COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 08 Avril 2026

Minute n°

[D], [D], [D] c/ [Q], [C]

DU 08 Avril 2026

N° RG 25/03585 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QUGN

— Exécutoire le :

à M^e VARENNE Pierre

— copies certifiées conforme

à Monsieur [H] [Q]

à Madame [G] [C]

DEMANDEURS:

Madame [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e VARENNE Pierre, avocat au barreau de Nice

Monsieur [J] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e VARENNE Pierre, avocat au barreau de Nice

Monsieur [I] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e VARENNE Pierre, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e CONCAS Jules, avocat au barreau de Nice

Madame [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2022, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D], ont consenti à M. [H] [Q] et Mme [G] [C] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 700 euros, et 140 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] ont fait signifier à M. [H] [Q] et Mme [G] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 293,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 23 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] ont fait assigner M. [H] [Q] et Mme [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2025;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [Q] et Mme [G] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [G] [C], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 7 999,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens,

— dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 17 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions le maintien de leurs demandes initiales, le débouté de M. [H] [Q] et Mme [G] [C] de l’ensemble de leurs demandes et actualisent la dette locative à 16 232,86 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions M. [H] [Q] sollicite de la présente juridiction de :

— débouter M. [H] [Q] et Mme [G] [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 3 ans pour apurer la dette ;

— à titre subsidiaire, lui accorder 12 mois pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause débouter toute demande sur le fondement des frais irrépétibles et condamner Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] aux dépens et écarter l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement citée conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [G] [C] n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire du seul fait que la décision est susceptible d’appel.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 janvier 2026.

La demande formée par Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [H] [Q] conteste le montant de l’arriéré locatif et des charges récupérables sollicités, considérant que les charges récupérables ne sont pas justifiées et indique que le dernier décompte versé n’est pas précis et ne ventile pas le montant des loyers et les charges réclamées.

En l’espèce, l’assignation en date du 17 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 7 999,53 euros. A l’audience, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] actualisent le montant de la dette à hauteur de 16 232,86 euros au 3 mars 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

Il apparaît que Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] justifient valablement du montant des charges, suite aux régularisations des exercices des années 2022, 2023, 2024 et 2025.

Par ailleurs le dernier décompte, contradictoirement versé, en date du 3 mars 2026 apparaît suffisamment clair et ventile à la fois le montant des loyers, provisions sur charges et les régularisations annuelles.

Il n’existe donc pas de contestation réelle et sérieuse.

Par ailleurs, M. [H] [Q] et Mme [G] [C] ne justifient pas du respect de leur obligation de paiement des loyers et charges récupérables.

Mme [G] [C] n’a pas valablement délivré congé et demeure solidairement tenu de la dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [H] [Q] et Mme [G] [C], s’élève bien à la somme de 16 232,86 euros (terme du mois de mars 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] sollicitent l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté des bailleurs, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juin 2025.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [Q] demande de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de suspendre la clause résolutoire. Il fait état de sa situation personnelle et financière : bénéficiant d’un CDI, il perçoit un salaire brut mensuel de 1 776 euros, mais se trouve actuellement en arrêt de travail, réduisant considérablement ses revenus.

Pourtant, il ressort des éléments communiqués que M. [H] [Q] et Mme [G] [C] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [H] [Q] doit être rejetée.

L’expulsion de M. [H] [Q] et Mme [G] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

— Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

M. [H] [Q] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] s’opposent à cette demande de délai.

En l’espèce, M. [H] [Q] a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait depuis l’acquisition de la clause résolutoire, l’assignation en justice et la date d’audience.

En outre, le défendeur bénéficie du délai légal de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ainsi que le sursis hivernal rappelé par les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, soit du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, demeurent.

Il n’y a pas lieu dès lors à faire droit à sa demande de délai.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que M. [H] [Q] et Mme [G] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [H] [Q] et Mme [G] [C] au paiement de cette indemnité à compter de 23 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [H] [Q] et Mme [G] [C] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [H] [Q] et Mme [G] [C] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [H] [Q] et Mme [G] [C] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et au regard des circonstances de l’espèce et notamment du montant particulièrement élevé de la dette locative, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D], d’une part, et M. [H] [Q] et Mme [G] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Q] et Mme [G] [C] à verser à titre provisionnel à Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] la somme de 16 232,86 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 3 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTONS M. [H] [Q] de sa demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [Q] et Mme [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTONS Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] de leur demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

DÉBOUTONS M. [H] [Q] de sa demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [Q] et Mme [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [Q] et Mme [G] [C] à verser à Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [Q] et Mme [G] [C] à payer à Mme [S] [D], M. [J] [D] et M. [I] [D] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [Q] et Mme [G] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS M. [H] [Q] de sa demande de voir écarter l’exécution provisoire ;

En conséquence RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection