Copie délivrée

à

M^e Maja DOUMAYROU

M^e Candice DRAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 12 Février 2026

Troisième Chambre Civile

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N° RG 22/04189 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JVDP

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [A] [B] [S], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par M^e Candice DRAY, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

M. [E] [Z] [S]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maja DOUMAYROU, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 04 Décembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Présidente, juge rapporteur, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 mars 2009, [R] [S] et [M] [V] ont donné à leurs fils M. [E] [S] et M. [A] [S] à concurrence de la moitié indivise de la nue-propriété d’une maison d’habitation située à [Localité 1] (30) [Adresse 3] – cadastrée section [Localité 3] n°[Cadastre 1] d’une surface de 08a17ca formant le lot n°9 du lotissement dénommé [Adresse 4].

[M] [V] est décédée le [Date décès 1] 2016 laissant pour lui succéder ses deux fils M. [E] [S] et M. [A] [S].

Suite au décès de leur mère, M. [E] [S] et M. [A] [S] sont devenus propriétaires en pleine propriété à concurrence de la moitié chacun de la maison d’habitation située à [Localité 1], [Adresse 5] et de deux propriétés situées au Maroc à [Localité 4], commune de [Localité 5].

Souhaitant sortir de l’indivision, Monsieur [A] [S], a, par acte en date du 14 août 2019, assigné Monsieur [E] [S] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes aux fins notamment d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [E] et Monsieur [A] [S].

Par ordonnance de radiation du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a constaté le défaut de diligences du demandeur et a ordonné la radiation de l’instance enregistrée sous le n° RG : 19/04298.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, M. [A] [S] a sollicité la remise au rôle de la procédure, tenant l’échec de la tentative de médiation.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes a notamment rejeté la fin de non recevoir tirée du non respect des dispositions de l’article 1360 du code de procédure civile soulevée par M. [E] [S], et déclaré irrecevable la demande indemnitaire formulée par Monsieur [E] [S].

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [E] [S] de sa demande d’expertise, et débouté Monsieur [A] [S] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’amende civile.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le [Date décès 1] 2022, Monsieur [A] [B] [S] demande au tribunal, sur le fondement des articles 815 et suivants du code civil, 1360 et suivants du code de procédure civile, de :

— Ordonner qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Messieurs [E] [S] et [A] [S];

— Désigner à cette fin le Président de la Chambre départementale des Notaires du Gard avec faculté de déléguer tout membre de sa compagnie;

— Juger que le Notaire désigné aura notamment pour mission :

o D’évaluer l’indemnité d’occupation totale due par Monsieur [E] [S] à l’indivision depuis le [Date décès 1] 2016;

o Chiffrer les créances dues par Monsieur [E] [S] à l’indivision;

o Chiffrer les créances dues par l’indivision à Monsieur [A] [S]

o Fixer la valeur vénale du bien immobilier indivis;

o Etablir les comptes d’administration entre les indivisaires;

o Commettre un de Mesdames Messieurs les Juges du siège pour surveiller les opérations de partage, et faire rapport sur l’homologation de la liquidation s’il y a lieu ;

o Dire et juger que le notaire commis pourra s’adjoindre tout expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut désigné par le juge commis;

o Ordonner la vente amiable du bien immobilier indivis objet des présentes ;

— Juger que Monsieur [E] [S] est débiteur d’une indemnité d’occupation de 1700 € par mois du [Date décès 1] 2016 au 29 janvier 2019, soit 27 mois;

— Juger que le montant de l’indemnité due par Monsieur [E] [S] sur cette période s’élève à 45 900 €;

— Condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 45.900 € à l’indivision existant entre Messieurs [E] [S] et [A] [S];

— Juger Monsieur [E] [S] est débiteur d’une indemnité d’occupation de 1200 € depuis le 30 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux;

— Juger que Monsieur [A] [S] détient une créance sur l’indivision au titre :

o Du paiement de la taxe foncière depuis 2019,

o Du paiement de la taxe d’habitation,

o Du paiement de l’assurance habitation du bien indivis,

o Du paiement des travaux ayant bénéficié à l’indivision;

— Condamner Monsieur [E] [S] à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Le condamner aux entiers dépens.

Monsieur [A] [S] sollicite l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision en exposant qu’il souhaite vendre le bien situé à [Localité 1] et partager le prix entre les indivisaires après régularisation des comptes. Il évalue le bien entre 370.000 et 430.000 euros et indique qu’une procédure est parallèlement en cours devant les juridictions marocaines concernant les immeubles indivis qui y sont situés.

Sur la créance de l’indivision, il soutient que le défendeur doit une indemnité d’occupation tirée de la jouissance privative de l’étage de la maison depuis le 30 janvier 2019 qu’il évalue à 1.200 euros par mois. Le demandeur soutient également devoir une indemnité d’occupation à l’indivision pour la jouissance privative du rez-de-chaussée évaluée par la même agence à hauteur de 650 euros.

Sur la créance de Monsieur [A] [S] sur l’indivision, il soutient régler seul les taxes foncières du domicile bien indivis pour les années 2019, 2020 et 2021, l’assurance habitation, des travaux et frais d’entretien et sollicite que le notaire en détermine le montant.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 07 octobre 2025, Monsieur [E] [S] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 143 et suivants, 789, 1362 et 1364 du code de procédure civile, de :

— Ordonner qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Messieurs [E] [S] et [A] [S];

— Désigner à cette fin le Président de la Chambre départementale des Notaires du Gard avec faculté de déléguer tout membre de sa compagnie;

— Juger que le Notaire désigné aura notamment pour mission de :

· Convoquer les parties,

· Se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

· Se rendre sur les lieux sis à [Localité 6] – [Adresse 5],

· Établir un état précis des lieux et le décrire,

· Fixer la valeur de vente de la maison,

· Fixer la valeur locative de l’appartement du rez-de-chaussée, en tenant compte de la jouissance privative du jardin, du garage et de la cave, et de l’appartement du premier étage,

· Déterminer les dates d’occupation de la maison par Monsieur [E] [S] seul,

· Déterminer les dates d’occupation de la maison par Monsieur [A] [S] seul,

· Déterminer les dates d’occupation de l’appartement du premier étage par Monsieur [E] [S],

· Déterminer les dates d’occupation de l’appartement du rez-de-chaussée et des annexes par Monsieur [A] [S], puis de la totalité de la maison après le départ de Monsieur [E] [S],

· Chiffrer les créances dues par Monsieur [A] [S] à l’indivision,

· Chiffrer les créances dues par l’indivision à Monsieur [E] [S],

· Établir les comptes entre les parties,

· Apurer tous les dires entre les parties,

· Adresser aux parties un pré-rapport pour qu’elles puissent éventuellement y répondre,

· Déposer son rapport définitif dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation.

— Surseoir à statuer sur les demandes annexes,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Dit que les dépens sont frais privilégiés de compte liquidation et partage de l’indivision

Sur l’ouverture des opérations de partage de l’indivision, le défendeur s’associe à cette demande mais conteste l’évaluation du bien. Il précise que les biens situés au Maroc échappent à la compétence des juridictions française.

Sur l’indemnité d’occupation, il conteste l’évaluation locative et vénale produite par le demandeur qui ne tient pas compte de la jouissance privative du jardin par l’occupant du rez-de-chaussée, et indique par ailleurs que l’agence [1] a évalué la maison à 447.619 euros net. Il soutient avoir quitté les lieux et indique qu’il appartient au notaire de fixer ces valeurs de manière neutre et faire les comptes définitifs entre les parties.

Il sollicite ainsi la désignation de notaire afin de fixer la valeur de vente de la maison, de la valeur locative de l’appartement du rez de chaussée, en tenant compte de la jouissance privative du jardin, du garage, de la cave et de l’appartement du premier étage, de déterminer les dates d’occupation de la maison par les deux parties et chiffrer les créances.

L’instruction a été clôturée le 04 novembre 2025 par ordonnance du 10 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 décembre 2025 a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande de partage

En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer.

Selon l’article 1361 du code de procédure civile en outre, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation. Aux termes de l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

Aux termes de l’article 1368 du code de procédure civile, dans le délai d’un an suivant sa désignation, le notaire dresse un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

Aux termes des articles 1372 du même code par ailleurs, si un acte de partage amiable est établi, en application des dispositions de l’article 842 du code civil, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure.

Aux termes des articles 1373 et 1375 du-dit code enfin, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif. Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat. Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation. Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.

Il est, le cas échéant, juge de la mise en état. Le tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage. En cas d’homologation, il ordonne s’il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis.

En l’espèce, il est justifié de l’échec du partage amiable, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande des parties et d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Messieurs [E] et [A] [S].

Les parties ne proposent pas de Notaire.

Dans ces conditions, il sera désigné pour ce faire Maître [J] [Y], Étude [Y] – CHALVET & CASULA [Adresse 6] Tél: [XXXXXXXX01] Mél: [Courriel 1].

Les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission. Il n’y a toutefois pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Compte tenu de la complexité du partage à opérer, en raison, notamment, du conflit opposant les parties, il y a lieu de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Une provision de 1.500 euros sera versée au notaire ci-désigné avant le commencement des opérations, et ce à titre d’avance sur ces émoluments, frais ou débours.

2- Sur les indemnités d’occupation

Monsieur [P] [S] sollicite la condamnation de son frère [E] au paiement de la somme mensuelle de 1.700 euros à titre d’indemnité d’occupation entre le [Date décès 1] 2016 et le 29 janvier 2019 pour l’occupation privative du bien indivis, puis au paiement de la somme mensuelle de 1.200 euros pour l’occupation privative de l’étage de la maison.

Au soutien de sa demande, il produit un avis de valeur de l’agence [2] en date du 19 avril 2019, retenant ces sommes.

Monsieur [E] [S] sollicite quant à lui que la durée et le montant des indemnités d’occupation soient fixées par le Notaire, à charge pour ce dernier de déterminer les dates d’occupation de chaque indivisaire.

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, " Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité".

La jouissance exclusive implique une occupation privative du bien indivis, écartant le droit de jouissance concurrent de l’autre indivisaire. Le fait générateur de l’indemnité est l’impossibilité pour l’autre indivisaire d’user du bien à raison d’une situation de fait ou de droit.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que Monsieur [E] [S] a occupé seul le bien indivis entre le [Date décès 1] 2016 et le 29 janvier 2019, date à laquelle Monsieur [A] [S] a emménagé dans le rez-de-chaussée.

A ce titre, le Tribunal relève que si Monsieur [A] [S] reconnaît dans le cadre de ses écritures être redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation, son dispositif, qui seul lie le Tribunal, ne reprend nullement cette prétention.

Par ailleurs, il apparaît que Monsieur [E] [S] indique avoir quitté les lieux, mais son frère soutient qu’il a conservé les clés du premier étage et lui interdit l’accès.

Enfin, si Monsieur [E] [S] expose ignorer si son frère [A] occupe toujours les lieux, le Tribunal relève que les conclusions du demandeur font état de l’adresse du bien indivis, de sorte que ce dernier semble toujours occuper le bien indivis.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Tribunal ne dispose pas d’informations suffisantes permettant de déterminer d’une part la durée, d’autre part le montant, des indemnités d’occupation dont sont redevables chacun des indivisaires, étant relevé que l’estimation de l’agence [2] est en date de 2019, soit il y a plus de six ans.

Dans ces conditions, il entrera dans la mission du Notaire commis de déterminer la valeur vénale du bien indivis, les dates d’occupation de chaque indivisaire, et la valeur locative de chacun des appartements, afin de chiffrer les créances dues par chacune des parties.

Pour ce faire, le Notaire fera appel à deux agences immobilières de son choix, et en cas de différence retiendra une valeur médiane.

3- Sur le sort du bien indivis

Monsieur [A] [S] demande au Tribunal d’ordonner la vente amiable du bien indivis.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, "le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution".

L’article 1273 de ce code ajoute que "le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle".

Aucun de ces articles ne permet au Tribunal d’ordonner la vente amiable d’un bien indivis.

Dans ces conditions, Monsieur [A] [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

4- Sur les créances revendiquées

Monsieur [A] [S] demande au Tribunal de juger qu’il détient des créances sur l’indivision au titre du paiement de la taxe foncière depuis 2019, du paiement de la taxe d’habitation, du paiement de l’assurance habitation du bien indivis, et du paiement des travaux ayant bénéficié à l’indivision.

Il convient toutefois de relever qu’au soutien de ces demandes, une seule pièce est versée, à savoir le justificatif du paiement de la taxe foncière pour la seule année 2019.

Aucune pièce versée ne permet de déterminer qui a payé les taxes foncières des années suivantes et l’assurance habitation du bien indivis.

De même, aucune pièce ne permet de déterminer quels auraient été les travaux qui auraient été payés par les indivisaires et qui auraient bénéficié à l’indivision.

Dans ces conditions, il conviendra d’ordonner aux parties de remettre au Notaire commis toutes les pièces justifiant d’une créance sur l’indivision, afin que ce dernier puisse la chiffrer.

5- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prescrit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la nature familiale du litige, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une instance introduite postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [E] [S] et Monsieur [A] [S];

COMMET pour y procéder Maître [J] [Y], Étude [Y] – CHALVET & CASULA [Adresse 6] Tél: [XXXXXXXX01] Mél: [Courriel 1];

FIXE à 1.500 € le montant qui devra être versé au notaire commis au titre de la provision à valoir sur ses honoraires, qui est mise à la charge, à hauteur de 50 % pour chacune des parties ;

RAPPELLE que dans le délai d’un an, le notaire devra dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;

DIT qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif, le notaire transmettra au juge commis un procès verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi que le projet d’état liquidatif ;

DIT que le notaire commis aura pour mission celle précisée aux article 1365 et suivants du code de procédure civile, à savoir :

— convoquer les parties ,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— rendre compte au juge commis des difficultés rencontrées et solliciter toute mesure de nature à en faciliter le déroulement ;

— en cas de défaillance de l’un des copartageants, procéder à sa mise en demeure selon les dispositions de l’article 841-1 du code civil et, à défaut de présentation du copartageant ou de son mandataire à la date fixée par la mise en demeure, en dresser procès verbal à transmettre au juge commis aux fins de désignation d’un représentant au copartageant défaillant ;

— si la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis;

— précise qu’il appartiendra au notaire commis de prendre en compte les donations réalisées, l’éventuel dépassement de la quotité disponible, qu’il lui appartiendra d’établir le montant de rapports éventuels et l’indemnité de réduction éventuelle en cas d’atteinte à la réserve du fait des libéralités consenties;

— dit que le notaire pourra interroger les fichiers FICOBA et FICOVIE ;

DIT que le Notaire commis aura pour mission de:

— Fixer la valeur de vente de la maison,

— Fixer la valeur locative de l’appartement du rez-de-chaussée, et de l’appartement du premier étage,

— Déterminer les dates d’occupation de la maison par Monsieur [E] [S] seul,

— Déterminer les dates d’occupation de la maison par Monsieur [A] [S] seul,

— Déterminer les dates d’occupation de l’appartement du premier étage par Monsieur [E] [S],

— Déterminer les dates d’occupation de l’appartement du rez-de-chaussée et des annexes par Monsieur [A] [S], puis de la totalité de la maison après le départ de Monsieur [E] [S],

— Chiffrer les indemnités d’occupation dues par Monsieur [A] [S] à l’indivision,

— Chiffrer les indemnités d’occupation dues par Monsieur [E] [S] à l’indivision,

— Établir les comptes entre les parties,

— Apurer tous les dires entre les parties,

DIT que pour ce faire le Notaire fera appel à deux agences immobilières de son choix, et en cas de différence retiendra une valeur médiane;

DEBOUTE Monsieur [A] [S] de sa demande tendant à ordonner la vente amiable du bien indivis,

ORDONNE aux parties de remettre au Notaire commis toutes les pièces justifiant d’une créance sur l’indivision, afin que ce dernier puisse la chiffrer,

DESIGNE le Président de la troisième chambre civile en qualité de juge commis pour surveiller les opérations de partage et en faire rapport en cas de difficultés ;

PRECISE qu’en cas d’empêchement du notaire ou des juges commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance sur requête ;

DIT que les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de partage ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière La Présidente