TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04551

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDDG

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2023

DEMANDERESSE

Madame [G] [A] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anton NOTHIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0021

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet CAZALIERES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 19 Décembre 2023

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04551 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDDG

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [A] [X] est propriétaire des lots n°12 et 24 dans l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier en date du 10 novembre 2020, le syndic a convoqué les copropriétaires à une l’assemblée générale pour le 8 décembre 2020 se tenant par correspondance.

Par courriel du 2 décembre 2020, le syndic a indiqué aux copropriétaires qu’ « aucun pouvoir n’est recevable, le vote par correspondance permettant à chacun d’indiquer sa position pour chaque résolution. »

Par courriel du 7 décembre 2020, le syndic a déclaré à Mme [X] que le pouvoir que lui a confié Mme [D], une autre copropriétaire, n’était pas valable pour cette assemblée générale tenue par correspondance et que Mme [D] devait voter en se connectant sur son espace client ou en retournant son formulaire de vote par correspondance.

Une assemblée générale s’est tenue le 8 décembre 2020 par correspondance.

Soutenant que cette assemblée générale était entachée d’irrégularités de fond en particulier que son vote à la résolution n°24 a été comptabilisé comme un vote « pour » alors qu’elle avait voté « contre » et que le pouvoir qui lui avait été confié par Mme [D] avait été refusé alors que d’autres pouvoirs avaient été acceptés, Mme [X] a fait assigner par acte d’huissier du 5 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Cazalières devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 et à titre subsidiaire, celle de plusieurs résolutions de ladite assemblée générale.

Par conclusions en demande n°1 notifiée par voie électronique, le 10 février 2022, Mme [X] demande au tribunal de :

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les dispositions de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020,

Vu les principes régissant les assemblées délibératives, et notamment le principe d’égalité entre les copropriétaires,

Vu les pièces versées au dossier,

Déclarer l’action de Mme [X] recevable,

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale du 8 décembre 2020 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1],

A titre subsidiaire,

Annuler les délibérations n° 1 à n° 9.1 ainsi que la délibération n° 24 de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1],

En tout état de cause,

Ordonner au défendeur de ne pas résilier le contrat d’entretien des parties communes sur le fondement de la résolution n° 24 annulée,

Débouter le défendeur de toutes ses demandes, en ce compris sa demande tendant à la condamnation de Mme [X] à payer des dommages et intérêts,

Condamner le défendeur au paiement à Mme [X] de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le défendeur aux entiers dépens,

Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de Mme [X] en annulation de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 en son entier et, à titre subsidiaire, de ses résolutions n°1 à 6 et n°24. En revanche, il a déclaré recevable sa demande d’annulation des résolutions n°7, 7.1, 8, 8.1, 9 et 9.1 de cette même assemblée.

Suite à cette ordonnance, Mme [X] n’a pas régularisé de nouvelles conclusions.

Par conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 18 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée le 20 mai 2020,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

— Débouter Mme [G] [A] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer la régularité de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 en toutes ses dispositions et résolutions ;

— Condamner Mme [G] [A] [X]au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [G] [A] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [G] [A] [X] aux entiers dépens ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 28 novembre 2022 et fixée à l’audience du 20 septembre 2023 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générake du 08 décembre 2020 et celle subsidiaire en annulation des résolutions n°1 à 6 et 24 de ladite assemblée

Le juge de la mise en état ayant déclaré irrecevables les demandes de Mme [X] en annulation de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 en son entier ainsi qu’à titre subsidiaire ainsi que celle de ses résolutions n°1 à 6 et 24, il ne sera statué que sur les demandes d’annulation de ses résolutions n°7, 7.1, 8, 8.1, 9, 9.1, et examiné les seuls moyens allégués au soutien desdites demandes.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°7, 7.1, 8, 8.1, 9, 9.1 de l’assemblée générale du 8 décembre 2020

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

L’article 9bis du décret du 17 mars 1967 précise que pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Aux termes de l’article 22 de la loi précitée, disposition d’ordre public, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

De plus, l’article 25 de la même loi prévoit que "Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;"

Enfin, l’article 25-1 précise que « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Au soutien de sa demande en annulation des résolutions n°7, 7.1, 8, 8.1, 9, 9.1, Mme [X] se fonde sur les articles 22 et 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir qu’aux termes de la convocation à l’assemblée générale, le syndic a fixé la réception des formulaires de vote jusqu’à un jour avant l’assemblée générale et a expressément fixé une règle de refus de pouvoirs. Elle allègue qu’il lui a donc refusé le pouvoir confié par Mme [D] au motif que l’assemblée générale se tenait par correspondance. Elle soutient que le syndic a organisé à la suite de l’assemblée générale, une réunion avec le conseil syndical pour procéder au dépouillement des bulletins, par visio-conférence, au cours de laquelle le syndic a accepté les pouvoirs confiés par deux copropriétaires, M. [J] et M. [F] à Mme [L] [E], causant ainsi une rupture d’égalité entre coproprie?taires. En tout état de cause, elle soutient que le syndic n’avait pas le droit d’accepter ces pouvoirs contrevenant à la règle imposée aux autres copropriétaires et les votes correspondants aux pouvoirs litigieux n’auraient pas dû être pris en compte puisqu’ils seraient en outre arrivés après la date butoir imposée aux autres copropriétaires à savoir la veille de l’assemblée générale.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les pouvoirs de Mme [L] [E] ont été exceptionnellement enregistrés et le justifie par le souci de ne pas laisser l’immeuble sans gestion en soutenant que le quorum n’aurait pas été atteint pour la prise de décisions majeures.

Elle affirme que sans la prise en compte des votes de M. [J] et de M. [F], les résolutions n° 7 à 9 n’auraient pu bénéficier de la possibilité d’un second vote prévue par l’article 25-1 à défaut d’atteindre le seuil d’un tiers des voix« pour » de tous les copropriétaires et auraient été rejetées. Elle reproche au syndic d’avoir agi ainsi afin de se maintenir dans ses fonctions.

Elle prétend, de plus, que la mention « arrivent en cours de résolution » est incompréhensible s’agissant de vote par correspondance dont la date butoir était fixée la veille de l’assemblée générale.

Elle relève enfin que le procès-verbal indique que les six premières résolutions ont comptabilisé les tantièmes de M. [J] alors que le procès -verbal expose que ce dernier ne serait arrivé qu’en cours de résolution n°7.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté. Il explique avoir organisé le 8 décembre 2020 une assemblée générale par correspondance puis avoir ensuite organisé une réunion avec les membres du conseil syndical pour procéder au dépouillement des formulaires. Il précise qu’au cours de celle-ci, le syndic a reçu et accepté les pouvoirs de M. [J] et [F] donnés à Mme [L] [E] et a comptabilisé leurs votes afin d’atteindre le quorum pour la prise de décisions majeures.

Il a agi ainsi dans un souci de bonne administration de la copropriété pour éviter que cette dernière ne se retrouve placée sous administration judiciaire. Il réfute toute discrimination puisque Mme [D] a pu se connecter et voter en ligne alors que M. [J] et M. [F] n’ont pu le faire.

Il précise que les mentions « arrivent en cours de résolution » sont des erreurs matérielles et non une irrégularité de fond et ne peut entrainer l’annulation de l’assemblée générale, les votes ayant été correctement retranscrits. En tout état de cause, Mme [X] ne démontre aucun préjudice.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que le syndic a refusé aux copropriétaires la possibilité de donner des pouvoirs pour se faire représenter aux votes par correspondance de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 et en particulier à Mme [D] qui avait confié son pouvoir à Mme [X].

Il n’est pas davantage contesté que le syndic a fixé comme date butoir pour la réception des bulletins la veille du jour de l’assemblée générale soit le 7 décembre 2020 et qu’il a néanmoins accepté au cours de la réunion des membres du conseil syndical, le pouvoir donné par M. [J] et M. [F], tous deux datés du 8 décembre 2020, à Mme [L] [E].

Le procès -verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 expose que :

—  11 copropriétaires étaient présents ou représentés totalisant 5.115/10.015èmes.

* les copropriétaires "[F] -[W] [N]« disposant de 640/10.015èmes représentés par »[L] [E]" sont arrivés en cours de résolution n°1.

* les copropriétaires " [J]/[I] [R]« disposant de 570/10.015èmes représentés par »[L] [E] " sont arrivés en cours de résolution n°7;

* Mme [X] et Mme [D] étaient recensées parmi les copropriétaires présentes.

De plus, lors de la résolution n°7 intitulée « Désignation du syndic-approbation du contrat de mandat », dix copropriétaires totalisant 4.115/10.015èmes ont voté « pour » contre deux coproprie?taires opposants totalisant 1.770èmes/10.015èmes et un copropriétaire abstentionniste représentant 440èmes/10.015èmes. Cette résolution a fait l’objet d’un deuxième vote à la résolution n°7.1 qui a désigné le Cabinet Cazalières en qualité de syndic et a approuvé le contrat de mandat.

La résolution n°8 intitulée « Désignation des membres du conseil syndical » a également fait l’objet d’un deuxième vote à la résolution n°8.1 qui a désigné Mme [L] [E] en qualité de membre du conseil syndical. La résolution n°8 a été votée par neuf copropriétaires totalisant 3.545èmes/10.015èmes contre trois copropriétaires opposants totalisant 2.210èmes/10.015èmes et un copropriétaire abstentionniste représentant 570èmes/10.015èmes.

Enfin, la résolution n°9 intitulée « Désignation des membres du conseil syndical » a fait l’objet d’un deuxième vote à la résolution n°9.1 qui a désigné Mme [S] en qualité de membre du conseil syndical. La résolution n°9 a été votée par dix copropriétaires totalisant 4.115èmes/10.015èmes contre trois copropriétaires opposants totalisant 2.210èmes/10.015èmes.

Il ressort en outre du courriel adressé par le syndic à Mme [X] en date du 25 février 2021 que "les pouvoirs de Mme [E] ont été exceptionnellement enregistrés pour éviter que l’immeuble se retrouve sans gestion et ainsi se retrouve en administration judiciaire car il n’y avait pas de contrat concurrent (c’est dans l’intérêt de la copropriété car cela représente un coût substantiel […] Les pouvoirs ont été comptabilisés selon leur heure d’arrivée et avec des instructions de votes différentes. C’est la raison pour laquelle l’ensemble des pouvoirs ne figurent pas à toutes les résolutions du PV d’AG".

Enfin, le listing des votes par correspondance produite par le syndicat des copropriétaires ne porte pas mention des votes de M. [J] et M. [F].

Il résulte ainsi des éléments susvisés que le syndic a enregistré les votes de M. [J] et de M. [F] représentés par Mme [L] [E] après la date butoir de réception des formulaires de vote par correspondance et ce, alors qu’il avait indiqué aux copropriétaires qu’il refusait les pouvoirs en raison du mode de vote par correspondance. Il sera constaté, au surplus, que le syndicat des coproprie?taires qui soutient que M. [J] et M. [F] n’ont pas été en mesure de voter en ligne, n’en justifie pas.

Au contraire, il reconnait avoir accepté ces votes à l’encontre même des règles qu’il avait imposées aux autres copropriétaires et ce, par opportunité, afin d’atteindre « un quorum » permettant de prendre des décisions majeures. En tout état de cause, l’intérêt de la copropriété ne peut justifier une telle différence de traitement dans les conditions de vote qui a causé une réelle rupture d’égalité entre copropriétaires. En effet, il n’appartenait pas au syndic de se faire juge de l’opportunité d’accepter certains votes de manière discrétionnaire sous couvert de l’intérêt de la copropriété mais d’être garant de la régularité de l’assemblée générale.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [X] ne démontre pas avoir subi un grief, il convient de rappeler que le copropriétaire qui demande la nullité d’une assemblée générale ou d’une décision est recevable à engager cette action, sans avoir à justifier d’un intérêt personnel ni d’un grief, dans la mesure où il a intérêt à « faire respecter la réglementation légale impérative concernant les assemblées générales ». (ex. Civ. 3ème, 3 janvier 2006, n° 04-20.366, Civ. 3ème, 13 décembre 2011, n° 11-10.036).

En outre, Mme [X] relève à juste titre que sans la prise en compte de ces deux votes irréguliers, les résolutions n°7, 8 et 9 n’auraient pu atteindre le seuil d’un tiers des copropriétaires à savoir 3.338 èmes/10.015èmes, nécessaire pour procéder au second vote prévu par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et auraient été rejetées puisque :

* pour les résolutions n°7 et 9, les voix « pour » se seraient élevées à 2.905èmes/10.1015èmes (=4.115 – (570 + 640))

* pour la résolution n°8, à 2.335èmes /10.015èmes (= 3.545 – (570+640))

La prise en compte de ces votes a donc changé le sens des décisions querellées, ce qui est au demeurant reconnu par le syndic puisque ce dernier indique dans son courriel du 25 février 2021 que ces votes ont été exceptionnellement enregistrés pour « éviter que l’immeuble se retrouve sans gestion et ainsi se retrouve en administration judiciaire ».

Par conséquent, Mme [X] ayant démontré qu’en prenant en compte les votes de M. [J] et de M. [F], le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté le délai imposé aux autres copropriétaires ni le principe du refus des pouvoirs et que cette irrégularité a changé le sens des résolutions votées, il convient de prononcer l’annulation des résolutions 7, 7.1, 8, 8,1, 9 et 9.1 de l’assemblée générale du 8 décembre 2020.

S’agissant de la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [X] fondée sur l’article 1240 du code civil, le sens de la décision conduit au rejet de ladite demande.

Sur la demande de Mme [X] de ne pas résilier le contrat d’entretien des parties communes, il convient de rappeler que cette demande s’inscrit dans la contestation de la résolution n°24 qui a été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état, rendant cette demande sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

En outre, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [X] la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Au regard de l’issue du litige, Mme [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure telle que prévue à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que la demande en annulation, à titre principal, de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 en son entier et à titre subsidiaire, des résolutions n°1 à 6 et n°24 de cette même assemblée ont été déclarées irrecevables par ordonnance du juge de la mise en état du 21 juin 2022 ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 7, 7.1, 8, 8.1, 9 et 9.1 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], le 8 décembre 2020 ;

DEBOUTE Mme [G] [A] [X] de sa demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ne pas résilier le contrat d’entretien des parties communes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Mme [G] [A] [X] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DISPENSE Mme [G] [A] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Mme [G] [A] [X] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.

La GreffièreLa Présidente