TJ Metz
21 décembre 2023
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Sur la décision
| Référence : | TJ Metz, 21 déc. 2023, n° 19/03185 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 19/03185 |
Texte intégral
Minute n° 23/937
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
1ère CHAMBRE CIVILE
NE de RG : 2019/03185
N° Portalis DBZJ-W-B7D-IE73
JUGEMENT DU 21 DECEMBRE 2023
I PARTIES
DEMANDERESSES :
1) LA S.C.I. WTCA, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal
2) Le Syndicat des Copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B), pris en la personne de son nouveau Syndic, la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (anciennement dénommée SAS CONVENIENCE, exerçant à l’enseigne AC AD) , dont le siège social est sis […] (intervenant volontaire)
représentés par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SCP ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de […], vestiaire : A401
DÉFENDERESSE :
L’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […], Association Foncière Urbaine Libre, ayant son siège […], prise en la personne de sa Directrice la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (anciennement dénommée SAS CONVENIENCE, exerçant à l’enseigne AC AD) dont le siège social est sis […] Européen de l’Entreprise – […]
représentée par Me Philippe HOFMANN suppléé par Maître Bénédicte HOFMANN, avocat postulant au barreau de […], vestiaire : C302, et par Me Audrey PALLUCCI, avocat plaidant au barreau de […]
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II COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats :
En application de l’article 805 du Code de procédure civile, les débats ont eu lieu à l’audience publique du 12 octobre 2023, devant Monsieur Michel X, Premier Vice -Président, Président d’audience, sans opposition des avocats.
Assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier
A l’issue de ces débats, la date du délibéré a été indiquée.
Monsieur X a, ensuite, fait rapport à la formation collégiale.
Lors du délibéré :
Président : Michel X, Premier Vice-Président Assesseur : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, Assesseur : Marie-Pierre BELLOMO, Vice-Présidente agissant par délégation présidentielle – Ordonnance N°23/082 du 23 août 2023
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 21 DECEMBRE 2023 par Monsieur Michel X, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier qui a signé avec lui.
III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
1°) LES FAITS CONSTANTS
Selon un acte de vente passé pardevant Maître Pierre-Louis SIMON, notaire associé de la SCP « Pierre-Louis SIMON et Guy MAYER, notaires associés », titulaires d’un office notarial à […], le 16 décembre 1991 Répertoire N° 27565 la SCIC du WORLD TRADE CENTER DE […]-SARREBRUCK a fait l’acquisition de la SOCIETE D’EQUIPEMENT DU BASSIN LORRAIN (SEBL) de terrains cadastrés à […], section CB n°80/16 et Section CB n°81/16, situés sur le site du Technopole […] 2000 à […] BORNY.
Selon des statuts reçus pardevant Maître Y Z, notaire associé à […], le 17 décembre 1991 Répertoire N° 34077 a été constitué par la SCIC WORLD TRADE CENTER DE […] – SARREBRUCK une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) dénommée WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND à […].
Par acte passé le 15 octobre 1993 pardevant Maître Y Z, notaire associé de la société « Y Z & AA AB, notaires associés », titulaire d’un Office Notarial à […], Répertoire N° 36733, a été établi un Règlement de copropriété avec un état descriptif de division à la requête de la SCCV WORLD TRADE CENTER […]-SARREBRUCK s’appliquant à un ensemble immobilier à construire composé d’un rez-de-chaussée surélevé de cinq niveau sur un terrain sis à […] (MOSELLE) à […] […] 2000, 2 […], cadastré VILLE DE […] – Territoire de BORNY Section CB n°90/16 Sur le […].
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La SCI WTCA produit un extrait du plan cadastral section CB Feuille 000 CB 01 édité le 14 novembre 2018 dont il ressort que l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND situé à […] est propriétaire des parcelles cadastrées Section CB N°112/16, N° 113/16, N°115/16, N°116/16, N°117/16.
Il s’avère que la SCIC WORLD TRADE CENTER DE […]-SARREBRUCK devait procéder à différentes ventes soit :
- par acte notarié du 28 octobre 1993 au bénéfice de la société MULTIMMOBILIER 1 et de la société MULTIMMOBILIER 2, chacun pour moitié indivise en pleine propriété, des lots […],4 et 5 dépendant du bâtiment A situé […] dépendant de la copropriété de la cause ;
- par acte notarié du 26 mars 1998 au bénéfice de la SCPI NOTAPIERRE des lots n°1, 2, 6 et 7 dépendant du bâtiment situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause.
A la suite d’une licitation du 14 décembre 2012, il était procédé au partage des lots de copropriété appartenant par moitié indivise à la société MULTIMMOBILIER 1 et MULTIMMOBILIER 2, lesdits lots étant attribués à cette dernière.
Ceci étant rappelé, il ressort d’un acte passé pardevant Maître Philippe KRUMMENACKER, notaire associé de la SCP « Denis REINERT et Philippe KRUMMENACKER, notaires associés » titulaire d’un office notarial à […], le 30 janvier 2018, Répertoire […]7.859, que la SCPI MULTIMMOBILIER 2 a vendu à la SCI WTCA en pleine propriété les lots n°3, 4 et 5 du bâtiment A situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause du WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND cadastrés CB 90/16.
Il ressort d’un autre acte passé pardevant Maître Philippe KRUMMENACKER, notaire associé de la SCP « Denis REINERT et Philippe KRUMMENACKER, notaires associés » titulaire d’un office notarial à […], le 30 janvier 2018, Répertoire non mentionné, que la SCPI NOTAPIERRE a vendu à la SCI WTCA en pleine propriété les lots n°1, 3, 6 et 5 du bâtiment A situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause du WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND cadastrés CB 90/16.
La demanderesse se plaint de ne pas avoir pu accéder à certains des parkings dépendant du périmètre de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] ni d’avoir eu de remise des badges d’accès.
La SCI WTCA soutient que la SCI FONCIERE MEDICALE N°1, qui est membre de l’AFUL, lui refuse le libre accès aux parkings et occupe de façon privative des lieux de stationnement qui sont communs.
2°) LA PROCEDURE
Par un acte d’huissier signifié le 24 décembre 2018 enregistré au greffe de la juridiction le 21 janvier 2019 la Société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et a fait assigner l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] prise en la personne de son directeur la SAS CONVENIENCE exerçant sous l’enseigne AC AD devant la Première Chambre Civile du Tribunal de grande de […], au visa des articles 1353 et suivants du Code Civil, de l’ordonnance du 1er juillet 2004, et son décret d’application du 3 mai 2006, afin de l’entendre :
-Déclarer l’action de la SCI WTCA recevable et sa demande bien fondée,
-Faire droit à la demande de la SCI WTCA,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à accorder à la SCI WTCA, et ses locataires, le libre accès à la partie du parking fermée par des barrières, avec fourniture des badges d’accès, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010,
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-Annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 23 octobre 2018, A titre subsidiaire,
-Annuler la décision n°2 de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010,
-Annuler les décision n°16a) et n°16b) de l’Assemblée Générale de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 23 octobre 2018, En tout état de cause,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler à la SCI WTCA la somme de 10.000 € au titre du trouble de jouissance qu’elle lui cause depuis son acquisition le 30 janvier 2018,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler à la SCI WTCA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de toutes ses suites, nonobstant appel et sans caution,
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.u 10 décembre 2010 ;
Par acte notifié le 7 février 2019 à l’avocat de la demanderesse et enregistrée au greffe le même jour, l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] prise en la personne de son directeur la SAS CONVENIENCE exerçant sous l’enseigne AC AD a constitué avocat.
La présente décision est contradictoire.
Par une mesure d’administration judiciaire rendue le 19 novembre 2019, le juge de la mise en état de la juridiction de céans a ordonné la radiation de l’affaire.
Cette affaire a été enregistrée sous le RG N°2019/158.
La SCI WTCA a notifié par RPVA le 21 novembre 2019 des conclusions de réinscription au rôle.
L’affaire a fait l’objet d’une réinscription sous le N° RG 2019/3185.
Le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 17 mars 2020.
Par un jugement rendu le 7 juillet 2022, le tribunal a, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
-DONNE ACTE au Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) pris en la personne de son représentant légal de son intervention volontaire ;
-DONNE ACTE à la SCI WTCA et au syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de ce qu’ils renoncent à invoquer l’irrecevabilité des conclusions de l’AFUL portant sur la représentation de cette dernière par la société CONVENIENCE ;
-DECLARE irrecevable en raison de la prescription l’action en annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010 formée par la SCI WTCA et le syndicat des copropriétaires WORL TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) pris chacun en la personne de leur représentant légal ; Avant dire droit, non susceptible d’appel,
-INVITE l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2011 désignant la SAS CONVENIENCE, exerçant à l’enseigne AC AD, en qualité de Président de l’AFUL ou à fournir toutes
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explications de fait et de droit sur sa qualité pour convoquer l’assemblée générale du 23 octobre 2018 ;
-INVITE l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à produire les courriers de convocation à cette assemblée générale ;
-ORDONNE pour ce faire la réouverture des débats ;
-REVOQUE l’ordonnance de clôture ;
-RENVOYE pour la poursuite de l’instruction la cause et les partie à l’audience de mise en état parlante qui se tiendra le Vendredi 16 septembre 2022 à 9h30 salle 225 – Tribunal judiciaire de […], 2ème étage, pour les productions de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] et ses éventuelles conclusions ;
-RESERVE les demandes y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 octobre 2023, lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.
3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par des conclusions récapitulatives […] notifiées par RPVA le 3 mars 2023, qui sont ses dernières conclusions, la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) représenté par la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (anciennement SAS CONVENIENCE exerçant anciennement sous le nom commercial AC AD) demandent au tribunal au visa des articles 1217, 1231 et suivants, 1240 et suivants, 1353 et suivants du code civil, de l’ordonnance du 1er juillet 2004, et de son décret d’application du 3 mai 2006, de :
-Déclarer l’action de la SCI WTCA recevable et sa demande bien fondée ; -Prendre acte de l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) ;
-Annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010 ;
-Annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 23 octobre 2018 ; A titre subsidiaire,
-Annuler la décision n°2 de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010 ;
-Annuler les décision n°16a) et n°16b) de l’Assemblée Générale de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 23 octobre 2018 ; En tout état de cause,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à accorder à la SCI WTCA, et ses locataires, ainsi qu’au Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B), le libre accès à la partie du parking fermée par des barrières, avec fourniture des badges d’accès, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Si par impossible ne Tribunal de céans ne faisait pas à une des demandes précédentes,
-Prendre acte d’une carence de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] dans sa mission de gestion et d’administration des espaces communs à l’ensemble des propriétaires ;
-Faire application de l’article 26 des statuts. Désigner tel syndic il plaira au Tribunal, afin de disposer des pouvoirs du Président de l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […], jusqu’à désignation d’un nouveau Président par l’Assemblée Générale ; En tout hypothèse,
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler à la SCI WTCA la somme de 15.000 € au titre du trouble de jouissance qu’elle lui cause depuis son acquisition le 30 janvier 2018 ; -Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler au Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER
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FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) la somme de 15.000 € au titre du trouble de jouissance qu’elle lui cause ;
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à supprimer les trois places de parking aménagées avec bornes de recharge pour véhicules électriques, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler à la SCI WTCA la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] à régler au Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner l’AFUL WORLD TRACE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de toutes ses suites, nonobstant appel et sans caution. ;
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) représenté par la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT font valoir :
- que s’agissant de l’irrecevabilité des conclusions de l’AFUL du 14 septembre 2022, il est renoncé à cette demande ;
- qu’ils sont fondés à se plaindre d’une absence d’objectivité et de loyauté du directeur de l’AFUL dans la mesure où la SAS CONVENIENCE, excerçant sous l’enseigne AC AD, a donné mandat et instruction tout en protégeant les intérêts du propriétaire majoritaire compte tenu de son mandat de gestion et ce, sans consulter la SCI WTC ni le syndicat des copropriétaires pour connaître leur position au sujet de l’argumentation à tenir dans le cadre de la présente procédure, ce qui rend la conduite du litige délicate ;
- que si l’AFUL invoque la prescription quinquennale de droit commun pour les demandes concernant les assemblée générales, la réglementation spécifique aux Associations Syndicales Libres et aux Associations Foncières Urbaines Libres ne comporte aucune disposition relative ai délai de prescription, que si la jurisprudence et la doctrine ont tendance à faire application de la prescription de droit commun pour autant celle-ci n’est pas application à la demande de rétablissement de l’accès au parking, que, même à considérer que la décision n°2 de l’AGE du 10 décembre 2010 soit valable, c’est la mauvaise interprétation et application de celle-ci qui est à l’origine de la privation de la jouissance dudit parking à la SCI WTCA, de sorte que tant que perdure la situation litigieuse, la prescription ne court pas ; que de façon plus générale, l’action est réelle alors qu’en réalité il s’agit d’une atteinte au droit de propriété (article 2227 code civil, 17 Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen) ; qu’à défaut de jurisprudence en matière d’AFUL ou d’ASL, il faut faire application de décisions rendues en matière de copropriété ;
- que par conséquence, elles disposent d’une action non prescrite visant à faire cesser l’appropriation de la SCI FONCIERE MEDICALE 1 sur le parking ;
-que l’AFUL ne saurait dénier sa qualité de propriétaire des parkings litigieux ce qui résulte de son statut, de l’assiette foncière et de l’article 3 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et de la jurisprudence (Cass. civ, 3e, 19 février 1980 n°78-15.650) ; que dès lors la qualité de membre de l’AFUL erst attribuée de droit à toute personne étant propriétaire d’un bien immobilier entrant dans le périmètre de ladite associations ; qu’ainsi au regard de l’article 2 des statuts, en leur qualité de membres de l’AFUL, la SCI WTCA et le Syndicat des copropriétaires SDC WTC B sont donc titulaires de droits correspondant à leur quote-part dans l’AFUL de qu’ils disposent df’une action directe non prescrite ;
- que s’agissant de la prescription de l’action relative à l’AGE du 10 décembre 2010, la décision n°2 consistait en un projet de fermer les accès du parking de la SCI GREENPARK ce qui ne s’analyse pas comme une décision ferme et définition ;
-que, dans le cas où telles demandes seraient jugées atteintes par la prescription, il y a lieu de considérer à titre infiniment subsidiaire que l’AFUL disposerait d’une action réelle de sorte qu’en
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s’abstenant d’agir pour faire cesser le trouble, elle engage sa responsabilité ;
- qu’en considération de l’article 26 des statuts, il y aurait lieu pour le tribunal de désigner d’office un syndic ;
- que la décision N°2 de l’AGE du 10 décembre 2010, même à la considérer comme valable, n’accorde pas la jouissance exclusive de ce parking à la SCI GREENPARK ; qu’elle n’était qu’un projet ; qu’elle ne portait pas sur la réalisation définitive d’une barrière ; qu’elle n’avait pas pour objet de ne pas donner accès à cette partie du parking aux autres membres de l’AFUL ;
- qu’ainsi en l’absence de renonciation des membres de l’AFUL à faire valoir leurs droits à jouissance sur les territoires situés dans le périmètre de l’AFUL, il est incontestable que tous les autres membres de l’AFUL doivent pouvoir avoir accès à ce parking « privatisé » d’autorité par un membre de l’AFUL alors que cette dernière doit à tous ses membres un égal accès sauf à rapporter la preuve qu’elle se trouvait libérée de cette obligation ;
- qu’il y a donc d’accorder aux demanderesses un droit d’accès au parking litigieux avec fourniture de badges d’accès sous astreinte ;
- que l’AFUL ne saurait objecter que telle décision impliquerait nécessairement l’attribution de la jouissance exclusive de ce parking à la SCI GREENPARK et donc à la SCI FONCIERE MEDICALE 1 ;
- que la décision contestée n’a jamais prévu de façon expresse la jouissance exclusive dudit parking dès lors que la seule décision prise a consisté dans la misse en place de barrières ;
- que les demandes d’annulation des assemblées générales sont fondées d’une part sur le non-respect de la réglementation sur les Associations Foncières Urbaines Libres, d’autre part sur l’objet de l’AFUL et d’autre part sur l’abus de majorité ;
- que sur le premier point, il est fait grief à l’AFUL du WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] de ne pas avoir mis ses statuts en conformité avec les nouvelles dispositions légales avant le 5 mai 2008 en considération des dispositions de la loi du 21 juin 1865, ainsi que par les articles L.[…] et suivants du Code de l’Urbanisme, de la modification opérée par l’ordonnance n°2004-6032 du 1er juillet 2004, et par son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006, ladite ordonnance ayant abrogé purement et simplement la loi du 21 juin 1965, les dispositions de la nouvelle ordonnance et de son décret d’application s’appliquant de facto aux Associations Syndicales de propriétaires existantes (article 60 de l’ordonnance) ;
- qu’à la suite de cette réforme, au vu de l’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, une Association Syndicale Libre de propriétaires doit être administrée par un Syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’Association ou leur représentant ; que les conséquences de l’absence de mise en conformité des statuts font que l’AFUL se retrouve dépourvu de la capacité d’ester en justice (Cassation Civ,3, 5 juillet 2011, n°l0-15374) ; que, étant dépourvue de représentant légal, il apparaît que l’Assemblée Générale Extraordinaire du mercredi 10 décembre 2010 a été convoquée par le Président de l’AFUL, qui avait perdu son pouvoir de représentation légale ;
- que l’Assemblée Générale du 23 octobre 2018 a été convoquée par le Directeur de l’AFUL, qui ne peut intervenir que sur délégation partielle qui lui serait donnée par le Syndicat ou le Président du Syndicat, organisme de représentation inexistant au cas d’espèce ;
- qu’en conséquence de ce qui précède, les deux Assemblées Générales litigieuses des 10 décembre 2010 et 23 octobre 2018 ont été convoquées par une personne n’ayant pas qualité à y procéder de sorte que l’annulation est encourue ;
- que l’AFUL opère une confusion entre le représentant légal de l’AFUL (auparavant le Président, et désormais le Syndicat, représenté par son Président) du président de séance d’une Assemblée Générale, ce dernier n’ayant vocation qu’à présider l’AG, mais sans être pour autant représentant légal de l’AFUL.alors qu’en l’espèce le dernier représentant légal connu de l’AFUL est le Président désigné aux statuts, soit la société PROMOBAIL en considération des statuts AFUL du WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] du 17 décembre 1991 ; que, en tout état de cause, comme les statuts n’ont pas été mis à jour, il n’y a pas eu de Syndicat désigné ; qu’ainsi ni la SCI GREENPARK, ni la SAS CONVENIENCE, exerçant sous l’enseigne AC AD, ne sont habilités à convoquer quelque assemblée générale que ce soit ;
- qu’il est également faux de prétendre que le Syndicat peut être composé d’une seule personne, et non de manière collégiale (article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004) ;
- que par ailleurs l’Assemblée Générale n’a jamais donné de mandat à son Président pour
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effectuer quelque acte que ce soit.
Et d’ailleurs, pour ce faire, encore faudrait-il à notre cas, que l’on sache qui est le Président de
- que les Assemblées Générales ont été irrégulièrement convoquées ;
- qu’à la suite des productions faisant suite aux demandes du tribunal (procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2011 désignant la SAS CONVENIENCE en qualité de Président de l’AFUL), il apparaît que la SAS CONVENIENCE, exerçant à l’époque sous l’enseigne AC AD, a été désignée Directeur de l’AFUL., mais pas désignée comme Présidente ; qu’à, ce titre, elle n’avait donc pas vocation à convoquer l’assemblée générale ; que subsidiairement, si l’AFUL relève que cette décision a été prise à l’unanimité, force est de constater que le syndicat des copropriétaires WOLRD TRADE CENTER – TOUR A avait pour syndic la SAS CONVENIENCE, exerçant sous l’enseigne AC AD, et que le syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER – TOUR B, avait pour syndic la société DUMUR IMMOBILIER, de sorte que, pour les deux copropriétés, ayant un syndic distinct, c’est la même personne qui a signé la feuille d’émargement, sans qu’une procuration ne soit justifiée, et sans d’ailleurs que la personne signataire puisse être valablement identifiée (pièce AFUL n°9) ;
- qu’ainsi, dès lors qu’aux termes des statuts, seul le Président peut convoquer une assemblée générale, et que les statuts de l’AFUL n’ont pas été mis à jour, alors que sa représentation légale doit se faire par le biais d’un syndicat, les assemblées générales litigieuses encourent l’annulation ;
- que néanmoins la solution à donner au présent litige dépend particulièrement de l’interprétation que le tribunal donnera à la résolution n°2 de l’AGE du 10 décembre 2010 ;
- que, sur le second point, à savoir l’objet de l’AFUL, compte tenu des termes de ses statuts de 1991 et de l’ordonnance du 1er juillet 2004 prise en son article premier, l’AFUL du WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […], qui ne peut avoir pour objet que la gestion des espaces communs, ne peut en aucune façon, prendre une délibération qui vise à faire perdre le caractère commun de certains espaces, et à en ordonner une privatisation, directe ou indirecte ;
- que, sur le troisième point, l’abus de majorité, au vu des votes émis lors des deux AG contestées, les tantièmes ne suffisaient pas à s’opposer au propriétaire majoritaire ; que la SCI GREENPARK à l’époque, puis la SCI FONCIERE MEDICALE 1 aujourd’hui, ont voté des résolutions pour leurs seuls intérêts, résolutions qu’elle interprètent ensuite comme entraînant la privatisation du parking litigieux, en contradiction formelle avec les statuts de l’AFUL de sorte que le tribunal ne pourra que faire droit aux légitimes demandes de la SCI WTCA et du Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) ;
- que la jurisprudence (transposable) en matière de copropriété retient l’annulation d’une décision de l’Assemblée Générale qui ne satisfait pas à l’intérêt général ; que si l’AFUL se réfère à de la jurisprudence en matière de copropriété celle-ci doit être replacée dans son contexte : en droit de la copropriété, le copropriétaire majoritaire voit ses droits de vote réduits à 50 %, de sorte qu’il a besoin nécessairement de l’accord d’un autre des copropriétaires pour faire acter ses souhaits ; que cette garantie n’existe pas en matière d’ASL ou d’AFUL, sauf à ce que les statuts le prévoient ;
- qu’au regard de décisions prises pour assurer un intérêt personnel, en dépit de la sécurité du site et qui cause un trouble important, lesdites délibérations encourent l’annulation ;
- qu’il existe un trouble de jouissance consistant dans la privation à l’accès et à l’utilisation de 125 places de parking lequel doit être indemnisé en application des articles 1217, 1231 et suivants du code civil (contrat statutaire liant les parties), à défaut des articles 1240 et suivants du même code ;
- que l’AFUL sera condamnée à supprimer trois places de stationnement à usage de borne et recharges pour véhicules électriques (constat d’huissier du 15 décembre 2020) dont la mise en place n’a pas été décidée par assemblée générale ; qu’aucune disposition ne dispensait l’AFUL de s’affranchir des règles sur le vote de travaux.
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Par des conclusions récapitulatives N°5 notifiées par RPVA le 8 janvier 2023, qui sont ses dernières conclusions, l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] prise en la personne de son directeur la SAS CONVENIENCE exerçant sous l’enseigne AC AD prise en la personne de son représentant légal demande au tribunal de :
-DONNER ACTE de la renonciation de la SCI WTC A et du Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) à invoquer l’irrecevabilité de la représentation de l’AFUL par la société CONVENIENCE ;
-RAPPELER le caractère irrecevable des demandes en raison de la prescription de l’action en annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL du 10 décembre 2010 formée par la SCI WTC A et le syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) ; Pour le surplus des demandes,
-DIRE ET JUGER les demandes de la SCI WTC A et du Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) irrecevables, Subsidiairement,
-DIRE ET JUGER l’ensemble de la SCI WTC A et du Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) mal fondées ;
-DEBOUTER la SCI WTC A et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) de l’ensemble de leurs fins, conclusions et prétentions;
-SE DECLARER incompétent, pour procéder à la désignation d’un syndic afin de disposer des pouvoirs du Président de l’AFUL WORD TRADE CENTER ; En tout état de cause,
-CONDAMNER in solidum la SCI WTC A et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) à payer à l’Association Foncière Urbaine Libre WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum la SCI WTC A et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND (SDC WTC B) aux entiers frais et dépens ;
-ORDONNER subsidiairement CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
En réplique, l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] prise en la personne de son directeur la SAS CONVENIENCE exerçant sous l’enseigne AC AD prise en la personne de son représentant légal fait valoir :
- que dans son jugement avant dire droit du 7 juillet 2022, le tribunal a déjà donné acte aux demanderesses de leur renonciation à invoquer l’irrecevabilité des conclusions de l’AFUL portant sur la représentation de cette dernière par la société CONVENIENCE ;
- que dans la même décision, le tribunal a déclaré l’action en annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL du 10 décembre 2010 formée par la SCI WTA et le Syndicat des copropriétaires WTC B prescrite ;
- qu’en ce qui concerne la demande d’annulation de l’assemblée du 23 octobre 2018, subsidiairement des résolutions 16 A et 16 B, les contestations dans lla mesure où cela n’a de conséquence que sur la seule capacité de l’association à ester en justice, à vendre ou à acquérir des biens et que l’AFUL n’en perd pas pour autant son existence juridique et est ainsi toujours en mesure de convoquer des assemblées ;
- que les décisions des assemblées ne peuvent être remises en cause que si elles ont été adoptées sur la base de dispositions statutaires non modifiées et devenues illégales (Rép. ministérielle à question écrite n° 17021, JO Sénat du 10/11/2016 – page 4944) ;
- qu’en 'espèce, la SCI WTCA ne soulève aucune contradiction entre les statuts et les dispositions réglementaires susceptible d’entraîner la remise en cause des assemblées contestées ;
- que s’agissant des dispositions citées par la SCI WTCA et relatives à la représentation de l’AFUL, force est de constater que la SCI WTCA n’a jamais remis en cause la désignation de la société CONVENIENCE désormais dénommée SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT à la présidence de l’AFUL ; que la demanderesse et l’intervenante volontaire
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font expressément part de leur renonciation à invoquer la qualité de Directeur de l’AFUL à la société CONVENIENCE et sa représentation de l’AFUL à ce titre ; qu’elles ne peuvent donc pas contester les assemblées pour ce seul motif ;
- que même en l’absence de mise en conformité, l’AFUL peut notamment suivre la gestion des éléments communs, conformément à son objet statutaire et que son fonctionnement interne n’est pas affecté par l’irrégularité de ses statuts ;
- que l’argumentation relative aux convocation ne saurait prospérer alors que la société GREENPARK qui avait été désignée à la présidence de l’AFUL par l’assemblée générale du 28 avril 2010 avait convoqué à ce titre, l’assemblée du 10 décembre 2010 ; que la société CONVENIENCE – SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT a convoqué l’assemblée du 23 octobre 2018 ; que, contrairement à ce que prétend la partie adverse, ces sociétés étaient bien les représentants légaux de l’AFUL au moment de la convocation des assemblées, et non pas uniquement les présidents de séances (voir PV d’assemblée) ; que, par ailleurs, la loi ne prévoit à aucun moment que le syndicat doive être composé de manière collégiale – l’emploi du pluriel n’étant pas suffisant pour conclure en ce sens ; que le nombre d’administrateurs est librement fixé par les statuts, et le fait que l’organe représentant l’Association soit appelé « syndic », « directeur » ou « président » est indifférent dès lors qu’il est désigné parmi les membres de l’Assemblée ou leurs représentants (Editions Francis Lefebvre Memento Gestion Immobilière 2019 § 42410), qu’en outre, il a déjà été jugé que si une AFUL ne s’est pas dotée d’un syndicat, c’est le président qui en assure l’administration dès lors qu’il a été désigné à cette fin par l’assemblée générale. (CE 19-1-2015 n° 374218 : BPIM 2/15 inf. 105) ; que dès lors cette solution n’est en rien limitée à la représentation en justice dans le cadre d’une action déterminée ;
- que les sociétés GREENPARK puis CONVENIENCE ont été régulièrement désignées aux fins de convoquer les assemblées en cause, ce pouvoir étant expressément confié à la présidence ou à la direction aux termes des statuts et de l’article 23 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 ;
- que la société CONVENIENCE assure les fonctions de directeur de l’AFUL depuis l’assemblée générale du 21 mars 2011 qui l’a désignée dans ses fonctions ;
- qu’à la suite du jugement intermédiaire, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL du 21 mars 2011, au cours de laquelle étaient présents les 3 membres de l’association, a été produit et il en résulte que le 21 mars 2011, la société CONVENIENCE exerçant à cette date sous le nom commercial AD, assure les fonctions de Directeur de l’AFUL de sorte qu’elle a valablement pu convoquer l’assemblée générale du 23 octobre 2018 contestée ;
- que, s’agissant de la contrariété des stipulations des actes notariés du 30 janvier 2018 indiquant que le représentant de l’AFUL serait la société ADVENIS PROPRETY MANAGEMENT, il importe de préciser que cette Société ADVENIS PM intervenait et continue d’intervenir en sa qualité de gestionnaire et représentant de l’ASL du Technopole de […] ; que cette ASL compte parmi ses membres l’AFUL WTC, expliquant la possible confusion par les notaires entre le nom d’ADVENIS et celui de AD ;
- que l’AFUL disposant d’un représentant régulièrement désigné, les prétentions de la SCI et du syndicat tendant à faire constater une situation de carence de l’AFUL et en conséquence, à voir désigner un syndic sur le fondement de l’article 26 des statuts, sont sans fondement ;
- qu’il est fermement contestée que l’association se trouverait en situation de carence ; que le tribunal pourra au surplus relever que la faculté de désigner d’office un syndic n’est ouverte par le texte (de la même manière que l’article 47 du décret de 1967), qu’au Président du Tribunal [de Grande Instance] judiciaire de sorte que la présente juridiction ne saurait être compétente pour connaître de cette demande bien que vouée à l’échec en l’absence de situation de carence avérée ;
- que s’agissant du respect de l’objet de l’AFUL, au regard de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004, spécialement de l’expression « actions d’intérêt commun » ( ce qui ne constitue que l’un des objets possible d’une AFUL), une AFUL peut très bien assurer la gestion d’ouvrages sans que cette gestion soit dans l’intérêt commun de tous les membres ; qu’ainsi une association syndicale libre peut tout à la fois porter sur la gestion de parties communes et de partie: privatives (CA Versailles, ch. […]. 02, 30janvier 2019,n" 13/07928) ;
- que tel est le cas en l’espèce, puisque l’objet de l’association prévoit que l’AFUL assure aussi la gestion de l’administration des espaces dont seuls certains de ses membres seraient propriétaires (article 3 des statuts) de sorte que, contrairement à ce que prétend la partie adverse, cette stipulation est parfaitement claire et permet à l’AFUL de régir les espaces qui ne sont communs qu’à certains propriétaires, et sur lesquels les autres propriétaires n’ont en conséquence
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pas de droits ; que le parking litigieux est désigné comme « le parking de la SCI GREENPARK
» dans la résolution adoptée le 10 décembre 2010, lequel n’a jamais été quliafié d’ouvrage commun affecté à l’ensemble des membres de l’association ; que dès lors l’AFUL est parfaitement en droit de gérer l’accès à cette espace ;
- que, en toute hypothèse et quand bien même il s’agirait d’une partie commune, rien n’interdit d’affecter une partie commune à la jouissance exclusive d’un membre de l’AFUL, ni dans les prescriptions légales et réglementaires, ni dans les statuts ;
- que sur le caractère infondé du reproche d’absence d’ « objectivité et de loyauté » de la société CONVENIENCE-SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT, il est répondu que, à aucun moment, le représentant de l’AFUL n’a privilégié les intérêts de l’un de ses membres au détriment des autres ; qu’au contraire, la société SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT a toujours eu à cœur de veiller à ce que les intérêts de l’ensemble des membres et de celui de l’association elle-même soient conservés ce qui ressort de ses productions alors que, si les membres de l’AFUL – dont fait partie ce syndicat – devaient effectivement reprocher un manque d’objectivité, il est évident que la société SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT n’aurait jamais été désignée ;
- que, sur l’abus de majorité allégué, si la SCI WTC A soutient que le vote constituerait un abus de majorité au seul motif que la SCI GREENPARK, puis la SCI FMI venant à ses droits, ont été les seuls à voter en faveur de la fermeture de l’accès aux parkings, ou encore aux motifs de la position de membre majoritaire de la SCI GREENPARK, puis de son successeur, la SCI WTC A, n’est pas fondée à le soutenir dans la mesure où cette situation lui été nécessairement connue au moment de son acquisition ; que les règles en matière d’AFUL ne connaissent pas le mécanisme de rabat des voix applicable en matière de copropriété ; qu’en outre, le seul fait que certains propriétaires soient systématiquement en désaccord avec les autres ne suffit pas i entraîner un abus de droit (CA Orléans, 23 janv. 2012: Loyers et copr. 2013, no 127, obs. G. V; 3e civ, 9 juin 2016, n° 15-17.529) ; qu’au demeurant, l’AFUL n’est constituée que de 3 membres de telle sorte la SCI WTC A, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas en quoi les décisions prises porteraient atteinte à l’objet de l’AFUL, qu’elle ne peut pas assimiler à ses propres intérêts privés ;
- que la SCI WTCA ne peut en aucun cas se prévaloir d’une quelconque privation des places de stationnement alors que 'ensemble des places de stationnement situées en dehors du périmètre fermé par les barrières demeurent à disposition des membres de l’AFUL dont la SCI WTC A et le Syndicat WTC B ; que le nombre de places à leur disposition correspond peu ou prou au prorata de leurs tantièmes ; qu’au total, l’ensemble immobilier dispose de 224 places de parking ; qu’il est erroné de prétendre que la SCI FM 1 se serait appropriée l’utilisation des 125 places et que les autres membres de l’AFUL se partageraient « les quelques places restantes » ; que l’absence de suppression des barrières ne saurait donc léser la demanderesse et la partie intervenante de sorte qu’elles sortent déboutées de leur demande d’annulation, tant des assemblées en leur entier que des résolutions contestées ;
- que les décisions contestées par la SCI WTCA et le Syndicat des copropriétaires sont conformes à l’objet de l’AFUL de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée ; que les demanderesses n’expliquent pas en quoi il existerait un préjudice chiffré forfaitairement à 30.000
€, lequel n’est pas étayé ; que la fermeture d’une partie du parc de stationnement par des barrière n’empêche pas les autres membres de l’AFUL de disposer du nombre de place en corrélation avec leurs droits, aucune preuve n’étant fait d’un manque de stationnement ; que n’est établi aucun préjudice de jouissance ; que les demanderesses seront déboutées intégralement de leurs demandes formées à cet titre ;
- que sur la demande additionnelle de suppression de places de parking aménagées, preuve n’est pas rapporté que ce soit l’AFUL qui les ait installées de sorte que la demande additionnelle devra être rejetée, étant indiqué que cette installation est le fait du locataire de la SCI FM , l’équipement en bornes de recharge pour véhicules électriques ne nécessite pas d’autorisation spécifique ;
- que s’agissant de la demande d’accès, contrairement à ce qui est prétendu, la décision contestée adoptée par l’AGE du 10 décembre 2010 consiste à « fermer les accès » et ne se limite pas à la seule mise en place d’une barrière ce qui induit, par cette fermeture, une jouissance exclusive du parking par la SCI GREENPARK et ses locataires de sorte que la SCI WTCA ne saurait prétendre qu’elle conserverait un accès auxdits parkings aux motifs que la résolution ne serait pas suffisamment précise, alors qu’il n’y aucune difficulté d’interprétation, la résolution désignant
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le parking comme appartenant à cette SCI GREENPARK ; qu’il ne saurait donc s’agir de parties communes à la libre disposition de tous les membres de l’AFUL ;
- qu’il n’est pas justifié que le parking était auparavant ouvert à tous les membres de l’AFUL – si cela avait été le cas, il se serait au demeurant agi d’une situation illicite puisqu’il ne s’agit pas de parkings destinés à la collectivité ; que la SCI WTC A ne s’y est d’ailleurs pas trompée puisqu’elle a elle-même évoqué une «privatisation » pour solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée du 23 octobre 2018 d’une résolution destinée à revenir sur cette décision ; que si la résolution adoptée en 2010 avait véritablement la portée qu’elle prétend, elle se serait contentée de solliciter un accès aux parkings sans demander le vote d’une nouvelle résolution en vue d’annuler la précédente ; qu’elle ne peut pas aujourd’hui se contredire au détriment de l’AFUL ;
- que le tribunal ne saurait « accorder des droits d’accès » aux parkings litigieux avec fourniture de badges.dès lors qu’il n’est en mesure que de se prononcer sur la régularité d’une décision collective et ne peut passer outre le refus de l’assemblée de revenir sur une décision ayant accordé des droits acquis de sorte que cette demande d’accès ne pourra dès lors qu’être rejetée ;
- qu’étant prescrite à contester l’assemblée du 10 décembre 2010 ayant adopté le principe de la fermeture, elle ne saurait prospérer dans sa demande ;
- que les demandes tendant à laisser l’accès aux parkings, à être indemnisée d’un préjudice de jouissance, ou à solliciter l’annulation de la résolution prise le 23 octobre 2018 refusant de revenir sur la décision initiale dépendent en effet toutes de la validité de la résolution n°2 adoptée le 10 décembre 2010, laquelle ne peut désormais être remise en cause ;
- que, si, par extraordinaire, l’annulation des résolutions 16 A et 16 B de l’assemblée de 2018 devait intervenir, elle ne pourrait que consister qu’en l’annulation du refus de l’AFUL de procéder au retrait des barrières aux frais de la SCI FM 1 d’une part et de celui du refus de déplacer ces barrières en limite parcellaire d’autre part ; que telle décision ne reviendrait pas à autoriser le retrait des barrières, ni à celle de les déplacer, le tribunal ne pouvant qu’annuler la décision, sans avoir la possibilité d’opter pour l’une des deux alternatives ; qu’en outre, le tribunal constatera qu’il n’est pas possible de condamner l’AFUL à accorder un droit d’accès au parking litigieux avec fourniture des badges d’accès, seul le locataire de la SCI FM 1 – laquelle n’est pas dans la cause – étant en possession de ces badges.
IV MOTIVATION DU JUGEMENT
1°) SUR LA PROCEDURE
Il convient de rappeler que par un jugement mixte rendu le 7 juillet 2022, la Première Chambre civile a : a) par décision contradictoire, en premier ressort :
-DONNE ACTE au Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) pris en la personne de son représentant légal de son intervention volontaire ;
-DONNE ACTE à la SCI WTCA et au syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de ce qu’ils renoncent à invoquer l’irrecevabilité des conclusions de l’AFUL portant sur la représentation de cette dernière par la société CONVENIENCE ;
-DECLARE irrecevable en raison de la prescription l’action en annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010 formée par la SCI WTCA et le syndicat des copropriétaires WORL TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) pris chacun en la personne de leur représentant légal.
Dans leurs dernières conclusions, les parties demanderesses maintiennent leur demande tendant à annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010, subsidiairement la décision n°2 qui en fait partie.
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Il convient cependant de constater que le tribunal s’est déjà prononcé sur cette demande dans son jugement du 7 juillet 2022 en examinant l’action en annulation du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2010 dans son intégralité de sorte qu’il a vidé le litige sur ce point.
Il ne saurait donc se prononcer à nouveau sur la même demande, ce qui reviendrait à remettre en cause les effets s’attachant à une fin de non-recevoir.
D’autre part, si la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) représenté par la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT ont souligné une confusion des rôles compte tenu de la position occupée par la SAS CONVENIENCE, anciennement directrice de l’AFUL, tout en étant l’ancien syndic du syndicat des copropriétaires, pour autant celles-ci n’en ont tiré aucune conséquence de droit particulière.
Il n’appartient donc pas au tribunal de se prononcer sur une prétention dont il n’a pas été effectivement saisi.
Il convient de relever, à partir de l’extrait Kbis délivré le 15 septembre 2022 par le Greffe du tribunal de commerce de NANTERRE que la société CONVENIENCE exerçant précédemment sous l’enseigne AC AD a désormais comme dénomination sociale SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT.
Les parties s’accordent au demeurant sur le fait que, si la SAS CONVENIENCE est devenue la SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT, par changement de dénomination sociale, le nom commercial AC AD a été supprimé.
Il sera dès lors mentionné dans le présent jugement :
- le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) représenté par son syndic la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (anciennement SAS CONVENIENCE exerçant à l’enseigne AC AD) ;
- l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] représentée par sa Directrice la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (anciennement SAS CONVENIENCE exerçant à l’enseigne AC AD).
2°) SUR LE FOND
Il appartient au tribunal de se prononcer sur les points non statués dans sa décision du 7 juillet 2022 soit sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions comme il est dit à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.
1°) Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND du 23 octobre 2018
Il convient de se prononcer sur cette demande d’annulation y compris son subsidiaire relatif aux décisions n°16 a) et 16 b) qui sont comprises dans le procès-verbal du 23 octobre 2018 critiqué.
Selon un acte de vente passé pardevant Maître Pierre-Louis SIMON, notaire associé de la SCP « Pierre-Louis SIMON et Guy MAYER, notaires associés », titulaires d’un office notarial à […], le 16 décembre 1991 Répertoire N° 27565 la SCIC du WORLD TRADE CENTER DE […]-SARREBRUCK a fait l’acquisition des la SOCIETE D’EQUIPEMENT DU BASSIN LORRAIN (SEBL) de terrains cadastrés à […], section CB n°80/16 et Section CB n°81/16, situés sur le site du Technopole […] 2000 à […] BORNY.
Selon des statuts reçus pardevant Maître Y Z, notaire associé à […], le 17 décembre 1991 Répertoire N° 34077 a été constitué par la SCIC WORLD TRADE CENTER
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DE […] – SARREBRUCK une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) dénommée WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND à […].
Selon l’article 2 des statuts, « MEMBRES DE L’ASSOCIATION », il est mentionné comme suit : « Sont membres de plein droit de l’association : A/ Les propriétaires pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des bâtiments ou des lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND » situé à […] – […], à édifier sur les immeubles provenant de ceux cadastrés sous : Section CB n° 80/16 avec 11.074 m2 et section CB n° 81/16 avec 319 m2. B/ L’adhésion à l’association et le consentement écrit dont fait état l’article 5 alinéa 2 de la loi du 21 Juin 1865 résultent :
1) soit de la participation du ou des propriétaires à l’acte portant constitution de la présente association et l’établissement de ses statuts.
2) soit de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoire des biens immobiliers paragraphe A du présent article intervenant entre les propriétaires ci-dessus et tous acquéreurs ou bénéficiaires d’apport. C/ L’adhésion à l’association résulte également de toute mutation à titre gratuit de tout ou partie de l’un de ces mêmes biens immobiliers. »
L’article 3 des statuts, « OBJET », prévoit que :
« Cette association a pour objet : A/ La propriété des immeubles situés à […] – […], qui seront remis gratuitement à l’Association, cadastrés sous section CB n° (1 )/16 avec 9.107 m2 et section CB n° 81/16 avec 319 m2, ainsi que de tous immeubles pouvant être considérés comme ouvrages communs à l’ensemble des propriétaires ou à certains d’entre eux, notamment tout ou partie, et dans ce dernier cas au travers d’une copropriété, du noyau central à édifier sur l’immeuble cadastré CB n° (6)/16 avec 335 m2 et les locaux dépendant des bâtiments -A – B – C – D, présentant un caractère d’utilité pour l’ensemble immobilier tels que locaux UEM, locaux PTT, etc… B/ La gestion, l’administration et l’entretien de tous les espaces, voies et ouvrages communs à l’ensemble des propriétaires ou à certains d’entre eux ou dont elle serait elle-même propriétaire, la création de tous éléments d’équipement nouveaux, la surveillance de l’application du cahier des charges lorsqu’il en existe un, l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements. Etant précisé que l’association réalisera son objet ci-dessus défini, qu’elle ait ou non la propriété des ouvrages et équipements dont elle a la charge, et qu’elle devra elle même tenir compte des dispositions de l’objet de l’association du […] […] 2000, en ce qui concerne l’entretien des espaces communs et du gardiennage. C/ La détermination et le recouvrement du montant de la contribution de ses membres au titre des frais de gestion et d’entretien des espaces, voies et ouvrages communs et, d’une façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets ci-dessus définis, et notamment la réception de toutes subventions et la conclusion des emprunts. (…) »
L’article 10, qui traite des pouvoirs et attributions du président, prévoit que « Le Président est le représentant officiel et exclusif de l’association. »
Par acte passé le 15 octobre 1993 pardevant Maître Y Z, notaire associé de la société « Y Z & AA AB, notaires associés », titulaire d’un Office Notarial à […], Répertoire N° 36733, a été établi un Règlement de copropriété avec un état descriptif de division à la requête de la SCCV WORLD TRADE CENTER […]-SARREBRUCK s’appliquant à un ensemble immobilier à construire composé d’un rez-de-chaussée surélevé de cinq niveau sur un terrain sis à […] (MOSELLE) à […] […] 2000, 2 rue
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[…], cadastré VILLE DE […] – Territoire de BORNY Section CB n°90/16 Sur le […].
La SCI WTCA produit un extrait du plan cadastral section CB Feuille 000 CB 01 édité le 14 novembre 2018 dont il ressort que l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND situé à […] est propriétaire des parcelles cadastrées Section CB N°112/16, N° 113/16, N°115/16, N°116/16, N°117/16.
Il s’avère que la SCIC WORLD TRADE CENTER DE […]-SARREBRUCK devait procéder à différentes ventes soit :
- par acte notarié du 28 octobre 1993 au bénéfice de la société MULTIMMOBILIER 1 et de la société MULTIMMOBILIER 2, chacun pour moitié indivise en pleine propriété, des lots […],4 et 5 dépendant du bâtiment A situé […] dépendant de la copropriété de la cause ;
- par acte notarié du 26 mars 1998 au bénéfice de la SCPI NOTAPIERRE des lots n°1, 2, 6 et 7 dépendant du bâtiment situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause.
A la suite d’une licitation du 14 décembre 2012, il était procédé au partage des lots de copropriété appartenant par moitié indivise à la société MULTIMMOBILIER 1 et MULTIMMOBILIER 2, lesdits lots étant attribués à cette dernière.
Ceci étant rappelé, il ressort d’un acte passé pardevant Maître Philippe KRUMMENACKER, notaire associé de la SCP « Denis REINERT et Philippe KRUMMENACKER, notaires associés » titulaire d’un office notarial à […], le 30 janvier 2018, Répertoire […]7.859, que la SCPI MULTIMMOBILIER 2 a vendu à la SCI WTCA en pleine propriété les lots n°3, 4 et 5 du bâtiment A situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause du WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND cadastrés CB 90/16.
Il ressort d’un autre acte passé pardevant Maître Philippe KRUMMENACKER, notaire associé de la SCP « Denis REINERT et Philippe KRUMMENACKER, notaires associés » titulaire d’un office notarial à […], le 30 janvier 2018, Répertoire non mentionné, que la SCPI NOTAPIERRE a vendu à la SCI WTCA en pleine propriété les lots n°1, 3, 6 et 5 du bâtiment A situé 2 […] dépendant de la copropriété de la cause du WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND cadastrés CB 90/16.
Il résulte des termes des deux actes notariés en page 47 le rappel suivant :
« 37. ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] 37.1 Statuts de l’association foncière Les Biens dépendent de l’association foncière urbaine libre dénommée «Association Foncière Urbaine Libre du WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] » Les statuts de l’Association Foncière ont été constitués aux termes d’un acte reçu par Maître Z, notaire à […], le 17 décembre 1991. Une copie desdits statuts est demeurée ci-annexée aux Présentes. (Annexe 20 – STATUTS AFUL) L’objet de cette Association Foncière tels qu’il résulte desdits statuts est ci-après littéralement repris : « Cette association a pour objet : A°/ La propriété des immeubles situés à […] – […], qui seront remis gratuitement à l’Association, cadastrés sous section CB n°(1)/16 avec 9.107 m2 et section CB n°81/16, ainsi que tous immeubles pouvant être considérés comme ouvrages communs à l’ensemble des propriétaires ou à certains d’entre eux, notamment tout ou partie, et dans ce dernier cas au travers d’une copropriété, du noyau central à édifier sur l’immeuble CB n°6/16 avec 335 m2 et les locaux dépendant des bâtiments A – B – C-D, présentant un caractère d’utilité pour l’ensemble immobilier tels que locaux UEM, locaux PTT, etc…. B/ La gestion, l’administration et l’entretien de tous les espaces, voies et ouvrages communs à l’ensemble des propriétaires ou à certains d’entre eux ou dont elle serait elle-même propriétaire,
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la création de tous éléments d’équipement nouveaux, la surveillance de l’application du cahier des charges lorsqu’il en existe un, l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements. Étant précisé que l’association réalisera son objet ci-dessus défini, qu’elle ait ou non la propriété des ouvrages et équipements dont elle a la charge, et qu’elle devra elle- même tenir compte des dispositions de l’objet de l’association du […] […] 2000, en ce qui concerne l’entretien des espaces communs et du gardiennage. C/ La détermination et le recouvrement du montant de la contribution de ses membres au titre des frais de gestion et d’entretien des espaces, voies et ouvrages communs, et, d’un façon générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets ci-dessus définis, notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts. »
Dans l’acte de vente MULTIMMOBILIER II, il est précisé :
« 37.2 REPRESENTANT DE L’ASSOCIATION FONCIERE Le représentant de l’Association syndicale est : la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT – DIRECTION REGIONALE EST – Agence de […] – […] (57078 – […]). 37.3 Etat contenant diverses informations sur l’association foncière Un questionnaire de mutation contenant les informations sur l’Association Foncière a été délivré à la date du 3 janvier 2018 L’Acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de ce questionnaire. Ce questionnaire est demeuré ci-joint et annexé aux Présentes. »
Dans l’acte de vente NOTAPIERRE, il est mentionné :
« 37.2 REPRESENTANT DE L’ASSOCIATION FONCIERE Le représentant de l’Association syndicale est : la société AD – […] Européen de l’Entreprise, dont le siège est à […] (Bas-Rhin) 37.3 Etat contenant diverses informations sur l’association foncière Un questionnaire de mutation contenant les informations sur l’Association Foncière a été délivré à la date du 21 décembre 2017 L’Acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de ce questionnaire. Ce questionnaire est demeuré ci-joint et annexé aux Présentes. »
La SCI WTCA expose que, selon une plaquette de présentation de la BNP PARIBAS REAL ESTATE par l’intermédiaire de laquelle elle a acquis ces différents biens immobiliers, il était précisé que les lots de copropriété, faisant partie de l’ensemble immobilier WTC […] SAARBRUCKEN, disposaient de parking extérieurs partagés.
La SCI demanderesse se plaint de ne pas avoir pu accéder à certains des parkings dépendant du périmètre de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND ni d’avoir eu de remise des badges d’accès.
Ce faisant, elle sollicite l’annulation du procès-verbal de l’Assemblée générale de l’AFUL du 23 octobre 2018, subsidiairement de ses décisions n°16 a) et n°16 b).
a) Sur le grief tiré du non-respect de la réglementation sur les AFUL
Pour justifier de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 octobre 2018 et des décisions qu’elle a prises, la SCI WTCA soutient que ladite assemblée a été convoquée par le Directeur de l’AFUL lequel ne peut intervenir que sur délégation du Syndicat ou du Président du Syndicat, organisme de représentation inexistant en l’espèce.
Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires WTC AFUL […] […] 2000 du 23 octobre 2018 que celle-ci s’est réunie sur la convocation adressée par le Directeur de l’AFUL, AC AD, par lettre recommandée avec accusé
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de réception.
La validité des délibérations d’une association foncière urbaine libre est régie par les règles juridiques applicables aux contrats et aux obligations.
Il convient de distinguer deux hypothèses :
- le non-respect des conditions de convocation et de tenue des délibérations est expressément sanctionné par la nullité en vertu des statuts ; dans ce cas, la nullité s’impose sans que le juge n’ait de marge d’appréciation, cette sanction découlant de la force obligatoire des contrats de l’article 1134 du code civil devenu l’article 1103 du code civil ;
- aucune sanction du non-respect des conditions de convocation et de tenue des délibérations n’est prévue dans les statuts ; dans ce cas, la nullité ne s’applique pas de plein droit et le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation. Dans ce cas, la nullité ne doit être prononcée par le juge que si les irrégularités ont eu « une incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations », recherche qui lui incombe [Cour de cassation – Première chambre civile 20 mars 2019 / n° 18-11.652].
En l’espèce, il résulte des statuts établis par l’acte dressé le 17 décembre 1991 par Maître Z au titre I – article 1 qu’il a été formé une association foncière urbaine libre régie par les dispositions de la loi du 21 juin 1865 et des textes législatifs ou réglementaires qui l’ont complétée ou modifiée et les articles L. […], L. 322-2/3 et L. 322-3 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Les AFUL sont soumises aux dispositions figurant au Titre II de l’ordonnance du 1er juillet 2004, régissant les associations syndicales libres.
L’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 impose que les statuts des associations syndicales déjà constituées soient mis en conformité dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret du 3 mai 2006 soit avant le 5 mai 2008.
L’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] ne remet pas en cause le fait que l’association foncière urbaine libre constituée en vertu de la loi du 21 juin 1865 n’ait pas, comme le soutiennent les parties demanderesses, mis ses statuts en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 dans les deux ans de la publication du décret d’application du 3 mai 2006 soit le 5 mai 2008, conformément aux dispositions de l’article 60 de l’ordonnance.
En effet, l’ordonnance du 1er juillet 2004 comprend un article 60 qui édicte des dispositions transitoires : les statuts des AFUL demeurent applicables jusqu’à leur mise en conformité, laquelle devait intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication d’un décret en Conseil d’Etat, qui a été publié le 3 mai 2006, ce délai étant désormais expiré.
Il est également constant que les statuts n’ont pas été mis en conformité avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 postérieurement au 3 mai 2008.
Dans ces conditions, à défaut de disposition particulière, que les parties demanderesses ne citent d’ailleurs nullement comme prévoyant un tel effet, l’absence de mise en conformité des statuts de l’ASL (AFUL en l’occurrence) ne remet pas en cause l’existence légale de l’association, résultant du consentement unanime de ses membres constaté par écrit.
Il s’ensuit que la personnalité morale de l’association, née de sa constitution et de l’adhésion des propriétaires, demeure, peu important étant le fait que le contenu des statuts soit incomplet et ou encore obsolète.
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Dès lors, il y a lieu de retenir que, même en l’absence de mise en conformité, l’AFUL peut notamment poursuivre la gestion des éléments communs, conformément à son objet statutaire et que son fonctionnement interne n’est pas affecté par l’irrégularité de ses statuts.
Il résulte ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires WTC AFUL […] […] 2000 du 23 octobre 2018 que celle-ci s’est réunie sur la convocation adressée par le Directeur de l’AFUL, AC AD, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est produit aux débats les statuts établis par Maître Y Z, notaire à […], le 17 décembre 1991 Répertoire […]4077.
Il ressort des statuts que, à l’article 11, l’assemblée générale par le président ou sur la demande de membres représentant la moitié au moins des voix de l’ensemble. Selon l’article 17 des statuts de l’AFUL (page 8) « l’association est administrée par un Président assisté, le cas échéant, sur sa demande, d’un directeur et d’un secrétaire. » Selon l’article 18, « Le Président est désigné pour une période d’un an. Il est choisi parmi les membres de l’association ou en dehors d’eux et peut être une personne physique ou morale. Si le Président demande à être assisté d’un Directeur ou d’un Secrétaire, ceux-ci sont élus par l’assemblée sur la présentation du Président. Ils sont rééligibles. L’assemblée fixe leur rémunération. Jusqu’à la tenue de la première assemblée générale, les fonctions de Président seront assurés par. »
Les termes « la société PROMOBAIL à […] » ont été ajoutés par une mention manuscrite à la suite des termes « seront assurés par. ». La société PROMOBAIL est la gérante statutaire de la SCI WORLD TRADE CENTER DE […] – SARREBRUCK.
L’article 19 mentionne que « le Président est le représentant officiel et exclusif de l’association. »
A la suite du jugement intermédiaire, l’AFUL a produit :
- le procès-verbal de l’Assemblée générale extraordinaire de l’AFUL du mercredi 21 mars 2011 dont il ressort de la décision n°2 que la société AD a été désignée à la majorité des membres présents ou représentés comme Directeur de l’AFUL ;
- la feuille de présence de l’assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2011 dont il a ressort qu’il a été émargé et signé par les représentants de tous les copropriétaires à savoir la SCI GREENPARK, la SDC WTC – Tour A et la SDC WTC – Tour B.
Il est donc établi par les sociétés demanderesses que l’assemblée générale a été convoquée par le Directeur de l’AFUL, ce qui n’est pas prévu par les statuts.
Il ne résulte pas cependant de la lecture des statuts qu’une nullité soit prévue dans ce cas.
D’autre part, les sociétés demanderesses ne soutiennent ni n’allèguent que l’irrégularité tenant à la convocation ait eu une quelconque incidence sur le déroulement et la sincérité des délibérations, partant sur le vote des résolution 16 a) et 16 b), étant relevé que la SCI WTCA a été convoquée, qu’elle était représentée à cette assemblée, que son représentant a été désigné comme Président de séance et qu’elle a exprimé sa position en votant chacune des résolutions qui lui ont été soumises.
Aucune nullité de ce chef ne saurait donc prospérer.
b) Sur le moyen tiré du défaut de respect de l’objet de l’AFUL
La SCI WTCA fait grief à l’AFUL d’avoir pris une délibération visant à faire perdre le caractère commun de certains espaces et en ordonner une privatisation, directe ou indirecte, alors qu’elle ne peut avoir pour objet que la gestion des espaces communs.
Aux termes des statuts la constituant, l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND gère et administre un ensemble immobilier situé rue Félix Favart à […]
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comprenant quatre bâtiments, un noyau central et, à leur pourtour, un ensemble de voiries, des aires de dégagement, des espaces verts et des parkings.
Les propriétaires des lots de l’ensemble immobilier sont membres de plein droit de l’AFUL.
D’autre part, il ressort de la résolution n°2 du 10 décembre 2010 qu’il a été décidé de fermer les accès du parking de la SCI GREENPARK par un système de barrières levantes.
Il ressort de la résolution n°16 a) que le Directeur de l’AFUL après avoir rappelé que les barrières installées en 2010/2011 par la SCI GREENPARK, propriétaire à l’époque du bâtiment, a mis au vote le retrait des barrières qui privatisent une partie des parkings de l’AFUL afin de permettre aux usagers des Tours A, B et GREENPARK un libre accès (parking en foisonnement), ce qui a été rejeté.
De même, la résolution 16 b) visant à déplacer les barrières en limite parcellaire de l’AFUL (côté Rue […]) permettant ainsi de créer un sens de circulation (entrée et sortie des véhicules) a également été rejetée.
Si l’AFUL soutient que le parking visé dans lesdites résolutions appartiendrait à la SCI GREENPARK, nonobstant la durée de l’instruction de l’affaire,celle-ci n’en a pas rapporté la preuve et le seul fait que la résolution du 10 décembre 2010 mentionne « parking de la SCI GREENPARK » ne permet pas de l’établir.
Or, il ressort de l’article 3 des statuts de l’AFUL du 17 décembre 1991 que cette association a pour objet notamment : « B/ la gestion, l’administration et l’entretien de tous les espaces, voies et ouvrages communs à l’ensemble des propriétaires ou à certains d’entre eux ou dont elle serait elle-même propriétaire, la création de tous éléments d’équipement nouveaux, la surveillance de l’application du cahier des charges lorsqu’il en existe un, l’exercice de toutes les actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements. »
Dès lors, force est de constater que l’objet de l’association prévoit notamment que celle-ci assure la gestion et l’administration des espaces, voies et ouvrages communs à certains des propriétaires, ce qui est le cas du parking de la SCI GREENPARK.
Il s’ensuit qu’en mettant au vote de ses membres des décisions portant sur le retrait de barrières relatives à une parties de ses parkings ou leur déplacement dans un but de circulation, l’AFUL a répondu à ses obligations statutaires telles que définies à l’article 3 sus-énoncé.
Ce moyen, qui ne saurait donner lieu à l’annulation de l’assemblée générale du 23 octobre 2018, sera donc écarté.
c) sur l’abus de majorité
L’abus commis dans l’exercice du droit de vote lors d’une assemblée générale affecte par lui-même la régularité des délibérations de l’assemblée.
Caractérise un abus de majorité une résolution adoptée contrairement à l’intérêt général de l’association, et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de ceux de la minorité.
Il est constant qu’à la date où s’est tenue l’assemblée générale du 23 octobre 2018, l’AFUL du WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] était composée de trois membres à savoir :
- La SCI FONCIERE MEDICALE 1 (venant aux droits de la SCI GREENPARK) pour 503700/979800 tantièmes.
- les copropriétaires du WTC – Tour A, pour 235800/979800 tantièmes,
- les copropriétaires du WTC – Tour B pour 240300/979800 tantièmes,
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Il sera relevé que le moyen tiré de l’abus de majorité qui tend à l’annulation des délibérations prises par l’assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2010 ne saurait être examiné dans la mesure où le tribunal a déjà déclarée prescrite l’action en annulation de cette dernière.
S’agissant des résolutions n° 16 a) et n° 16 b) de l’assemblée générale du 23 octobre 2018, il s’avère qu’elles ont été rejetées, chacune par 476100 contre 503700, cette dernière valeur étant celle des tantièmes que représente la SCI FONCIERE MEDICALE n°1.
En l’espèce, l’AFUL relève que l’ensemble immobilier de la cause dispose de 224 places de parking.
Au prorata des tantièmes, cela donne lieu au calcul suivant :
- SCI FM1 503700e/978 800e = 115 places ;
- SCI WTCA 235800e/978 800e = 53 places ;
- SCI WTC B 240300e/978 800e = 55 places.
En vertu de la mise en place des barrières en application de la résolution de l’assemblée générale du 10 décembre 2010, l’AFUL précise que la situation matérielle s’établit comme suit :
a) SCI FM1 114 places ;
b) SDC WTCA et SDC WTC 110 places.
Ceci étant rappelé, ce ne sont pas le calcul ou l’attribution du nombre de places qui fait litige, mais l’installation de barrières en 2010/2011 par la SCI GREENPARK sur le parking en cause qui est l’objet des deux résolutions critiquées.
Or, à défaut de la preuve contraire, les parkings de l’AFUL constituent, en l’état des éléments communiqués au tribunal, un espace commun à ses membres.
Il ne ressort en effet d’aucun élément probant que la SCI FONCIERE MEDICALE n°1 soit propriétaire des parkings litigieux, objet des deux résolutions en cause.
Dès lors de tels emplacements de parking doivent servir à la collectivité de ses membres.
S’agissant du moyen tiré d’un abus de majorité, les résolutions n° 16 a) et n°16 b) de l’assemblée générale du 23 octobre 2018 ont lieu d’être examinées indépendamment de la résolution n°2 adoptée le 10 décembre 2010.
Il résulte des termes de chacune desdites résolutions que, du fait de l’emplacement matérialisé par les barrières, les usagers des Tours A et B ne disposent pas d’un libre accès en considération d’un parking en foisonnement et cela rend impossible l’établissement d’un sens de circulation permettant l’entrée et la sortie des véhicules.
Il ressort d’un procès-verbal dressé par Maître Joseph TALLARICO, huissier de justice de la SELARL ACTA PIERSON, à […], le 20 octobre 2021 les constatations suivantes :
a) sur le parking Sud côté bâtiment A du 2, […] à […] :
- une voirie de circulation qui forme une boucle en U et la présence de barrières mises en place au niveau de l’atrium de sorte qu’il n’est possible d’emprunter la voie de circulation pour former un demi-tour permettant un contournement ou un retournement des véhicules empruntant cette zone de stationnement par le côté Sud du bâtiment ;
- sur la deuxième voie de circulation qui permettait d’effectuer ce contournement, il y a des potelets qui sont scellés dans le béton et qui ne sont pas amovibles ou déplaçables. Ces potelets sont placés au cœur de la voie de circulation au même niveau que l’emplacement des barrières initiales, là où il y a la zone de contournement, ce qui empêche là aussi d’effectuer une manœuvre de contournement sur le Darkina ; b) sur le parking nord côté Nord bâtiment B du 2, […] à […] :
- pour accéder à ce parking côté Nord du bâtiment B, il y a deux voies de circulation qui desservent chacune les différentes places de stationnement. Les voies de circulation ont une
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largeur utile d’environ 5 m et elles aboutissent en sens unique pour pénétrer vers l’intérieur des zones de stationnement délimitées par les différents marquages. Mais, comme pour le bâtiment A, la présence au niveau de l’atrium de barrières qui sont automatisées par badge empêche une manœuvre permettant de poursuivre sur la voie de circulation et d’effectuer un contournement en sortie de stationnement en empruntant la deuxième voie qui, elle aussi, est entravée par une barrière automatisée à badge ;
- les barrières ont été placées de telle façon afin de permettre une entrée en badgeant pour permettre l’ouverture de la barrière, il s’agit de la voie de circulation la plus proche du bâtiment B et pour l’autre voie de circulation, il s’agit d’une barrière automatique de levage permettant la voie de sortie. Ces possibilités d’entrée et de sortie sont possibles uniquement pour ceux qui possèdent le badge et l’accès au-delà des barrières mais pour les utilisateurs des parkings qui se trouvent en amont sur le devant des barrières, cette possibilité de contournement n’est donc pas possible.
Ces constatations n’ont pas été remises en cause par l’association défenderesse de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elles correspondent toujours à la situation actuelle des lieux.
Il s’ensuit que les résolutions 16 a) et 16 b) adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] ont été prises en méconnaissance de l’intérêt collectif de l’association, dépassant ainsi la simple opposition d’intérêts dès lors que, par de telles décisions, elle entraîne une impossibilité d’accès à certains de ses membres alors qu’un tel parking, qui entre dans le périmètre de l’AFUL, leur est commun.
Ces deux décisions caractérisent par conséquent une rupture d’égalité entre les membres de l’association au préjudice des SCI WTCA et du syndicat des copropriétaires SDC WTC B.
Les sociétés demanderesses n’établissent aucunement que les autres résolutions de l’assemblée générale du 23 octobre 2018, qui en comprend vingt, soit entachées d’une irrégularité.
Il y a donc lieu d’annuler les résolutions N°16 a) et N° 16 b) adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] du 23 octobre 2018 et de rejeter la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale pour le surplus.
d) Sur le trouble de jouissance
La sanction de l’abus de majorité peut consister, outre l’annulation de la résolution abusive, à l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
La responsabilité de l’abus de droit n’est pas celle de l’AFUL qui n’est pas à l’origine du vote qu’elle n’a fait que soumettre à la suite de deux résolutions dont la régularité n’est pas critiquable.
En effet, comme elle le soutient, ces résolutions sont conformes à l’objet de l’AFUL.
Les sociétés demanderesses échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre les résolutions mises au vote par l’AFUL et la faute résultant de l’abus de majorité de l’un de ses membres.
En outre et au surplus, les sociétés demanderesses ne justifient pas de la réalité d’un trouble de jouissance à défaut de démontrer que, du fait du non-retrait des barrières et de leur absence de déplacement, ses associés, ses membres ou ses usagers aient été privés de stationnement, alors que la mise en place des barrières remonte au moins à l’année 2011.
La somme de 30.000 € chiffrée à titre forfaitaire n’est absolument pas étayée.
Il y a lieu en conséquence de débouter la société civile immobilière WTCA prise en la personne
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de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leurs demandes de dommages et intérêts.
2°) Sur la demande d’accès
Selon la résolution n°2 de l’assemblée générale du 10 décembre 2010, les membres de l’AFUL ont approuvé la fermeture des accès du parking de la SCI GREENPARK par un système de barrières levantes.
Si le tribunal a compétence pour annuler des résolutions prises par l’assemblée générale d’une AFUL, en revanche, sauf à excéder ses pouvoirs, il ne saurait se substituer à ses organes au sujet de la décision qu’il conviendrait de prendre pour permettre un libre accès au parking fermé par des barrières, y compris s’agissant d’un accès se faisant éventuellement grâce à des badges.
Une telle décision incombe par conséquent à l’AFUL.
En conséquence, il y a lieu de débouter la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leur demande d’accès à la partie du parking fermée par des barrières sous astreinte.
3°) Sur la désignation d’un syndic
Il résulte de l’article 26 des statuts, que « En cas de carence de l’association syndicale pour l’un quelconque de ses objets, un syndic peut être désigné par le Président du Tribunal de Grande instance à la requête du quart au moins des membres. Il dispose des pouvoirs du Président sans limitation, jusqu’à nomination régulière d’un nouveau Président par l’Assemblée. »
Cette désignation ne relève donc pas des pouvoirs du tribunal judiciaire statuant sur le fond du litige.
Dès lors, il y a lieu de constater que la présente juridiction n’a pas pouvoir pour connaître de la requête en désignation d’un syndic présentée par la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B).
4°) Sur la demande de suppression de places de parking aménagées avec bornes de recharge
Les sociétés demanderesses produisent un procès-verbal établi le 15 décembre 2020 par Maître Joseph TALLARICO, huissier de justice de la SELARL ACTA PIERSON, à […], lequel a effectué les constatations suivantes :
- au niveau de la cour côté Nord qui se trouve entre la Tour B et le bâtiment qui est occupé par la Société DREAL, présence de trois nouvelles places de stationnement aménagées avec borne de recharge pour véhicules électriques avec une peinture récente verte et blanche sur les sols avec un marquage spécifique. La borne de recharge mise en place est placée sur l’allège de la façade de la tour occupée par la Société DREAL.
Il apparaît, nonobstant l’ancienneté du constat, que ces trois places de stationnement ont été aménagées, sur une parcelle qui est commune à l’Association Foncière d’Union Libre qui gère le site et ce, sans autorisation de l’assemblée générale de ses membres.
Or, si l’existence de ces places aménagées est démontrée, pour autant, malgré le temps de l’instruction de l’affaire, les sociétés demanderesses échouent à établir que l’AFUL serait à l’origine de tels aménagements, ce qui ne résulte d’aucun élément probant et est totalement
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contesté par l’association défenderesse.
En conséquence, il y a lieu de débouter la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leur demande de suppression des trois places de parking aménagées avec bornes de recharge pour véhicules électriques sous astreinte.
3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »
L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »
Eu égard à la solution apportée au litige, les demandes des parties demanderesses ayant été accueillies très partiellement, il convient de faire masse des dépens et de dire et juger qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
En conséquence, il convient, pour des considérations d’équité, de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE
Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
Compte tenu de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Vu le jugement rendu le 7 juillet 2022 ;
CONSTATE que le tribunal s’est déjà prononcé dans son jugement du 7 juillet 2022 sur l’action en annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND DE […] du 10 décembre 2010 formée par la SCI WTCA et le syndicat des copropriétaires WORL TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) pris chacun en la personne de leur représentant légal, qu’il a déclaré irrecevable en raison de la prescription, de sorte qu’il a vidé le litige sur ce point ;
Sur les points non statués,
PRONONCE l’annulation des résolutions N°16 a) et N° 16 b) adoptées lors de l’assemblée
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générale de l’AFUL WORLD TRADE CENTER FRANCO ALLEMAND de […] du 23 octobre 2018 pour abus de majorité ;
REJETE la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 23 octobre 2018 pour le surplus ;
DEBOUTE la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leurs demandes de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leur demande d’accès à la partie du parking fermée par des barrières sous astreinte ;
CONSTATE que la présente juridiction n’a pas pouvoir pour connaître de la requête en désignation d’un syndic présentée par la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) ;
DEBOUTE la société civile immobilière WTCA prise en la personne de son représentant légal et le Syndicat des copropriétaires WORLD TRADE CENTER FRANCO-ALLEMAND (SDC WTC B) de leur demande de suppression des trois places de parking aménagées avec bornes de recharge pour véhicules électriques sous astreinte ;
FAIT masse des dépens ;
DIT ET JUGE en conséquence qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 par Monsieur Michel X, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.
Le Greffier Le Président
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