TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 11 avril 2024

à M^e CLEMENT

à M^e LEROUX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2024

à EXPERTISE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00050 – N° Portalis DBW3-W-B7H-236P

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [V]

née le 01 Septembre 1947 à [Localité 7] (13)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [S]

né le 08 Février 1967 à [Localité 8] (93)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er février 2015, concernant un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [V] a fait signifier à Monsieur [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [C] [V] a fait assigner Monsieur [J] [S] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 4 mai 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 15 février 2024.

A cette audience, Madame [C] [V], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 056,75 euros, au 13 février 2024. Elle demande le rejet de la demande reconventionnelle de sommes provisionnelles et émet, s’il était fait droit à la demande d’expertise, toute protestations et réserves.

Monsieur [J] [S] représenté par son Conseil, a repris ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

La recevabilité de la demande en justice s’apprécie par l’examen de l’acte introductif de l’instance.

En l’espèce, l’assignation tend au constat de la résiliation du bail conclu le 1er février 2015, à l’expulsion de Monsieur [J] [S] de l’appartement situé [Adresse 2], ainsi qu’à sa condamnation à payer à titre provisionnel un arriéré comprenant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuels impayés.

Monsieur [J] [S] évoque l’absence de qualité à agir de Madame [C] [V].

Madame [C] [V] produit néanmoins un acte notarié de donation à titre de partage anticipé, daté du 23 décembre 1974, qui précise qu’elle est bien propriétaire du lot 250 situé [Adresse 2].

Elle justifie ainsi d’un intérêt à agir, et son action est donc recevable à cet égard.

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [C] [V] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 6 octobre 2022, soit deux mois au moins avant l’audience du 4 mai 2023.

Son action est donc recevable à ce titre également.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, le commandement signifié le 2 novembre 2021 fait état d’impayés sur la base d’un décompte précisant les termes au titre desquels les sommes ont été appelées, distinguant entre charges et loyers, et permettant finalement au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande.

Parallèlement, le constat de la prise d’effet de la clause résolutoire contractuelle ne pose pas question eu égard aux délais et formalités légalement exigés, dès lors que les termes de la clause résolutoire respectent sur ces points les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Il en est de même de l’indexation du montant des loyers, au vu de la clause insérée dans le bail litigieux.

Pour autant, force est de constater, au-delà de la prescription triennale invoquée :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;que la bailleresse ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux ; il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance ;

Par conséquent, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

En toute hypothèse, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Monsieur [J] [S] justifie en effet de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Madame [C] [V] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Si Monsieur [J] [S] ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement aux commandements de payer, les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’il se soit soustraite à ses obligations.

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond (y compris s’agissant des demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, de dommages et intérêts et de suspension des loyers

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [C] [V].

A ce sujet, Monsieur [J] [S] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Madame [C] [V] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Il verse notamment aux débats un rapport établi à la suite d’un diagnostic technique ayant eu lieu le 7 septembre 2023, qui met en exergue l’existence de désordres affectant le logement objet du bail : « étanchéité des menuiseries ; risque d’intoxication au CO lié aux appareils à combustion ; état des revêtements ; état des surfaces ; sécurité électrique ; dispositif eau chaude sanitaire ; ventilation ; chauffage ; éclairage électrique et fonctionnement des appareils ménagers ; nuisibles ; éclairage naturel ».

Il produit d’autres pièces témoignant du mauvais état général de l’appartement :

d’un courrier adressé au mandataire de la bailleresse faisant état de problèmes de chauffage et d’humidité, aux fins de faire réaliser des travaux, des photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux et objets avec certitude,un courrier de la CAF, en date du 16 novembre 2023, fait état du constat de non-décence du bien et de la suspension du versement de l’allocation de logement.

Parallèlement, Madame [C] [V], qui ne conteste nullement l’état du logement litigieux, ne transmet aucune pièce à ce sujet.

Reste que les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Monsieur [J] [S].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [J] [S] souffre de désordres dans l’appartement loué par Madame [C] [V], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Monsieur [J] [S], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Monsieur [J] [S] sera débouté de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte ; de suspension du paiement des loyers ; de paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel, pour lesquelles il sera renvoyé à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Pour autant, il justifie de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et il sera fait droit à sa demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [V], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Madame [C] [V] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Madame [C] [V];

Déboutons Monsieur [J] [S] de sa demande tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte ;

Déboutons Monsieur [J] [S] de sa demande de suspension du paiement des loyers;

Déboutons Monsieur [J] [S] de sa demande de dommages-intérêts à titre provisionnel ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons Monsieur [D] [O], [Adresse 4], Expert près la cour d’appel d'[Localité 6], pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l’article 242 du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 3]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l’assignation, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d’établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Disons que l’expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s’il accepte cette mission et, dans l’affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

Disons que l’expert sera tenu d’informer le Tribunal de l’avancement de ses travaux et qu’en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s’avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;

Disons que l’expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d’un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l’expert, avant d’établir son rapport définitif ;

Fixons à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Disons que cette somme sera consignée par Monsieur [J] [S] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 11 juillet 2024 ;

Disons qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;

Disons que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

Disons que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Désignons le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [C] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,