TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à M^e LEGOUT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2024

à M^e LEROUX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03220 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7O

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [B] [H] [K] [R]

née le 18 Février 1982 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [Z] [D] veuve [R]

née le 30 Septembre 1948 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [V]

née le 29 Août 1976 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [E] [R] et Madame [M] [V] le 23 juillet 2013, relatif à un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 500 euros, outre 30 euros de provisions pour charges.

Monsieur [E] [R] est décédé le 26 septembre 2018.

Le 11 décembre 2018, la Ville de [Localité 6] a pris un arrêté de péril imminent portant interdiction d’occupation et d’utilisation de l’ensemble des appartements de l’immeuble sis [Adresse 4].

Suivant arrêté du 4 janvier 2019, la mainlevée de l’arrêté de péril a été prononcée.

Le 13 janvier 2019, il a été constaté des désordres constructifs intéressant la partie supérieure du plancher du hall d’entrée de l’immeuble. Les occupants ont donc été évacués de l’immeuble, interdit alors d’occupation.

Selon un jugement du 13 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a notamment :

condamné solidairement la Société M’IMMO, prise en la personne de son représentant légal, Madame [B] [R] et Madame [N] [D] à verser à Madame [M] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;condamné Madame [M] [V] à verser à son bailleur la Société M’IMMO, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 11 846,98 euros au titre des loyers impayés au 1er novembre 2021, échéance du mois de novembre 2021 incluse ;accordé à Madame [G] [V] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du prononcé de la présente décision, en 23 mensualités de 493,63 euros, et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [D] vv [R] et Madame [B] [R] ont fait signifier à Madame [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [N] [D] vv [R] et Madame [B] [R] ont fait assigner Madame [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 31 août 2023.

Madame [M] [V] a libéré les lieux le 11 avril 2023.

L’affaire, après des renvois, a été retenue à l’audience du 21 mars 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024, afin que les demanderesses produisent une matrice cadastrale et un acte de notoriété relatif à la succession de Monsieur [E] [R] permettant d’établir leurs droits respectifs sur le bien litigieux ; qu’elles fassent part de leurs observations sur les droits de la société M’IMMO, seule signataire du bail faisant l’objet du litige, et sur la recevabilité de leurs demandes (au-delà du précédent jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille).

A l’audience du 19 septembre 2024, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

Il est constant qu’à la date de conclusion du bail litigieux, la propriété du logement donné à bail à Madame [M] [V] était démembrée : Madame [B] [R] en détenait la nue-propriété depuis le 16 septembre 2003 et Monsieur [E] [R] l’usufruit.

Si Madame [N] [D] vv [R] a bien la qualité de conjoint survivant de Monsieur [E] [R], il résulte de l’attestation immobilière établie le 7 mai 2024 que l’immeuble sis [Adresse 3] ne fait pas partie de l’actif successoral.

Au-delà, les pièces communiquées permettent d’établir que Madame [B] [R], depuis le décès de Monsieur [E] [R], est l’unique propriétaire de l’appartement loué par Madame [M] [V].

Madame [N] [D] vv [R] ne justifie donc d’aucun intérêt à agir, et son action à l’encontre de Madame [M] [V] est irrecevable.

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [B] [R] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 31 août 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1355, 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

Vu le bail liant les parties, qui contiennent une clause résolutoire,

En l’espèce, les demandes formulées par les parties ne se heurtent pas à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, si Madame [M] [V] évoque l’existence de désordres subis au sein du logement, force est de constater que les préjudices qu’elle invoque ont déjà été réparés en application du jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Au-delà de l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision, il convient d’observer que Madame [M] [V] ne transmet aucune pièce postérieure au 13 janvier 2022 pour établir l’existence de nouveaux désordres pouvant caractériser l’inexécution par Madame [B] [R] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Madame [M] [V] ne prouve pas plus que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux entre le 13 janvier 2022 et le commandement de payer, ni que les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations.

Autrement dit, s’il est constant que des désordres sont auparavant survenus chez Madame [M] [V], il ne ressort nullement du dossier que ceux-ci perdurent ou que de nouveaux sont survenus.

Parallèlement, Madame [B] [R], qui produit plusieurs photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, justifie de la réalisation de travaux de remise en état concernant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4].

Au cas d’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [M] [V] le 18 octobre 2022 pour un arriéré locatif de 6 131,02 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 18 décembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [V] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [M] [V] sera condamnée à payer à Madame [B] [R] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 600,82 euros), à compter du 19 décembre 2022 jusqu’au 11 avril 2023 (date de la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [B] [R]).

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [M] [V] s’élevait à 5 275 euros au 31 mai 2023.

Le décompte actualisé au 11 avril 2023 fixe la dette locative à une somme de 8 754,60 euros, depuis le 1er décembre 2021 jusqu’au 11 avril 2023.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [M] [V] à payer à Madame [B] [R], la somme de 8 754,60 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 131,02 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de réduction du montant du loyer

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Au cas d’espèce, Madame [M] [V] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Madame [B] [R] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Néanmoins, les préjudices qu’elle invoque ont déjà été réparés en application du jugement susvisé.

Au-delà Madame [M] [V] ne transmet aucune pièce postérieure au 13 janvier 2022 pour établir l’existence de nouveaux désordres pouvant caractériser l’inexécution par Madame [B] [R] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Madame [M] [V] ne prouve pas plus que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux entre le 13 janvier 2022 et le commandement de payer, ni que les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations.

Ainsi, Madame [M] [V] ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un nouveau préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres invoqués.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de réduction du montant du loyer.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [V], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Madame [B] [R] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [N] [D] veuve [R] irrecevable ;

DECLARONS l’action de Madame [B] [R] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2013, entre Monsieur [E] [R] et Madame [M] [V], concernant le logement sis [Adresse 3], à effet au 18 décembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [B] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] à payer à Madame [B] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 décembre 2022 et jusqu’au 11 avril 2023 (date de la libération définitive des lieux par la restitution des clés) ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 600,82 euros) ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] à verser à Madame [B] [R] la somme de 8 754,60 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 131,02 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [M] [V] de sa demande de réduction du montant du loyer ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] à payer à Madame [B] [R] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge