TRIBUNAL
JUDICIAIRE
AC PARIS ¹
2ème chambre civile JUGEMENT
rendu le 26 Janvier 2023 N° RG 20/12975 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF2
N° MINUTE :
Assignation du : 04 Décembre 2020
ACMANACURS
Monsieur X Y Madame Z AA […]
Tous les deux représentés par M^e Grégory FENECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0331
S.A.S. AGENCE ARNOLD NETTER, intervenante volontaire […] représentée par M^e AB AC AD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0560
DÉFENACURS
Monsieur AE AF […]
Monsieur AG AF […]
Monsieur AH AF […]
Tous les 3 représentés par Maître Jean-Pierre VERSINI CAMPINCHI de la SELARL Versini – Campinchi, Merveille & Colin, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0454
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :
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Décision du 26 Janvier 2023 2ème chambre civile N° RG 20/12975 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF2
Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Doris MARONI, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 17 octobre 2022, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 16 décembre 2022. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 26 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE ET AC LA PROCÉDURE
Par acte du 18 février 2020, M. AE AF, M. AI AF et M. AH AF (ci-après les consorts AF) ont confié un mandat exclusif de vente à la société Agence Arnold Netter exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 NATION, portant sur deux lots de copropriété […] et […] dans un ensemble immobilier situé 47-49 avenue du Docteur Arnold Netter, à Paris 12 moyennantème un prix de 1 260 000 euros, l’acte fixant la rémunération de l’agence à hauteur de 60 000 euros à la charge du vendeur.
Par acte sous seing privé des 15, 16 et 17 avril 2020, M. X Y et M^me Z AA ont signé avec les consorts AF un compromis de vente portant sur les deux lots de copropriété précités, moyennant un prix de 1 255 880 euros, les honoraires de l’agence étant fixés à la somme de 55 880 euros.
En exécution du compromis de vente, M. Y et M^me AA ont versé un acompte d’un montant de 63 000 euros, entre les mains du notaire des vendeurs, Maître MONASSIER, désigné en qualité de séquestre.
L’acte était conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, l’offre de prêt devant être reçue au plus tard le 10 juin 2020 et la date de signature de l’acte authentique étant prévue le 10 juillet 2020 au plus tard.
Par courriel du 1 juin 2020, le notaire des acquéreurs a informé le^er notaire des vendeurs de la nécessité de prévoir une prorogation de délai.
L’agence a adressé le 5 juin 2020 un avenant au compromis fixant la date de réception de l’offre de prêt au plus tard le 6 juillet 2020 et la date de signature de l’acte authentique au plus tard le 20 juillet 2020.
Les consorts AF n’ont pas signé cet avenant.
Par courrier recommandé du 11 juin 2020, les consorts AF ont indiqué aux acquéreurs qu’ils refusaient la demande de prorogation de délai et ont mis en demeure les acquéreurs de justifier sous huit jours de l’obtention de l’offre de prêt.
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Par courriel du 16 juin 2020 puis par lettre recommandée avec avis de réception du 17 juin 2020, M. Y et M^me AA ont informé les consorts AF de l’obtention d’une offre de prêt de la Banque Postale et que le report de la date de signature de l’acte authentique n’était plus nécessaire.
Par courriel du 19 juin 2020, les acquéreurs ont adressé aux consorts AF l’offre de prêt éditée de la banque postale.
Par courrier du 23 juin 2020, les consorts AF ont indiqué aux acquéreurs que le compromis était caduc.
M. Y et M^me AA ont réitéré leur intention de signer l’acte authentique par deux lettres recommandées avec avis de réception de leur conseil en date des 23 juin 2020 et 3 juillet 2020 et ont mis les consorts AF en demeure de se présenter pour la signature de l’acte authentique le 10 juillet 2020.
Les 6 et 7 juillet 2020, les acquéreurs ont versé au notaire les fonds en vue du paiement du prix.
Les consorts AF ont toutefois maintenu leur position et ne se sont pas présentés le 10 juillet 2020 pour la signature de l’acte authentique de vente, ni le 31 juillet 2020, lors du second rendez-vous fixé et après sommation de comparaître par les acquéreurs délivrée le 16 juillet 2020. Un procès-verbal de difficulté a été dressé le 31 juillet 2020 par le notaire.
Par courrier du 22 septembre 2020, le conseil de M. Y et M^me AA a indiqué aux consorts AF que ses clients demeuraient d’accord pour signer l’acte authentique jusqu’à l’expiration de la validité de l’offre de prêt et qu’à défaut, les vendeurs devraient verser aux acquéreurs l’indemnité prévue par le compromis et restituer le dépôt de garantie.
La somme de 63 000 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre du dépôt de garantie a été restituée aux acquéreurs après un courrier adressé au notaire le 18 novembre 2020 et accord des consorts AF.
Par exploits d’huissier en date du 4 décembre 2020, M. X Y et M^me Z AA ont fait assigner les consorts AF, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la résolution du compromis de vente et de les voir condamner à les indemniser de leur préjudice.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2021, la société Agence Arnold Netter est intervenue volontairement à l’instance.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2021 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 décembre 2021.
Par courrier adressé par RPVA le 15 juillet 2021, les consorts AF ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture. Cette demande a été rejetée par le juge de la mise en état le 2 septembre 2021.
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Par jugement du 5 janvier 2022, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 juillet 2021 afin de garantir le respect du principe du contradictoire et permettre aux consorts AF, régulièrement constitués, de défendre leurs intérêts dans la présente instance.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 juillet 2022, M. Y et M^me AA demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1230, 1231-1, 1231-5, 1224, 1125, 1227 et 1228, 1304 et suivants du Code civil, de l’article L313-41 du Code de la consommation, de l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020,

A titre principal,

- PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire du compromis de vente signé les 15, 16 et 17 avril 2020, survenue à la date du 31 juillet 2020 aux torts des consorts AF, et en conséquence, CONSTATER la résolution dudit compromis de vente aux torts des consorts AF, ou subsidiairement PRONONCER la résolution du compromis de vente signé les 15, 16 et 17 avril 2020 aux torts de Messieurs AE AF, AI AF et AH AF,
- CONDAMNER solidairement Messieurs AE AF, AI AF et AH AF à verser la somme de 125.588,00 euros conjointement à Monsieur X Y et Madame Z AA, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation de leurs préjudices résultant du défaut de signature de l’acte authentique de vente,

A titre subsidiaire, en cas de modération de l’indemnité contractuelle,
- CONDAMNER solidairement Messieurs AE AF, AI AF et AH AF à verser la somme de 75.352,80 euros conjointement à Monsieur X Y et Madame Z AA, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation de leurs préjudices résultant du défaut de signature de l’acte authentique de vente,

Plus subsidiairement, au titre du préjudice résultant de la violation de l’obligation de bonne foi,
- CONDAMNER solidairement Messieurs AE AF, AI AF et AH AF à verser la somme de 40.000,00 euros conjointement à Monsieur X Y et Madame Z AA, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en réparation de leur préjudice matériel (25.000,00 euros) et de leur préjudice moral (15.000 euros) consécutifs au manquement des consorts AF à leur obligation de bonne foi, et, plus subsidiairement, à un montant de 38.000 euros si le Tribunal retenait une perte de chance au titre de ces préjudices,
En tout état de cause,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,
- ACBOUTER Messieurs AE AF, AI AF et AH AF de toutes leurs demandes,
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- RAPPELER que le jugement de première instance est de droit exécutoire,
- CONDAMNER solidairement Messieurs AE AF, AI AF et AH AF à verser la somme de 15.000,00 euros conjointement à Monsieur X Y et Madame Z AA, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER solidairement Messieurs AE AF, AI AF et AH AF à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Gregory FENECH Avocat en la cause pour ceux pour lesquels il y a pourvu (articles 696 et 699 CPC).
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 juin 2022, les consorts AJ demandent au tribunal de :
Vu les articles 1304 et suivants du Code civil ;
Vu l’article 1231-5 du Code civil
Vu l’article L. 313-41 du Code de la consommation,
Vu l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020,
Vu la jurisprudence,
Vu le compromis de vente des 15,16 et 17 avril 2020,
Vu les pièces produites,

- ACBOUTER Madame Z AA et Monsieur X Y ainsi que l’AGENCE NETTER de toutes leurs prétentions, fins et conclusions ; et à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant d’indemnisation à de plus justes proportions ;
- CONDAMNER reconventionnellement et solidairement Madame Z AA et Monsieur X Y au paiement de la somme de 63.000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ;
- CONDAMNER solidairement Madame Z AA, Monsieur X Y à verser aux consorts AF la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- CONDAMNER l’AGENCE NETTER à verser aux consorts AF la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile
Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2021, la société Agence Arnold Netter demande au tribunal de :
- Recevoir la société AGENCE ARNOLD NETTER en son intervention volontaire ;
- Condamner solidairement Monsieur AE AF, Monsieur AG AF, Monsieur AH AF à payer à la société AGENCE ARNOLD NETTER la somme de 55.880,00 €, correspondant à la commission contractuellement prévue,
- Condamner solidairement Monsieur AE AF, Monsieur AG AF, Monsieur AH AF à payer à la Société AGENCE ARNOLD NETTER une somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
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- Condamner solidairement Monsieur AE AF, Monsieur AG AF, Monsieur AH AF aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AB AC AD, conformément à l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile,

Subsidiairement,
- Condamner Monsieur AE AF, Monsieur AG AF, Monsieur AH AF à payer à la Société AGENCE ARNOLD NETTER la somme de 55.880 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- Les condamner solidairement à payer à la Société AGENCE ARNOLD NETTER la somme de 5.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2022 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 octobre 2022.
MOTIFS AC LA ACCISION
Sur la résolution du compromis
M. Y et M^me AA demandent au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résolution du compromis de vente. Ils soutiennent principalement que :
- Les vendeurs ont refusé fautivement de signer l’acte authentique de vente, dès lors que la condition suspensive d’obtention du prêt s’était réalisée,
- La défaillance de la condition suspensive ne pouvait intervenir qu’à défaut de réponse de l’acquéreur après 8 jours suivant la mise en demeure du vendeur et non de plein droit à compter du 10 juin 2020, comme le soutiennent les consorts AF,
- Ils ont justifié par courriel du 16 juin 2020 et lettre recommandée avec avis de réception du 17 juin 2020 de l’obtention du prêt avant l’expiration du délai de 8 jours à compter du courrier des consorts AF en date du 11 juin 2020, reçu le 15 juin 2020, les mettant en demeure,
- L’offre de prêt était conditionnée par la souscription d’une assurance mais qui était déjà obtenue comme le démontre l’attestation d’assurance GENERALI du 8 juin 2020 et comme cela est confirmé par la banque le 16 juin 2020, de sorte qu’il s’agissait d’un accord ferme et définitif de financement, et l’offre de prêt éditée a été transmise le 19 juin 2020, toujours dans le délai de 8 jours,
- Le compromis prévoit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 10 jours à compter de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure, la partie non défaillante pourra invoquer la résolution de plein droit du compromis. Ils font valoir en outre que la condition suspensive était prorogée de plein droit pendant la période de crise sanitaire en application de l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.
Ils demandent en conséquence au tribunal de condamner les consorts AF à leur verser la somme de 125 588 euros, au titre de l’indemnité prévue à la clause pénale du compromis de vente, et soutiennent que cette indemnité n’est pas excessive compte tenu de leur préjudice tant financier que moral.
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Subsidiairement, ils font valoir, si le tribunal considère que la clause résolutoire n’est pas applicable et que la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli, qu’en tout état de cause, seuls les acquéreurs pouvaient se prévaloir de cette défaillance de la condition suspensive en application de l’article L. 313-41 du code de la consommation et enfin, que c’est de mauvaise foi que les consorts AF invoquent la caducité du compromis dès lors qu’ils ont agi de façon déloyale en refusant la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et du délai de signature de l’acte authentique malgré la crise sanitaire, en communiquant intentionnellement tardivement leur position pour les empêcher de renoncer à la condition suspensive et alors qu’ils ont autorisé par ailleurs une visite du bien le 9 juin 2020. Ils demandent en ce cas, à titre subsidiaire, la condamnation des consorts AF à leur verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral.
Les consorts AF concluent au rejet des demandes principales et subsidiaires de M. Y et M^me AA. Ils soutiennent que :
- Le compromis est devenu caduc le 10 juin 2020, en l’absence de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive et l’offre de prêt étant datée du 19 juin 2020, le délai de 8 jours à compter de la mise en demeure permettant seulement aux acquéreurs de justifier de l’obtention de l’offre de prêt mais qui doit être antérieure au 10 juin 2020,
- Les vendeurs peuvent tout à fait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, dont le compromis prévoit qu’il s’agit d’une cause de caducité,
- Ils n’ont commis aucune faute en refusant de signer l’acte authentique de vente dès lors qu’ils ont agi de bonne foi, qu’ils ont informé leur notaire de leur refus de proroger le délai dès qu’ils ont été informés de la demande des acquéreurs, que les stipulations du compromis signé mi-avril 2020, et notamment les délais prévus, tenaient déjà compte du contexte sanitaire et alors que les courriers des banques produits en demande qui indiquent qu’il y a un ralentissement de l’activité sont datés du 17 mars 2020, soit antérieurement au compromis et au tout début de la crise sanitaire,
- les demandes indemnitaires des acquéreurs sont excessives et infondées, notamment en ce qu’ils auraient de toutes façons dû se loger et payer les mensualités d’un emprunt, et ne justifient pas du quantum de leur demande au titre du préjudice moral.
Sur ce
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, il résulte du compromis de vente des 15, 16 et 17 avril 2020 que sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives, il lie les parties définitivement, que la signature par acte authentique de l’acte de vente devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2020, qu’à compter de cette date, l’une des parties peut obliger l’autre, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception et qu’à défaut
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de s’être exécutée dans un délai de 10 jours, la partie non défaillante pourra invoquer la résolution de plein droit du compromis.
Il en résulte par ailleurs que la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts, que l’acquéreur s’est engagé à déposer, dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques définies à l’acte et dans au moins deux établissements financiers ou banques et à en justifier auprès du vendeur dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du compromis. La condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions énoncées à l’acte dans le délai de réalisation des présentes et le cas échéant par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque. La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 10 juin 2022. L’acquéreur s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et à l’agence par lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de 8 jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et le compromis sera caduc de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.
En l’espèce, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 10 juillet 2020, les consorts AF ont mis en demeure les acquéreurs de justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive par lettre recommandée avec avis de réception du 11 juin 2020, présentée le 15 juin 2020.
M. Y et M^me AA ont répondu par courriel du 16 juin 2020, puis lettre recommandée avec avis de réception du 17 juin 2020, soit dans le délai précité de huit jours, et ont justifié d’une part de l’obtention d’une offre de prêt de la Banque Postale du 16 juin 2020, sous réserve de l’acceptation par GENERALI de l’assurance du prêt et d’autre part de l’accord de la société GENERALI, de sorte que l’offre de prêt de la Banque Postale s’analyse en une offre ferme et définitive, laquelle a d’ailleurs été éditée et adressée aux consorts AF le 19 juin 2020, toujours dans le délai de huit jours.
Les consorts AF n’allèguent pas que cette offre de prêt de la Banque Postale ne soit pas conforme aux caractéristiques prévues au compromis.
Dès lors, M. Y et M^me AA ont bien justifié, avant l’expiration du délai de huit jours à compter de leur mise en demeure, de la réalisation de la condition suspensive dans le délai de réalisation du compromis, étant observé que les consorts AF ne pouvaient en tout état de cause se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt stipulée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs.
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Il en résulte que les consorts AF ne peuvent invoquer la caducité du compromis qui n’est prévue qu’en cas d’absence de réponse des acquéreurs dans le délai de huit jours.
En outre, alors que les conditions suspensives étaient réalisées, les consorts AF ont refusé de signer l’acte authentique de vente, malgré leur mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2020 de se présenter pour la signature de l’acte authentique le 10 juillet 2020 puis sommation d’avoir à se présenter le 31 juillet 2020 en l’étude du notaire pour la signature de l’acte, qui leur a été délivrée le 16 juillet 2020.
Il en résulte en application de la condition résolutoire stipulée au compromis de vente, que M. Y et M^me AA sont bien fondés à invoquer la résolution de plein droit du compromis et à demander le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale.
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, l’inexécution de l’obligation de signer l’acte authentique de vente par les consorts AF est définitive de sorte que la pénalité est encourue, même sans nécessité d’une mise en demeure.
La clause pénale stipulée au compromis fixe l’indemnité forfaitaire à la somme de 125 588 euros, soit 10% du prix de vente. M. Y et M^me AA justifie d’un préjudice matériel effectivement subi correspondant aux frais de dossier du prêt, aux intérêts bancaires à la suite du déblocage des fonds, aux arrhes versés à l’entreprise de déménagement, aux frais de notaire et au surcoût des primes d’assurance en raison de leur âge, pour un montant total de 10 523,46 euros.
Les frais d’huissier correspondant aux sommations d’assister délivrées le 16 juillet 2020 constituent des dépens dont le sort est réglé ci-après et les frais d’avocat, des frais irrépétibles indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le versement de loyers après le 10 juillet 2020 ne constituent en revanche pas un préjudice financier indemnisable dès lors qu’ils auraient dû en tout état de cause exposer des frais pour se loger, correspondant aux mensualités de remboursement de leur emprunt, même si la vente s’était réalisée.
Enfin, l’indemnité forfaitaire prévue au compromis doit également indemniser le préjudice moral indéniablement subi par les acquéreurs en raison des démarches qu’ils ont vainement entreprises pour parvenir à la signature de l’acte authentique de vente.
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Au regard des préjudices effectivement subis, l’indemnité forfaitaire fixée à 10% du prix apparaît manifestement excessive et il convient de la modérer pour la fixer à la somme de 62 794 euros.
Les consorts AF seront donc condamnés solidairement à payer à M. Y et M^me AA, pris ensemble, la somme de 62 794 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.
Il y a lieu d’ordonner également la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil.
Sur l’indemnité d’immobilisation
A titre reconventionnel, les consorts AF demandent au tribunal de condamner M. Y et M^me AA à leur verser la somme de 63 000 euros qui constitue une indemnité d’immobilisation en exécution du compromis de vente, au motif que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt résulte de la faute des acquéreurs principalement parce qu’ils n’ont pas donné suite à d’autres offres de prêt émanant des sociétés BOURSORAMA et HSBC et que leur demande de prêt a été adressée tardivement à la Banque Postale.
Sur ce
Aux termes des clauses « conditions financières de la vente » et « réalisation de la vente – non réalisation des conditions suspensives » du compromis de vente, l’acompte de 63 000 euros devra être restitué à l’acquéreur immédiatement en cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, à moins que le défaut de réalisation d’une des conditions ait pour origine une faute, une négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, auquel cas l’acompte restera acquis au vendeur, mais le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive.
En l’espèce, dès lors qu’il a été jugé ci-dessus que la condition suspensive d’obtention d’un prêt s’est réalisée, les stipulations contractuelles précitées et invoquées par les consorts AF ne peuvent trouver application et leur demande reconventionnelle sera rejetée, étant par ailleurs observé qu’ils ont déjà donné leur accord à la restitution de l’acompte à M. Y et M^me AA.
Sur les demandes de la société Agence Arnold Netter
L’agence demande à titre principal que les consorts AF soient condamnés à lui payer la somme de 55 880 euros correspondant à la commission prévue au compromis de vente ou subsidiairement, une somme équivalente à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir sa rémunération. Elle fait valoir que la condition suspensive s’étant réalisée, l’opération pour laquelle elle avait reçu mandat le 18 février 2020 s’est réalisée même si elle n’a pas été exécutée, de sorte qu’en application des stipulations du compromis de vente qui fixent les honoraires à charge des vendeurs, les consorts AF doivent lui verser la somme correspondant à ses honoraires.
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Les consorts AF s’opposent à cette demande au motif que le compromis de vente est caduc du seul fait des acquéreurs qui ont empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, de sorte que l’agence doit s’adresser aux acquéreurs en réparation de son préjudice.
Sur ce
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par ailleurs, en application des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la rémunération de l’agence immobilière n’est due que si celle-ci, titulaire de la carte professionnelle et d’un mandat écrit valable, a accompli les diligences ayant permis la réalisation de l’opération immobilière, et si la transaction est effectivement réalisée, ce qui n’est pas le cas lorsqu’une condition suspensive est défaillante.
En l’espèce, il résulte du compromis de vente qu’en cas de résolution de plein droit de la vente pour inexécution par l’une des parties de son obligation de signer l’acte authentique de vente, toutes les conditions suspensives étant réalisées, « l’agence aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’Agence », lequel fixe ces honoraires à hauteur de 55 880 euros.
Ce même article précise « qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue ».
La condition suspensive d’obtention du prêt étant réalisée, comme cela a été jugé ci-dessus, la vente doit être regardée comme étant réalisée, de sorte que les acquéreurs qui ont refusé de signer l’acte authentique de vente et qui ne contestent nullement que l’agence a accompli les diligences ayant permis la réalisation de la vente, doivent être solidairement condamnés en application des stipulations contractuelles précitées, à verser à l’agence, non pas sa rémunération, mais l’indemnité forfaitaire de 55 880 euros, correspondant au montant prévu de ses honoraires.
Sur les demandes accessoires
Les consorts AF, parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’huissier exposés par M. Y et M^me AA, dans le cadre de la présente procédure.
Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.
Les consorts AF seront également condamnés in solidum à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- A M. Y et M^me AA, pris ensemble, la somme de 5 640 euros,
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Décision du 26 Janvier 2023 2ème chambre civile N° RG 20/12975 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF2
- A la société Agence Arnold Netter la somme de 3 000 euros.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Constate la résolution de plein droit du compromis de vente des 15, 16 et 17 avril 2020, au 31 juillet 2020,
Dit que l’indemnité forfaitaire prévue au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente des 15, 16 et 17 avril 2020 est réduite à la somme de 62 794 euros,
Condamne M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF, solidairement à payer à M^me Z AA et M. X Y la somme de 62 794 euros, au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,
Rejette la demande de M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF tendant à la condamnation solidaire de M^me Z AA et M. X Y au paiement de la somme de 63.000 euros,
Condamne M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF, solidairement à payer à la société Agence Arnold Netter la somme de 55 880 euros, au titre l’indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale du compromis de vente des 15, 16 et 17 avril 2020,
Condamne M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’huissier exposés par M. Y et M^me AA, dans le cadre de la présente procédure,
Dit que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Grégory FENECH et Maître AB AC AD, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,
Condamne M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF in solidum à payer à M. X Y et M^me Z AA, pris ensemble, la somme de 5 640 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. AE AF, M. AH AF, M. AI AF in solidum à payer à la société Agence Arnold Netter la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
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Décision du 26 Janvier 2023 2ème chambre civile N° RG 20/12975 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOF2
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
Fait et jugé à Paris le 26 Janvier 2023
La Greffière La Présidente Doris MARONI Claire ISRAEL
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