COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Mai 2026

Minute n°

Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE c/ [R]

DU 28 Mai 2026

N° RG 26/00832 – N° Portalis DBWR-W-B7J-RDZQ

— Exécutoire le :

à M^e ROUILLOT Maxime

— copies certifiées conforme

à Monsieur [L] [R]

à Mme [B] [F]

à [Localité 2]

DEMANDERESSE:

Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A [Localité 3] MODERE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e ROUILLOT Maxime, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DEFENDERESSE:

Mme [B] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société UNICIL, société d’habitation à loyer modéré, a, selon acte sous seing privé du 12 décembre 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné appartement H02 (ainsi qu’un emplacement de stationnement n°3122.8002) sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 860,30 euros et une provision mensuelle sur charges de 120,46 euros relatif au logement d’un montant de 980.76 euros actualisé à 1035.16 euros par mois et un loyer mensuel indexé de 129,07 euros et une provision mensuelle sur charges de 3,23 euros relatif au stationnement,d’un montant de 132.30 euros actualisé à 151.85 euros par mois soit un total mensuel de 1113,06 euros, actualisé à 1187.01 euros au total au mois de juillet 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] par acte du commissaire de justice en date du 10 juin 2025 pour un arriéré locatif de 3877,42 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 17,12 euros et le coût de l’acte pour 158,35 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 13 octobre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel la société UNICIL, société d’habitation à loyer modéré, a fait assigner Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 20 avril 2025 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 7 et 24 de la du 6 juillet 1989, l’article 1728 du code civil, les articles L412-1 et suivants, les articles L433-1, L433-2, L153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution et les articles 848 et 849 du code de procédure civile de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 août 2025,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] des lieux loués sis à [Localité 5], [Adresse 5], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec transport de meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par la société UNICIL,

— Les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 8919,20 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer courant, soit 1772,50 euros (151,85 euros pour le garage et 1620,74 euros pour l’appartement), révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Les condamner enfin solidairement au paiement d’une somme de 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 juin 2025, les frais d’assignation, le droit de plaidoiries et les frais de signification de la présente, ainsi que la totalité du droit proportionnel du commissaire de justice.

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 20 avril 2026, la société UNICIL, société d’habitation à loyer modéré, représentée par son mandataire, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il actualise selon un décompte arrêté au mois d’avril 2026 à la somme de 3670,74 euros à laquelle il fixe sa demande de condamnation provisionnelle.

Il ajoute maintenir sa demande en résiliation du bail et indique que des paiements ont été effectués.

Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] n’ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise des actes à Madame [B] [F].

Le délibéré a été fixé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la [Localité 2] du commandement de payer du 10 juin 2025, en date du 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 10 octobre 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 13 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 avril 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 2 à l’article IX une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] par acte du commissaire de justice en date du 10 juin 2025 pour un arriéré locatif de 3877,42 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 17,12 euros et le coût de l’acte pour 158,35 euros.

Il est constant que le bail en date du 12 décembre 2022, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 juillet 2025.

Toutefois, à la demande du bailleur et dans l’intérêt des locataires, la résiliation du contrat de bail sera jugée effective à compter du 10 août 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, une indemnité d’occupation mensuelle et d’un montant égal aux derniers loyers indexés appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 1187.01 euros du logement et du stationnement, correspondant au montant du dernier loyer actualisé et indexé figurant sur le décompte locatif, à compter du 11 août 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Dès lors, la demande du bailleur de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle totale à la somme de 1772,50 euros, sérieusement contestable sera donc rejetée.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande du bailleur social aux fins d’être autoriser à sequestrer les biens des locataires laissées sur les lieuxdans un garde meuble et à leurs frais est prématurée à ca stade de la procédure.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de 3670,74 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la baisse et arrêté au mois d’avril 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif, duquel il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

—  183,42 euros le 24 juin 2025,

—  175,92 euros le 17 octobre 2025,

relati[S] aux frais de commissaire de justice, sérieusement contestables en ce qu’ils relèvent des dépens.

Soit la somme de 359,34 euros à déduire.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 3311,40 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3311,40 euros, il convient de condamner Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] solidairement à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référés dont uniquement le coût du commandement de payer du 10 juin 2025, celui de l’assignation entre les frais de significations et seront condamnés in solidum à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 12 décembre 2022 à effet au 10 août 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis [Adresse 6] et du stationnement sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] solidairement à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, une indemnité d’occupation mensuelle et d’un montant de 1214,59 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 11 août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] solidairement à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, la somme de 3311,40 euros impayés à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejetons le surplus des demandes de la société UNICIL dont celle aux fins d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle et aux fins d’être autorisée à sequestrer les biens des locataires laissés dans les lieux et à leurs frais,

Condamnons Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] in solidum à payer à la société UNICIL, société anonyme d’habitation à loyer modéré, la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [L] [R] et Madame [B] [F] in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,