TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13244 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZADX

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[M] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [Q] [G], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [D], demeurant [Adresse 2]

Aide juridictionnelle totale

représentée par M^e Roxane COLLIAUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 avril 2012, l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, a donné à bail à Madame [M] [J], épouse [D], un logement et une cave situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 446,29 euros, charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, a fait signifier à Madame [M] [J], épouse [D], un commandement de payer la somme principale de 631,62 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 novembre 2024, l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, a fait assigner Madame [M] [J], épouse [D], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 6 février 2025 aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

. Constater la résiliation du bail et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

. D’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

. De condamner Madame [M] [J], épouse [D], à lui payer les sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision, suivantes :

. 1.008,78 euros au titre des charges et loyers dus au 14 novembre 2024, à parfaire ;

. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à réajuster si les charges réelles dépassent douze fois la provision, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux

. 152 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

. Certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen.

L’affaire a fait l’objet de renvois aux audiences des 28 avril, 29 septembre et 1er décembre 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, a comparu représenté par Monsieur [Q] [Y] dument muni d’un pouvoir spécial.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il demande de :

. Déclarer son action recevable,

. Constater la résiliation du bail et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

. D’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

. De condamner Madame [M] [J], épouse [D], à lui payer les sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision, suivantes :

. 1.008,78 euros au titre des charges et loyers dus au 14 novembre 2024, à parfaire ;

. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à réajuster si les charges réelles dépassent douze fois la provision, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;

. 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il demande également le rejet des demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux de la locataire, de déclarer irrecevable les demandes reconventionnelles fondées sur des manquements locatifs et, à titre subsidiaire, de les débouter et, à titre infiniment subsidiaire, d’en limiter le montant et de compenser les sommes dues entre les parties.

Madame [M] [J], épouse [D], a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, elle demande de :

. Déclarer la demande d’expulsion irrecevable, subsidiairement, de la rejeter, infiniment subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement pendant une durée de 18 mois et, très infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

A titre principal,

.Ordonner une expertise judiciaire,

.Dispenser Madame [M] [J], épouse [D] de toute consignation à faire valoir sur la rémunération de l’expert,

. Condamner l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, à lui payer la somme provisionnelle de 4.000 euros à faire valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

A titre subsidiaire,

. Condamner l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, à réaliser des travaux de mise en conformité,

. Condamner l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, à lui payer la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

En tout état de cause,

. Condamner l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, à payer à Madame [M] [J], épouse [D], dont profit à M^e Colliaux la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 31 décembre 1971.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025.

L’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, justifie avoir préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, est donc recevable.

Sur la recevabilité des demandes fondées sur le manquement du bailleur à ses obligations locatives :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans le cadre d’une action dite « banale », les notions d’intérêt à agir et de qualité à agir se confondent.

En l’espèce, Madame [M] [J], épouse [D], a intérêt à agir, et, par voie de conséquence, qualité à agir pour obtenir des travaux de mises en conformité et des dommages et intérêts fondés sur un manquement du bailleur à ses obligations locatives issues du bail signé entre les parties le 3 avril 2012.

L’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, sera donc débouté de sa fin de non – recevoir.

Sur la mesure d’instruction avant dire – droit :

En application de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En application de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [M] [J], épouse [D], soutient, notamment, que l’ensemble du logement est humide, que l’humidité dégrade les murs et les sols, que de la moisissure se développe, que les fenêtres ne sont pas étanches à l’air et que le système de ventilation et la chaudière dysfonctionnent.

A cette fin, elle ne fournit aucun document sérieux. En effet, elle produit un courrier du 14 novembre 2024 accusant réception de sa demande d’intervention du service communal d’hygiène et de sécurité, qui ne reprend pas les motifs de la saisine, et un courrier du 1er avril 2025 de l’adjointe au maire de Lille qui l’informe que sa demande a été classée sans suite après la réalisation de travaux par le bailleur, sans en préciser la teneur, outre une attestation de son fils.

La mesure sollicitée est donc destinée à recueillir les renseignements et éléments que la locataire aurait elle – même fournir pour rendre ses allégations crédibles et justifier de l’opportunité de désigner un expert judiciaire.

En conséquence, sa demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 3 avril 2012, d’une durée d’un mois, contient une clause n°7 intitulée clause de résiliation du bail selon laquelle « en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées […] et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit purement et simplement ».

Si le bail a été renouvelé pour la dernière fois après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, il a été reconduit tacitement entre les parties selon les mêmes termes.

Un commandement de payer a été signifié au locataire 5 octobre 2023. Cependant, la locataire a été sommée de payer les sommes énoncées aux causes du commandement dans un délai de six semaines, et ce, en violation des dispositions du bail.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le bien fondé de la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion :

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire a manqué à son obligation principale de payer les loyers et les charges aux termes convenus pendant toute la durée d’exécution du bail. Néanmoins, Madame [M] [J], épouse [D], justifie de paiements réguliers. A ce titre, l’historique de compte montre qu’elle a payé la somme de 2.356,47 euros le 13 juin 2024 grâce à l’aide exceptionnelle de sa caisse de retraite complémentaire. De la même manière, Madame [M] [J], épouse [D], a payé la somme de 1.500 euros le 4 septembre 2025. Enfin, ses allocations pour le logement ont été rétablies et le bailleur a perçu la somme de 439,99 euros de rappel le 31 octobre 2025 et la somme de 184,04 euros au titre du mois d’octobre 2025.

Les manquements répétés de la locataire au paiement de ses loyers et charges aux termes convenus ne présentent pas un niveau de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, sera débouté de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte locatif que Madame [M] [J], épouse [D], reste à devoir la somme de 1.747,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

La locataire produit une capture d’écran de son application bancaire qui fait apparaître un virement, non daté, au bénéfice du bailleur d’un montant de 450 euros avec un débit fixé au 28 novembre 2025. Une capture d’écran d’une application bancaire est insuffisante à rapporter la preuve d’un paiement a fortiori lorsque les sommes n’ont pas été débitées du compte de dépôt.

En conséquence, Madame [M] [J], épouse [D], sera condamnée à payer à l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, la somme de 1.747,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 2 du décret précité, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

[…]

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En application de l’article 3 du décret précité, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En application de l’article 1353 du code civil, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [M] [J], épouse [D], échoue à démontrer la réalité de ses allégations. En effet, elle ne verse aux débats aucune pièce probante. Qui plus est, elle ne précise même pas les travaux de mise en conformité qu’elle entend voir effectuer.

S’agissant des allégations de dysfonctionnement du système de chauffage d’août 2024 à janvier 2025, elles ne sont pas corroborées. En outre, le bailleur justifie d’une intervention le 11 octobre 2024, soit quatre jours après une mise en demeure de la locataire évoquant une « chaudière hors d’usage », ayant donné lieu aux observations suivantes « réglage chaudière et remise en route et réglage bloc gaz essai ok ».

En conséquence, il y a lieu de débouter la locataire de sa demande de mise en conformité et de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Sur la demande en délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, elle n’a ni repris le versement intégral des loyers précédents l’audience du 6 février 2025 ni ceux précédents l’audience du 1er décembre 2025. En effet, elle n’a réalisé que des paiements partiels.

Il convient donc de débouter sa demande fondée sur l’article 24 précité.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la locataire justifie percevoir la somme de 813,30 euros d’allocations d’aide au retour à l’emploi, outre la somme de 184,04 euros d’allocations pour le logement. Si ses ressources sont modestes, elle reste, néanmoins, en capacité d’apurer sa dette en réglant son loyer courant.

Le bailleur ne fait pas état de besoins particuliers.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [M] [J], épouse [D], des délais de paiement pour une durée de 24 mois selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [J], épouse [D], aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter le bailleur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action en résiliation de bail de l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat ;

REJETTE la fin de non-recevoir de l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, tirée du défaut de qualité à agir de la locataire ;

DEBOUTE Madame [M] [J], épouse [D], de sa demande d’expertise judiciaire et de ses demandes subséquentes ;

DEBOUTE l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DEBOUTE l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [M] [J], épouse [D], à payer à l’OPH de Lille, Lille Métropole Habitat, la somme de 1.747,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] [J], épouse [D], à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que la première mensualité devra être payée le 10 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et le 10 de chaque mois suivant ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer ou d’une mensualité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Madame [M] [J], épouse [D], de sa demande de mise en conformité du logement ;

DEBOUTE Madame [M] [J], épouse [D], de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance et moral ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [M] [J], épouse [D], aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE 16 FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE