TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/07817 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLEO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Juin 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Juin 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0002

DEFENDEUR

Monsieur [V] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Paul BESSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0424

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2013, Mme [B] [M], en sa qualité d’usufruitière, et Mme [J] [M], en sa qualité de nue-propriétaire, ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [V] [G], venant aux droits de la société EUROR, un local dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 12], pour une durée de neuf ans du 1er février 2013 au 31 janvier 2022, l’exercice de l’activité de « bijouterie, horlogerie, orfèvrerie et articles de [Localité 11] » et un loyer annuel de 12 300 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 juillet 2021, Mme [J] [M], devenue seule propriétaire du local à la suite du décès de Mme [B] [M], a donné congé à M. [V] [G] pour le 31 janvier 2022 à minuit et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er février 2022, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié le 13 avril 2022, Mme [J] [M] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 24 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2022 en soutenant que les très importants travaux effectués [Adresse 14] avaient eu pour conséquence une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Dans un mémoire en réponse M. [V] [G] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 14 067,34 euros.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 23 juin 2022, Mme [J] [M] a assigné M. [V] [G] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2022 ;

— désigné en qualité d’ expert M. [S] [O] en lui donnant notamment pour mission de :

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er février 2022 au regad des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er février 2022, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 27 décembre 2023.

L’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 3 avril 2024 à laquelle Mme [J] [M] et M. [V] [G] étaient représentés par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, Mme [J] [M] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer annuel renouvelé, en principal, à la somme de 22 512 euros à compter du 1er février 2022, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés ;

— dire que le dépôt de garantie devra être porté à la somme représentant six mois de loyers ;

— condamner M. [V] [G] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les dépens y compris les frais d’expertise.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [V] [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail à la somme de 13 611,08 euros à compter du 1er février 2022 ;

— condamner Mme [J] [M] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [J] [M] aux entiers dépens.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

1-1- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

Mme [J] [M] se réfère aux conclusions de l’expert et soutient qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de M. [V] [G] et qu’en conséquence, le loyer doit être fixé à la valeur locative. En réponse aux moyens de ce dernier, elle expose qu’il ne rapporte pas la preuve de l’incidence négative que le réaménagement de la [Adresse 14] aurait eu sur la commercialité alors qu’il a engendré l’arrivée de grandes enseignes. Elle indique que la place a toujours été un lieu de rassemblement compte tenu du symbole qu’elle représente et non en raison de son réaménagement, qu’il y a toujours autant de promeneurs boulevard [Localité 10] et qu’il existe encore des places de stationnement. Elle considère enfin qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la baisse du chiffre d’affaires de M. [V] [G].

M. [V] [G] invoque qu’au cours du bail écoulé il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité liée aux travaux effectués sur la [Adresse 14] de janvier 2012 à juin 2013. Il prétend que ces travaux ont bénéficié uniquement aux grandes enseignes situées sur la place mais en aucun cas aux petits commerces, et en particulier aux commerces de bijouterie, dont l’achalandage a été réduit. Il indique également que l’élargissement de la zone piétonnière a eu pour effet de multiplier les rassemblements licites ou illicites, notamment les rassemblements des Gilets jaunes et de Nuit debout, qui ont créé des nuisances de toutes sortes. Il précise que cet aménagement a de plus consisté à fermer la circulation automobile au nord et à supprimer des places de parking. Il considère que la commercialité de la [Adresse 14] n’est pas celle du boulevard [Localité 10] sur lequel les promeneurs ne circulent plus et qui est devenu un lieu de circulation de voitures qui ne peuvent s’arrêter et stationner. Il souligne enfin que son activité et son chiffre d’affaires se sont considérablement réduits.

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il est rappelé que les locaux considérés sont situés à [Localité 4] arrondissement, [Adresse 1].

Selon l’expert, il s’agit d’un quartier central d’habitation, au voisinage immédiat de la [Adresse 14]. Le boulevard de [Localité 10] est une voie arborée, à circulation automobile en double sens, présentant de larges trottoirs avec piste cyclable, s’étendant sur plus de 1 900 mètres de la [Adresse 14] au [Adresse 6]. Les locaux loués sont situés dans le premier tronçon du boulevard de [Localité 10] compris entre la [Adresse 14] et la rue Lucien Sampaix, tronçon dans lequel les cafés-restaurants et les commerces de services sont bien représentés, juste en face d’un passage piéton. Ils sont desservis par la station de métro [15], elle-même desservie par les lignes 3-5-8-9-11, qui dispose d’une entrée-sortie au voisinage immédiat.

Après avoir analysé au cours du bail expiré la population résidente du quartier, la fréquentation de la station de métro [15], les enseignes du premier tronçon du boulevard de [Localité 10] et le réaménagement de la [Adresse 14], l’expert en conclut que, nonobstant la légère baisse du nombre de résidents du quartier entre 2012 et 2020 et la forte diminution du trafic à la station de métro [15] sur l’ensemble de la période de référence, le réaménagement complet de la [Adresse 14], plus grande place piétonne de [Localité 11], au voisinage immédiat de laquelle sont situés les lieux loués, a entraîné, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur la bijouterie-horlogerie exploitée par M. [V][G].

L’expert relève que durant le bail expiré, le nombre de résidents du quartier a légèrement diminué. Il indique que selon l’INSEE, le nombre de personnes de la catégorie socioprofessionnelle « cadres et professions intellectuelles supérieures » résidant dans le périmètre d’étude n’a pas sensiblement évolué entre 2013 et 2020 (-1%), tandis que sur l’ensemble de la capitale cette catégorie socioprofesionnelle regroupant des personnes qui disposent d’un fort pourvoir d’achat a très légèrement augmenté (+ 4%). Selon l’INSEE, la population du quartier n’a pas connu, entre 2013 et 2020, de mutation au profit de catégories socioprofessionnelles plus élevées. Il y a lieu d’ajouter que selon les graphiques figurant au rapport, la catégorie des « cadres et professions intellectuelles supérieures », au pouvoir d’achat plus élevé, reste la plus représentée.

En ce qui concerne le trafic du métro, l’expert indique que l’évolution de la fréquentation de la station de métro [15], desservie par les lignes 3-5-8-9-11, et située à proximité immédiate des locaux loués, montre une diminution sensible durant le bail expiré. Il indique que les années 2019, 2020 et 2021 ne peuvent être représentatives de l’évolution de la commercialité locale compte tenu de la fermeture de la station en décembre 2019 en raison d’une grève de la RATP et de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 en 2020 et 2021. En outre, si le trafic des entrées a diminué de manière très significative entre 2013 et 2021 (- 35%) ainsi que l’indique l’expert, il apparaît que cette diminution est semblable à celle de l’ensemble du réseau (- 33%).

En oute, il ressort de la liste des commerces dans le premier tronçon du boulevard [Localité 10] donnée par l’expert que le nombre d’enseignes est resté stable passant de 66 en 2013 à 64 en 2022, 31 enseignes s’étant maintenues durant le bail, 26 enseignes ayant été remplacées, deux boutiques ayant été créées et quatre étant vides.

En ce qui concerne le réaménagement de la [Adresse 14], l’expert note que cette place est située à la jonction des 3e, 10e et 11e arrondissements de la ville et s’étend sur 3,7 hectares. Elle consistait avant réaménagement en un grand carrefour, avec terre-pleins centraux auxquels les piétons devaient accéder pour traverser la place, comprenant des squares clôturés désuets et sur lequel débouchaient sept axes de circulation automobile majeurs. Il indique qu’elle était bruyante, accidentogène et peu attrayante. Son réaménagement complet a eu lieu entre janvier 2012 et juin 2013. Tout le côté nord de la place a été fermé à la circulation automobile et seul le côté sud-est est resté accessible aux véhicules automobiles pour une traversée est-ouest. Le giratoire central a été supprimé, la chaussée a été refaite afin d’adopter la nouvelle organisation de circulation, les trottoirs sud ont été élargis de 8 à 13 mètres. Une esplanade de 2 hectares occupe désormais les deux tiers de l’espace de telle sorte qu’auparavant constituée de 70 % d’espaces circulés, la place est aujourd’hui piétonne à 60 %. Les travaux sur l’esplanade ont consisté en la réalisation de plateaux formés d’emmarchements permettant de s’asseoir avec du nouveau mobilier urbain (23 bancs), un miroir d’eau de 270 m², des points d’accroches pour deux-roues autour de la place, un pavillon « monde et médias », un bassin entourant le pied de la statue elle-même rénovée. De nouveaux arbres ont été plantés et un nouvel éclairage a été installé. Après dix-huit mois de travaux, elle a été inaugurée le 16 juin 2013, soit au cours du bail expiré, et constitue la plus grand place piétonne de [Localité 11].

Il ressort de l’analyse de l’expert, qu’il y a eu au cours du bail échu une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par M. [V] [G].

M. [V] [G] ne rapporte pas la preuve que les travaux d’aménagement de la place n’ont profité qu’aux grandes enseignes situées sur la place et non aux petits commerces ainsi qu’il le soutient.

En outre, s’il est vrai qu’une grande place piétonnière favorise les rassemblements de personnes et les nuisances, l’expert note que cela n’est pas préjudiciable au commerce de M. [V] [G]. Il est observé à ce sujet que les grands rassemblements et les nuisances qu’ils engendrent demeurent exceptionnels, et qu’ils ont généralement lieu en fin de semaine, les jours fériés ou le soir alors que la majorité des commerces sont fermés.

De surcroît, si la piétonisation de la place a restreint la circulation automobile et les places de stationnement, il apparaît qu’il existe encore des parkings à proximité des lieux loués et que le quartier est bien desservi par les transports en commun, métro et bus, ce qui constitue un avantage, d’autant que les habitudes de locomotion à [Localité 11] ont globalement évolué en faveur des transports publics.

Enfin, la baisse du chiffre d’affaires invoquée par M. [V] [G] n’a pas à être prise en considération dès lors que le chiffre d’affaires contitue un élément subjectifqui dépend des choix stratégiques et des qualités de gestion de l’exploitant du fonds de commerce.

Dans ces conditions, il doit être retenu qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de M. [V] [G].

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

1-2- Sur la valeur locative

Il ressort de l’article L 145-33 du code de commerce, qu’à défaut d’accord des parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la situation du local

Il est rappelé que selon l’expert, le local se situe dans un quartier central d’habitation, au voisinage immédiat de la [Adresse 14]. Le boulevard de [Localité 10] est une voie arborée, à circulation automobile en double sens, présentant de larges trottoirs avec piste cyclable, s’étendant sur plus de 1 900 mètres de la [Adresse 14] au [Adresse 6]. Le local se situe dans le premier tronçon du boulevard de [Localité 10] compris entre la [Adresse 14] et la rue Lucien Sampaix, tronçon dans lequel les cafés-restaurants et les commerces de services sont bien représentés, juste en face d’un passage piéton. Ils sont desservis par la station de métro [15], elle-même desservie par les lignes 3-5-8-9-11, qui dispose d’une entrée-sortie au voisinage immédiat.

L’expert en conclut que ces éléments mettent en évidence la bonne adéquation entre la commercialité de l’emplacement et l’activité de bijouterie-horlogerie exercée.

Il sera donc retenu que le local bénéficie d’un bon emplacement.

— Sur la description du local

Selon l’expert, le local dépend d’un immeuble ancien, de belle facture, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de quatre étages droits et d’un sixième sous combles. La construction est en maçonnerie, à façade en pierre enduite, ouvragée avec balcons sur corbeaux en pierre, pilastres cannelés, garde-corps en ferronnerie ouvragée et persiennes métalliques. La couverture est constituée d’un brisis en ardoise et d’un terrasson en zinc.

Le local est décrit par l’expert de la façon suivante :

«  Une boutique

Linéaire de façade d’environ 5,10 mètres sur le boulevard de [Localité 10] avec accès par porte vitrée à battant unique située en contre-haut de deux marches, encadrée par deux vitrines

Rideau métallique extérieur

Espace bureau aménagé au voisinage de la vitrine

Espace atelier sur l’arrière dans la partie plus étroite de la boutique

Distribue, au fond :

Une arrière-boutique

Eclairée en second jour sur le boulevard de [Localité 10]

A usage de réserve

Coffre-fort

Porte d’accès blindée sur les parties communes de l’immeuble

Des sanitaires

Accessibles uniquement depuis un dégagement commun mais situés au voisinage immédiat de la porte d’accès à l’arrière-boutique

Cuvette de w.-c. à l’anglaise et lave-mains

Coin atelier aménagé  »

S’agissant des parties communes :

« Hall d’entrée

Dégagement commun en contre-haut de trois marches accessible depuis la cour intérieure de

l’immeuble »

L’expert indique que la boutique est en bon état et l’arrière-boutique et les wc/atelier en état d’usage.

Il ne peut être mentionné l’absence de cave invoquée par M. [V] [G] car il convient d’apprécier les caractéristiques existantes du local et non celles qui font défaut.

Les parties ne contestant pas cette description, il y a lieu de la retenir.

— Sur la surface

Mme [J] [M] demande qu’il soit appliqué àl’arrière-boutique un coefficient de 0,80 et non de 0,50 ainsi que l’a retenu l’expert au motif que la zone n’est pas accessible à la clientèle. Elle indique que si la zone n’est pas accessible à la clientèle, cela relève du choix du locataire qui a réduit la surface de vente pour créer un atelier.

M. [V] [G] soutient qu’un coefficient de 0,40 doit être appliqué à l’arrière-boutique compte tenu de sa disposition. Il ajoute que le WC/atelier doit être affecté d’un coefficient de 0,10 car il n’est pas attenant à la boutique et séparé par les parties communes.

Sur ce,

Il est d’usage de pondérer la surface des locaux afin de tenir compte de leurs caractéristiques et de pouvoir effectuer une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.

L’expert retient une surface réelle de 29,30 m2 selon les plans dressés en mai 2023 par la société BARDEL, géomètre-expert.

S’agissant de la pondération, elle a été réalisée par l’expert selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dont l’application n’est pas contestée par les parties, et ainsi qu’il suit :

Surfaces

Coefficients

de pondération

Surfaces pondérées

Rez-de-chaussée

— boutique

— arrière-boutique

— WC/atelier

22,80 m2

4,20 m2

2,30 m2

x 1,00

x 0,50

x 0,30

22,80 m2B

2,10 m2B

0,69 m2B

29,30 m2

25,59 m2B

arrondis à 25,60 m2B

En ce qui concerne le coefficient de 0,50 appliqué à l’arrière-boutique, contrairement à ce que soutient Mme [J] [M] et selon les constatations de l’expert, il ne concerne pas l’atelier, lequel n’a pas été distingué de la boutique de 22,80 m2 dans laquelle il a été installé, mais l’arrière-boutique qui est affectée à l’usage de réserve et qui est éclairée en second jour sur le boulevard [Localité 10]. Compte tenu de sa situation en deuxième zone, de son exiguïté, et de son éclairage en second jour, la pondération à 0,50 doit être maintenue.

S’agissant du WC/atelier auquel il a appliqué un coefficient de 0,30, l’expert explique que si le local est uniquement accessible depuis les parties communes de l’immeuble, l’accès est particulièrement aisé car sa porte d’accès se situe juste en face de la porte de l’arrière-boutique, dans le couloir commun. L’expert précise qu’un coefficient de 0,10 serait très sous-estimé et que si le local avait été relié à la boutique, l’application d’un coefficient de 0,40 aurait été justifiée. Compte tenu de cet accès facile et du fait que ce local, aménagé en partie en atelier, permet directement l’exercice de l’activité, la pondération à 0,30 doit être maintenue.

Par conséquent, la surface pondérée doit être fixée à 25,60 m2.

b) Sur les obligations respectives des parties

Seul, M. [V] [G] émet une observation quant aux obligations respectives des parties en indiquant que le bail prévoit un forfait pour le paiement des charges qui représente le double du montant des charges réelles.

Cependant, dès lors qu’il ne développe pas davantage son moyen, qu’il ne rapporte pas la preuve des faits avancés et qu’il n’en tire aucune conclusion quant à l’évaluation de la valeur locative, il ne peut en être tenu compte.

c) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est à usage de « bijouterie, horlogerie, orfèvrerie et articles de [Localité 11] », ce qui constitue une destination large dans le domaine de la bijouterie-horlogerie.

d) Sur les facteurs locaux de commercialité

Il convient de se référer aux facteurs locaux de commercialité étudiés dans les développements précédents.

e) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Mme [J] [M] invoque que l’expert n’a pas tenu compte de ses références.

M. [V] [G] soutient qu’il convient de retenir comme références des loyers pratiqués pour des activités commerciales similaires à celles qu’il exerce .

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L’expert a retenu les références de comparaison suivantes :

— cinq références de loyers fixés judiciairement de 525 euros à 750 euros/m2B, pour des locaux situés à une distance de 200 m de la [Adresse 14], et 100 ou 200 m des stations de métro [15], [18] et [8], de surfaces de 18,70 m2B à 183 m2B, dans lesquels sont exercées des activités de café-restaurant, traiteur, agence bancaire, réparation de smartphones, tablettes et PC, avec des dates de renouvellements à effetdu 1er janvier 2017 au au 22 janvier 2018 ;

— trois références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 375 euros à 465 euros/m2B, pour des locaux situés à une distance de 300 m maximum de la station de métro [8] et 200 m de la station de métro [7], de surfaces de 55 m2B à 247 m2B, dans lesquels sont exercées des activités d’agence bancaire et agence immobilière, avec des baux conclus du 1er avril 2015 au 1er janvier 2018 ;

— une référence de loyers en première location de 556 euros/m2B, pour des locaux situés à la station de métro [8], de 63 m2B, surfaces de 48 m2B à 119 m2B, dans lesquels il est exercé une activité de massage, relaxation, aux termes d’un bail conclus le 1er août 2013.

Il convient toutefois, d’une part, d’exclure les références de loyers dont la date d’effet est antérieure à 2016 car trop éloignées de la date du renouvellement considéré ainsi que, d’autre part, de moduler à la baisse les références de loyers de première location qui sont usuellement fixées à la valeur locative de marché plus élevée que la valeur locative du code de commerce, et à la hausse la valeur locative des agences bancaires et immobilières qui relèvent de la catégorie des bureaux dont la valeur locative est usuellement inférieure à celle des boutiques traditionnelles.

Mme [J] [M] produit des références selon le tableau suivant reproduit in extenso :

Situation

Année

m2

prix/m2

source

pièce n°

[Adresse 3]

2008

900,00 euros

TGI PARIS

4

Temple/

Gravilliers

2022

19

1 136,00 euros

Se Loger

5

[Adresse 17]

2022

30

1 000,00 euros

Se Loger

6

[Adresse 16]

2022

27

888,00 euros

Se Loger

7

Moyenne

981,00 euros

Se Loger

Il convient cependant de les exclure l’une étant trop ancienne et les surfaces des autres n’étant pas pondérées. En outre, à la lecture des pièces produites, aucune indication n’apparaît quant aux clauses et conditions des baux.

M. [V] [G] produit les références suivantes :

« [Adresse 14] 2022 40 m2630 euros m2/an

[Adresse 9] 2022 40 m2330 euros m2/an

Proche [Adresse 14] 2022 36 m2 500 euros m2/an

[Adresse 14] 2022 76 m2631 euros m2/an »

Il convient également de les exclure car, au vu des pièces produites, la première concerne un bail dérogatoire, la seconde se trouve dans un autre secteur que celui des locaux loués et les surfaces ne sont pas pondérées. En outre, aucune indication n’apparaît quant aux clauses et conditions des baux

******

Mme [J] [M] expose que la moyenne entre l’évaluation de l’expert et ses références donne une valeur locative de 840 euros/m2B qu’il convient de retenir.

M. [V] [G] demande que le loyer soit fixé au loyer plafonné.

Sur ce,

L’expert retient une valeur locative unitaire de 700 euros/m2B en raison de la bonne situation géographique des locaux, du bel aspect de l’immeuble dont ils dépendent, de la bonne visibilité de la boutique mais de son inacessibilité aux personnes à mobilité réduite, de l’exiguïté des locaux et de leur petite superficie, de l’existence d’une climatisation réversible, des clauses et conditions locatives, de l’activité exercée et de l’état du marché.

Il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à l’analyse ci-dessus justifiée de l’expert, il convient de retenir le prix unitaire de 700 euros/ m2 B proposé par l’expert.

La valeur locative au 1er février 2022 s’évalue ainsi à (25,60 m2P x 700 euros =) 17 920 euros.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er février 2022 sera fixé à la somme de 17 920 euros hors charges et hors taxes.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 23 juin 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 17 920 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er février 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre Mme [J] [M] et M. [V] [G] pour les locaux situés à [Adresse 13] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 23 juin 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de Mme [J] [M] de fixation du dépôt de garantie ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELS. FORESTIER