TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01528 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTVC

JUGEMENT

Rendu le 05 mai 2026

AFFAIRE :

[X] [E]

C/

[Z] [U], [I] [C]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Zelda GRIMAUD de la SELARL ZELDA GRIMAUD, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

représentée par M^e Sophie SAIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N40192-2025-002539 du 03/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [I] [C]

[Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie SAIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N40192-2025-006048 du 07/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Le 5 mai 2026

1 FEX + 1 CCC Me [Localité 4]

1 CCC M^e SAIS

1 CCC M. le Préfet des [Localité 5]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13/11/2024 à effet au même jour, Mme [H] [E] a donné à bail à Mme [I] [C] et M. [Z] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 920€.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [E] a fait signifier à Mme [I] [C] et M. [Z] [U] le 27/05/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3140 euros.

Un plan d’apurement a été régularisé entre les parties le 27/06/2025 à hauteur de 455 euros par mois sur 10 mois pour la dette de 4425 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 08/10/2025, Mme [H] [E] a ensuite fait assigner Mme [I] [C] et M. [Z] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles L213-4-3, L213-4-4 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, des articles 1103, 1104, 1134, 1193, 1231-6, 1231-7 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 28/07/2025,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [I] [C] et M. [Z] [U], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à lui payer :

* la somme de 4870,83 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, sur la somme de 3140 euros à compter de la signification du commandement de payer le 27/05/2025 et à compter du jugement pour le surplus,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [I] [C] et M. [Z] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 03 mars 2026 à la demande des parties, le dossier a été retenu à cette dernière audience.

Mme [H] [E], représenté par son conseil, a soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au Tribunal, au visa des articles 834 du code de procédure civile, articles 1103, 1104, 1231-6, 1343-2, 1728 et de la loi du 06 juillet 1989, de :

— débouter Mme [I] [C] et M. [Z] [U] de leurs demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 28/07/2025,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [I] [C] et M. [Z] [U], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à lui payer :

* la somme de 3618 euros sur les loyers et charges impayés, outre la somme de 920 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer le 27/05/2025, outre la capitalisation des intérêts,

* une indemnité d’occupation de 920 euros par mois à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [I] [C] et M. [Z] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer

— juger que rien ne s’oppose à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elle précise que le décompte de la dette locative prend en compte les versements des locataires et les versements APL.

Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement au regard du plan d’apurement non respecté.

Mme [I] [C] et M. [Z] [U] , représentés par leur conseil, ont repris leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils entendent voir :

— débouter Mme [H] [E] de ses demandes,

— fixer la dette locative à la somme de 3463,83 euros, outre la somme de 920 euros au titre du dépôt de garantie,

— accorder à Mme [I] [C] et M. [Z] [U] un échelonnement de paiement,

— juger que Mme [I] [C] et M. [Z] [U] s’acquitteront de la somme de 280 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à apurement de la dette,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils contestent le décompte locatif en assurant que des versements d’aide au logement n’ont pas été pris en compte.

Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 280 euros par mois, exposant que le couple a deux enfants et un troisième à venir et qu’un versement conséquent va intervenir après l’audience.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026. le conseil des défendeurs a été autorisé à produire en cours de délibéré et avant le 01/04/2026 le justificatif d’un nouveau versement des locataires.

Par note en délibéré du 03 mars 2026, le conseil des preneurs a adressé un ordre de virement programmé au 04 mars 2026 pour la somme de 1750 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 5] par la voie électronique le 09/10/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [H] [E] produit le contrat de bail, du commandement de payer et un décompte de la créance actualisé au 30/01/2026 à hauteur de 3618 euros, outre le dépôt de garantie de 920 euros impayé.

Il est justifié par une attestation bancaire que le chèque de dépôt de garantie de 920 euros est revenu impayé.

Les loyers dus de novembre 2024 à janvier 2026 inclus sont de : 552€+ 920€ x 14 = 13432 euros

les sommes versées par Mme [I] [C] et M. [Z] [U] s 'élèvent à : 4685 euros

Les sommes versées par la CAF : 5069 euros

Soit un solde restant dû de : 3678 euros

+ 920 euros de dépôt de garantie

= 4598 euros au total.

Mme [I] [C] et M. [Z] [U] ne justifient pas avoir versé d’autres sommes que celles figurant à l’échéancier et les APL versés ont été pris en compte.

L’ordre de virement programmé au 04/03/2026 ne peut être pris en compte à ce stade en ce qu’il ne constitue pas la preuve d’un paiement effectif.

La demande étant limitée à la somme de 4538 euros ( 3618€+920€), seule cette somme sera retenue.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à payer à Mme [H] [E] la somme de 4538 euros actualisée au 30/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif et du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/05/2025 sur la somme de 3140 euros et de l’assignation du 08/10/2025 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts et ce pour la première fois le 27/05/2026.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 27/05/2025 , pour la somme en principal de 3140 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, le commandement de payer vise un délai de régularisation de deux mois, délai plus favorable qui sera retenu .

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28/07/2025.

— Sur la demande de délais de paiement

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

La demande des locataires de délais de paiement sera donc rejetée.

Par suite, Mme [I] [C] et M. [Z] [U] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28/07/2025, Mme [I] [C] et M. [Z] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le clause de solidarité prévue au contrat de bail ne mentionnant pas son application à l’indemnité d’occupation, la condamnation sera prononcée conjointement, en application de l’article 1310 du code civil.

Il y a lieu de condamner Mme [I] [C] et M. [Z] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 01/02/2026, date d’arrêté de compte incluant le mois de janvier 2026 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [C] et M. [Z] [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [H] [E], Mme [I] [C] et M. [Z] [U] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [H] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13/11/2024 entre d’une part Mme [H] [E] et d’autre part Mme [I] [C] et M. [Z] [U] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 4] sont réunies à la date du 28/07/2025 ;

DEBOUTE Mme [I] [C] et M. [Z] [U] de leur demande de délai de paiement;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [C] et M. [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [C] et M. [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [H] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à verser à Mme [H] [E], la somme de 4538 euros actualisée au 30/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif et du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/05/2025 sur la somme de 3140 euros et de l’assignation du 08/10/2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts et ce pour la première fois le 27/05/2026 ;

CONDAMNE conjointement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à payer à Mme [H] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/02/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] à verser à Mme [H] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [C] et M. [Z] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 5] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection