COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé LE RIVIERA PALACE BÂTIMENT B c/ S.C.I. MIMA

N°

Du 04 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/01114 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSOH

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

expédition délivrée à

le 04 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé LE RIVIERA PALACE BÂTIMENT B

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet CLARUS dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 2] CEDEX, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

représenté par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, M^e Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. MIMA

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière MIMA est propriétaire du lot n° 81 d’un immeuble en copropriété dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte du 5 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » a fait assigner la SCI MIMA devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées ainsi que des dommages-intérêts.

Le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » et la SCI MIMA ont conclu un protocole d’accord transactionnel au terme duquel :

la SCI MIMA s’est engagée à régler la somme de 71.406,62 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 20 avril 2023, aux frais de commissaire de justice et aux frais d’avocat et ce, en quinze mensualités de 5.000 euros chacune à compter du mois de septembre 2023,en contrepartie du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires et de l’abandon de ses prétentions relatives au paiement des frais de contentieux et de dommages-intérêts.

Le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » a été constaté par ordonnance du 5 octobre 2023.

La SCI MIMA a réglé deux mensualités de 5.000 euros les 18 septembre 2023 et 29 septembre 2023 puis a cessé tout règlement, y compris au titre des charges courantes.

Par lettre du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » a mis en demeure la SCI MIMA de respecter les engagements pris par le protocole transactionnel du 4 juillet 2023 en procédant aux règlements des échéances d’octobre et novembre 2023 et des appels de fonds échus postérieurement à la date du 20 avril 2023.

Par acte du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B» situé [Adresse 3] à [Localité 1] a fait assigner la SCI MIMA devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir :

à titre principal :

le prononcé de la résiliation du protocole d’accord transactionnel du 4 juillet 2023,le paiement de la somme de 61.406,62 euros au titre de la dette reconnue dans le cadre du protocole d’accord transactionnel du 4 juillet 2023, déduction faite des mensualités versées, avec intérêts à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure,

à titre subsidiaire :l’homologation de l’accord des parties intervenu sous seing privé le 4 juillet 2023,le paiement de la somme de 30.000 euros au titre des échéances impayées, avec intérêts à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure,l’exécution forcée de la transaction pour l’avenir par le paiement entre les mains du syndic, au plus tard le 5 de chaque mois, de la somme de 5.000 euros,qu’il soit jugé que le défaut de paiement à exacte échéance d’une seule des mensualités entraînera de plein droit, sans autre formalité qu’une mise en demeure, la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes objets du protocole transactionnel, en ce compris la clause pénale,

en tout état de cause, le paiement des sommes suivantes :8.000 euros en application de la clause pénale majorée en application de l’article 1231-5 du code civil,4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, en cela compris, à défaut de règlement spontané des causes du jugement à intervenir, le droit proportionnel du commissaire de justice prévu au n 129 du tableau 3-1 de l’article A.444-31 et A.444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale).

Il fait valoir que la SCI MIMA n’a pas respecté les engagements souscrits au terme du protocole transactionnel conclu le 4 juillet 2023 puisqu’elle n’a réglé que deux échéances mensuelles avant de cesser tout règlement et ce, malgré une mise en demeure adressée le 23 novembre 2023. Il estime qu’en conséquence de cette inexécution grave par sa débitrice des termes de l’accord, il devra être prononcé la résolution judiciaire du protocole ayant aménagé le règlement de sa dette sur le fondement de l’article 1224 du code civil, ce qui emporte l’exigibilité immédiate du solde de la dette de 61.406,62 euros.

Il soutient, le cas échéant, que l’exécution forcée du protocole d’accord devra être ordonnée emportant la condamnation de la SCI MIMA à régler les échéances impayées.

Il ajoute qu’en tout état de cause, le protocole d’accord prévoyait une clause pénale de 2.000 euros en cas d’inexécution, indemnité forfaitaire qui apparaît manifestement dérisoire au regard du préjudice causé et qui devra être majorée à la somme de 8.000 euros.

La SCI MIMA, assignée par remise de l’acte à la personne de son gérant le 17 avril 2024 suivant le récépissé fourni par le parquet général de Monaco, n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 septembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résolution du protocole d’accord transactionnel.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est acquis qu’en application de ces textes, l’inexécution peut se solder par la résolution de la transaction lorsqu’elle est fautive et relative à une obligation essentielle contractée par la partie défaillante.

L’inexécution d’une obligation prise par une partie à l’accord transactionnel redonne à l’autre le droit d’agir en justice puisque la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions

En l’espèce, le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » et la SCI MIMA ont conclu un protocole d’accord transactionnel ayant pour objet le règlement de charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires était tenu des obligations suivantes aux termes de l’article 2.B):

« Le syndicat des copropriétaires renonce au paiement des frais contentieux du syndic, imputés sur le compte de copropriétaire de la SCI MIMA pour un montant de 2.548 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’engage également à abandonner ses demandes au titre des dommages et intérêts et à se désister d’instance et d’action.»

Les obligations du syndicat des copropriétaires conclu en vertu de ce protocole d’accord ont été respectées dans la mesure où son désistement a été constaté par ordonnance du 5 octobre 2023.

La SCI MIMA s’était engagée en vertu de l’article 2.A) dans les termes suivants :

« La SCI MIMA reconnait expressément par la présente l’exigibilité des charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement devant la juridiction de Nice.

La SCI MIMA accepte en conséquence de régler le montant des charges de copropriété actualisé au 20 avril 2023, ainsi que les frais d’huissier et d’avocat relatif à la procédure engagée.

Soit la somme totale de 71.406,62 euros correspondant à :

68.212,74 euros au titre des charges de copropriété actualisées au 20 avril 2023,1.193,88 euros au titre des frais d’huissier de justice,2.000 euros au titre des frais d’avocat.Le cas échéant, le débiteur s’engage à régler tous les appels de fonds postérieurs au 20 avril 2023, à leur date d’échéance, en plus de l’échéancier conclu dans la présente transaction.

La SCI MIMA s’engage à effectuer un versement mensuel de 5.000 euros, soit au règlement de l’entièreté de la dette en 15 mois. »

En exécution de cette transaction, la SCI MIMA a versé la somme de 5.000 euros le 18 septembre 2023 et la somme de 5.000 euros le 28 septembre 2023 puis a cessé tout règlement.

Elle n’a donc pas respecté les obligations contractées par la signature de cette transaction contenant des concessions réciproques des parties, et qui avait pour objet d’aménager le règlement de sa dette en lui permettant de bénéficier d’un délai de paiement de 15 mois.

Cette inexécution d’une obligation essentielle ayant motivé la conclusion de l’accord et les concessions réalisés par le syndicat des copropriétaires qui a abandonné certaines de ses demandes et s’est désisté de son instance est suffisamment grave pour qu’il en soit prononcé la résolution.

Il convient par conséquent de prononcer la résolution pour inexécution du protocole d’accord transactionnel conclu le 4 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » et la SCI MIMA.

Cette résolution emportant la déchéance du terme de la dette de la SCI MIMA, cette dernière sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » la somme de 61.406,62 euros restant due, déduction faite des deux mensualités versées.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2024 en réclamant le montant et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle d’application de la clause pénale

Au terme de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Ce texte ajoute, néanmoins, que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article 4 du protocole d’accord transactionnel prévoit que :

« Les parties aux présentes s’engagent à exécuter de bonne foi la présente transaction.

La partie qui contreviendrait aux clauses qui y sont inclues s’exposerait au paiement de la somme de DEUX MILLE (2.000 euros) à titre de dommages et intérêts d’ores et déjà forfaitairement évaluée, sans préjudice de l’exécution forcée de la présente transaction, et de l’allocation de justes dommages et intérêts réparant l’entier préjudice subi.

L’indemnité fixée à titre de la clause pénale sera due pour simple retard.»

Le syndicat des copropriétaires, qui soutient que cette clause est manifestement dérisoire, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice non réparé par l’indemnité fixée à l’avance par la transaction en cas d’inexécution.

A défaut, il n’est pas justifié d’augmenter le montant de la pénalité convenue par les parties en cas d’inexécution si bien que la SCI MIMA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » la somme de 2.000 euros en règlement de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI MIMA sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est, selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résolution du protocole d’accord transactionnel conclu le 4 juillet 2023 entre le syndicat des copropriétaires de dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1] et la SCI MIMA ;

CONDAMNE la SCI MIMA à payer au syndicat des copropriétaires de dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1] le solde de sa dette de 61.406,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE la SCI MIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros à titre de clause pénale ;

CONDAMNE la SCI MIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Riviera Palace Bâtiment B » situé [Adresse 3] à [Localité 1] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI MIMA aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT