AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ […].S. […] 01
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 11 JUILLET 2023
N° RG 11-22-000960 Minute n° JCP O2…/2023
PARTIE DEMANDERESSE :
Madame X Y
6 rue René Bazin
57070 METZ
Comparante en personne
PARTIE DÉFENDERESSE :
Société CABINET BENEDIC
1 Rue de Sarre
57070 METZ
Monsieur Z AA 24 rue Clovis
57000 METZ
Madame Z AB 24 rue Clovis
57000 METZ
Représentés par M^e GENY-LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
JUGE: M. O. LARGANGE
GREFFIER : M^me H. PLANTON
Débats à l’audience publique du 1er juin 2023
Délivrance de copies: clause exécutoire délivrée le à M^me X+ pièces 20 JUIL, 2023
- copie délivrée le à M^e GENY-LA ROCCA + pièces
- seconde exécutoire le à

---

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 février 2011, Monsieur AA Z et Madame AB Z ont donné à bail à Madame Y X un logement à usage d’habitation situé […] (57), avec effet au 02 mars 2011, moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 680 euros, d’une provision mensuelle sur charges de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 680 euros.
Madame Y X a délivré congé à ses bailleurs à effet du 30 juin 2019 par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mars 2019, réceptionné le 28 mars 2019 par le mandataire des bailleurs, la société CABINET BENEDIC.
Par requête enregistrée le 13 octobre 2022, Madame Y X a saisi le juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire de Metz d’une demande tendant à voir condamner Monsieur AA Z et Madame AB Z et leur mandataire, la société CABINET BENEDIC, à lui rembourser les provisions sur charges injustifiées et à lui restituer le solde de son dépôt de garantie.
Madame Y X, les époux Z et la société CABINET BENEDIC ont été convoqués par le greffe à l’audience du 02 décembre 2022.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2023.
Madame Y X, comparant en personne, reprend ses dernières écritures et demande au juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire de Metz de :
- condamner les époux Z et la société CABINET BENEDIC à lui verser :
- la somme de 107,96 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée de la majoration mensuelle de 73,63 euros, soit un total de 2.503,42 euros selon décompte arrêté en mai 2023, chaque mois complémentaire de retard devant donner lieu à la majoration susvisée de 73,63 euros;
- une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens.
Les époux Z et la société CABINET BENEDIC, représentés par leur conseil, reprennent leurs dernières écritures et demandent au juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire de Metz de : déclarer irrecevables les demandes de Madame Y X dirigée contre la
-
société CABINET BENEDIC;
- en tout état de cause, rejeter les demandes de Madame Y X ;
à titre reconventionnel, condamner Madame Y X à verser aux époux
Z la somme de 23,34 euros au titre du solde des charges récupérables ;
- en toute hypothèse, condamner Madame Y X à verser : une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux époux
-
Z;
- une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société
CABINET BENEDIC ;
- les dépens.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en l’occurrence celles reçues les 17 mai 2023 et 13 avril 2023 s’agissant respectivement de
1

---

Madame Y X, d’une part, des époux Z et de la société CABINET BENEDIC, d’autre part.
À l’issue de l’audience, avis est donné aux parties que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir :
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou pour combattre une prétention.
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Si Madame Y X a dirigé ses demandes contre ses bailleurs, les époux
Z, elle les a également dirigées contre leur mandataire, la société CABINET
BENEDIC, ce sans invoquer et à plus forte raison caractériser une faute de la société CABINET BENEDIC.
Madame Y X ne justifie par conséquent d’aucun intérêt à agir contre la société CABINET BENEDIC.
Il convient, dans ces conditions, de déclarer irrecevables les demandes présentées par Madame Y X contre la société CABINET BENEDIC.
Sur le bien fondé des demandes :
Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Le même texte prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à
l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Il incombe au bailleur de rapporter la preuve que la déduction qu’il opère sur le montant du dépôt de garantie est dûment justifiée.
Selon les articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est
2

---

présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
En l’espèce, il est constant en l’espèce qu’un dépôt de garantie d’un montant de 680 euros a été versé par Madame Y X lors de la signature du contrat de bail le 23 février 2011, et que la somme de 136 euros lui a été restituée par la société CABINET
BENEDIC, mandataire des bailleurs, Monsieur AA Z et Madame AB
Z.
Aucune des parties n’ayant produit d’état des lieux d’entrée, le logement en cause est présumé avoir été reçu en bon état de réparations locatives, de sorte que la preneuse devait le restituer dans le même état.
Cela a manifestement été le cas au vu de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 28 juin 2019, lequel met exclusivement en évidence des éléments rendus en bon état, à l’exception du meuble sous l’évier de la cuisine, néanmoins restitué à l’état d’usage.
Il s’ensuit que l’état du logement ne justifiait pas la retenue d’une partie du dépôt de garantie versé par Madame Y X.
Il résulte de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Le même texte prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant,
´une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.
Les charges récupérables sont au surplus énumérées à l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août
1987.
Si la société CABINET BENEDIC a établi en cours de procédure un décompte des régularisations de charges au titre des années 2018 et 2018, Madame Y X conteste les postes suivants : « abonnement numéricable », « entretien pompe + séparateur » et « entretien toiture terrasse ».
La société CABINET BENDIC et les époux Z répondent en renvoyant aux décomptes produits aux débats, mais sans pour autant justifier du bien fondé de chacune des charges contestées par Madame Y X.
En effet, leurs écritures ne contiennent aucun développement au sujet des postes litigieux et à plus forte raison aucun moyen en réponse à ceux développés par Madame Y X.
La charge de la preuve du caractère récupérable des charges, de leur réalité et de leur montant incombant aux bailleurs, il convient, de ce seul chef, d’écarter les postes litigieux de la
3
V

---

régularisation des charges des années 2018 et 2019, ce en l’absence de toute justification dans leurs principe et montant par les époux Z.
Un telle issue se justifie d’autant plus que les époux Z n’établissent pas que les charges litigieuses seraient au nombre de celles visées à l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Madame Y X déclare au surplus que les postes litigieux avaient déjà fait
l’objet de contestations au titre de la régularisation de charges d’années antérieures (2016-2017) et que ses bailleurs lui avaient remboursé les montants indûment comptabilisés, ce que ne contestent d’ailleurs pas aux termes de leurs écritures les époux Z.
Par conséquent, Madame Y X est redevable au titre de la régularisation des charges des années 2018 et 2019 de la somme de 28,04 euros au lieu de celle de 159,34 euros, de sorte que les époux Z doivent encore lui restituer la somme de 107,96 euros (136-28,04).
Il convient, dans ces conditions, de condamner les époux Z à verser à Madame
Y X la somme de 107,96 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.
Selon l’article 22 alinéa 5 de de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement
l’ensemble des comptes.
En l’espèce, les époux Z ne justifient pas de la date d’approbation définitive des comptes de l’immeuble, et Madame Y X demande aux termes de ses écritures à ce que la date de restitution du solde du dépôt de garantie soit fixée à compter du 1er août 2020.
Dès lors, il convient de tenir compte de cette date, en l’absence notamment de toute contestation, et de condamner les époux Z à verser à Madame Y X une indemnité égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 73,63 euros, pour chaque période mensuelle à compter du 1er août 2020 jusqu’à la restitution complète du solde du dépôt de garantie, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoyant aucun plafonnement à cette indemnité légale.
Les époux Z seront corrélativement condamnés au paiement de la somme de 2.503,42 euros pour la période du 1er août 2020 au 31 mai 2023, outre à celle de 73,63 euros pour chaque période mensuelle à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la restitution complète du solde du dépôt de garantie.
Enfin, pour les mêmes raisons qu’exposées précédemment et en l’absence de justification d’une créance, Monsieur AA Z et Madame AB Z seront déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement dirigée contre Madame Y X.

---

Sur les demandes accessoires :
- Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.
En l’espèce, Monsieur AA Z et Madame AB Z, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, il n’apparaît pas manifestement inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés au titre des frais irrépétibles, de sorte qu’elles seront chacune déboutées de leur demande à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler le caractère de droit exécutoire à titre provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;
DECLARE irrecevables les demandes dirigées par Madame Y X contre la société CABINET BENEDIC ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame AB Z à verser à
Madame Y X la somme de 107,96 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame AB Z à verser à
Madame Y X une indemnité de 2.503,42 euros pour la période du ler août 2020 jusqu’au 31 mai 2023, outre une indemnité de 73,63 euros pour chaque période mensuelle à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la restitution complète du solde du dépôt de garantie;
DEBOUTE Monsieur AA Z et Madame AB Z de leur demande reconventionnelle en paiement ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame AB Z aux dépens;
5

---

DEBOUTE Madame Y X de sa demande d’indemnité au titre de
l’article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE Monsieur AA Z et Madame AB Z de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE la société CABINET BENEDIC de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE qué le jugement est de plein droit exécutoire par provision;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 11 juillet 2023, la minute étant signée par Madame Hélène PLANTON, greffière, et Monsieur Olivier LARGANGE, juge des contentieux de la protection.
La greffière L’e juge des contentieux de la protection
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. a DICIAIRE La présente exécution forcée est délivrée
n
av demandeur aux fins d’exécution forcée. METZ, le 20/07 (2023 E MET L
L
MOSE Le Greffier du Tribunal Judiciaire
6

---

VA
AD AE UG MOM UA est a simato 19 sboom sec justoupilduge el espeupen s astnezing est sitem at super go ue soituj 96 ansibalut
9
1
e
d
a
t
n
e
h
c
o
r
b
x
n
a
f
o
s
t
e
u
o
c
e
m
s
i
n
o
o
t
s
x
0
9
"
N
O
I
N
0
6
*
6
9
al Buod & niem et inet y 29 coibulucnu dut est zanq enpilduqsa can ståtg sby sophiduq sonol el sb anslorto 14 21hskremmos N ANUBIA velupon tismalapeal monee na all’upenol snel
D
I
C
O
sevilen las sipol moduoexe atrezing 60
e l noilorèxe’t end xus