TRIBUNAL JUDICIAIRE Extrait des minutes du Tribunal judiciaire de Lyon, département du Rhône DE LYON REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Chambre 1 cab 01 B

NUMERO DE R.G.: N° RG 18/12870 – N° Por talis DB2H-W-B7C-TNYU

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en 23 Juin 2021 premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 23 Juin 2021, le jugement contradictoire suivant,

Affaire : Après que l’instruction eût été clôturée le 12 Novembre 2020, après rapport de Margareth BOUTHIER-PERRIER, Juge à titre temporaire, et après M^me J Q-R K que la cause eût été débattue à l’audience publique du 27 Avril 2021, C/
M^me E H I devant : X

N-O P, Juge Margareth BOUTHIER-PERRIER, Juge à titre temporaire

Siégeant en qualité de Juges Rapporteurs, en application des dispositions de le:24/06/2024 l’article 786 du Code de Procédure Civile,

EXECUTOIRE + COPIE Assistés de Alexia CORREIA, Greffière,

Maître B C de la SELARL BD AVOCATES 1209 Et après qu’il en eût été délibéré par : M^e Guillaume PICON-2206

P^résid^ent : N-O P, Juge

Assesseurs Margareth BOUTHIER-PERR IER, Juge à titre temporaire Fabienne REY-ANDERSON, Vice-Présidente

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE
Madame J Q-R K née le […] à SAINT-ETIENNE (42000), demeurant […]

[…]

représentée par Maître B C de la SELARL BD AVOCATES, avocat postulant au barreau de LYON et par Maître Baptiste MAIXANT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE
Madame E H I X née le […] à […], demeurant […] représentée par Maître Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON

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EXPOSE DU LITIGE : FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte dressé en date des 15 et 22 janvier 2018 par Maître D Y, notaire à Bordeaux, Madame J K et Madame E X ont signé un compromis de vente portant sur bien immobilier sis […] à Lyon 3ème arrondissement, moyennant un prix de 199 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Le plan de financement de l’acquisition prévoyait un apport personnel de 67 000 euros et un emprunt bancaire de 149 000 euros, la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 14 mars 2018. La date de réitération de la vente en acte authentique a été fixée au plus tard le 30 mars 2018.

L’acquéreur a versé le dépôt de garantie d’un montant de 9 000 euros.

Ensuite de l’information qu’il a reçu du refus de prêt opposé à Madame E X, Maître Y a par lettre en date du 27 mars 2018 informé le notaire de l’acquéreur, Maître COURTIADE, notaire à Lyon, de la demande de conserver le dépôt de garantie et de son intention de solliciter l’application de la clause pénale de 19 000 euros.

Faute d’un accord entre les parties, une mise en demeure en date du 6 juillet 2018 a été adressée par le conseil de la requérante à Madame E X d’avoir à verser la clause pénale et ce sous le délai d’un mois.

En l’absence de réponse favorable à cette demande de paiement, Madame J K a fait délivrer le 10 décembre 2018 une assignation à comparaitre devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Lyon à Madame E X aux fins de la voir condamner à payer la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale et de voir ordonner que le séquestre de 9 000 euros versé entre les mains de Maître Y lui soit remis, outre le paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2019 au visa des articles 1231-5 alinéa 1, 1240 et 1960 du code civil, Madame J K demande au tribunal de:

Déclarer l’action de Madame J K recevable et fondée, Rejeter toutes les demandes et notamment celles reconventionnelles de Madame X. En conséquence au visa de l’article 1231-5 alinéa I et au visa de l’article 1960 du code civil en ce qui concerne les demandes de Madame J K,

Condamner Madame E X à verser à Madame J K la somme de 19. 000

€ au titre de la stipulation de pénalité contractuellement fixée par les parties, Ordonner que le séquestre de 9 000 € versé entre les mains de Maitre A soit remis à
Madame J K,

En toute hypothèse, Condamner Madame E X à verser à Madame J K la somme de 5.000 € tur titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le compromis stipulait qu’en cas de non réalisation de l’acte authentique par l’une des parties alors que toutes les conditions sont réunies,

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Pour s’opposer à la thèse de la défenderesse, elle soutient que celle-ci inverse la charge de la preuve car elle doit démontrer que défaillance de la condition suspensive ne peut lui être imputée; il n’appartient pas au demandeur d’apporter une preuve négative.

Elle fait valoir que le silence gardé par l’acquéreur est fautif, alors qu’elle devait informer le vendeur au plus tard le 17 mars 2018 de la position de la banque. Elle soutient que la défenderesse n’a jamais apporté la preuve de ce qu’elle a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt. Elle s’étonne que la demanderesse au vu des pièces produites ait pris attache auprès d’un courtier le 23 novembre 2017, soit deux mois avant la signature du compromis. Elle souligne que l’attestation de non-obtention de prêt n’est pas produite et que le mail communiqué ne justifie nullement de l’objet du prêt. Enfin, elle fait valoir que l’acquéreur n’a fait qu’une seule démarche pour obtenir un prêt alors qu’elle devait en effectuer plusieurs.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2020, Madame E X, au visa des articles 1235-1 du code civil, 1176 ancien du code civil et L. 313-41 du code de la consommation, demande au tribunal de Ordonner la caducité du compromis de vente signé les 15 et 22 janvier 2018, Rejeter l’application de la clause pénale prévue par le compromis de vente, Débouter Madame J K de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Ordonner la restitution à Madame E X de la somme de 9 000 euros séquestrée entre les mains de Maitre A, notaire, à titre de dépôt de garantie,

Condamner Madame J K au versement de la somme de 5 000 euros à Madame

E X au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque la caducité du compromis dès lors qu’à l’issue du délai prévu, la condition ne s’est pas réalisée. Elle fait valoir que dès le mois de novembre 2017, elle s’est rapprochée du courtier et que dès le 22 janvier 2018, la demande de prêt à été remise à la banque par le courtier, de sorte qu’elle justifie avoir accomplie les démarches. Elle assure avoir été informée le 23 mars 2018 du refus du prêt et avoir transmis le refus bancaire dès le 26 mars 2018. Elle soutient que la condition suspensive a défailli avant la date prévue de signature de la vente au 30 mars 2018.

Elle s’oppose à l’application de la clause de pénalité en raison de la défaillance d’une condition suspensive. Elle estime que la clause s’applique dès lors que toutes les conditions sont réalisées et que l’une des parties refuse de signer, ce qui selon elle, n’est pas le cas. Elle soutient que la défaillance de la condition suspensive ne peut lui être imputée.

Elle assure que le litige porte sur la conservation du dépôt de garantie et non sur l’application de la clause pénale qui est prévue si une partie refuse de signer alors que les conditions suspensives sont réalisées. Elle fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute alors qu’elle a la charge de cette preuve. Elle assure avoir fait les démarches et soutient que le compromis de vente ne prévoit pas que l’acquéreur doive justifier du refus du prêt avant le 14 mars 2018.

Elle relève que la venderesse ne l’a pas mise en demeure de justifier de l’obtention ou non du prêt.

Enfin, elle soutient ne pas avoir fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, soutenant avoir fait preuve de bonne foi et avoir mis tout en œuvre pour que l’acquisition du bien se fasse. Elle réitère que l’offre d’achat du bien a été faite le 22 novembre 2017 et qu’elle a pris attache avec

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A titre reconventionnel, elle sollicite la restitution du dépôt de garantie et fait valoir les dispositions du code de la consommation en son article L 313-41 qui prévoit la restitution des sommes versées par l’acquéreur en cas de non-obtention de prêt. Elle fait valoir les clauses du compromis de vente qui stipule qu’en l’absence de faute de l’acquéreur, le vendeur donne pouvoir au séquestre de lui restituer les fonds. Elle soutient que la venderesse n’a subi aucun préjudice, car elle a eu l’information le 26 mars 2018 et car le refus de prêt ne constitue pas un préjudice pour le vendeur.

Elle conteste avoir tenté de résoudre le différend avec la demanderesse, car elle n’a été informée des prétentions financières de cette dernière qu’en date du 17 juillet 2018.

Il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées pour un plus ample exposé des moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur quoi l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2020 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 27 avril 2021. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 23 juin 2021 par mise à disposition au effe civil conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation de Madame E X à verser à Madame J K la somme de 19, 000 € au titre de la stipulation de pénalité

……

Sur les conditions d’application de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négocies, formés et exécutés de bonne foi.

De plus selon les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. En application de ce texte la condition suspensive de l’obtention de prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques de financement stipulé dans l’acte.

En outre, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas. Toutefois, selon l’article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

^Par ^ailleurs, ^sel l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la loi des parties est le compromis de vente signé les 15 et 22 janvier 2018 qui stipule une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit par Madame E X, qu’elle envisage de contracter auprès de toutes banques aux conditions:

-Montant maximal de la somme empruntée: 149 000 €

- Durée maximale de remboursement: 25 ans.

- Taux nominal d’intérêt maximum hors assurance: 2% l’ an:

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Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise de la banque à l’acquéreur de l’offre écrite.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 14 mars 2018. L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

Si la date d’information de la non-obtention du prêt, le 26 mars 2018, quelques jours avant la réitération de la vente fixée au 30 mars 2018, mais quelques jours après le délai maximal du 17 mars 2018, ne peut à elle seule conduire à imputer à l’acquéreur la non-réalisation de la condition suspensive, il incombe toutefois à la bénéficiaire de la promesse de vente de justifier qu’elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que Madame E X justifie: d’un courriel du 23 novembre 2017 pour un rendez-vous de financement ; d’un courriel du 30 janvier 2018 émis par Madame E X à l’attention de Monsieur

-

F G demandant des informations sur le dépôt de son dossier de prêt;

- d’un courriel entre les mêmes interlocuteurs du 23 février 2018 dans lequel la défenderesse demande si elle recevra son offre de prêt avant le 9 mars 2018;

- d’un courriel du 23 mars 2018 de CAFPI qui transmet « l’attestation de suite non favorable à votre demande de prêt » avec une pièce jointe ;

- d’une offre d’achat du 22 novembre 2017 pour un T3 I rue de l’Esperance à Lyon et de son mail de transmission à Monsieur F G

En l’état de ces éléments, s’il peut en être déduit que Madame E X a effectué des démarches auprès d’un courtier et de CAFPI, force est de constater qu’elle ne justifie aucunement de la teneur du prêt sollicité. Elle ne communique pas l’attestation de refus de prêt qui aurait permis au tribunal de vérifier si les caractéristiques du prêt refusé étaient conformes aux stipulations. contractuelles:

Or, la clause « CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET » prévoit : « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la churée de l’emprunt entrainera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. ».

En l’état, Madame E X ne justifie pas avoir régularisé une demande de prêt conforme à ses obligations contractuellement prévues. Comme le soutient la demanderesse, les pièces communiquées ne sont pas de nature à identifier avec certitude non seulement les conditions du prêt, mais l’objet même du prêt demandé. Force est ainsi de constater que l’acquéreur ne rapporte pas la preuve qu’elle a respecté ses obligations contractuelles. Elle ne peut se prévaloir d’une réponse négative de la banque pour soutenir que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réalisée alors qu’elle ne justifie pas de demande conforme aux prescription contractuelles quant au montant, à la durée et quant au taux d’intérêt maximal. Dès lors, elle est à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive.

Si la caducité du compromis est acquise, faute de la réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu, les conditions de la non-réalisation ne sont pas établies par la défenderesse.

Au regard de ces constatations il y a lieu de dire que la condition suspensive d’obtention de prêt est défaillie du fait de la défenderesse. Dès lors, en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, visé dans le compromis de vente, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

۔؟۔

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplie l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX-NEUF MILLE EUROS (19 000) à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. ».

En l’espèce, une mise en demeure d’avoir à payer la clause pénale a été transmise par lettre du 17 juillet 2018 par le conseil du demandeur, Les conditions d’application de la clause sont respectées conformément aux disposition de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence il y a lieu de faire droit à la demande d’application de la clause pénale.

Sur le montant de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérísoire: Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alineas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure..

En l’espèce, il résulte des pièces versées à la procédure que la venderesse a été informée de la non obtention du prêt dans le délai de réalisation du compromis de vente de sorte qu’elle a pu immédiatement remettre en vente le bien immobilier. Il s’ensuit que le montant de la clause pénale, qui représente 10% du prix de vente, est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le vendeur.

En conséquence, il y a lieu de fixer la clause pénale à la somme de 9 000 euros.

Sur la demande de Madame J K tendant à se voir attribuer le dépôt de garantie de 9.000 euros

Il résulte des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précité et de ce qui précède que le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable au bénéficiaire, qu’elle est ainsi considérée comme accomplie et que le défaut de réitération de l’acte par le bénéficiaire est fautif.

Il résulte des termes du contrat signé les 15 et 22 janvier 2018 que les parties ont prévu dans les conditions de la « REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE » que la réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 14 mars 2018 et que:

«A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé le VENDEUR aura la faculté de mettre PACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté… ».

Si, en l’espèce, l’acquéreur n’a pas été mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, la venderesse et son notaire ont été informés le 26 mars 2018 de cette défaillance.

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Cette absence de mise en demeure, qui est stipulée comme une faculté, ne peut faire échec à la demande de conservation du dépôt de garantie par le vendeur compte tenu de l’imputabilité de la non-réalisation de la condition, d’autant que le contrat prévoit expressément, dans la rubrique précitée en page 6 du contrat, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. Dans ce cas l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ».

En l’état de ce qui précède, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur et selon le contrat signé entre les parties dans la rubrique « SEQUESTRE »

« En cas de non-réalisation des présentes par la faute de l’acquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive ».

Le séquestre, Maître D Y, devra ainsi remettre la somme de 9 000 euros à Madame

J K..

Sur la demande de Madame E X tendant à la restitution du dépôt de garantie de 9 000 euros

En l’état de ce qui précède, la demande reconventionnelle de Madame E X ne peut prospérer et il y a lieu de rejeter sa demande de restitution du dépôt de garantie..

Sur l’exécution provisoire

La nature de l’affaire étant compatible avec l’exécution provisoire, elle sera prononcée conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.^WARA

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Madame E X sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur Particle 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équite ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire n’y avoir lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande, au regard des circonstances de l’espèce, de condamner Madame E X à payer Madame J K la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

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Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame E X à payer à Madame J K la somme de 9000 euros au titre de la stipulation de pénalité ;

ORDONNE que le séquestre de 9 000 euros versé entre les mains de Maître D Y, notaire, […], soit remis à Madame J K sur simple présentation du présent jugement;

DÉBOUTE Madame E X de toutes ses demandes;

CONDAMNE Madame E X à payer à Madame J K la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame E X aux dépens de l’instance;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires;

En foi de quoi, le présent jugement est signé par N-O P, Président de la chambre et Alexia CORREIA, Greffière.

La Greffière Le Président EN CONSEQUENCE, la République Française mande et ordonne, à tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux

JUDICIAIRE^AIRE ^DE Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaire

d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis

L En foi de quoi les présentes ont été signées par le greffier et Y délivrées sur sa demande à O LE GREFFIER. N UMLORE AVE

Rhône

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