COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°26/00212 C

DU 09 Avril 2026

N° RG 22/01626 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGNT

Grosse délivrée

à Me [F]

Expédition délivrée

à M^e DEUR, Mme [V] et SDC [Adresse 1]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [K]

né le 13 Septembre 1947 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Patrick LADU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Représenté par son syndic le cabinet de gestion [U]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas DEUR, substitué par M^e Florent AUDOLI, avocats au barreau de NICE

Madame [Q] [V]

née le 09 Mai 1972 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

[Adresse 2]

Représenté par son syndic bénévole en exercice

[Localité 3]

représentée par Madame [Q] [V], munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de NICE

assistée lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026,, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 1er avril puis au 09 avril 2026.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, Madame [Q] [V] a donné à bail locatif à Monsieur [I] [K], un appartement situé « [Adresse 1] », au sein de la copropriété du même nom, [Adresse 2] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020 puis de 600 euros à compter du 1er juillet 2020, outre une provision sur charges de 10 euros.

Se plaignant de désordres liés à des infiltrations d’eau dans le studio loué, Monsieur [I] [K] a par acte d’huissier de justice en date du 27 avril 2022 fait assigner à l’audience du 08 septembre 2022 à 15 heures, Madame [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins notamment, de voir :

— Ordonner à Madame [Q] [V] de procéder à l’ensemble des travaux nécessaires à mettre un terme aux désordres de l’appartement qui lui a été donné à bail et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— L’autoriser à consigner le paiement de ses loyers et charges auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu’à complète réalisation des travaux permettant de mettre fin aux désordres ;

— Condamner Madame [Q] [V] au paiement de la somme de 7.930 euros au titre de son trouble de jouissance depuis janvier 2021 ;

— Condamner Madame [Q] [V] au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de diagnostics de l’entreprise BATIMENSEC d’un montant de 168 euros, distraits au profit de M^e Patrick LADU.

Cette première affaire a été inscrite au répertoire général sous le n°RG 22/01626.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2022, Madame [Q] [V] a appelé en cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis à NICE 06 300, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet de Gestion [U] et l’a fait citer à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 26 janvier 2023 à 14 heures 15, aux fins de le voir :

— Condamner à la relever de toutes condamnations pouvant être potentiellement mise à sa charge dans le cadre du litige l’opposant à Monsieur [I] [K] ;

— Condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Cette deuxième affaire a été inscrite au répertoire sous le n° 23/00161.

Les affaires ont fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties dont le dernier à l’audience du 27 juin 2023 et le dossier a été mis en délibéré au 06 septembre 2023.

A l’audience du 27 juin 2023,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet de gestion [U], représenté par son conseil a soulevé l’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection ainsi qu’une exception de connexité et sur le fond a conclu au débouté de Madame [Q] [V] de l’intégralité de ses demandes et moyens dont celle aux fins d’expertise judiciaire ainsi qu’à sa condamnation aux entiers dépens de l’instance outre à lui verser la somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [Q] [V] est intervenu volontairement et s’est associé à la demande d’expertise judiciaire de cette dernière qui s’étendra aux parties communes de l’immeuble affecté par les désordres.

Selon jugement avant dire droit en date du 06 septembre 2023 auquel il sera renvoyé pour plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties et de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a notamment :

— REJETE les exceptions d’incompétence et de connexité soulevées,

— ORDONNE une expertise judiciaire,

— COMMIS Madame [E] [M] épouse [Y], expert judiciaire avec la mission d’expertise habituelle, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l’article 242 du code de procédure civile, de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux (« [Adresse 1] », [Adresse 6] [Localité 7]) et les décrire,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation, ainsi que les dommages en résultant,

— dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,

— dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs, ou s’ils le rendent impropre à sa destination,

— déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition et la cause de ces désordres, en donnant toutes explications utiles sur les moyens d’investigations utilisés,

— fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— dire si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes ou dans une autre copropriété,

— indiquer les travaux et moyens éventuellement nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis que l’expert appréciera et annexera à son rapport et à défaut de production par les parties de ses devis dans un délai qu’il fixera, s’adjoindre, si besoin, un sapiteur afin de procéder au chiffrage des travaux,

— donner son avis sur la durée des travaux et leur coût, ainsi que sur les éventuels préjudices annexes (perte locative, trouble de jouissance etc.),

— plus généralement, faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige,

DIT que l’expert avertira la juridiction sans délai au cas où il ne pourrait accepter sa mission;

FIXE à la somme de 2 000,00 euros, la provision destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, que Madame [Q] [L] devra consigner à la Régie du Tribunal judiciaire de NICE, dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le Juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide un relevé de caducité et une prorogation de délai,

DIT qu’en cours d’expertise, l’expert pourra, conformément aux termes de l’article 280 du Code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises, la consignation d’une provision complémentaire dès lors qu’il établira que la provision allouée s’avère insuffisante,

DIT que l’expert procédera à sa mission au plus tard, dès qu’il sera avisé du versement de la consignation au greffe,

DIT qu’il ne pourra être procédé aux opérations d’expertise qu’en présence des Parties, ou celles-ci dûment convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception, et leurs Conseils avisés; que l’expert entendra nécessairement les Parties en leurs observations, et consignera, le cas échéant, leurs dires dans le respect du principe du contradictoire,

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de TROIS MOIS à compter de la date de consignation, au Greffe de la présente Juridiction, date de rigueur, sauf prorogation accordée par le Magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise,

DIT que, conformément à l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert adressera aux parties une copie de son rapport en mentionnant cette remise sur l’original,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au Juge chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas d’empêchement ou de carence de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance,

RESERVE les droits, demandes des parties et les dépens de l’instance jusqu’en fin d’instance,

RAPPELE l’exécution provisoire de droit du jugement et DIT que l’affaire sera renvoyée à l’audience civile du juge des contentieux de la protection du 13 décembre 2023,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Madame [E] [M], expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 27 janvier 2025. Elle y conclut que les causes des désordres sont à rechercher dans les remontées capillaires du sol du logement aménagé par Madame [V], ancien local commercial dépourvu de vide sanitaire et dans le déversement des eaux pluviales de la copropriété voisine du [Adresse 5] sis à [Localité 8], non raccordées aux réseaux sur un terrain trop petit pour être en mesure de les absorber en période d’intempéries.

Vu les différents renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 13 janvier 2026 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties déposées à la dernière audience de renvoi,

Monsieur [I] [K] demande aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réplique après expertise III, de :

A titre principal,

— ordonner à Madame [Q] [V] de procéder à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 janvier 2025 nécessaires à mettre fin aux désordres de l’appartement donné à bail et ce sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Madame [Q] [V] à lui payer la somme de 25 620,00 euros en réparation du trouble de jouissance causé par les désordres présents depuis le 22 janvier 2021,

A titre subsidiaire,

— ordonner à Madame [Q] [V] de procéder à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 janvier 2025 nécessaires à mettre fin aux désordres de l’appartement donné à bail et ce sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sis à [Localité 8], de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 janvier 2025 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sis à [Localité 8] à lui régler la somme de 1793,00 euros en réparation du trouble de jouissance causé par les désordres dans le dressing depuis le 22 janvier 2021,

— condamner Madame [Q] [V] à lui payer la somme de 23 826,00 euros en réparation du trouble de jouissance causé par les désordres présents depuis le 22 janvier 2021,

En tout état de cause,

— débouter Madame [Q] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer non valide le congé pour reprise délivré le 14 décembre 2023,

— condamner Madame [Q] [V] à lui payer la somme de 1 130,00 euros au titre des frais de réparation et de changement du cumulus défectueux,

— ordonner à Madame [Q] [V] de lui remettre ses quittances de loyers à compte de juillet 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [Q] [V] à lui verser la somme de 3 000,00 euros en réparation du préjudice subi pour la délivrance d’un congé frauduleux,

— condamner Madame [Q] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis à [Localité 6] à lui payer la somme de 2 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Madame [Q] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens, en ce compris les frais de diagnostics de l’entreprise BATIMENTSEC d’un montant de 168,00 euros, distraits au profit de Maître Patrick LADU.

Selon conclusions récapitulatives et en réponse prises après expertise, Madame [Q] [V], sollicite tant à titre personnel qu’en sa qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la copropriété la Villa [Q] sis à [Localité 8], [Adresse 2], de :

— débouter Monsieur [I] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— dire y avoir lieu à référé d’heure à heure,

— valider le congé pour reprise,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [K], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [I] [K] à lui payer à titre personnel une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer, charges comprises, soit 1220,00 euros (loyer mensuel : 610,00 euros charges comprises), soit à la somme de 6100,00 euros (égale au 04 novembre 2024 à l’indemnité d’occupation correspondant à 5 mois de loyers charges comprises), due jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner Monsieur [I] [K] à lui payer à titre personnel une provision de 4 000,00 euros pour la remise en état de l’appartement et celle de 3 000,00 euros pour le mobilier,

— condamner Monsieur [I] [K] à lui verser à titre personnel la somme de 15 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis par son père et elle-même,

— condamner Monsieur [I] [K] à lui verser à titre personnel la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [I] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris tous les frais de commissaires de justice, de serrurier et tous autres intervenants nécessaires pour l’exécution du jugement rendu.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 6], a déposé ses écritures en réponse après expertise par lesquelles il demande, au visa de l’article 681 du code civil, de :

A titre principal,

— débouter Madame [Q] [V] et Monsieur [I] [K] de toute demande dirigée à son encontre,

A titre subsidiaire,

— dire que sa responsabilité ne saurait excéder la somme de 1 524,50 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [I] [K],

— lui donner acte qu’il ne s’oppose par à la réalisation des travaux préconisés par Madame [E] [M] dans son rapport d’expertise du 27 janvier 2025,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ainsi qu’au paiement à son profit d’une indemnité de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Vu l’article 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré initialement fixé au 26 mars 2026 a été prorogé au 1er avril 2026, puis prorogé au 09 avril 2026 suite à la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les demandes de Monsieur [I] [K] et les responsabilités encourues.

A l’égard de Madame [Q] [V] en qualité de bailleresse

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation,

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 06 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation…..

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 3, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient… ;

5.Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6.Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le bailleur est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, Monsieur [I] [K] invoque dans un premier temps la responsabilité pleine et entière de sa bailleresse, Madame [Q] [V], sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil et 06 de la loi du 06 juillet 1989.

Il fait valoir qu’il occupe un logement indécent contenant d’importantes traces d’humidité dans la pièce principale, la buanderie et la salle de bain, ce qui lui cause un trouble de jouissance.

Madame [Q] [V] considère en défense qu’en réalité, l’origine et la cause de cette situation résident dans la survenance d’un simple dégât des eaux sur le copropriété [Adresse 1] dont la copropriété contigüe du [Adresse 5] a été reconnue pleinement et entièrement responsable par l’expert d’assurance en 2021.

Elle dément toute responsabilité de sa part à titre personnel en sa qualité de bailleur et de celle du syndicat de copropriété [Adresse 1].

Monsieur [I] [K] produit les éléments et pièces suivantes au soutien de ses prétentions, à savoir, les lettres qui lui ont été adressées par service de l’hygiène publique de la Ville de [Localité 7] des 11 mai 2021 et 28 février 2022 constatant les nuisances invoquées, présence d’humidité et taches de moisissures dans le logement aux murs et sur le sol, le rapport d’expertise amiable de son assurance protection juridique diligentée par le cabinet ELEX du 12 février 2021 mettant en évidence une fuite sur canalisation d’évacuation des eaux pluviales appartenant à la copropriété voisine et ayant évalué les dommages de l’occupant à la somme de 3 799,40 euros, la mise en demeure du 09 décembre 2021 adressée à sa bailleresse aux fins de réaliser des travaux pour remédier à la présence d’humidité et des taches de moisissures, le rapport [Z] établi suite à la déclaration de sinistre pour le compte de la copropriété [Adresse 1] de Madame [Q] [V] en date du 22 janvier 2021 et enfin le rapport d’expertise de Madame [E] [M] du 27 janvier 2025 qui conclut que les causes des désordres proviennent :

*des remontées capillaires du sol du logement aménagé par Madame [Q] [V], ancien local commercial dépourvu de vide sanitaire et *du déversement des eaux pluviales de la copropriété voisine du [Adresse 5] sis à [Localité 8], non raccordées aux réseaux sur un terrain trop petit pour être en mesure de les absorber en période d’intempéries.

L’expert a relevé que tant Madame [Q] [V] que le syndicat de la copropriété voisine du logement litigieux du [Adresse 5] sis à [Localité 8] n’ont pas pour la première, réalisé les travaux adéquats pour pallier les conséquences des remontées capillaires provenant du sol, pour le second, effectué le raccordement des eaux pluviales au réseau.

Madame [E] [M] a indiqué en page 21 de son rapport que l’humidité ambiante dans le logement pouvait atteindre 84 %, donc largement au-dessus du seuil toléré de 70 %, a confirmé la présence de moisissures et constaté le manque d’isolation du mur sur rue favorisant la condensation.

Comme le relève justement l’expert judiciaire en page 12 de son rapport, le cabinet ELEX considère que les cause des remontées d’eau, suivant le rapport de recherche de fuite, “semblent être le résultat d’une fuite sur réseau d’évacuation des eaux pluviales de la copropriété mitoyenne du [Adresse 8] représentée par le cabinet [U]”.

Elle note en outre que l’investigation ainsi réalisée l’a été à partir d’un regard au pied de l’immeuble de la Villa [Q] situé à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10], c’est à dire assez loin de la zone sinistrée, ce qui peut constituer des conclusions incertaines sur les causes retenues des dommages.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments probants émanant particulièrement de l’expertise judiciaire que Madame [Q] [V] a été défaillante dans l’exécution de son obligation de délivrer à son locataire un logement décent auquel il aurait été en droit de s’attendre. Il est rappelé que cette obligation doit exécutée à l’entrée dans les lieux ainsi que sur toute la durée du bail d’habitation.

En effet, elle a engagé sa responsabilité en sa qualité de bailleur en ne procédant pas aux travaux nécessaires pour remédier à l’humidité, aux infiltrations remontant du sol par capillarité dans le logement occupé par son locataire.

Il sera donc ordonné à Madame [Q] [V] de faire réaliser les travaux de remise en état du studio de Monsieur [I] [K] tels que préconisés par l’expert judiciaire en page 23 de son rapport du 27 janvier 2025 dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification du présent jugement et à défaut et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours, à savoir :

— pose d’une isolation thermique sur le mur de façade sur rue type placomur 10+60 ou similaire,

— peinture sur ce doublage,

— fourniture et pose d’une fenêtre double vitrage dont calfeutrement,

— fourniture et pose d’une VMC double flux avec apport d’air neuf ou d’une climatisation réversible avec contrôle de l’humidité.

L’ensemble de ces travaux est évalué par l’expert judiciaire à la somme de 9 106,55 euros TTC.

A l’égard du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 5] sise à [Localité 8]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1242 alinéa 1er de ce code, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde.

Monsieur [I] [K] demande, dans l’hypothèse où une responsabilité serait retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 11] sise à [Localité 8], de lui ordonner de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 27 janvier 2025 et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Le syndicat conclut à titre principal à son absence de responsabilité en se fondant sur les dispositions de l’article 681 du code civil ainsi que sur l’article 23 du règlement du service public de l’assainissement métropolitain. Il considère que les eaux pluviales provenant du toit de la copropriété ne s’écoulent pas directement sur le fonds de la copropriété [Adresse 1] mais ruissellent sur sa propre parcelle et s’y infiltrent.

A titre subsidiaire, le syndicat accepte une limitation de sa responsabilité à hauteur de 14 % , proportion suggérée par Monsieur [I] [K] reconnaissant que l’aggravation des dégâts qui pourrait lui être imputée n’impacte que la pièce dressing du logement qui mesure 5m2 ne représente que 14 % de son logement au vu du plan du studio communiquée par Madame [Q] [V].

Madame [Q] [V] prétend que le syndicat du [Adresse 5] sis à [Localité 8] serait totalement responsable des dégradations affectant son logement loué.

Or, seul le fait d’un tiers revêtant le caractère de la force majeure ne peut exonérer le bailleur de sa responsabilité contractuelle envers son locataire.

En l’espèce, il est fait observer à l’examen du rapport d’expertise judiciaire, ce qui est reconnu par le syndicat lui-même que ce sont les eaux pluviales provenant de la couverture du local en rez-de-chaussée de la copropriété du syndicat de la copropriété du [Adresse 5] qui se déversent sur un petit terrain lequel ne peut absorber les volumes d’eau importants en période d’intempérie et qui stagnantes ont crée l’aggravation des désordres (humidité) affectant le dressing du logement en cause.

Contrairement aux allégations du syndicat, il lui appartenait de raccorder ses eaux pluviales au réseau urbain et métropolitain. En effet, l’article 3.02 du règlement du service public de l’assainissement métropolitain prévoit qu’ « il est interdit de rejeter des eaux usées dans les eaux pluivales et réciproquement (même à l’intérieur des propriétés privées). Dans le cas d’un réseau public unitaire, les eaux usées et les eaux pluviales devront faire l’objet de branchement indépendants.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 6] est donc déclaré partiellement responsable des désordres affectant une partie du logement occupé par Monsieur [I] [K]. Le fait délictuel imputable audit syndicat (absence de raccordement des eaux pluviales au réseau) qui ne revêt pas le caractère de la force majeure ne peut donc exonérer la bailleresse de sa propre responsabilité à l’égard de son locataire.

En conséquence, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 6] de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 23 de son rapport du 27 janvier 2025 afin d’y remédier et de raccorder à ses frais les eaux pluviales qui ruissellement depuis son fonds sur le réseau métropolitain et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent jugement et à défaut et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours.

Sur la demande de Monsieur [I] [K] en paiement des frais de réparation et de changement du ballon eau chaude :

En vertu des textes visés ci-dessus, si le locataire est tenu de réaliser les menues réparations locatives au sein du logement loué, il ne lui appartient pas de procéder au remplacement de pièces essentielles d’un ballon d’eau chaude ou à son remplacement total en cas de dysfonctionnement.

En effet, ces prestations ne relèvent pas des menues réparations locatives telles qu’énumérées dans la liste intégré au décret n°87-712 du 26 août 1987.

En tout état de cause, il en est de même du changement d’une pièce électrique ou technique dysfonctionnelle du chauffe-eau.

Monsieur [I] [K] a écrit à son bailleur mi juillet 2025 par pli recommandé avec accusé de réception afin de l’aviser de problèmes persistants d’approvisionnement en eau chaude en décrivant les difficultés précises rencontrées à ce titre et lui demandant de faire effectuer les travaux nécessaires.

Monsieur [I] [K] réclame à Madame [Q] [V] paiement de la somme de 1 130,00 euros qui correspondrait aux frais de réparation et de changement du cumulus. Il fournit à cet égard d’une part, un devis de la société NB PLOMBERIE-CLIM du 11 juillet 2025 pour un montant TTC de 880,00 euros relatif au remplacement du ballon d’eau chaude. Toutefois, il ne démontre pas, ni avoir réglé cette somme et avoir fait changer cet élément d’équipement, ni surtout avoir obtenu l’accord de son bailleur pour la réalisation de cette prestation qui relève de sa responsabilité. Sa demande en remboursement de la somme de 880,00 euros sera donc rejetée.

Le demandeur verse en revanche aux débats une facture établie à son nom et à son adresse, acquittée en espèces éditée le 14 juillet 2025 par la société exerçant sous l’enseigne CLIM-FROID pour un montant TTC de 190,54 euros relative à un remplacement de la résistance électrique sur un cumulus 100 L THERMOR. Cette dépense incombant au bailleur, Madame [Q] [V] sera condamnée à payer à Madame [Q] [V] ce montant avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [I] [K].

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au regard des développements repris ci-dessus, il est établi que Monsieur [I] [K] a subi du fait des désordres affectant son logement (fort taux d’humidité) un préjudice de jouissance s’échelonnant de la période du 22 janvier 2021 au 22 janvier 2026 (60 mois).

Il est fondé et légitime à réclamer une indemnité réparatrice de ce préjudice correspondant à 70 % de son loyer net mensuel de 600,00 euros : 600X 60 : 36 000 euros X 70 %, soit

25 200,00 euros.

En ce qui concerne la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 12], sa part de responsabilité sera fixée à la somme de 1 764,00 euros (25 200 euros X 14 %: 3528 euros /2 : 1 764,00 euros à laquelle il sera condamné à l’égard de Monsieur [I] [K] avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

En effet, seule le dressing (pièce de 5m2) du logement a été directement affecté par les désordres (humidité) liés au déversement des eaux pluviales di toit de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 8];

Compte tenu du partage de responsabilité entre le bailleur et le syndicat, Madame [Q] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 23 436,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [Q] [V] :

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dès lors que Madame [Q] [V] a été déboutée de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’égard de Monsieur [I] [K] , elle n’est pas fondée à solliciter elle-même l’octroi de dommages et intérêts à plusieurs titres, ni d’ailleurs recevable à en réclamer pour le compte de son père..

Sur la validité du congé pour reprise :

Selon l’article 1719 du code civil, 1° le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, postérieurement à l’engagement de la procédure par Monsieur [I] [K] aux fins d’expertise judiciaire en raison des dégradations affectant le logement loué, Madame [Q] [V] a fait délivrer à son locataire par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023 un congé pour reprise pour y loger ses parentsà effet au 30 juin 2024.

Or, par le biais de ce congé pour reprise, cette dernière avait donc l’intention de faire constater la résiliation du bail d’habitation la liant à son locataire par l’effet de ce congé.

Comme le fait justement observer le demandeur, sur le fondement du texte sus visé, Madame [Q] [V] n’est pas recevable à agir en résiliation du bail d’habitation en raison de l’indécence du logement loué à Monsieur [I] [K], étant précisé que durant la période de janvier 2021 à janvier 2025, date du rapport d’expertise, elle ne justifie pas avoir honoré son obligation de délivrance à l’égard de ce dernier.

Monsieur [I] [K] ne justifie pas d’un préjudice particulier au sens de l’article 1231-1 du code civll dès lors qu’il n’a pas quitté les lieux ensuite de la délivrance de ce congé pour reprise. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la remise de quittances de loyers à compter de juillet 2024 :

En application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [I] [K] sera renvoyé à saisir sa bailleresse de telles demandes au besoin au moyen de courriers recommandés avec accusé de réception, dès lors que les loyers auront été réglés régulièrement.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

Madame [Q] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 8] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance dont le coût du diagnostic de l’entreprise BATIMENTSEC (168 euros) à hauteur de deux tiers et un tiers chacun et seront condamnés à payer à Monsieur [I] [K] une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 1 300,00 euros pour la première et 700,00 euros pour le second.

Les avocats peuvent dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Toutefois cette demande émise par Monsieur [I] [K] au profit de son conseil, Maître

[T] [F] ne saurait prospérer devant la présente juridiction devant laquelle la procédure est orale.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [Q] [V] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION [U] sont responsables du préjudice de jouissance subi par Monsieur [I] [K],

ORDONNE à Madame [Q] [V] de faire réaliser les travaux de remise en état du studio de Monsieur [I] [K] tels que préconisés par l’expert judiciaire en page 23 de son rapport du 27 janvier 2025 dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification du présent jugement et à défaut et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours, à savoir :

— pose d’une isolation thermique sur le mur de façade sur rue type placomur 10+60 ou similaire,

— peinture sur ce doublage,

— fourniture et pose d’une fenêtre double vitrage dont calfeutrement,

— fourniture et pose d’une VMC double flux avec apport d’air neuf ou d’une climatisation réversible avec contrôle de l’humidité,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION [U], de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 23 de son rapport du 27 janvier 2025 afin d’y remédier et de raccorder à ses frais les eaux pluviales qui ruissellement depuis son fonds sur le réseau métropolitain et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent jugement et à défaut et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours,

CONDAMNE Madame [Q] [V] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 25 200,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION [U] à payer la somme de 1 764,00 euros à Monsieur [I] [K] en réparation partielle de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [Q] [V] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 190,54 euros TTC au titre du remplacement de la résistance du ballon d’eau chaude avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

DEBOUTE Monsieur [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la délivrance du congé pour reprise et de celle au titre de la distraction des dépens au profit de son conseil, Maître Patrick LADU,

DECLARE Madame [Q] [V] irrecevable à agir en résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2018 à l’égard de Monsieur [I] [K],

DEBOUTE Madame [Q] [V]de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts,

RENVOIE Monsieur [I] [K] à solliciter sa bailleresse aux fins d’obtenir la transmission gratuite des quittances de loyers à compter du mois de juillet 2024,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ou moyens infondés,

CONDAMNE Madame [Q] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] sis à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION [U] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance dont le coût du diagnostic de l’entreprise BATIMENTSEC (168 euros) à hauteur de deux tiers et un tiers chacun et à payer à Monsieur [I] [K] une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 1 300,00 euros pour la première et 700,00 euros pour le second,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection