TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/00133 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVRS

AFFAIRE

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 24], [Localité 22] DES CORPROPRIEAIRES DU [Adresse 9] ET [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice SYNDICEO, S.A. LE CREDIT LOGEMENT

C/

[Z] [M] [P] épouse [X], [C] [E] [L] [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. LE CREDIT LOGEMENT

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 24]

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice SYNDICEO

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDEURS :

Madame [Z] [M] [P] épouse [X]

née le [Date naissance 8] 1972 à [Localité 21]

[Adresse 9]

[Localité 17]

comparante par écrit

Monsieur [C] [E] [L] [X]

né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 20]

[Adresse 9]

[Localité 17]

comparant en personne

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 2 juillet 2024, et publié le 16 juillet 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 23] volume 2024 S numéro 89, la SA CREDIT LOGEMENT a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [C] [E] [L] [X] et Madame [Z] [M] [P] épouse [X], situés à [Localité 19], dans un ensemble immobilier [Adresse 9] (anciennement [Adresse 26]) et [Adresse 4], cadastrés section AT numéro [Cadastre 7], lieu-dit « [Adresse 9] » pour une contenance de 9a 40ca, en l’espèce le lot numéro 6, correspondant à un appartement et une cave, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 9 septembre 2024, la SA CREDIT LOGEMENT a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [Z] [P] épouse [X], à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 23] à l’audience d’orientation du 24 octobre 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 12 septembre 2024.

Le 21 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice SYNDICEO, en qualité de créancier inscrit, a déclaré une créance s’élevant à la somme de 15.048,09 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2024.

Le 12 novembre 2024, le Comptable Public Responsable du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de [Localité 25], en qualité de créancier inscrit, a déclaré une créance s’élevant à la somme de 21.594 euros.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025, Monsieur [C] [X] a comparu en personne, également muni d’un pouvoir de représentation pour son épouse, Madame [Z] [P] épouse [X], et la SA CREDIT LOGEMENT était représentée par son conseil.

La SA CREDIT LOGEMENT, représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions, régulièrement signifiées aux débiteurs saisis le 24 mars 2025, sollicite du juge de l’exécution de :

— Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— Statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées,

— Fixer la créance de la société CREDIT LOGEMENT à la somme de 325.682,73 euros, en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 09 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, jusqu’à parfait paiement,

— Autoriser Monsieur et Madame [X] à poursuivre une vente amiable du bien,

— Fixer, eu égard aux conditions économiques du marché, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

— Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois,

— Rappeler que les débiteurs devront accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devront rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin,

— Dire que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toutes sommes acquittées par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations,

— Taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant en application de l’arrêté du 28 février 2020 et notamment de l’article A 444-191 V du Code de Commerce, et dire qu’ils seront versés directement, avec les émoluments de vente dus à l’avocat poursuivant, par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Si la vente amiable ne pouvait avoir lieu :

— Ordonner la vente forcée à la Barre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en un seul lot sur la mise à prix de 139.000 € pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer conformément aux dispositions de l’article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 18] SEINE [Adresse 2])[Adresse 1] cadastré section AT n° [Cadastre 7] lieu-dit « [Adresse 9] » pour 9a 40ca, du lot n° 6 de l’état descriptif de division, un appartement et une cave n° 19 et les 29/1.001èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— Dire que la publicité de la vente sera faite dans les conditions prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Désigner tel Commissaire de Justice qu’il vous plaira commettre pour procéder à la visite dans la quinzaine précédant la vente, soit la SARL LEROI – WALD – REYNAUD – AYACHE – TOMMASONE, Commissaire de Justice Associés à [Localité 23], pendant la durée d’une heure,

— Faire actualiser si nécessaire par un technicien de son choix les diagnostics techniques prévus à l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (plomb, amiante, termites, installation intérieure de gaz naturel, risques naturels et technologiques, performance énergétique, installation intérieure d’électricité) et se renseigner sur l’identité du Syndic,

— Dire que l’Huissier commis pourra, si besoin est, se faire assister d’un serrurier, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du Commandant de la Brigade de Gendarmerie compétente, et à défaut de deux témoins majeurs conformément aux articles L.142-1 et L.142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Faire vérifier l’état d’occupation des biens immobiliers saisis,

— Dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice désigné et des techniciens choisis

feront partie des frais ordinaires de poursuite qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix.

Monsieur [C] [X], comparant en personne et représentant Madame [Z] [P] épouse [X] a demandé à être autorisé à vendre son bien immobilier à l’amiable, évoquant des difficultés personnelles et sollicitant la fixation d’un prix plancher à la somme de 400.000 euros.

Les créanciers n’ont formé aucune opposition à cette demande.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la déchéance du terme

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause ccontractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

L’article 2305 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 énonce que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, la société CRÉDIT LOGEMENT, en sa qualité de caution solidaire du prêt souscrit par Monsieur et Madame [X], a réglé au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL la somme de 262.951,84 euros. La société CREDIT LOGEMENT a ensuite sollicité auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, sur le fondement de l’article 2305 du code civil dans sa version applicable au litige, la condamnation des débiteurs au paiement des sommes précitées.

Il convient tout d’abord de relever que le jugement du 17 décembre 2021, titre exécutoire dont se prévaut la société CRÉDIT LOGEMENT pour procéder à la saisie immobilière, ne résulte pas de l’exécution des contrats de prêts entre la banque et les époux [X], et notamment de la clause de déchéance du terme contenue dans celui-ci, mais se fonde exclusivement sur les dispositions de l’article 2305 ancien du code civil.

Or, la société CRÉDIT LOGEMENT, en exerçant son recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil, ne peut se voir opposer par le débiteur les exceptions pouvant être opposées au créancier, telle une irrégularité de la déchéance du terme ou encore le caractère abusif d’une telle clause.

Sur la créance de la société CREDIT LOGEMENT

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement rendu le 17 décembre 2021 par la 6ème chambre du pôle civil du tribunal judicaire de Nanterre qui a notamment condamné solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [Z] [P] épouse [X] à payer à la SA CREDIT LOGEMENT les sommes de :

—  262.951,34 euros avec intérêts au taux légal entre le 13 mars 2018 et le 12 août 2018 sur la somme de 11.791,84 euros, et à compter du 13 août 2018 sur la somme de 251.159,50 euros ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement est définitif, pour avoir été signifié le 3 janvier 2022, et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 10 février 2022 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de [Localité 27].

La SA CREDIT LOGEMENT dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient donc de mentionner que la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 325.682,73 euros en principal, intérêts et frais arrêtés au 9 juin 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de leur demande d’être autorisé à vendre leur bien à l’amiable, Monsieur [C] [X] et Madame [Z] [P] épouse [X] versent aux débats plusieurs délégations de mandat de vente en date des 3 et 21 septembre 2024 ainsi que du 21 mars 2025 et un mandat de vente sans exclusivité conclu le 29 octobre 2024 pour un prix net vendeur de 465.000 euros.

Ils sollicitent la fixation d’un prix plancher à la somme de 400.000 euros.

Les débiteurs saisis rapportent dès lors la preuve de leur intention de vendre leur bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Les créanciers, poursuivant et inscrit, ne s’opposent pas à la vente amiable du bien.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 400.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.680,79 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 325.682,73 euros en principal, intérêts et frais arrêtés au 9 juin 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

AUTORISE Monsieur [C] [X] et Madame [Z] [P] épouse [X] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 400.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.680,79 euros;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 25 septembre 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [C] [X] et Madame [Z] [P] épouse [X] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Juin 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

Maître Séverine RICATEAU ce toque

Maître Aurélia CORDANI ccc toque

M et Mme [X] ccc LRAR*2