CCC + CE adressées le 17 106/24 à : M^e X Y +M^e Emmanuelle DUVAL
REPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DE LISIEUX EXTRAIT DES MINUTES DU
GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LISIEUX (Calvados)
: 11 Juin 2024 DU
No RG 22/00591 – N° Portalis DBW6-W-B7G-DB6S N°RG
: Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître Nature Affaire de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction
: 2024/ 108 Minute
JUGEMENT
Rendu le 11 Juin 2024
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ENTRE:
Monsieur Z AA né le […] à PARIS (75014) de nationalité Française, demeurant […] représenté par M^e X Y, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS
Madame AB MAURY épouse AA née le […] à PARIS (75019) de nationalité Française, demeurant […] représentée par M^e X Y, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS
ET:
Société LOFOTEN immatriculée sous le n°834.860.629 au RCS de Poitiers ayant son siège social […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Monsieur Richard OUEDRAOGO, Juge;
GREFFIER
: Monsieur John TANI, Greffier ; LORS DES DEBATS
GREFFIER LORS
^DE ^LA ^MISE A ^DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;
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DÉBATS: À l’audience publique du 09 Avril 2024, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre publiquement, en premier ressort, le jugement contradictoire au fond, ce jour : 11 Juin 2024.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 15 juin 2020, M. Z AA et M^me AB MAURY épouse AA (ci-après « les acquéreurs ») ont signé avec la société civile de construction-vente LOFOTEN (ci-après « le promoteur ») un contrat de réservation d’un bien immobilier situé à
[…] (14), moyennant la somme totale de 525 000 euros.
Suivant acte reçu le 21 avril 2021 par maître Anne-Véronique NEVEUX, notaire à […], avec la participation de maître DESLOUIS, notaire à Paris, contenant vente en l’état futur d’achèvement, M. et M^me AA ont acquis auprès de la société LOFOTEN, au prix de 537 000 euros, le bien en copropriété […] 17 avenue Pierre Roucher à […].
Reprochant au promoteur d’avoir manqué à son obligation de délivrance par le retard pris dans la livraison de leur bien, ce qui leur cause des préjudices, M. et M^me AA ont, après une mise en demeure restée sans effet, par acte en date du 15 juin 2022, assigné la société LOFOTEN devant le tribunal judiciaire de Lisieux pour obtenir paiement de diverses indemnités.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, M. et M^me AA sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1170, 1601-1, 1603 et 1611 du code civil, L.5424-8 du code du travail, de : déclarer non écrite la clause de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 21 avril 2021 prévoyant que les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux, déclarer non écrite la clause de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 21 avril 2021
-
prévoyant comme cause légitime de retard la « recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci >>,
- condamner la société LOFOTEN, passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux permettant l’achèvement de l’immeuble […] 11-17 rue Pierre Roucher
– 14190 […], sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la société LOFOTEN à payer à M. et M^me AA la somme de 50 000 euros, ^à parfaire, au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2021,
- condamner la société LOFOTEN à payer à M. et M^me AA la somme de 12 270,83 euros, à parfaire, au titre des intérêts bancaires payés depuis le 1er octobre 2021,
- condamner la société LOFOTEN à payer à M. et M^me AA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société LOFOTEN en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du procès- verbal de constat du 18 mai 2022, lesquels pourront être recouvrés directement par maître X Y, avocat au Barreau de Lisieux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2024, la société LOFOTEN demande de :
- débouter purement et simplement M. et M^me AA de l’intégralité de leurs demandes,
- condamner M. et M^me AA à verser à la société LOFOTEN une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens, lesquels seront repris dans les motifs de la décision.
L’ordonnance de clôture est en date du 6 mars 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 avril 2024 et mise en délibéré au 11 juin 2024.
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MOTIFS
Sur les demandes tendant à voir déclarer non-écrites les clauses contractuelles exonératrices de responsabilité :
M. et M^me AA font valoir qu’en stipulant que les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux, cette clause. du contrat de vente en l’état futur d’achèvement enlève tout caractère aléatoire aux intempéries et ne peut donc qu’être appliquée de mauvaise foi. Ils indiquent, en outre, que la clause relative à la suspension des délais en raison de la recherche et de la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci, en ce qu’elle est générale et non limitée dans le temps, a pour effet d’exonérer la société LOFOTEN de toute obligation de livraison dans un délai déterminé.
De son côté, la société LOFOTEN soutient qu’il est de jurisprudence constante que la clause retardant le délai de livraison d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’est pas abusive. Elle expose, par ailleurs, qu’il est également acquis de longue date que le renvoi de l’appréciation des causes de prorogation à une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre est une clause dont la validité n’est pas contestable.
SUR CE:
En vertu des articles L.212-1 et L.212-2 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur
l’adéquation du prix à la prestation.
En l’espèce, les clauses litigieuses sont ainsi libellées :
« Les jours d’intempéries sont décomptés à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux »;
< Recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et
à l’approvisionnement du chantier par celle-ci >>.
S’agissant de la première, il y a lieu de noter que le contrat fait par ailleurs expressément référence aux « intempéries retenues par le maître d’œuvre et justifiées par des relevés météorologiques de la station météo de […] selon les critères de la Fédération
Française du Bâtiment », de sorte que les modalités de décompte « à partir du jour de la signature de l’ordre de service des marchés de travaux » n’ont ni pour objet ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
La première clause contestée n’est donc pas abusive.
En ce qui concerne la seconde, force est de constater que l’absence de précision d’un délai pour rechercher et désigner une nouvelle entreprise n’exonère pas la société LOFOTEN de son obligation de livrer le bien dans un délai déterminé, puisque le contrat sanctionne par ailleurs la défaillance d’une entreprise (ou l’abandon de chantier) imputable à des « fautes ou négligences du vendeur ». Ainsi, le
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promoteur ne saurait être tenu d’une obligation de fixer un délai précis pour rechercher une entreprise ayant vocation à se substituer à une autre défaillante, dès lors qu’il pourrait se retrouver en pratique confrontée au refus de toute autre entreprise de poursuivre les travaux du fait de la cause et/ou la nature de la défaillance de l’entreprise ayant initialement exécuté les travaux non-achevés.
Le défaut de stipulation d’un délai précis dans la clause litigieuse n’affecte donc nullement l’obligation de livraison de la société LOFOTEN, et ne crée pas davantage un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Cette seconde clause n’est pas, par voie de conséquence, abusive.
M. et M^me AA seront déboutés de leurs demandes tendant à voir déclarer non écrites les clauses contractuelles exonératrices de responsabilité ci-dessus exposées.
Sur la demande de condamnation à achever les travaux sous astreinte :
M. et M^me AA ne développent aucun moyen au soutien de leur demande tendant à voir condamner la société LOFOTEN à réaliser sous astreinte les travaux permettant l’achèvement de l’immeuble […] 11-17 rue Pierre Roucher – 14190 […].
De son côté, la société LOFOTEN soutient que l’immeuble a bien été livré.
SUR CE :
Dans la mesure où les demandeurs ne contestent pas qu’ils ont bien pris possession du bien acheté, que l’attestation d’achèvement des travaux ne mentionne aucune réserve et qu’ils ne rapportent pas la preuve du non-achèvement des travaux contractuellement stipulés, ils seront déboutés de leur demande de condamnation à réaliser sous astreinte des travaux.
Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance :
Il est constant que la date de livraison du bien acheté par M. et M^me AA était contractuellement prévue à la fin du troisième trimestre de l’année 2021, soit au 30 septembre 2021.
Il ressort par ailleurs des pièces, et cela n’est pas contesté, que la livraison est intervenue le 27 mai 2023.
Il en découle un retard de livraison de vingt mois.
L’acte de vente prévoit, ainsi que cela a été exposé ci-dessus, des causes légitimes de report du délai de livraison, ces éléments étant de nature à exonérer le vendeur de toute responsabilité contractuelle quant à l’obligation de délivrance dans le délai stipulé dans l’acte.
Au cas d’espèce, il est invoqué un certain nombre d’éléments « extrinsèques » qui auraient eu un impact sur ce délai de livraison.
S’agissant, tout d’abord, des intempéries, la société LOFOTEN soutient qu’au 29 septembre 2021, il avait été totalisé 187 jours.
Toutefois, les attestations qu’elle produit sont insuffisantes à établir la preuve de ces intempéries, en l’absence d’élément objectif venant corroborer ses propres affirmations. Quant aux
< synthèses climatologiques » qu’elle verse aux débats, celles-ci ne font état d’aucun phénomène climatique d’une gravité telle que le qualificatif « d’intempéries » mentionné au contrat serait ici justifié. En tout état de cause, il n’est pas rapporté la preuve d’épisodes météorologiques ayant pu justifier une suspension des travaux.
Quant aux 113 jours d’intempéries qui auraient été comptabilisés sur la période postérieure au 29 septembre 2021, force est de constater qu’à supposer qu’ils soient justifiés, ils ne sauraient être constitutifs d’une cause légitime de suspension du délai de livraison dès lors que, à compter du 1e octobre 2021, le terme stipulé au contrat initial n’était plus applicable et n’avait donc plus d’effet dans les relations entre les parties.
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S’agissant, ensuite, de l’injonction administrative de suspendre les travaux, il y a lieu de relever qu’il est versé aux débats un arrêté du préfet du Calvados en date du 6 septembre 2021 édictant une fermeture administrative du chantier de l’entreprise ATHA Bâtiment pour un mois.
Cette fermeture administrative s’imposant à la société LOFOTEN, il convient d’imputer un mois dans la durée totale de retard de livraison.
En ce qui concerne, enfin, la résiliation du marché conclu entre la société LOFOTEN et
l’entreprise ATHA Bâtiment, il ressort des pièces que le promoteur a informé les acquéreurs, le 20 mai 2022, d’une défaillance de l’entreprise de travaux. La reprise du chantier est intervenue le 13 octobre 2022 avec l’engagement de la société ANKA en remplacement de l’entreprise défaillante.
Il sera donc déduit un délai de cinq mois (entre le 20 mai 2022 et le 13 octobre 2022), l’information des acquéreurs marquant le point de départ du délai de suspension en l’absence de toute autre pièce venant préciser la date exacte de la résiliation du marché avec l’entreprise défaillante.
En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de la clause prévoyant un doublement du temps de retard en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, dans la mesure où les acquéreurs n’ont pas à supporter les conséquences éventuelles d’une désorganisation du chantier
à laquelle ils sont parfaitement étrangers.
Il découle des éléments qui précèdent que la durée totale du retard pris dans la livraison, totalement imputable à la société LOFOTEN, est de quatorze mois (vingt mois – un mois (septembre 2021) cinq mois (20 mai 2022 au 13 octobre 2022).
Les acquéreurs prétendent qu’ils ont été privés de la jouissance de leur bien, n’ayant pas pu le mettre en location. Ils évaluent à 2000 euros le montant mensuel de la location dudit bien, et produisent la capture d’écran de l’annonce de la location d’un bien de 53 m2 situé à […]
Mer, pour 1 350 euros par ^mois.
De son côté, le promoteur indique que les acquéreurs ne justifient pas du quantum réclamé, et produit à son tour la copie d’un appel de loyer concernant un bien situé sur la même commune, pour un montant mensuel de 976,30 euros.
SUR CE:
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est manifeste que le retard de livraison de leur bien a causé à M. et M^me AA un préjudice certain de perte de jouissance de leur bien, situé dans une zone particulièrement attrayante pour les locations saisonnières.
Eu égard aux caractéristiques du bien, de sa situation et des pièces produites de part et d’autre, il convient de retenir la somme de 1 500 euros comme valeur locative mensuelle.
La société LOFOTEN sera en conséquence condamnée à payer à M. et M^me AA la somme totale de 21 000 euros (1 500 euros x 14 mois) en réparation de leur préjudice de perte de jouissance, étant précisé que cette somme n’est pas à parfaire puisqu’ils ont la pleine jouissance de leur bien depuis la date de livraison effective..
Sur la demande en paiement des intérêts bancaires :
M. et M^me AA soutiennent qu’ils ont souscrit un prêt bancaire pour l’acquisition de leur bien, qu’ils ont réglé prématurément 90 % de l’échéancier prévu nonobstant le retard dans la livraison, et qu’ils sont donc contraints de régler des intérêts bancaires depuis le 1er octobre 2021 sans pouvoir jouir de leur maison.
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De son côté, la société LOFOTEN fait valoir que les acquéreurs ont réglé les échéanciers en fonction de l’avancement du chantier, comme le prévoyait l’acte, et précise qu’en tout état de cause, l’immeuble a été livré.
SUR CE :
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les demandeurs se bornent à verser aux débats le tableau d’amortissement de leur prêt immobilier, document insuffisant à établir la preuve du règlement d’intérêts bancaires durant la période de suspension légitime du délai de livraison.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de la somme de
12 270,83 euros.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge
d’une autre partie.
La société LOFOTEN, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
En revanche, il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 18 mai 2022, ces frais n’étant pas visés par l’article 695 du code de procédure civile.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, maître X Y est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, la société LOFOTEN sera condamnée à payer à M. et M^me AA une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
La demande formée à ce titre par la société LOFOTEN sera, elle, rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONDAMNE la société LOFOTEN à payer à M. Z AA et M^me AB MAURY épouse AA les sommes suivantes :
* 21 000 euros au titre du préjudice de perte de jouissance,
*2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société LOFOTEN aux dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 18 mai 2022;
AUTORISE maître X Y à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
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DÉBOUTE M. Z AA et M^me AB MAURY épouse AA du surplus de leurs demandes ;
DÉBOUTE la société LOFOTEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;
LE PRÉSIDENT
^LE ^GREFFIERघ Mandement
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux
Procureurs Généraux et aux Procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie revêtue de la for- mule exécutoire a été signée, scellée du sceau du tribunal et délivrée par le greffier soussigné,
Le greffier,
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