Minute n°2026/266

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 19/03311

N° Portalis DBZJ-W-B7D-IFQL

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

I PARTIES

DEMANDERESSES :

S.A.S. CMTI FORMATION, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

S.A.R.L. MARTEL PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

DEFENDEURS :

S.A.R.L. MARTEL PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

S.C.I. IMMO CHAT, prise en la personne de M. [R] [D], en sa qualité de mandataire ad’hoc, dont le siège social est sis [Adresse 3] (intervenante volontaire)

représentée par Maître Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

S.C.P. [V] [O] et [H] [C] NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal (appelée en intervention forcée)

Monsieur [H] [C], Notaire, demeurant [Adresse 5] (appelé en intervention forcée)

Monsieur [W] [N], Notaire, demeurant [Adresse 6] (appelé en intervention forcée)

représentés par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C 300

Association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST (G.I.M EST), dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 19 mars 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS [L] DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon contrat du 31 janvier 2014, la SCI IMMO CHAT a donné à bail commercial à la SAS CMTI FORMATION des biens immobiliers situés [Adresse 8] à AMNEVILLE, pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2014.

Par jugement du 20 juillet 2016, la SCI IMMO CHAT a été placée en liquidation judiciaire par la chambre civile du tribunal de grande instance de METZ qui a désigné la SELARL [X] [L] [P], en la personne de Maître [P], en qualité de liquidateur.

Dans le cadre de cette procédure, la SARL MARTEL PROMOTION a présenté une offre d’achat portant sur les parcelles section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] en pleine propriété et 41 et 356 en co-propriété à [Localité 1].

Par ordonnance du 18 mai 2018, le juge commissaire a autorisé la vente de gré à gré desdites parcelles à la SARL MARTEL PROMOTION et a commis Maître [W] [N] et Maître [H] [C], notaires, pour établir l’acte de vente.

Par courrier du 05 octobre 2018, la SARL MARTEL PROMOTION a proposé à la SAS CMTI FORMATION un transfert de ses activités dans un autre local situé à [Localité 2]. La SAS CMTI FORMATION n’a pas donné suite.

Par acte des 28 mai et 16 juillet 2019, la vente de gré à gré des biens immobiliers de la SCI IMMO CHAT à la SARL MARTEL PROMOTION est intervenue.

Par acte d’huissier délivré le 26 juillet 2019, la SARL MARTEL PROMOTION a délivré un congé avec offre de réinstallation à la SAS CMTI FORMATION pour la fin de la période triennale en cours, soit pour le 31 janvier 2020.

Estimant que la vente avait été passée en violation de son droit de préemption et contestant subsidiairement le congé délivré, la SAS CMTI FORMATION a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 07 octobre 2019, la SAS CMTI FORMATION a constitué avocat et a fait assigner la SARL MARTEL PROMOTION et la SCI IMMO CHAT, représentée par son mandataire judiciaire la SELARL [X] & [P] prise en la personne de M°[S] [P], devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles L145-4, L145-14, L145-18 et L145-24 du code de commerce, 1123 du code civil,

A titre principal,

— annuler la vente de l’immeuble situé [Adresse 9] à 57360 AMNEVILLE cadastré Section [Cadastre 1] n°[Cadastre 4] Vieil [Adresse 10] pour 97a 30ca et Section n°[Cadastre 5] Vieil [Adresse 10] pour 10a 56ca reçu par M°[H] [C], notaire à METZ, selon contrat répertorié n°29784 en date du 16 juillet 2019 de la SCI IMMO CHAT représentée par son mandataire judiciaire M°[S] [P] au profit de la société MARTEL PROMOTION,

— dire et juger que la société CMTI FORMATION se substitue à la société MARTEL PROMOTION dans le contrat conclu,

En conséquence,

— dire et juger parfaite la vente du bien immobilier situé [Adresse 11] à 57360 AMNEVILLE de la SCI IMMO CHAT représentée par son mandataire judiciaire Me [S] [P] au profit de la société CMTI FORMATION moyennant le paiement du prix stipulé à l’acte du 16 juillet 2019,

— désigner tel notaire qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de transcrire la vente immobilière judiciairement consacrée au Livre Foncier,

A titre subsidiaire et sur le congé,

— dire et juger celui-ci irrégulier en la forme et pour motif erroné et en conséquence l’annuler,

Sur le fond,

— déclarer l’offre de réinstallation non conforme aux critères de possibilités et besoins et surtout d’emplacement équivalent tels que précisés à l’article L145-18 du code de commerce,

En tant que de besoin et avant dire droit

— ordonner une expertise judiciaire pour permettre à la juridiction d’apprécier l’offre de relogement et/ou de réinstallation pour le local de [Localité 2] suggéré par le bailleur en application du 3ème alinéa de l’article L 145-18 du code de commerce et en particulier les critères de besoin et possibilités pour le local de remplacement, outre le critère de l’équivalence d’emplacement,

— dire et juger en conséquence que la société MARTEL PROMOTION est redevable de l’indemnité d’éviction telle que prévue à l’article L145-24 du code de commerce,

— ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société MARTEL PROMOTION avec la mission habituelle d’apprécier l’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur et l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur à compter du 1er février 2020, le tout en application des articles L145-14 et L145-28 du code de commerce,

En tout état de cause,

— condamner la société MARTEL PROMOTION et M°[S] [P] es qualité de liquidateur de la SCI IMMO CHAT à payer à la société CMTI FORMATION la somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société MARTEL PROMOTION et M°[S] [P] es qualité de liquidateur de la SCI IMMO CHAT en tous les frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 19/3311.

La SARL MARTEL PROMOTION et la SCI IMMO CHAT représentée par la SELARL [X] & [P] prise en la personne de M°[S] [P], ont constitué avocat.

Par acte notifié en RPVA le 12 juin 2020, la SCI IMMO CHAT, représentée par M [R] [D] en qualité de mandataire ad hoc aux fins de représentation des droits propres de la SCI IMMO CHAT aux lieu et place de M°[S] [P], a constitué avocat et est intervenue volontairement à la procédure.

*

Par exploits d’huissier délivrés les 04 et 08 juin 2020, la SARL MARTEL PROMOTION a constitué avocat et a fait assigner la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ ainsi que Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ, en intervention forcée.

Les parties défenderesses ont constitué avocat.

Cette procédure RG 20/1082 a été jointe à la procédure RG 19/3311 par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2020.

*

Par exploit d’huissier signifié le 22 octobre 2020 sur autorisation donnée par ordonnance du 20 octobre 2020 du vice-président du tribunal judiciaire de METZ, par délégation, la SARL MARTEL PROMOTION a constitué avocat et a fait assigner l’association GRP DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST (GIM EST) à jour fixe devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 544 et suivants du code civil,

— déclarer son action recevable et sa demande bien fondée,

— constater que l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST est occupante sans droit ni titre des biens et droits immobiliers lui appartenant,

— ordonner l’expulsion des lieux de l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST ainsi que de tout occupant de son chef dans les huit jours de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST à lui régler les sommes suivantes :

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 € à compter du 16 juillet 2019, date d’acquisition des biens et droits immobiliers par elle et jusqu’à complète libération des locaux,

*4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST de ses entières demandes reconventionnelles,

— condamner l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST aux entiers frais et dépens de l’instance,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit par provision.

L’association GRP DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST a constitué avocat. Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 20/2318.

Par jugement RG 20/2318 auquel il est renvoyé pour de plus amples développements, le tribunal a ordonné la jonction de cette procédure avec la procédure RG 19/3311.

*

Par jugement du 06 septembre 2024, la SAS CMTI FORMATION a été invitée à notifier ses dernières conclusions « papier » du 13 juillet 2023 en RPVA.

3°)PRETENTIONS [L] MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°4 datées du 13 juillet 2013 mais notifiées en RPVA le 29 avril 2024, la SAS CMTI FORMATION et l’association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST (GIM EST) demandent au tribunal

— de débouter les sociétés MARTEL PROMOTION et IMMO CHAT de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Vu l’article L 145-46-1 du code de commerce et l’arrêt de la cour de cassation du 23 mars 2022 (n°20-19.174),

— de donner acte à la société CMTI FORMATION de ce qu’elle s’est désistée de la demande d’annulation de la vente au titre de la méconnaissance du droit de préemption résultant de l’article L 145-46-1 du code de commerce et de la demande subséquente tendant à se reconnaître la qualité d’acquéreur de l’ensemble immobilier

En ce qui concerne le bail,

— de dire et juger irrégulier en la forme et pour motif erroné le congé délivré par la société MARTEL PROMOTION à la société CMTI FORMATION en date du 26 juillet 2019 à effet au 31 janvier 2020 et à échéance de la période triennale,

En conséquence

— d’annuler ce congé

A titre subsidiaire et au visa de l’article L 145-18 du code de commerce,

— de dire et juger que l’offre de réinstallation n’est pas conforme aux prescriptions de ce texte au titre des deux critères qui y sont énoncés (besoins du locataire et emplacement équivalent),

En tant que de besoin et avant dire droit,

— d’ordonner une expertise judiciaire pour permettre à la juridiction d’apprécier l’offre de logement et/ou de réinstallation pour le local de [Localité 2] au regard de l’article L 145-18 du code de commerce

— de dire et juger que la société CMTI FORMATION a droit au paiement d’une indemnité d’éviction en application des articles L145-14 et L 145-18 1er alinéa du code de commerce,

— de dire et juger qu’au visa de l’article L 145-28 du code de commerce, la société CMTI FORMATION bénéficie du droit au maintien dans les lieux,

— d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société MARTEL PROMOTION avec la mission habituelle d’apprécier la valeur de l’indemnité d’éviction selon les critères énoncés à l’article L 145-14 du code de commerce,

— de condamner la société IMMO CHAT à payer à la société CMTI FORMATION une indemnité de 10.000 € au titre du préjudice subi du fait de la demande abusive consistant à réclamer une indemnité d’occupation de 68.400 €,

— de condamner la société IMMO CHAT à payer à la société CMTI FORMATION une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société MARTEL PROMOTION à payer à la société CMTI FORMATION la somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— de condamner la société MARTEL PROMOTION et la société IMMO CHAT en tous les frais et dépens de la procédure.

Elles rappellent en premier lieu que la SAS CMTI FORMATION s’est désistée de sa demande d’annulation de la vente et que la SARL MARTEL PROMITION s’est en conséquence désistée de son appel en garantie présenté contre le notaire.

S’agissant du congé délivré, la SAS CMTI FORMATION fait valoir que :

— le congé reçu est irrégulier en la forme dès lors qu’il reproduit les article L 145-4, L 145-9 et L 145-18 du code de commerce dans leur rédaction actuelle alors que certaines dispositions ne s’appliquent pas au contrat antérieurement conclu ; ce sont les dispositions des articles L 145-4 et L 145-18 applicables au moment de la conclusion du bail qui avaient vocation à être reproduites ;

— le congé est nul au fond dès lors qu’un congé doit être motivé et qu’en l’espèce, le motif figurant dans le congé est erroné en ce qu’il est justifié par le fait que « la demanderesse entend justement construire des locaux à usage d’habitation sur les biens immobiliers..ce projet entrant dans le champ d’application de l’article L145-18 du code de commerce » alors que dans la réalité, le projet de la SARL MARTEL PROMOTION n’est pas de construire un immeuble à usage d’habitation sur l’immeuble existant mais plutôt de démolir l’existant pour reconstruire à sa place un immeuble d’habitation ;

— le congé fait référence à l’article L 145-24 du code de commerce qui vise l’hypothèse du propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur un terrain nu soumis au statut des baux commerciaux alors qu’en l’espèce, il n’est pas produit de permis de construire antérieur ou concomitant au congé et il ne s’agit pas d’un terrain nu mais d’un bâtiment sur lequel un locataire bénéficie d’un bail commercial ;

— le congé délivré sur la base de l’article L 145-4 du code de commerce vise la version de ce texte applicable depuis le 25 novembre 2018 qui intègre les différentes réformes intervenues depuis la version en vigueur en 2014, à la date de conclusion du bail ; la loi ne disposant que pour l’avenir, seule la version de l’article L 145-4 en vigueur au moment de la conclusion du bail en 2014 est applicable ; or, ce texte, dans sa version d’alors, ne prévoyait pas le motif de démolition de l’immeuble alors en place à usage professionnel en vue de le reconstruire pour le réaffecter à un usage d’habitation ; le congé ne pouvait donc pas être donné pour ce motif ; la jurisprudence citée par la SARL MARTEL PROMOTION ne s’applique pas.

S’agissant de l’offre de réinstallation, la SAS CMTI FORMATION rappelle que l’article L 145-18 alinéa 3 du code de commerce permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145-14 du même code lorsque le bailleur propose au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités et qui soit situé à un emplacement équivalent ; qu’il s’agit de deux conditions cumulatives qui sont strictement appréciées ; que la charge de la preuve de la correspondance du local avec les besoins et possibilités du locataire incombe au bailleur ;

Elle fait valoir qu’en l’espèce :

— le bâtiment situé à [Localité 1] a été aménagé en vue de constituer un chantier école destiné aux entreprises sous-traitantes du secteur nucléaire ; il s’agit d’une école de formation unique en [Etablissement 1] ; d’importants investissements ont été réalisés qui ont consisté à reproduire à une échelle réduite toutes les installations d’une centrale nucléaire; il est situé à proximité de l’A31 et donc de la centrale de [Localité 3], sur l’axe [Localité 4]-[Localité 5] ;

— les locaux proposés à [Localité 2] ne correspondent pas aux besoins ; les photographies montrent qu’il s’agit d’un site industriel peu amène voire délabré et dégradé ; l’emplacement proposé n’est pas équivalent ; le site est éloigné des axes ; les frais de déplacement supportés par les principaux clients de CMTI FORMATION ne permettent pas d’envisager un déplacement sur [Localité 2] ; les frais de déplacement des stagiaires subiraient des augmentations telles qu’elles seraient dissuasives pour les employeurs clients.

A défaut, la SAS CMTI FORMATION sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction telle que prévue à l’article L 145-18 du code de commerce, qui implique le droit au maintien dans les lieux tant qu’elle n’a pas été payée .

Elle conclut à la nécessité d’une expertise laquelle peut également porter sur l’appréciation des critères de l’offre de réinstallation qui lui a été faite.

Au sujet du périmètre du bail et de la sous-location partielle à l’association GIM EST , la SAS CMTI FORMATION et l’association GIM EST relèvent que cette sous-location fait l’objet d’une double réclamation, à la fois par la SCI IMMO CHAT et par la SARL MARTEL PROMOTION et s’opposent à ces demandes aux motifs que :

— le contrat de bail précise que c’est le bâtiment qui est loué et non certains locaux dans le bâtiment ;la description des locaux et les métrés cités dans le bail sont fausses ;

— dans le contrat de vente avec la SARL MARTEL PROMOTION, il n’est pas indiqué que seule une partie du bâtiment est loué ;

— l’article L 145-31 du code de commerce énonce que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; le bail du 31 janvier 2014 autorise la sous-location sous la seule réserve d’une information du bailleur lequel a en l’espèce été informé par lettres des 02 mai 2014 et 02 avril 2016 ; le concours du bailleur au contrat de sous-location n’est pas prévu dans le bail, les dispositions de l’article L 145-31 à ce sujet n’étant pas impératives ;

— M [R] [D], gérant de la SCI IMMO CHAT, a fondé en 1995 la société ETAL qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire en 2013 ; M [D], en situation précaire, a sollicité une embauche par la société CMI MAINTENANCE, repreneur de la société ETAL et qui exerce une activité de maintenance industrielle tournée vers le secteur nucléaire ; M [D] a été embauché en 2013 en qualité de directeur service tuyauterie ; le projet de la société CMI MAINTENANCE était de créer un chantier école nucléaire dans les locaux donnés à bail par la SCI IMMO CHAT à la société CMTI FORMATION ; ce chantier a été réalisé par M [D] jusqu’à son départ en retraite en juin 2016 ; il est produit la facture adressée à CMI MAINTENANCE EST en date du 24 septembre 2015 qui porte sur la cloison située au milieu du bâtiment et qui confirme que CMTI FORMATION avait bien la jouissance de la totalité du bâtiment ; l’association GIM EST s’est installée dans les locaux de CMTI FORMATION dans le cadre d’un bail de sous-location ; par conséquent, M [D], bailleur de CMTI FORMATION, a procédé en personne à la réalisation des travaux concernant les locaux sous-loués à GIM EST et ne peut sérieusement alléguer une absence d’autorisation de sous-location, même tacite ;

— l’association GIM EST, qui a fini par quitter les lieux et ne les occupe plus depuis le 29 avril 2022, disposait d’un titre locatif ;la copie du bail de sous location est produite ainsi que ses avenants, les attestations d’assurance confirment sa date ;

— il n’y a pas lieu à paiement d’une indemnité d’occupation par GIM EST ;

— la demande indemnitaire à l’égard de CMTI FORMATION au titre d’une action en réajustement du loyer de sous location en application de l’article L 145-31 du code de commerce est soumise à la procédure de fixation du loyer commercial et est de la compétence du juge des loyers commerciaux.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 04 décembre 2024, la SARL MARTEL PROMOTION demande au tribunal, au visa des articles L 145-46-1 du code de commerce, 21 de la loi 2014-126, 1123, 1221 et 1240 du code civil , L 145-4, L145-9 et L 145-18 du code de commerce,

— de juger que la SAS CMTI FORMATION ne disposait pas du droit de préférence prévu par l’article L 145-46-4 du code de commerce, ce qu’elle reconnaît expressément,

— de juger qu’en conséquence, l’appel en garantie formulé à titre subsidiaire par la SARL MARTEL PROMOTION à l’égard de la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Maître [H] [C] et Maître [W] [N] n’a plus d’objet,

— de juger le congé délivré par la SARL MARTEL PROMOTION le 26 juillet 2019 régulier,

— de juger que l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE ne dispose pas d’un titre d’occupation opposable à la SARL MARTEL PROMOTION de sorte qu’elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre,

— de juger que la SAS CMTI FORMATION n’a pas droit au versement d’une indemnité d’éviction, en raison de la proposition par la SARL MARTEL PROMOTION d’un local de remplacement équivalent correspondant aux besoins et possibilités de la SAS CMTI FORMATION ainsi qu’en raison des fautes graves qu’elle a commises dans le cadre de l’exécution de son bail commercial,

En conséquence,

— de débouter la SAS CMTI FORMATION de l’intégralité de ses demandes,

— de débouter l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST de l’intégralité de ses demandes

— de prononcer en tant que de besoin la résiliation du bail commercial liant la SAS CMTI FORMATION à la SARL MARTEL PROMOTION, aux torts exclusifs du preneur,

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués à [Adresse 10] [Adresse 11] de la SAS CMTI FORMATION, de l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST ainsi que de tout occupant de leur chef, dans les huit jours de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner la SAS CMTI FORMATION à régler à la SARL MARTEL PROMOTION une indemnité d’occupation mensuelle de 3.800 € HT charges en sus, à compter du 1er février 2020 et jusqu’à sa libération effective des locaux, toutes les sommes versées par la SARL CMTI FORMATION pour des périodes postérieures devant s’analyser comme des acomptes à valoir sur lesdites sommes,

— de condamner l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST à régler à la SARL MARTEL PROMOTION une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 € HT, charges en sus, à compter du 16 juillet 2019 (date de l’acte d’acquisition par la SARL MARTEL PROMOTION) et jusqu’à sa libération effective des locaux, toutes les sommes versées par l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST pour des périodes postérieures devant s’analyser comme des acomptes à valoir sur lesdites sommes,

— de réserver à la SARL MARTEL PROMOTION son droit de solliciter indemnisation du préjudice qu’elle a effectivement subi en raison de la résistance abusive de la SAS CMTI FORMATION et l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST à quitter les locaux,

— de condamner la SAS CMTI FORMATION à régler à la SARL MARTEL PROMOTION la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum la SAS CMTI FORMATION et l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST aux entiers frais et dépens de l’instance,

— de condamner in solidum la SAS CMTI FORMATION et l’association GRP INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE GIM EST à garantir la SARL MARTEL PROMOTION de toutes sommes, frais et dépens qu’elle serait amenée à payer à la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Maître [H] [C] et Maître [W] [N] au titre de la décision,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Elle fait valoir en liminaire que la SAS CMTI FORMATION s’étant désistée de sa demande au titre du droit de préférence, l’appel en garantie formé contre les notaires n’a plus d’objet mais que les frais et dépens relatifs à cet appel en garantie doivent être mis à la charge de la SAS CMTI FORMATION.

S’agissant du périmètre du bail et de la sous-location, elle soutient que :

— le bail consenti à la SAS CMTI FORMATION ne porte pas sur la totalité du bâtiment principal, mais seulement sur une partie du bâtiment comprenant des bureaux, pour environ 80m2 (finalement mesurée par huissier à 137m2), et un atelier d’environ 350m2 contenant un pont roulant (finalement mesuré par huissier à 388m2),

— c’est à la suite du constat d’huissier dressé le 02 juillet 2020 qui décrit une seconde zone de bureaux et atelier séparée de la première louée à la SAS CMTI FORMATION par une cloison séparative jaune et un sas et disposant d’un accès indépendant qu’elle a appris que cette seconde partie du bâtiment était occupée, sans titre locatif, par une association inconnue d’elle et de l’ancien propriétaire ;

— il n’a en réalité été loué que 525m2 (137+388) à la SAS CMTI FORMATION ce qui correspond à peu près à la moitié du bâtiment ; selon le bail, l’atelier contient le pont roulant d’une surface d’environ 250m2 qui ne vient pas en sus de l’atelier comme allégué ;

— la SAS CMTI FORMATION ne s’y est d’ailleurs pas méprise puisque dans son courrier du 26 avril 2026, elle propose de payer 3.800 € mensuels pour la totalité de l’atelier, alors qu’elle payait 1.900 € pour la partie effectivement louée ; en proposant le doublement du loyer, elle savait donc qu’elle n’était pas titulaire d’un bail sur l’ensemble du bâtiment auquel cas elle aurait simplement demandé au bailleur de se positionner sur la sous-location ;

— la position de CMTI FORMATION qui se contente de dire que le bail comporte des surfaces erronées n’est pas cohérente ; la surface mesurée totale est de 892,40m2 ; il n’est pas expliqué pourquoi la SAS CMTI FORMATION a proposé de payer 3.800 € pour la totalité de l’atelier et a encaissé 2.500 € [Etablissement 2] pour une sous-location si elle versait 1.900 € HT pour le tout, ce qui correspondrait d’ailleurs à une valeur locative de 25,54 €/m2/an alors que le loyer consenti pour 525m2 ressort à 43,43 € HT/m2/an ce qui est cohérent avec les valeurs locatives usuelles de 45-60 € HT/m2/an ;

— son acte d’achat ne fait mention que d’un seul contrat de location ;

— l’association GIM EST a intégré la partie du bâtiment non louée en y faisant des travaux importants sans autorisation du bailleur ; elle ne bénéficie d’aucun titre opposable au bailleur ; le bail de sous location qu’elle produit semble avoir été établi pour les besoins de la cause et n’a pas date certaine ;

— la SAS CMTI FORMATION a loué la chose d’autrui ; à aucun moment la SCI IMMOCHAT n’a donné son autorisation pour étendre la surface louée ou pour la sous-location sollicitée ; cette autorisation ne peut être tirée du fait que le dirigeant de la SCI IMMOCHAT a par la suite été salarié de l’entreprise qui a mis à disposition des matériels au profit de GIM EST ; une autorisation tacite n’est au surplus pas opposable à l’acquéreur ignorant l’existence de la sous-location ; le bailleur n’a en outre pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location en violation de l’article L 145-31 du code de commerce ;

— elle est bien fondée à obtenir l’expulsion de l’association GIM EST et sa condamnation à une indemnité d’occupation fixée par référence au sous-loyer payé à la SAS CMTI FORMATION ;

— la SAS CMTI FORMATION a enfreint les dispositions de son bail commercial et ce fait justifie que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts, sans indemnité d’éviction ;

S’agissant du congé, elle expose que :

— le congé délivré est régulier dans la forme et valable au fond ; la loi nouvelle s’applique s’agissant des effets légaux du contrat ; au demeurant, la sanction de nullité en matière de congé suppose la démonstration d’un grief, inexistant en l’espèce ;

— son congé était motivé ; la construction évoquée sur les biens immobiliers impliquait nécessairement la démolition de l’immeuble industriel ; son projet entre dans le cadre de l’article L145-18 du code de commerce ;

— outre la faute commise au titre de la sous-location, elle est bien fondée à refuser une indemnité d’éviction dès lors qu’elle a proposé à la SAS CMTI FORMATION un local correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent, conformément à l’article L 145-18 du code de commerce ; le local doit exister à la date de la délivrance du congé même s’il subsiste quelques finition à achever et la date à prendre en considération pour apprécier si le local de remplacement offert par le bailleur correspond aux besoins et possibilités du locataire évincé est celle du congé ;

— en l’espèce le local de [Localité 2] proposé répond à ces exigences et sera même plus adapté puisque le locataire réclame des travaux sur le site d'[Localité 1] ;

— sa seule contestation porte sur l’emplacement mais ses griefs ne sont pas fondée ; le site de [Localité 2] se situe à [Adresse 12] et dans le cadre de la formation professionnelle de haut niveau invoquée par la SAS CMTI FORMATION, ses clients qui proviennent de toute la France et de l’étranger ne seront pas dérangés par l’emplacement du nouveau site ;

— le bail étant échu au 1er février 2020, la SAS CMTI FORMATION est occupante sans droit ni titre depuis cette date de sorte qu’il y a lieu à expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 27 décembre 2022, la SCI IMMO CHAT demande au tribunal

sur la demande principale

— de débouter la société CMTI FORMATION de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI IMMO CHAT,

sur la demande reconventionnelle

— de condamner la société CMTI FORMATION à lui payer la somme de 68.400 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande,

— de condamner la société CMTI FORMATION à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner l’exécution provisoire,

— de condamner la société CMTI FORMATION en tous les frais et dépens.

Elle fait valoir que :

— la totalité du bâtiment n’a pas été louée à la SAS CMTI FORMATION,

— par courrier du 26 avril 2016, la SAS CMTI FORMATION l’avait informée qu’une partie de l’atelier serait en sous-location à partir du 1er juillet 2016 en lui demandant de procéder à la rédaction d’un avenant, lui précisant que le montant du loyer passerait de 1900 € TTC à 3800 € TTC pour l’ensemble de l’atelier ;

— si aucun avenant n’a été régularisé, la SAS CMTI FORMATION a pris l’initiative de sous-louer la partie du bâtiment qu’elle n’exploitait pas, en dehors du consentement du bailleur ;

— il résulte du constat d’huissier produit que le bâtiment a été séparé par une cloison séparative jaune, la seconde partie disposant d’un accès indépendant donnant à l’avant du parking ; cette seconde partie a été occupée par l’association GIM EST depuis 2016 ;

— elle est donc bien-fondée à solliciter une indemnité d’occupation correspondant à la partie du bâtiment que la SAS CMTI FORMATION s’est appropriée pour la sous-louer à la société GIM EST, ce pour la période du 1er juillet 2016 au 16 juillet 2019, date de la vente des locaux à la SARL MARTEL PROMOTION, à raison de 36 X 1.900 € soit 68.400 € ;

— la sous-location dont pourrait le cas échéant se prévaloir la société CMTI FORMATION ne pourrait en tout état de cause concerner que la partie qui lui était louée ;

— contrairement à ce qui est affirmé, M [D] n’a pas conduit personnellement les travaux de séparation des locaux ayant permis l’installation de GIM EST ; il était responsable du service tuyauterie de la société CMI MAINTENANCE qui en définitive n’a pas respecté son engagement de louer la moitié de l’atelier pour en faire un atelier blanc comme prévu, et non pour le nucléaire.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 03 novembre 2022, la SCP [V] [O] et [H] [C] NOTAIRES ASSOCIES, M [H] [C], notaire et M [W] [N], notaire, demandent au tribunal

— de constater le désistement de l’appel en garantie formée par la SARL MARTEL PROMOTION à l’encontre de la SCP [V] [O] et [H] [C], de Maître [H] [C] et de Maître [W] [N],

— de déclarer sans objet l’appel en intervention forcée et en garantie de la SARL MARTEL PROMOTION à l’encontre de la la SCP [V] [O] et [H] [C], de Maître [H] [C] et de Maître [W] [N],

En conséquence,

— de débouter la SARL MARTEL PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contre la SCP [V] [O] et [H] [C], de Maître [H] [C] et de Maître [W] [N],

— de débouter la SARL MARTEL PROMOTION de sa demande de voir condamner la SCP [V] [O] et [H] [C], de Maître [H] [C] et de Maître [W] [N], à la garantir de l’intégralité des conséquences financières auxquelles elle pourrait être condamnée,

— de condamner la SARL MARTEL PROMOTION ou toute partie succombante à payer à la SCP [V] [O] et [H] [C], et à Maître [H] [C] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL MARTEL PROMOTION ou toute partie succombante à payer à Maître [W] [N] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL MARTEL PROMOTION aux dépens.

Ils demandent à voir constater le désistement des demandes au sujet du droit de préférence et de l’appel en garantie subséquent.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 mars 2025, à juge unique, lors de laquelle elle a été appelée et mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 30 avril 2026.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LE DÉSISTEMENT DE LA SAS CMTI FORMATION AU SUJET DU DROIT DE PRÉFÉRENCE [L] LE SORT DE L’APPEL EN GARANTIE DE LA SARL MARTEL PROMOTION À L’ÉGARD DES NOTAIRES

Il sera donné acte à la SAS CMTI FORMATION de ce qu’elle s’est désistée de la demande d’annulation de la vente au titre de la méconnaissance du droit de préemption résultant de l’article L 145-46-1 du code de commerce et de la demande subséquente tendant à se reconnaître la qualité d’acquéreur de l’ensemble immobilier.

De ce fait, il sera constaté que l’appel en garantie formé par la SARL MARTEL PROMOTION à l’égard de la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ ainsi que Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ est sans objet.

En application de l’article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

La SARL MARTEL PROMOTION sera donc condamnée aux dépens de l’appel en garantie de la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ, Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ.

Les notaires ont du exposer des frais irrépétibles pour se défendre. La SARL MARTEL PROMOTION sera condamnée à payer à la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ, Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ la somme globale de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CMTI FORMATION, dont la contestation infondée est à l’origine de l’appel de garantie, sera condamnée à garantir la SARL MARTEL PROMOTION de ces frais et dépens.

2°) SUR LE PÉRIMÈTRE DU BAIL [L] LES DEMANDES RELATIVES À L’OCCUPATION DE L’ASSOCIATION GIM EST

A.sur le périmètre du bail

Le bail commercial consenti par la SCI IMMO CHAT à la SAS CMTI FORMATION le 31 janvier 2014 mentionne au titre de la DESIGNATION des locaux loués :

« dans un ensemble industriel édifié sur les terrains cadastrés BAN D'[Localité 1] section [Cadastre 1] n°[Cadastre 4] [Adresse 13] pour 97a 30ca et section n°[Cadastre 5] [Localité 6] [Adresse 10] pour 10a 56ca un bâtiment comprenant :

— une partie bureaux en façade sur rue comprenant un guichet de réception, plusieurs bureaux, un bloc sanitaire, vestiaires douche le tout d’une surface de 80m2 environ

— un atelier comprenant 350m2 vestiaire, douche [Etablissement 3] et un pont roulant d’une surface d’environ 250m2 ainsi que divers bâtiments annexes disponibles sur le site

Selon constat d’huissier dressé à la demande du bailleur le 02 juillet 2020 :

— la partie bureaux occupée par la SAS CMTI FORMATION est en fait de 137m2

— l’atelier est de 388m2

— il existe une seconde zone de bureaux et atelier séparée de la première louée à CMTI FORMATION par une cloison séparative jaune et un sas, cette partie disposant d’un accès indépendant donnant à l’avant du parking.

La SAS CMTI FORMATION soutient qu’elle a loué tout le bâtiment comprenant les bureaux, la totalité de l’atelier pour une surface de 653m2 soit si l’on se réfère au contrat de bail, l’atelier de 350m2 et la partie pont roulant de 250m2 et qu’elle a ensuite sous-loué une partie de la zone à GIM EST après réalisation de la cloison.

Le bail ne donne d’indication métrée que de façon approximative. Il est exact qu’il mentionne que la location porte sur un « bâtiment » et non sur une partie de bâtiment seulement mais il est à noter que le bail de sous-location reprend la même formulation alors qu’il ne fait aucun doute que la sous-location n’a porté que sur une partie de bâtiment.

Le contrat de bail ne mentionne cependant pas 3 parties à savoir bureaux/atelier de 350m2/ pont roulant de 250m2 mais distingue seulement deux parties, soit d’une part la partie bureau d’autre part la partie atelier qui est suivi du terme comprenant, terme qui inclut les éléments ensuite décrits, dont le pont roulant alors qu’il est ensuite ajouté « ainsi que » pour distinguer d’autres bâtiments.

La facture de réalisation de la cloison séparative intérieure est datée du 24 septembre 2015 et est donc effectivement postérieure à la conclusion du bail. Elle est cependant libellée à en-tête, non pas de CMTI FORMATION, mais de CMI MAINTENANCE EST. Or, cette société tierce n’avait a priori aucune raison de prendre à sa charge en 2015 des travaux de séparation des locaux loués par la CMTI.

Il est produit en pièce 47 le jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de METZ du 24 décembre 2013 dans la procédure de redressement judiciaire de la SAS ETAL, domiciliée [Adresse 14] à AMNEVILLE, dirigée par M [D], dont il résulte :

— qu’au titre des repreneurs s’est présentée la SAS CMI MAINTENANCE, spécialisée dans le domaine de la maintenance industrielle et intervenant dans le domaine de la sidérurgie, nucléaire, agroalimentaire, chimie, marché public ;

— que ce candidat ne sollicite pas la poursuite du contrat de bail commercial en cours avec la SCI IMMO CHAT mais entend conclure un nouveau bail commercial avec le bailleur afin d’installer dans ses locaux un atelier blanc destiné à l’agroalimentaire ;

— qu’une partie des locaux non directement nécessaires aux activités ETAL serait prise à bail par la société CMTI afin d’installer dans ses locaux une école de formation dans le domaine de la robinetterie pour former le personnel du groupe aux travaux nécessités notamment par l’industrie nucléaire ;

— la société CMI propose son embauche au dirigeant d’ETAL, M [D].

Le bail CMTI FORMATION a été conclu le 31 janvier 2014. Un autre bail devait être conclu avec CMI MAINTENANCE EST pour un atelier blanc. C’est donc dans ce cadre que la société CMI MAINTENANCE a financé les travaux de séparation intérieure du bâtiment de la SCI IMMO CHAT en septembre 2015.

Finalement aucun bail n’a été conclu entre IMMO CHAT et CMI MAINTENANCE EST. L’association GIM EST a été créée selon assemblée générale du 10 juin 2016 et la société CMI MAINTENANCE EST lui a mis à disposition divers matériels.

Par lettre du 26 avril 2016, CMTI FORMATION écrit à M [D] :

« Conformément à l’article 8 de notre contrat de bail commercial, et à nos divers et nombreux échanges verbaux, je vous informe qu’une partie de l’atelier sera en sous location, et ce à partir du 1er juillet 2016 pour un montant de 1.900 €

Merci de bien vouloir ajouter un avenant au bail initial pour un montant de 3.800 € mensuels soit un montant de 45.600 € annuel pour la totalité de l’atelier.

Merci pour le retour rapide pour pouvoir établir un contrat de sous-location »

Cette lettre aborde bien deux sujets différents, la sous-location et un avenant au bail, portant extension pour la totalité de l’atelier, afin d’en sous-louer une partie.

Il y est question de la prise à bail de la « totalité » de l’atelier et d’un loyer passé de 1.900 € à 3.800 € c’est à dire le double.

La SAS CMTI FORMATION qui prétend qu’elle louait la totalité de l’atelier pour 1.900€ mensuels n’explique d’ailleurs pas pour quel motif elle aurait porté le loyer à 3.800 € de sorte que manifestement la totalité de l’atelier n’était pas loué auparavant.

Il est ainsi suffisamment établi que la SAS CMTI FORMATION n’a loué initialement qu’une partie de l’atelier pour ensuite occuper l’ensemble de l’atelier en sollicitant un avenant à ce titre (non obtenu) ce aux fins de sous louer l’autre partie à GIM EST.

B.SUR L’OCCUPATION DE L’ASSOCIATION GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST – GIM EST [L] LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION RÉCLAMÉES

La SARL MARTEL PROMOTION demande la condamnation de l’association GRP DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST – GIM EST à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 € HT, charges en sus, à compter du 16 juillet 2019, date de son d’acquisition et jusqu’à sa libération effective des locaux.

La SCI IMMO CHAT demande la condamnation de la SAS CMTI FORMATION au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la partie du bâtiment que la SAS CMTI FORMATION s’est appropriée pour la sous-louer à la société GIM EST, ce pour la période du 1er juillet 2016 au 16 juillet 2019, date de la vente des locaux à la SARL MARTEL PROMOTION, à raison de 36 X 1.900 € soit 68.400 €.

Il ressort de ce qui précède que, après avoir sollicité de son bailleur un avenant prévoyant une extension du périmètre de son bail et un loyer passé de 1.900 € TTC à 3.800 € TTC, et l’autorisation de sous-louer -ce que son bail l’autorisait à faire moyennant simple information du bailleur, sans concours au contrat de sous-location- la SAS CMTI FORMATION a, malgré l’absence de réponse du bailleur à sa lettre du 26 avril 2016 et d’avenant régularisé (la SCI IMMO CHAT s’est déclarée en cessation des paiements le 24 mai 2016), occupé l’ensemble du bâtiment et sous-loué la seconde partie à l’association GIM EST.

La SAS CMTI FORMATION n’ayant aucun titre d’occupation sur la seconde partie du bâtiment et ne pouvant transmettre au sous-locataire plus de droits qu’elle n’en avait sur le bien , l’association GIM EST était sans droit ni titre à occuper les locaux.

Selon le constat d’huissier dressé le 29 avril 2022, la seconde partie du local qui accueillait des activités de formation est vide et inexploitée.

L’association GIM EST ayant manifestement quitté les lieux, la demande d’expulsion de la SARL MARTEL PROMOTION sera par conséquent déclarée sans objet.

L’association GIM EST ayant en revanche occupé les lieux sans titre jusqu’au 29 avril 2022, elle sera condamnée en contrepartie au paiement à la SARL MARTEL PROMOTION d’une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer à la somme de 1.900 € TTC, hors charges, correspondant au loyer sollicité par le bailleur au titre de la moitié du bâtiment, soit 33 mois (août 2019 à avril 2022) X 1.900 € = 62.700 € à la SARL MARTEL PROMOTION.

L’occupation matérielle effective sans titre étant celle de l’association GIM EST et non de la SAS CMTI FORMATION, la SCI IMMO CHAT sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation à son encontre.

C.SUR LA DEMANDE DE LA SAS CMTI FORMATION TENDANT À LA CONDAMNATION DE LA SOCIÉTÉ IMMO CHAT À LUI PAYER UNE INDEMNITÉ DE 10.000 € AU TITRE DU PRÉJUDICE SUBI DU FAIT DE LA DEMANDE ABUSIVE CONSISTANT À RÉCLAMER UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION DE 68.400 €,

La SAS CMTI FORMATION ne caractérisant pas le préjudice résultant pour elle de cette demande, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

3°) SUR LA DEMANDE DE LA SAS CMTI FORMATION EN ANNULATION DU CONGÉ

Le congé a été donné par acte d’huissier du 26 juillet 2019, à effet au 31 janvier 2020. Il précise son motif et la voie de recours.

Il n’est pas critiquable dans sa forme, le locataire n’excipant au surplus d’aucun grief.

Sur le fond, le congé reproduit les dispositions des articles L 145-9, L 145-4 et L 145-18 du code de commerce et précise que « la demanderesse entend construire des locaux d’habitation sur les biens immobiliers qui vous ont été donnés à bail par la SCI IMMO CHAT et que ce projet entre dans le champ d’application de l’article L 145-18 du code de commerce ».

La SAS CMTI FORMATION entend tirer parti de la formulation « entend construire ..sur les biens immobiliers » au lieu de « entend construire ..à la place ou après démolition des biens immobiliers » pour exciper d’un motif inexact alors que, nonobstant la formulation maladroite, l’intention de démolir le bâtiment pour y construire, à la place un immeuble d’habitation, en référence à l’article L 145-4 du code de commerce dûment reproduit dans l’acte, se comprend à la lecture du congé de sorte que le motif invoqué n’est pas erroné.

Par ailleurs, si le motif de congé délivré à l’échéance de la période triennale invoqué résulte d’une modification de l’article L 145-4 du code de commerce postérieur à la conclusion du contrat de bail conclu le 31 janvier 2014 , modification qui intègre la possibilité de délivrer congé afin de transformer à usage d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, il est constant que par exception à la règle de la survie de la loi ancienne, la loi nouvelle régit les effets futurs des baux commerciaux, s’agissant de ses effets légaux.

Par conséquent, le congé est valable au fond. La demande d’annulation du congé sera rejetée.

4°) SUR L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Aux termes de l’article L 145-18 du code de commerce, Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L.313-4 et L.313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L.145-58.

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L.145-56.

La SARL MARTEL PROMOTION s’oppose au versement d’une indemnité d’éviction aux motifs

— des fautes graves commises par le locataire dans le cadre de l’exécution du contrat qui justifie sa demande de résiliation de bail

— qu’elle a proposé un local de remplacement

A.SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT AUX TORTS DE LA LOCATAIRE

Au terme de l’article L 145-17 du code de commerce, Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il est constant que le bailleur peut invoquer des infractions antérieures au congé s’il établit qu’il n’en avait pas connaissance au moment de la délivrance du congé.

En l’espèce, l’acte de vente IMMO CHAT/SARL MARTEL PROMOTION est muet sur l’existence d’une sous location et la présence de l’association GIM EST a été révélée au nouveau bailleur par le constat d’huissier du 02 juillet 2020.

Cependant, il est tout aussi constant que la SAS CMTI FORMATION a écrit à M [D] par lettre du 26 avril 2016 qu’une partie de l’atelier sera en sous location à compter du 1er juillet 2016 et lui a demandé un avenant au bail.

Quand bien même il n’y a eu aucun avenant autorisant la SAS CMTI FORMATION à occuper l’autre partie de l’atelier, il n’en reste pas moins l’existence d’une démarche de la locataire et le fait que la SCI IMMO CHAT qui n’a pas répondu à ce courrier, n’ignorait pas la demande mais n’en a pas fait état à son acquéreur.

La faute commise par la SAS CMTI FORMATION ne peut dès lors être qualifiée de suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail demandé.

La SARL MARTEL PROMOTION sera par conséquent déboutée de cette demande.

B.SUR L’OFFRE DE RÉINSTALLATION

L’article L 145-18 du code de commerce dispose que Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Il est constant comme le rappelle la SARL MARTEL PROMOTION que le local doit exister à la date de la délivrance du congé et que la date à prendre en considération pour apprécier si le local de remplacement offert par le bailleur correspond aux besoins et possibilités du locataire évincé est celle du congé.

En l’espèce, le congé propose à la SAS CMTI FORMATION « sur la commune de [Localité 7], [Adresse 15], dans un local de 600 situé à [Localité 2] comprenant un pont roulant de 20 tonnes fonctionnel, avec toiture en parfait état, donnant sur un espace extérieur permettant le stockage et l’utilisation de vos engins de formation.

Le site, particulièrement grand, est idéal pour le stationnement des personnes venant en formation ainsi que pour le personnel.

Le bâtiment s’inscrit dans un ensemble comprenant plusieurs hangars et abritant des sociétés complémentaires avec votre activité (locations et réparations d’engins de chantier, entreprises de transport, entreprises se servant de pont roulant).

Le local se trouve à 5 minutes de l’autoroute ce qui le rend facilement accessible pour vos clients et intervenants.

La requérante se propose de s’occuper de réaliser l’agencement intérieur pour réaliser les 100 m2 de bureaux et de salle de formation qui vous sont nécessaires.

Les locaux seraient neufs et aux normes en vigueur.

Le coût de la location et de l’aménagement serait similaire au loyer réglé actuellement. »

Le refus de la SAS CMTI FORMATION porte sur l’emplacement mais également sur l’état délabré de l’immeuble proposé.

Elle a fait dresser constat des lieux extérieurs par huissier le 25 février 2021.

L’huissier relève les éléments suivants :

« il y a notamment sur le devant du site un ancien immeuble de bureaux désaffectés dont toutes les fenêtres ou vitrages sont brisés ou détruits.

Ce bâtiment administratif de bureaux sur trois étages est désaffecté et totalement inoccupable en l’état.

Sur tout le côté droit du site, le parking est utilisé à usage de stockage de matière de chantier de type remblais, cailloux ou terre sur à peu près une surface de 1000m2.

Depuis une vue éloignée, je constate que la majorité de la toiture de ces bâtiments et hangars sont composés soit de bac acier soit de tôle eternit assez vétustes.

Il n’y a pas d’enrobé de circulation propre de finition sur le devant du bâtiment mais uniquement une piste de circulation avec un remblai de terre ou de gravillons qui dessert le site industriel.

Il y a une zone de stockage sauvage de pneus ou de pièces métalliques ou de véhicules usagés non roulants.

Il y a également d’anciennes structures métalliques avec des ponts roulants sur le devant des hangars qui ne sont pas utilisés en l’état. »

Les photographies montrent en effet un immeuble de bureaux abandonné, tagué, aux fenêtres ouvertes et/ou brisées.

Il n’est pas besoin d’expertise pour constater que manifestement, à la date du congé, ils n’étaient pas en état de servir et il ne s’agit pas de quelques finitions. Le fait que le bailleur a prévu la réalisation à ses frais d’un agencement intérieur pour réaliser 100m2 de bureaux et salle de formation, outre qu’en l’état, rien n’indique que l’intérieur soit adapté pour un tel aménagement, démontre surtout qu’à la date du congé, les locaux proposés ne permettaient pas au locataire d’exercer son activité.

L’offre n’est par conséquent pas satisfactoire et ne peut permettre au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction.

C.SUR L’EXPERTISE, L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION [L] LE BÉNÉFICE DU MAINTIEN DANS LES LIEUX [L] LA DEMANDE D’EXPULSION

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La fixation de cette indemnité requiert le concours d’un expert. Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expertise de la SAS CMTI FORMATION, à ses frais avancés, et il sera sursis à statuer sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due par la SAS CMTI FORMATION à compter du 1er février 2020.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

La demande de la SARL MARTEL PROMOTION tendant à l’expulsion de la SAS CMTI FORMATION sera par conséquent rejetée.

V.SUR LES DÉCISIONS DE FIN DE JUGEMENT

La SCI IMMO CHAT sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS CMTI FORMATION. Cette dernière sera déboutée de sa demande sur le même fondement à l’égard de la SCI IMMO CHAT.

L’association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST – GIM EST sera condamnée à payer à la SARL MARTEL PROMOTION la somme de 1.500 € sur le même fondement.

Les dépens et les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront réservés.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré antérieurement au 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’affaire est compatible avec l’exécution provisoire qui sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à la SAS CMTI FORMATION de ce qu’elle s’est désistée de la demande d’annulation de la vente au titre de la méconnaissance du droit de préemption résultant de l’article L 145-46-1 du code de commerce et de la demande subséquente tendant à se voir reconnaître la qualité d’acquéreur de l’ensemble immobilier,

CONSTATE que l’appel en garantie de la SARL MARTEL PROMOTION à l’égard de la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ ainsi que Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ est sans objet,

CONDAMNE la SARL MARTEL PROMOTION aux dépens de l’appel en garantie de la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ, Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ,

CONDAMNE la SARL MARTEL PROMOTION à payer à la SCP [V] [O] [L] [H] [C], Notaires associés à METZ, Maître [H] [C], Notaire à METZ, et Maître [W] [N], Notaire à METZ la somme globale de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS CMTI FORMATION à garantir la SARL MARTEL PROMOTION de ces frais et dépens ,

*

DECLARE sans objet la demande de la SARL MARTEL PROMOTION tendant à l’expulsion de l’association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST -GIM EST qui a quitté les lieux,

CONDAMNE l’association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST -GIM EST, à payer la somme de 62.700 € à titre d’indemnité d’occupation à la SARL MARTEL PROMOTION,

DEBOUTE la SCI IMMO CHAT de sa demande d’indemnités d’occupation à l’égard de la SAS CMTI FORMATION,

DEBOUTE la SAS CMTI FORMATION de sa demande en dommage et intérêts à l’égard de la SCI IMMO CHAT,

*

DEBOUTE la SAS CMTI FORMATION de sa demande d’annulation du congé reçu par acte du 26 juillet 2019,

DEBOUTE la SARL MARTEL PROMOTION de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SAS CMTI FORMATION,

DIT que l’offre de réinstallation proposée par la SARL MARTEL PROMOTION n’est pas satisfactoire et qu’il y a lieu à fixation d’une indemnité d’éviction conforme à l’article L 145-14 du code de commerce, et à fixation de l’indemnité d’occupation,

SURSOIT à statuer sur ces deux points,

ORDONNE une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

COMMET

M. [W] [A]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Tél: [XXXXXXXX01]

Mail: [Courriel 1]

aux fins de :

— Visiter les lieux sis [Adresse 1], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés par DEF dans ces locaux et sur ce fonds

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux,

1°/ tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction conformément à l’article L 145-14 du code de commerce,

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant)

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

2°/ le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS CMTI FORMATION à compter du 1er février 2020,

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

— dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique,

— dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants,

— fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés,

— évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au Greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

PRE-RAPPORT [L] RAPPORT :

Dit que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

Dit qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format CD l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

Dit que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires,

Dit que l’expert déposera ce rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les 12 mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

*

Rappelle que pour l’exécution de sa mission, l’expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE,

Rappelle que, pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

— se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile) ;

apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

Fixe à 3.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS CMTI FORMATION, avant le 30 juin 2026, sous peine de caducité ;

INVITE la SAS CMTI FORMATION à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts et Consignations : -site : Consignations.fr"

INVITE la SAS CMTI FORMATION a transmettre dès sa réception le récépissé de consignation au greffe du Tribunal."

Appelle l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.» ;

Dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

Dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

*

RAPPELLE qu’en application de l’article L 145-28 du code de commerce, la SAS CMTI FORMATION a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité,

DEBOUTE la SARL MARTEL PROMOTION de sa demande tendant à l’expulsion de la SAS CMTI FORMATION,

*

DEBOUTE la SCI IMMO CHAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS CMTI FORMATION,

DEBOUTE la SAS CMTI FORMATION de sa demande sur le même fondement à l’égard de la SCI IMMO CHAT,

CONDAMNE l’association GROUPEMENT DES INDUSTRIELS DE LA MAINTENANCE EST – GIM EST à payer à la SARL MARTEL PROMOTION la somme de 1.500 € sur le même fondement,

RESERVE les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 22 septembre 2026 à 09 heures en cabinet;

PRONONCE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président