TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 9 décembre 2025

à M^e Nicole BENHAIM

EXPEDITION :

N° RG 25/04736 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YXL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G], [A], [H] [I]

né le 10 Septembre 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicole BENHAIM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [D]

né le 15 Mai 1982 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2023, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Monsieur [B] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 100 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [I] a fait signifier à Monsieur [B] [D] par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025 un commandement de payer la somme de 11 536 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 puis du 28 juillet 2025, Monsieur [G] [I] a fait assigner Monsieur [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des article 7, 24 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6, 1231-7, 1344-1 et 1240 du code civil aux fins de voir :

constater que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations,constater résiliation du bail consenti le 25/11/2023 à Monsieur [B] [D],ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [D] des lieux qu’il occupe sis [Adresse 3], ainsi que tous les occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [B] [D] au paiement d’une somme de 1 100 euros mensuelle hors charges de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation, condamner Monsieur [B] [D] au paiement d’une somme de 11 536,30 euros au titre des charges et loyers impayés,condamner Monsieur [B] [D] à payer la somme de 1 100 euros au titre du préavis,condamner Monsieur [B] [D] au paiement d’une somme de 5000 euros à titre des dommages et intérêts provisionnels en réparation du préjudice moral et matériel subi, condamner Monsieur [B] [D] à verser à Monsieur [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [I] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 10 mars 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Il ajoute que le dépôt de garanti encaissé tardivement à la demande du preneur est revenu impayé.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [D] au paiement de la somme de 1100 euros au titre d’un préavis de congé par le preneur, soutenant que Monsieur [D] ne serait resté dans les lieux que 10 mois et qu’il aurait quitté le logement dans la nuit du 13 au 14 septembre 2024, sans respecter aucun préavis.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il produit un constat de commissaire de justice établi le 20 septembre 2024 faisant état d’un logement sale, d’un parquet en très mauvais état, particulièrement au niveau du plan de travail de la cuisine, nécessitant une rénovation globale, d’un réfrigérateur sale, d’une plaque de cuisson hors d’usage, complètement brûlée, d’un évier hors d’état d’usage, dégradé, d’un plan de travail crasseux ainsi que le lave-linge, de traces d’infiltration au niveau du velux de la chambre. Le requérant signalait la disparition d’une table et quatre chaises, le commissaire de justice constatait l’absence de four à micro-ondes. Il joint également un dépôt de plainte du 30 septembre 2024 reprenant ces griefs contre son locataire.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire été retenue.

A cette audience, Monsieur [G] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Après première assignation du 30 juin 2025, remise par procès-verbal de recherche infructueuse revenu avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », une seconde assignation a été délivrée le 28 juillet 2025 et signifiée à étude. Monsieur [B] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail du 25 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 11) rédigée dans les termes suivants : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois

après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, pour les cas suivants : défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges (…) défaut de paiement du dépôt de garantie, (…) ».

Cette clause stipule un délai d’un mois pour régulariser l’impayé en contradiction avec les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoyaient deux mois avant la loi du 23 juillet 2023 puis 6 semaines à compter de cette loi, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet.

Monsieur [G] [I] sera ainsi débouté de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et d’un préavis

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [B] [D] est redevable des loyers impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, s’agissant de la fixation du loyer et des charges, le contrat de bail du 25 novembre 2023 est rédigé dans les termes suivants :

« 4.2 Charges locatives : (…) une provision sur charge de 100 euros sera versée par le preneur chaque mois en sus du loyer (…) »

« 4.3 Détail du paiement : loyer mensuel : 1000 euros – provisions sur charges 130 euros – total mensuel : : 1130 euros)

Monsieur [G] [I] dans ses écritures mentionne un loyer de 1000 euros et des provisions sur charges de 100 euros.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer délivré le 10 mars 2025 mentionnant, au titre des loyers, provisions charges et dépôt de garantie dus au 30 janvier 2025 :

que des paiements sont intervenus pour la somme de 1000 euros en décembre 2023, puis 1130 euros en février, mars, avril 2024 et 730 euros en juin 2024, des défauts de paiement entre janvier et décembre 2024, pour lesquels le montant du est de 1130 euros. Le montant des provisions sur charge fluctuant ainsi entre 100 et 130 euros, retenu à hauteur de 100 euros dans les dernières écritures de Monsieur [I] mais à hauteur de 130 euros dans ses calculs, la somme de 100 euros sera retenue au titre des provisions sur charges dues.

Il est ajouté au décompte des loyers impayés la somme conséquente de 1 096,30 euros au titre de la régularisation des charges au 30 novembre 2024, équivalent à 10 mois de provision. En l’absence de preuve et de décompte de la nature des charges soumises à régularisation, cette somme sera écartée de l’arriéré locatif retenu.

Par conséquent, Monsieur [B] [D] reste devoir les loyers impayés en retenant le non versement du dépôt de garantie, des provisions sur charges de 100 euros, en déduisant la régularisation de charge non justifiée et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’imputabilité du préavis d’un congé qui n’a pas été formellement donné pour la période de septembre /octobre

2024 alors que l’arriéré de locatif est arrêté au 30 novembre 2024. Il est donc redevable de la somme de 9 540 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, mois de novembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, [B] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[B] [D] est donc condamné au paiement de la somme de 9 540 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommage et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est notamment obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe, peut par exemple être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Il résulte de l’article 1731 du Code civil qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Si le locataire a quitté brusquement les lieux sans laisser d’adresse, il est admis qu’il est mal fondé à critiquer le caractère non contradictoire de ce document établi après son départ et qu’il est redevable des réparations entraînées par la dégradation ou des frais de nettoyage des lieux au vu des constatations effectuées par le commissaire de justice sous réserve que le constat soit établi aussitôt après son départ.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un bail meublé pour un T2 de 43 m2 faisant partie intégrante de la propriété de Monsieur [G] [I], au sein d’un jardin arboré, et bénéficiant d’équipements spécifiques avec piscine hors sol, local technique et chalet de bois.

Monsieur [I] mentionne un état des lieux d’entrée non produit aux débats. Il allègue le départ sans information du locataire dans la nuit du 13 au 14 septembre 2024. Il produit en revanche un constat de commissaire de justice établi le 20 septembre 2024 dressant état des lieux et faisant état d’un logement sale, d’un parquet en très mauvais état, particulièrement au niveau du plan de travail de la cuisine, nécessitant une rénovation globale, d’un réfrigérateur sale, d’une plaque de cuisson hors d’usage, complètement brûlée, d’un évier hors d’état d’usage, dégradé, d’un plan de travail crasseux ainsi que le lave-linge, de traces d’infiltration au niveau du velux de la chambre. Sont constatés en extérieur une piscine non entretenue, un système de filtration qui ne fonctionne plus, un arrosage automatique et des luminaires arrachés, du mobilier de jardin

cassé. Le requérant signalait la disparition d’une table et quatre chaises, le commissaire de justice constatait l’absence de four à micro-ondes. Il joint également un dépôt de plainte du 30 septembre 2024 reprenant ces griefs contre son locataire.

Il n’est pas contesté que l’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice n’est pas imputable au bailleur.

Ainsi, en dépit de l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état en début de bail et l’état des lieux établi par le commissaire de justice 5 jours après le départ du locataire permettent de relever des dégradations dépassant la vétusté et l’usage normal du bien s’agissant des dégradations constatées à l’intérieur du logement.

Les dégradations et pertes relevées en extérieur ne peuvent en revanche être prises en compte faute de démonstration de la jouissance exclusive par le locataire hébergé dans une dépendance faisant partie intégrante de la propriété du bailleur.

Par conséquent, Monsieur [G] [I] démontre avoir subi un préjudice matériel résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux qu’il convient de chiffrer à la somme de 1000 euros.

En dépit de la contrariété résultant de l’indélicatesse d’un locataire hébergé au sein de sa résidence, il échoue en revanche à rapporter la preuve d’un préjudice moral en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2023 recevable ;

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [G] [I], la somme de neuf mille cinq cent quarante euros (9 540 euros) arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de Monsieur [G] [I] tendant au paiement d’un préavis ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer à Monsieur [G] [I], la somme de mille euros (1 000 euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel résultant des dégradations locatives ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] à verser à Monsieur [G] [I] une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président