TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre JUGEMENT

rendu le 18 Juin 2020 N° RG 19/00884 – N° Portalis 352J-W-B7D-COYHK

N° MINUTE :

Assignation du : 11 Janvier 2019

DEMANDERESSE

Madame D A […] représentée par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0216

DÉFENDEURS

Madame E I J H née X […] représentée par M^e Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

Monsieur Y-K L M X […] représenté par M^e Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0176

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Mélanie HAMON, Juge, statuant en juge unique. assistée de Aurore MOLARI, Greffier,

DÉBATS

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de roulement modificative du président du tribunal judiciaire de Paris du 27 avril 2020 prise dans le cadre du plan de continuation de l’activité de la juridiction en date du 16 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2020 sans audience. Les parties n’ont pas formulé d’opposition dans le délai de 15 jours.

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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N° RG 19/00884 – N° Portalis 352J-W-B7D-COYHK

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2017, M^me E X et M. Y-K X (ci-après les consorts X) ont consenti un mandat exclusif de vente portant sur un bien immobilier situé 17, […] et 19 avenue du prophète au Plessis-Trévise (94420) moyennant le prix de 880 000 euros dont 50 000 euros de frais d’agence.

Le mandat stipulait la clause pénale suivante : « En cas de non respect des clauses d’exclusivité, en cas de refus de vente à un acquéreur présenté par le mandataire, aux prix et conditions du présent contrat, le mandant versera une indemnité compensatrice égale à la rémunération prévue dans le présent contrat. »

Par exploits d’huissier, M^me D A a fait assigner les consorts X devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir le paiement de l’indemnité compensatrice prévue dans le mandat de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2019 par voie électronique, M^me D A demande au tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fondée l’action introduite par Madame A ; CONDAMNER solidairement M. Y-K X et M^me E H X à verser à M^me D A une somme de 50 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2017 et capitalisation des intérêts échus ; CONDAMNER solidairement M. Y-K X et M^me E H X à verser à M^me D A une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi les condamner aux entiers dépens ; PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2019 par voie électronique, M^me E X et M. Y-K X demandent au tribunal de : « DIRE ET JUGER que Madame D A est dépourvue d’intérêt et de qualité à agir; DECLARER irrecevables l’intégralité de ses demandes ; A titre subsidiaire et reconventionnel ANNULER la mandat de vente conclu le 11 février 2017 par Madame E I J H née X et Monsieur Y- K L M X, d’une part, et la SARL EXPERTIMO représentée par Madame D A, d’autre part ; DEBOUTER Madame D A de l’intégralité de ses demandes ; A titre très subsidiaire DIRE ET JUGER que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale contenue dans le mandat du 11 février 2017 ne sont pas remplies ; DEBOUTER Madame D A de l’intégralité de ses demandes ; A titre reconventionnel DIRE ET JUGER que les fautes délictuelles de Madame D A sont à l’origine de l’immobilisation du bien appartenant à

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Madame E I J H née X et à Monsieur Y-K L M X pendant une durée de plus de 18 mois ; CONDAMNER Madame D A à verser la somme de 44.000 euros à Madame E I J H née X et à Monsieur Y-K L M X en réparation de leur préjudice ; En toute hypothèse CONDAMNER Madame D A à verser la somme de 5.000 euros chacun à Madame E I J H née X et à Monsieur Y-K L M X au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame D A aux entiers dépens ; PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2019.

Par ordonnance du 18 mai 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation formulée par M^e F G le 27 février 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de roulement modificative du président du tribunal judiciaire de Paris du 27 avril 2020 prise dans le cadre du plan de continuation de l’activité de la juridiction en date du 16 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2020 sans audience. Les parties n’ont pas formulé d’opposition dans le délai de 15 jours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que le décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 modifiant l’article 753 alinéa 2 du code de procédure civile aux termes duquel « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion » est applicable aux instances introduites à compter du 11 mai 2017.

Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de révocation

Par conclusions notifiées le 14 février 2019, M^me D A a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture au tribunal au motif que son précédent conseil n’a pas versé aux débats des pièces importantes à la solution du litige, à savoir le contrat d’agent commercial et la délégation de pouvoir consentie par Expertimo lui permettant de justifier de sa qualité à agir.

Sur ce,

Il résulte de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

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L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M^me D A ne fait état d’aucun élément susceptible de constituer une cause grave révélée postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture. En effet, la constitution d’un nouvel avocat ne constitue pas une cause de révocation de l’ordonnance de clôture. En outre, les pièces qu’elle souhaite verser aux débats sont antérieures à l’ordonnance de clôture. Or, M^me A ne justifie pas d’un motif grave expliquant la non transmission des pièces pendant la mise en état.

Elle sera donc déboutée de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité des demandes de M^me A

Les consorts X font valoir, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1er, 3 et 4 de la loi du 2 janvier 1970, que l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle n’est pas autorisé à déléguer au collaborateur une mission de représentation ad litem. Ils se prévaut également d’une réponse ministérielle du Ministre de l’égalité des territoires et du logement. Ils exposent que seule la société SARL Expertimo est titulaire d’une carte professionnelle délivrée par l’autorité compétente ; qu’elle a consenti une attestation de collaborateur à M^me A, agent commercial, pour exercer les missions de « prendre des mandats et faire des visites pour tous types de transactions ».

Les consorts X indiquent que M^me A n’était pas le titulaire de la carte professionnelle n° « 10-27 » et ne pouvait conclure de mandat de vente en son nom propre au risque de commettre une infraction. Ils affirment ainsi qu’elle a signé le mandat en tant que délégataire de la société Expertimo qui est le mandataire. Les honoraires sont donc dûs à la société Expertimo, laquelle reversera à M^me A sa commission d’agent commercial prévue à l’article L 134-9 du code de commerce. Les consorts X affirment qu’il n’existe aucune action directe de l’agent commercial contre le client de son mandant et que M^me A est dépourvue d’un intérêt à agir dès lors qu’elle n’est pas partie au mandat dont elle sollicite l’exécution. Ils précisent que la SARL Expertimo ne lui a pas délégué le pouvoir d’ester en justice pour la défense de ses intérêts. Ils considèrent ainsi qu’elle est dépourvue d’intérêt et de la qualité à agir.

M^me A réplique, au visa des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 2 janvier 1970 et L134-1, L134-5, L134-6 et L134-9 du code du commerce, qu’elle a conclu le mandat de vente en sa qualité d’agent commercial laquelle est confirmée par son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux et son inscription au fichier des professionnels de l’immobilier. Elle indique que le mandat de vente mentionne cette qualité. Elle affirme qu’elle était compétente pour conclure le mandat de vente et qu’elle peut solliciter l’exécution des clauses contractuelles.

Sur ce,

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit

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d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur la qualité à agir

Outre le fait que les défendeurs ne développent aucun moyen de fait au soutien de l’absence de qualité à agir, le tribunal rappelle que l’action diligentée par la demanderesse n’est pas une action réservée pour laquelle la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou défendre un intérêt déterminé. En conséquence, M^me A dispose de la qualité à agir dès lors qu’elle se dit créancière de l’indemnité compensatrice prévue dans le mandat de vente.

Sur l’intérêt à agir

Il convient également de rappeler que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. Or, force est de constater que les défendeurs, sous couvert de l’absence d’intérêt à agir, critiquent en réalité le bien fondé des prétentions de M^me A en affirmant qu’elle n’est pas intervenue à l’acte en tant que mandataire. Or, M^me A dispose d’un intérêt à demander le paiement de l’indemnité compensatrice dès lors qu’elle affirme avoir conclu le mandat de vente en sa qualité d’agent commercial.

En conséquence, les défendeurs seront déboutée des fins de non- recevoir soulevées.

Sur la demande d’annulation du mandat de vente

Les consorts X font valoir que le mandat est nul en l’absence de mention du numéro de registre sur l’exemplaire remis en application de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972. Ils notent que M^me A reconnaît leur avoir communiqué le numéro d’enregistrement le lendemain de la signature du mandat.

Ils ajoutent que l’inscription du mandat au registre n’est pas conforme à la règlementation puisque M^me E X n’est pas mentionnée.

Au visa de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, les consorts X indiquent que le mandat est également nul en raison de l’absence de limitation de durée, faute de précision concernant la durée de la période de reconduction.

Ils dénoncent par ailleurs l’absence de mention en caractère très apparent des conditions de dénonciation prévues à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 en application de l’article 7 de la loi Hoguet. La reproduction des conditions de dénonciations, par ailleurs incomplète,

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ne se distinguent pas visuellement du reste du mandat.

Ils soulèvent en outre la nullité du mandat résultant de la présence d’une clause pénale non mentionnée en caractères très apparents en application des articles 7 de la loi 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972. Ils déplorent sa mention au verso de l’instrumentum sans encadrement, en caractères minuscules, non gras, non soulignés, non italiques et dans une police manifestement inférieure à 12 points. Ils notent que M^me A reconnaît que la clause est rédigée avec « avec une police de la même taille que l’ensemble des stipulations du contrat ». Aucun élément est de nature à attirer leur attention sur cette clause. Ils ajoutent que le chapitre « clauses pénales » comporte d’autres clauses permettant la dissimulation de la clause pénale. Les consorts X soulèvent enfin la nullité du mandat faute de comporter les mentions prescrites par l’article L221-9 du code de la consommation applicables aux contrats conclus hors établissement.

En réplique, M^me A expose, au visa de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, que le mandat a été inscrit au registre des mandats sous le numéro 13016 tel que mentionné dans l’acte et rappelé par courriel du 12 février 2017. Elle indique, au visa de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970, que le mandat a été conclu pour une durée de trois mois à compter du 11 février 2017. Elle précise que le défaut de mention d’une période de reconduction a pour effet d’empêcher une tacite reconduction.

M^me A affirme que l’acte rappelle, en termes apparents, les conditions de dénonciation du mandat conformément aux dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972. Elle précise que la suppression du délai de préavis est favorable aux mandants.

Au visa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, M^me A indique que la clause pénale est rédigée de façon apparente avec une police de la même taille que l’ensemble des stipulations du contrat et faisant apparaître la mention « clause pénale » en majuscule et en gras. Elle conteste l’existence d’une dissimulation de la clause et dénonce la mauvaise foi des consorts X. Elle ajoute que les mentions présentes sur le mandat permettent aux mandants d’identifier le mandataire.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 72 alinéa 5 et suivants du décret du 20 juillet 1972, tous les mandats prévues par les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’intérieur et du ministre de l’économie et des finances. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.

Il résulte de ces textes que l’exemplaire du mandat d’agent immobilier, qui reste en la possession du mandant, doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d’inscription au registre des mandats tenu par l’agent immobilier. Il importe peu que cette mention ait figuré sur l’exemplaire de l’agent immobilier et ait été effectivement inscrite au

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registre, dès lors que les dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que l’exemplaire reçu par les consorts X ne comporte pas le numéro d’inscription au registre des mandats. Cela est d’ailleurs conforté par le courriel de M^me A du 12 février 2017 leur demandant d’indiquer le numéro d’inscription sur l’exemplaire remis la veille et ce, en violation des dispositions du décret susvisé.

Dans ces conditions, il convient d’annuler le mandat de vente et ce, sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres moyens développés par les parties.

M^me A sera donc déboutée de sa demande de paiement de l’indemnité compensatrice fixée dans le mandat annulé.

Sur la demande de dommages et intérêts formulées par les consorts X

Les consorts X font valoir que M^me A a signé le mandat en qualité de mandataire de la société Expertimo. Ils indiquent qu’elle a engagé sa responsabilité délictuelle en raison des fautes commises dans l’exercice de sa mission d’agent commercial. Il lui reproche la conclusion d’un mandat comportant de graves irrégularités. Ils affirment qu’elle s’est substituée à la société Expertimo et a excédé les termes de sa délégation en se comportant comme un agent immobilier alors qu’elle n’était habilitée qu’à « prendre des mandats et faire des visites pour tous types de transactions » et qu’elle n’est pas titulaire de la carte professionnelle prévue par l’article 3 de la Loi Hoguet. Elle a prétendu qu’une rencontre des volontés était intervenue avec la société SMBI sur la vente du bien litigieux tout en affirmant qu’ils ont refusé l’offre.

Les consorts X considèrent que le comportement de M^me A a eu pour conséquence la rédaction d’un procès-verbal de carence publié au registre du service de la publicité foncière le 13 juin 2017 alors même qu’il n’existait aucune promesse. Ils déplorent ainsi l’impossibilité de vendre leur bien en raison de la crainte d’une éventuelle action en revendication. Ils dénoncent une immobilisation de leur bien depuis deux ans et demi.

Ils estiment que M^me A est l’instigatrice, la complice d’une stratégie tendant à affirmer qu’ils ont refusé l’offre d’achat de la société SMBI tout en affirmant qu’un accord de volonté était survenu autorisant ainsi la publication d’un procès-verbal de carence afin de les contraindre à lui verser une somme en contrepartie de la libération de leur bien.

Ils dénoncent une collusion entre la société SMBI et M^me A, confortée par le courrier du conseil de la demanderesse du 12 janvier 2018 indiquant que la société SMBI a également engagé des frais devant être remboursés.

Ils sollicitent ainsi la condamnation de M^me A à leur verser la somme de 44 000 euros en réparation du préjudice lié à l’immobilisation de leur bien.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à

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chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les consorts X sollicitent la condamnation de M^me A à réparer le préjudice subi résultant de la publication du procès-verbal de carence à l’origine de l’immobilisation de leur bien.

Il ressort des pièces versées aux débats que la sommation d’avoir à comparaitre en l’étude de M^e C pour régulariser une promesse de vente a été délivrée à la requête de la société SMBI. Le procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière a également été dressé à la demande de la société SMBI, M^me A n’apparaissant nullement dans l’acte.

Contrairement aux allégations des consorts X, les courriers du conseil de M^me A évoquant les conséquences de la publication du procès-verbal de carence ne sauraient prouver l’existence d’une collusion entre la demanderesse et la société pour obtenir l’immobilisation du bien et le paiement d’une somme d’argent. Le tribunal constate par ailleurs que le courrier du 12 janvier 2018 évoqué par les consorts X concernant les frais engagés par la société SMBI n’est pas produit.

Ainsi, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que M^me A est à l’origine du procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière.

En conséquence, les consorts X échouent à démontrer l’existence d’un lien de causalité entre les fautes reprochées à M^me A et le préjudice allégué.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres moyens soulevés devenus inopérants.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M^me D A, qui succombe, sera donc condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, M^me D A sera condamnée à payer à chacun des défendeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sera déboutée de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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Sur l’exécution provisoire

Aux termes des anciennes l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, aucune nécessité ni urgence n’impose le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée par M^me D A,

Déclare l’action de M^me D A recevable,

Annule le mandat de vente conclu le 11 février 2017 entre M. Y- K X et M^me E X et M^me D A, agent commercial Réseau Expertimo,

Déboute M^me D A de sa demande de condamnation de M. Y-K X et M^me E X à lui verser la somme de 50 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2017 et capitalisation des intérêts échus,

Déboute M. Y-K X et M^me E X de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de M^me D A,

Condamne M^me D A aux dépens,

Condamne M^me D A à verser à M. Y-K X la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^me D A à verser à M^me E X la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Déboute M^me D A de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2020

La Greffière La Présidente Aurore MOLARI Mélanie HAMON

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