose à juste titre à l’assureur qu’il se réfère à des conditions générales PNO 2 et à un intercalaire “CBIPL/GRAA – 122021" dont les références ne coïncident pas avec celles reprises aux conditions particulières qu’il a signées CG PNO 2 3350-224003-11/2018 et CG PNO 2 3350-224003-012015 d’une part et l’intercalaire [Localité 34] GROUPAMA 05 2016. Ceci étant observé, il s’y réfère néanmoins pour opposer à l’assureur plusieurs moyens afin d’obtenir sa garantie.

A cet égard, il convient de relever avec lui que l’exclusion relative aux fissurations est propre à la garantie “dommage aux biens” non concernée par la présente demande de garantie pour les condamnations résultant d’actions de tiers. La garantie “Recours des voisins et des tiers”, quant à elle, est applicable à tous dommages matériels et immatériels résultant d’un “sinistre survenu dans les biens assurés”.

Dans la mesure où les dommages subis par la société D&G, tiers au contrat d’assurance, trouvent leur origine dans un désordre affectant un mur mitoyen, il apparaît que la condition de sinistre survenu dans les biens assurés est remplie, les débats n’ayant pas mis en évidence que le désordre serait consécutif à des troubles concernant exclusivement le bien immobilier voisin, peu important que la fissure ne soit visible que du côté de l’immeuble voisin.

L’assureur se prévaut encore de l’exclusion de garantie suivante : “les dommages qui sont la conséquence inévitable et prévisible des conditions dans lesquelles est exercée la gestion du ou des bâtiments assurés, de nature à faire disparaître le caractère aléatoire du contrat”. Il soutient ainsi que l’exclusion s’applique dès lors que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 43] et la société D & G étaient informés de l’existence des désordres depuis 2006, le syndicat exposant que la fissure aurait été “dissimulée par des couches de plâtres régulièrement refaites par les occupants”. Mais, en l’absence de constatations plus précises et d’analyse plus poussée sur l’antériorité de cette fissure et son origine, cette déclaration vague non corroborée, ne saurait constituer la preuve d’un entretien défaillant de l’immeuble de nature à faire disparaître l’aléa.

Ainsi le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] est fondé en sa demande de à l’égard de son assureur en sorte qu’il convient de condamner la société GROUPAMA à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] des condamnations prononcées à son encontre.

IV – Sur la demande d’AXMA tendant à la condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 14] à [Localité 43] et de la [Adresse 51] au paiement de 54 540,10 € au titre des loyers non perçus de leur fait

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi qu’il a été précédemment retenu, la SCI AXMA ne pouvant mettre à la disposition de son locataire le local mentionné au bail en raison d’un désordre d’ordre structurel ayant empêché l’accès à l’immeuble pendant plusieurs mois, elle n’a pas perçu de loyers durant la période de fermeture.

Le désordre affecte les parties communes des deux immeubles mitoyens de sorte que les deux syndicats des copropriétaires en sont responsables en application des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et invoquées par la société AXMA sans qu’il ne puisse être invoqué de faute imputable à celle-ci ainsi qu’il a déjà été retenu.

Il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et le syndicats des copropriétaire de la résidence COMTES DES FLANDRES à payer à la société AXMA la somme de 54 540,10 € au titre des loyers non perçus.

Pour les mêmes motifs que ceux exposés s’agissant des demandes formées par la société D & G, les syndicats de copropriétaires seront déboutés de leurs demandes réciproques de garantie de l’un et de l’autre, et la société GROUPAMA sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 48] [Adresse 38] Flandres.

V- Sur la demande de condamnation in solidum formée par le syndicat Comtes des Flandres à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], la SCI AXMA et GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à lui payer la somme de 46.659,53 euros à titre de dommages et intérêts.

La somme réclamée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] correspond au montant de la quote part qu’il a assumée au titre des travaux de confortement du mur séparatif.

Mais, dans la mesure où il a déjà été conclu que les éléments fournis aux débats ne permettaient que de conclure que les troubles subis par la société requérante étaient consécutifs à la fissure du mur séparatif, sans que l’on puisse considérer de manière certaine que cette fissure puis le flambement du mur étaient consécutifs à des désordres ne concernant que l’immeuble sis au [Adresse 8], voire aux travaux réalisés par certains occupants dudit immeuble, le syndicat des copropriétaires Résidence Comtes de Flandres n’est pas fondé en sa demande à l’égard de l’autre syndicat des copropriétaires ni à l’égard de la société AXMA.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] doit être débouté de sa demande de ce chef. Par conséquent, la demande de garantie de la société Groupama apparaît sans objet.

VI – Demandes accessoires

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Puis, l’article 700 du même Code prévoit que “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.”

Enfin, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ”

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner la SCI AXMA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE aux entiers dépens.

Eu égard à l’issue du litige, l’équité commande de débouter la société AXMA de sa demande de dispense formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Puis, pour les mêmes motifs, il y a lieu de condamner :

— in solidum la SCI AXMA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G la somme de 3000 euros,

— in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], à payer à la société AXMA la somme de 3000 euros,

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes des autres défendeurs succombant.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE devront relever indemnes la société AXMA de sa condamnation de ce chef.

Enfin, la société GROUPAMA devra garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4] de sa condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Selon l’article 514-1 du Code de procédure civile, “ le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

Dès lors qu’il s’agit de condamnations pécuniaires, il n’apparaît pas démontré que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire. Ainsi, l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande formée par la société Groupama Rhône Alpes Auvergne tendant à l’irrecevabilité des demandes formées contre elle pour cause de prescription ;

REJETTE la demande formée par la société Groupama Rhône Alpes Auvergne tendant à l’irrecevabilité des demandes formées contre elle par les sociétés D&G et AXMA pour non communication des écritures et pièces ;

DECLARE la société AXMA responsable de plein droit à l’égard de la société D&Gau titre du manquement à son obligation de délivrance ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 16] [Localité 43] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], responsables de plein droit à l’égard de la société D&G au titre du trouble anormal de voisinage ;

CONDAMNE in solidum la SCI AXMA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par FONCIA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G la somme de 224.682,09 euros, au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum SCI AXMA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par FONCIA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G, exerçant sous l’enseigne L'[Localité 47] BLEUE, la somme de 3000 euros, au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société D&G du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par FONCIA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], à garantir la société AXMA des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires du [Adresse 8] de ses demandes de garantie formées contre la société AXMA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4] de sa demande tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et de la SCI AXMA à lui payer la somme de 46.659,53 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4] à payer à la société AXMA la somme de 54 540,10 euros au titre des loyers non perçus ;

CONDAMNE la société GROUPAMA à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 50] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI AXMA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, à payer à la SAS D&G la somme de 3000 euros pour ses frais non compris dans les dépens ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], à payer à la société AXMA la somme de 3000 euros pour ses frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toutes autres demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AXMA, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 25] et [Adresse 4], et l’ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE aux entiers dépens ;

DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER