TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 21/51128 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTYD W

N° : 4

Assignation du : 11 décembre 2020

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2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 juin 2021

par E F, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de C D, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PHILIPPE II 6 allée Debussy 95130 LE PLESSIS BOUCHARD

représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE – Toque #720- […]

DEFENDERESSE

Madame Y Z 58 avenue Philippe-Auguste 75011 PARIS

représentée par M^e Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #Toque 29 – 73 rue Pierre et E Curie 93170 BAGNOLET

DÉBATS

A l’audience du 31 Mai 2021, tenue publiquement, présidée par E F, Vice-Présidente, assistée de C

D, Greffier,

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Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées par leur conseil,

Par acte authentique du 20 janvier 2005, Madame X aux droits de laquelle vient la SCI PHILIPPE II (par suite d’un acte de vente du 21 juin 2016) a consenti un bail commercial portant sur un local situé […] à Paris 11ème à Madame A B aux droits de laquelle se trouve Madame Y Z suivant acte de cession de fonds de commerce notifié au bailleur le 1 septembre 2016.^er

Par courrier du 11 octobre 2016, Madame Y Z a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2017, la SCI PHILIPPE II a fait délivrer à Madame Y Z un refus de renouvellement de bail avec offre d’indemnité d’éviction.

Par LRAR du 23 janvier 2019, la SCI PHILIPPE II a enjoint à Madame Y Z de libérer les locaux faute d’avoir réclamé en justice le paiement de l’indemnité d’éviction dans les deux ans de la notification du refus de renouvellement.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 11 décembre 2020 à étude, la SCI PHILIPPE II a fait assigner Madame Y Z devant le Président du Tribunal Judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir au visa des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile aux fins d’obtenir:

-la condamnation de Madame Y Z et de tous occupants de son chef à quitter les lieux loués dès signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et l’autorisation pour la SCI PHILIPPE II de procéder à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

-l’autorisation de faire vider les lieux de tous meubles et objets trouvés sur place et de les confier à un garde meubles aux frais risques et périls de Madame Y Z,

-la condamnation à titre provisionnel de Madame Y Z àpayer à la SCI PHILIPPE II la somme de 17,63 euros par jour outre les taxes charges et accessoires à titre d’indemnité d’occupation à compter du 5 janvier 2019 et jusqu’à libération complète des lieux en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements de 2019 et 2020,

-la condamnation de Madame Y Z à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens qui comprendront les frais du congé du 4 janvier 2017 et de la sommation de payer du 4 août 2017.

Une ordonnance de caducité a été prononcée à l’audience du 29 janvier 2021. Le relevé de caducité a été autorisé par ordonnance du 8 février 2021.

A l’audience de référé du 31 mai 2021, la SCI PHILIPPE II a maintenu ses demandes, soutenant que Madame Y Z se maintenait dans les lieux sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2019, faute d’avoir réclamé en justice le versement de son indemnité d’éviction dans les deux ans du congé.

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Par conclusions écrites soutenues oralement à la même audience, Madame Y Z a demandé au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur la question de la prescription de son action en fixation d’indemnité d’éviction, à titre subsidiaire de dire n’y avoir lieu à référé et de condamner la SCI PHILIPPE II à lui verser la somme de 50000 euros à titre d’indemnité d’éviction, ou de déclarer nul le refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux en renvoyant les parties à saisir le juge du fond. A titre infiniment subsidiaire Madame Y Z a réclamé des délais de grâce pour libérer les locaux à hauteur de 24 mois sur le fondement de l’article 510 du Code de Procédure Civile, et la condamnation de la SCI PHILIPPE II à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, en application des dispositions de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile.

L’article L145-10 du Code de Commerce prévoit que “Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

L’article L145-60 du Code de Commerce confirme que “Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (relatif au bail commercial) se prescrivent par deux ans.”

L’article L145-14 du Code de Commerce ajoute que “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

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Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Enfin l’article L145-28 du Code de Commerc dispose que “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.”

Il résulte de la combinaison de ces textes que par suite d’un congé avec refus de renouvellement avec offre d’indemnité déviction délivré par le bailleur conformément aux dispositions de l’article L145-10 du Code de Commerce, si le locataire n’a pas saisi le Tribunal dans les deux ans pour obtenir la fixation judiciaire de cette indemnité à défaut d’accord amiable, ou pour contester la validité du congé délivré, il ne peut plus se maintenir dans les lieux et peut en être expulsé, faute de titre contractuel ou de disposition légale l’autorisant à y rester.

Dans le cas présent, la SCI PHILIPPE II a délivré son congé en date du 4 janvier 2017.

Madame Y Z ne conteste pas n’avoir engagé aucune action judiciaire dans le délai de deux ans prévu aux articles L145- 10 et L145-60 du Code de Commerce pour contester la validité de ce congé ou obtenir la fixation d’une indemnité d’éviction, à laquelle elle avait droit mais que les négociations entre parties n’ont pas permis de chiffrer.

Lorsque l’acquisition d’une prescription ne se heurte à aucune contestation sérieuse, elle peut être constatée en référé.

Madame Y Z oppose cinq contestations pour soutenir tantôt que la prescription biennale de son action n’est pas acquise, tantôt que son bailleur est lui même prescrit ou irrecevable dans son action aux fins d’expulsion. Elle soutient d’abord que la reconnaissance par la SCI PHILIPPE II de son droit à une indemnité d’éviction a interrompu la prescription sur le fondement des dispositions de l’article 2240 du Code Civil. Il est évident cependant que la SCI PHILIPPE II n’a jamais contesté le droit de Madame Y Z à percevoir une indemnité d’éviction, le congé délivré le 4 janvier 2017 lui offrant précisément le versement d’une indemnité dont seul le chiffrage restait à débattre. Les négociations amiables ayant échoué sur la question du chiffrage de cette indemnité, il appartenait à Madame Y Z de se prévaloir de ce droit devant le Tribunal pour en obtenir le chiffrage et le paiement effectif avant l’écoulement de la prescription. L’existence de négociations entre les parties au cours du délai de prescription, portant sur le montant de l’indemnité due, n’ont en aucun cas pu interrompre l’écoulement de cette prescription. Un courrier postérieur au 5 janvier 2019 ne peut lui non plus avoir interrompu un délai déjà écoulé.

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Madame Y Z prétend ensuite qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’éviction et nonobstant l’écoulement du délai de prescription, l’article L145-28 du Code de Commerce lui permet de se maintenir dans les lieux. Ce texte octroie le droit aux locataires pouvant prétendre à une indemnité d’éviction le droit de se maintenir dans les lieux objets du bail tant qu’ils ne l’ont pas perçue. Il est constant que nul ne peut plus prétendre à un droit qui est prescrit. Cette contestation sera donc écartée.

Madame Y Z invoque en troisième lieu la prescription de l’action en expulsion exercée par la SCI PHILIPPE II, qui aurait du selon elle être exercée avant le 3 janvier 2019. Madame Y Z disposait cependant du droit de se maintenir dans les lieuxjusqu’au 5 janvier 2019, conformément aux dispositions de l’article L145-28 du Code de Commerce, à défaut de pouvoir encore s’y maintenir en vertu du bail expiré. Elle n’est devenue occupante sans droit ni titre qu’à compter du 5 janvier 2019, date à compter de laquelle la SCI PHILIPPE II pouvait valablement exercer son action aux fins d’expulsion, sans que celle-ci ne puisse ensuite se prescrire tant que l’occupation sans droit ou titre persiste.

Madame Y Z allègue ensuite que la SCI PHILIPPE II serait revenue sur son refus de renouvellement par un courrier du 29 janvier 2018 lui réclamant communication d’une assurance des locaux “conformément aux dispositions de son bail”. Les conditions prévues par l’article L145-58 du Code de commerce cité par la défenderesse ne sont cependant pas réunies puisque le droit de repentir qui y est évoqué correspond au renoncement du bailleur à se prévaloir de son congé postérieurement à la fixation par le Tribunal de l’indemnité d’éviction. En tout état de cause l’article L145-28 du Code de Commerce prévoit que tant que le locataire peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré : en application de ce texte, le bailleur pouvait donc tout à fait réclamer à son preneur de justifier du respect des clauses du bail, y compris après la délivrance de son congé, sans qu’il ne puisse en être déduit qu’il aurait renoncé au bénéfice de ce congé avec refus de renouvellement.

Enfin, Madame Y Z soutient que le congé a été délivré sans motif légitime et sérieux. Outre que cette condition n’est pas exigée par la loi pour la délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, il apparaît que Madame Y Z n’a pas contesté la validité de ce congé dans le délai de deux ans qui lui était octroyé. Elle est donc prescrite à soulever ce dernier moyen.

Par conséquent, les cinq contestations opposées par Madame Y Z ne sont pas suffisamment sérieuses et il y a bien lieu à référé sur les demandes formées par la SCI PHILIPPE II.

Il sera dit en revanche n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Madame Y Z de condamnation de la SCI PHILIPPE II à lui verser une indemnité d’éviction, l’obligation de la SCI PHILIPPE II à ce titre se heurtant à la contestation sérieuse de l’écoulement de la prescription.

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Malgré l’expiration du délai de deux ans lui permettant de contester le congé de son bailleur ou de réclamer en justice le versement de son indemnité d’éviction, Madame Y Z a continué de se maintenir dans les lieux, sans droit tiré des dispositions de l’article L145-28 du Code de Commerce, ni titre tiré du bail expiré.

L’expulsion de Madame Y Z doit donc être prononcée dans les conditions du dispositif ci-après.

Madame Y Z sollicite des délais de grâce au visa de l’article 510 du Code de Procédure Civile en évoquant des considérations très générales relatives à la situation sanitaire et à sa bonne foi dans le règlement du loyer. Elle n’a cependant produit aucun élément relatif à sa situation financière ou commerciale, aucun bilan comptable, ni justifié d’aucune démarche pour rechercher un autre local, alors qu’elle est informée de longue date du refus de son bailleur de renouveler le bail, souhait dont il l ui a fait part sans ambiguïté au cours des négociations postérieures à la délivrance du congé.

Aucun délai de grâce ne lui sera octroyé.

Une astreinte sera prononcée afin de garantir l’exécution de la présente décision, les réticences du preneur étant manifestes.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis le 5 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, et Madame Y Z sera condamnée par provision à verser cette indemnité à compter du 5 janvier 2019, en deniers ou quittances eu égard aux versements régularisés en 2019, 2020 et 2021.

Sur les demandes accessoires :
Madame Y Z qui succombe sera condamnée à verser à la SCI PHILIPPE II la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens y compris le coût de la sommation de payer du 4 août 2017. Le coût du congé avec refus de renouvelement restera à la charge du bailleur.

PAR CES MOTIFS:

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le juge des référés compétent pour statuer sur les demandes de la SCI PHILIPPE II en l’absence de contestations sérieuses,

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Constatons l’occupation sans droit ni titre de Madame Y Z des locaux situés au […] à compter du 5 janvier 2019;

Déboutons Madame Y Z de sa demande de délais de grâce;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame Y Z et de tout occupant de son chef des lieux situés […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard;

Disons que cette astreinte provisoire courra pendant un délai de 3 mois et qu’il n’y a pas lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de cette astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame Y Z, à compter du 5 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons Madame Y Z au paiement en deniers ou quittances de cette provision ; disons que l’indemnité d’occupation pourra être révisée dans les mêmes termes que le loyer;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’éviction formée par Madame Y Z;

Condamnons Madame Y Z à payer à la SCI PHILIPPE II la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame Y Z aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer du 4 août 2017;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 juin 2021

Le Greffier, Le Président,

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