TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00712 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZONF

CL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES DEUX MOULINS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Hélène MAIRESSE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

M. [B] [F]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 20 Mai 2025

ORDONNANCE du 17 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2017, la SCI Les Deux Moulins a consenti à la société BMC représentée par M. [T] [W] un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 10], pour une durée de neuf années à compter du 4 septembre 2017 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 258 euros soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions mensuelles de taxe foncière de 33 euros et versement d’un dépôt de garantie de 774 euros.

Par acte sous seing privé du 30 août 2018, M. [B] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de la société BCM.

Par acte sous seing privé du 28 avril 2021, le bail commercial a été cédé à M. [T] [W], en qualité de preneur en lieux et place de la société locataire initiale.

Par jugement du 15 janvier 2024 rendu par le tribunal de commerce de Valenciennes, la SAS BMC a été liquidée pour insuffisance d’actif.

Les loyers étant impayés, la SCI Les Deux Moulins a fait signifier le 23 août 2024 à M. [T] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes séparés du 3 et 5 mai 2025, a fait assigner le même, ainsi que M. [B] [F], devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés aux fins de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-6 et suivants et 1343-5, al. 2, du code civil, l’article L. 143-2 du code de commerce, les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le bail commercial du 4 septembre 2017, l’avenant du 28 avril 2021 et le commandement de payer du 23 août 2024,

Vu la clause résolutoire stipulée audit bail commercial,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 4 septembre 2017 et, la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 24 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;

— Ordonner l’expulsion de M. [T] [W], et de tous occupants de son chef, des locaux et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 8] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner, par provision, solidairement M. [T] [W] et M. [B] [F], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Les Deux Moulins une somme de 8 960,90 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais, et accessoires arrêtés à la date du 30 avril 2024 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée de la majoration contractuelle égale au taux d’intérêt légal majoré de quatre points, à compter de la date de signification du commandement de payer,

— Condamner solidairement M. [T] [W] et M. [B] [F], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1 792,18 euros au titre de la clause pénale,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [W] à la SCI Les Deux Moulins montant du loyer augmenté des charges et taxes à compter du 24 septembre 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— Condamner solidairement M. [T] [W] et M. [B] [F], en sa qualité de caution, à payer par provision à la SCI Les Deux Moulins l’indemnité d’occupation, à compter du 24 septembre 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— Dire que, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par M. [T] [W] et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Insee, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

— Ordonner que la somme versée par M. [T] [W] à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la SCI Les Deux Moulins ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la SCI Les Deux Moulins aux frais, risques et périls de M. [T] [W], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la SCI Les Deux Moulins ;

— Condamner M. [T] [W] à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

— Condamner M. [T] [W] à restituer les clefs du local sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature et ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement M. [T] [W] et M. [B] [F], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Les Deux Moulins une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [T] [W] et M. [B] [F], en sa qualité de caution, aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du Preneur, dont distraction au profit de Hélène Mairesse, avocate constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience le 20 mai 2025 pour être plaidée.

A cette audience, la SCI Les Deux Moulins représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses établi le 3 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [T] [W] n’a pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [B] [F] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SCI Les Deux Moulins justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 16 page 10 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 8790, 60 euros, délivré le 23 août 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 23 septembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de M. [T] [W] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Les Deux Moulins, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de M. [T] [W], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Après déduction des sommes de 170,30 euros au titre du commandement de payer, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8790, 60 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

M. [T] [W] sera en conséquence condamné à payer à la SCI Les Deux Moulins, la somme provisionnelle de 8790, 60 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’avril 2024 inclus .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La SCI Les Deux Moulins sollicite d’une part, la condamnation de M. [T] [W] au paiement du de la majoration contractuelle égale au taux d’intérêt légal majoré de quatre points à compter de signification du commandement de payer et au paiement de 1792, 18 euros au titre de la clause pénale et d’autre part, la conservation du dépôt de garantie.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la condamnation de M. [B] [F] en qualité de caution

La SCI Les Deux Moulins sollicite la condamnation in solidum de M. [B] [F] à payer l’arriéré de loyer et l’indemnité d’occupation.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte, en revanche, il lui revient de s’assurer de l’apparente validité de cet acte.

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”. Ce formalisme est destiné à lui assurer notamment une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Au temps de la conclusion du bail, un formalisme similaire était prévu par le code de la consommation, notamment en son article L.331-1 aujourd’hui abrogé.

En l’occurrence, M. [B] [F] s’est porté caution des engagements de la société BMC, locataire initial, laquelle a cédé son bail. L’acte de cession, régularisé sous la forme d’une “avenant au bail” ne porte aucune mention quant à l’étendue et la durée du cautionnement de ce défendeur au profit du locataire cessionnaire, si ce n’est que M. [F] est désigné comme “caution solidaire” (pièce n°4).

Il existe en conséquence une contestation sérieuse quant à l’existence et à la validité de l’engagement de ce défendeur. Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant de la demande tendant à voir M. [F] condamné solidairement avec M. [T] [W].

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 699 de ce code précise que « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens ».

M. [T] [W] qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer et de l’état des inscriptions, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Hélène Mairesse.

Il sera en outre condamné à payer à la SCI Les Deux Moulins, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 23 septembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 4 septembre 2017, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [T] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 septembre 2024,

Condamnons à titre provisionnel M. [T] [W] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons M. [T] [W] à payer à la SCI Les Deux Moulins la somme provisionnelle de 8790,60 euros (huit mille sept cent quatre-vingt-dix euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, terme d’avril 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la condamnation de M. [B] [F] en qualité de caution solidaire,

Condamnons M. [T] [W] à payer à la SCI Les Deux Moulins la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [T] [W] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 23 août 2024, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Hélène Mairesse conformément à l’article 699 du Code de Procédure civile.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET