TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique PENIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05341 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47RQ

N° MINUTE :

13

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Dominique PENIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0008

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05341 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47RQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2020, Monsieur [U] [D] a donné à bail à Madame [B] [F] un ensemble immobilier, composé d’un studio et d’une cave (n°4), situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 700 euros, sans provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2023, Monsieur [U] [D] a signifié à Madame [B] [F] un congé pour vendre et un départ de la locataire au plus tard le 31 juillet 2023.

Madame [B] [F] s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Par courrier LRAR du 1er février 2024, Monsieur [U] [D] adressait une mise en demeure à la locataire, lui enjoignant de quitter le logement et d’honorer les indemnités d’occupation impayées pour la somme globale de 1400 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Monsieur [U] [D] a fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

Juger que Monsieur [U] [D] est recevable en ces demandes ; Juger que le congé pour vendre a mis un terme au contrat de location conclu le 1er août 2020, et ce à compter du 31 juillet 2023 ; Juger que Madame [B] [F] est désormais occupante sans droit ni titre pour occuper le local qui avait été donné à bail ; ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à Monsieur [U] [D] ; condamner Madame [B] [F] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 15 avril 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, Monsieur [U] [D], présent et assisté de son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement reprend intégralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de l’indemnité d’occupation de 7000 euros, septembre 2024 inclus.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [D] fait valoir être le propriétaire du logement objet du présent litige et que le congé pour vendre délivré le 12 janvier 2023 respecte les modalités de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il expose que Monsieur [T] [X] était auparavant le propriétaire du logement et qu’il est décédé le 31 octobre 2016. Monsieur [C] [V] s’est retrouvé légataire universel du bailleur. Il s’était uni à Monsieur [U] [D] le 12 juillet 2014 par contrat de mariage sous le régime de la communauté universelle. Il déclare que ce dernier est décédé le 1er avril 2018 et soutient qu’il est devenu l’unique propriétaire du studio sis [Adresse 1].

Il confirme qu’une procédure pendante est actuellement en cours devant le tribunal judiciaire de Pontoise concernant la succession de Monsieur [C] [V] et les droits de Monsieur [U] [D] dans le cadre de cette dévolution successorale, mais il soutient que la procédure ne concerne pas le studio loué par Madame [B] [F].

Madame [B] [F], comparante en personne, reconnait résider dans les lieux. Elle reconnait également la dette locative de 7000 euros. Elle conteste toutefois les autres demandes du bailleur en particulier la validité du congé pour vendre. Elle se dit manipulée, menacée et victime.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle réside dans le logement antérieurement au bail objet du présent litige. Elle précise qu’elle était au départ la locataire de Monsieur [T] [X] décédé le 31 octobre 2016. Elle souligne qu’au moment du décès de Monsieur [C] [V], ce dernier était en instance de divorce avec Monsieur [U] [D]. Elle met en cause la qualité de propriétaire du bien objet du présent litige et en conséquence la qualité de bailleur de Monsieur [U] [D].

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux ainsi que des délais de paiement et précise percevoir des ressources de 2100 euros. Elle sollicite également 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré non autorisée reçue le 27 novembre 2024, Madame [B] [F] transmet au tribunal un courrier ainsi qu’une pièce annexe.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, Madame [B] [F] transmet au tribunal un courrier ainsi qu’une pièce annexe reçue le 27 novembre 2024 alors que la présidente ne l’y avait pas autorisée.

Il s’ensuit que ce courrier ainsi que son annexe seront écartés des débats.

Sur la qualité de propriétaire et de bailleur du logement objet du présent litige

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [B] [F] met en cause la qualité de propriétaire de Monsieur [U] [D] du studio objet du présent litige et par voie de conséquence sa qualité de bailleur du contrat de bail en date du 1er août 2020. Toutefois, elle reconnait n’avoir entamé aucune procédure postérieurement à la signature du bail, se disant menacée et victime.

Monsieur [U] [D] produit à la procédure une attestation notariale en date du 19 février 2020 qui confirme au titre de la dévolution successorale la qualité de légataire universel de Monsieur [U] [E] [D] et précise le contenu immobilier de la communauté universelle, à savoir le studio litigieux. La propriété de Monsieur [U] [D] est également confirmée par le certificat délivré par la direction générale des finances publiques et de la publicité foncière en date du 4 février 2022 produit.

Il n’est pas contesté qu’une procédure est pendante devant le tribunal judiciaire de PONTOISE relative à la succession de. Toutefois, Monsieur [U] [D] indique que ce contentieux ne concerne pas le présent logement. Par ailleurs, Madame [B] [F] ne produit pas les éléments de cette procédure et ne rapporte la preuve qu’il pourrait y avoir un lien entre ladite procédure et la présente procédure.

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [U] [D] est l’unique propriétaire du logement sis [Adresse 1] suite au décès de son époux Monsieur [C] [V] survenu le 1er avril 2018. Il s’ensuit qu’il avait qualité à conclure le contrat de bail à usage d’habitation du 1er août 2020 avec Madame [B] [F] et qu’il a qualité à agir pour toute action relative à ce bien.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, même si elle ne constituait pas une condition nécessaire à la recevabilité de l’action.

Sur la demande relative au congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du loi n°2023-668 de la loi du 27 juillet 2023,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(….)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(….)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

(….) V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, les parties produisent le contrat de bail du 1er août 2020 avec prise d’effet au 1er août 2020, mais sans précision de la durée dudit contrat. A défaut de mention expresse, au regard de la règle d’ordre public posée par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat est conclu pour une durée de 3 ans pour un bailleur personne physique, reconductible tacitement.

Monsieur [U] [D] justifie de la délivrance à étude d’un congé pour vendre du 12 janvier 2023 à Madame [B] [F] pour un départ de la locataire au plus tard le 31 juillet 2023. Le congé fait mention d’une offre de vente d’un montant de 260 000 euros. L’acte comprend également une notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé. Le bailleur a par ailleurs respecté les modalités de forme ainsi que les délais légaux (6 mois) de sorte que le congé est régulier en la forme.

Il convient donc de constater la validité du congé pour vendre délivré le 12 janvier 2023 par Monsieur [U] [D].

La locataire n’a pas fait connaitre son intention d’acquérir le logement dans les délais impartis, à savoir un mois.

Il s’ensuit que Madame [B] [F] aurait dû quitter le logement au plus tard au 31 juillet 2023. Il n’est pas contesté que Madame [B] [F] n’a pas libéré le logement à cette date et réside toujours actuellement dans le studio.

Même s’il n’est pas contesté que Madame [B] [F] résidait dans le logement depuis de nombreuses années (à minima depuis le 7 novembre 2001 suivant attestation produite), bien avant le contrat de bail objet du présent litige, qu’elle s’occupait de la mère de [T] [X] et entretenait des liens amicaux avec ce dernier, au regard de la validité du congé et en dépit de la demande de la locataire de se maintenir dans les lieux, le contrat de bail a pris fin le 31 juillet 2023 et Madame [B] [F] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] et de tout occupant de son chef.

Monsieur [U] [D] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [F] et les délais de paiement :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er août 2023, Madame [B] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [F] à son paiement à compter de 1er août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [U] [D] sollicite la somme de 7000 euros au titre de l’indemnité l’occupation, au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, sans produire d’historique de compte ou de justificatif de ces sommes.

Toutefois, Madame [B] [F] reconnait à l’audience ne plus s’acquitter de cette indemnité depuis le mois de décembre 2023 et reconnait le montant de la créance, de sorte qu’il y a lieu d’accueillir la demande de Monsieur [U] [D].

En conséquence, Madame [B] [F] sera condamnée à la somme de 7000 euros à ce titre au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Madame [B] [F] sollicite des délais de paiement auxquels le bailleur ne s’est pas opposé à l’audience. Il s’ensuit que des délais de paiement lui seront accordés selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de la dénonciation à la préfecture et le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [B] [F] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 12 janvier 2023 par Monsieur [U] [D] relatif au contrat de bail à usage d’habitation conclu avec Madame [B] [F] le 1er août 2020 entre concernant les locaux situés [Adresse 1], et la fin du contrat de bail au 1er août 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE que Madame [B] [F] est occupante sans droit ni titre dudit logement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [F] à compter du 1er août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Monsieur [U] [D] la somme de 7000 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, au titre de l’indemnité d’occupation, sous réserve des versements effectués durant le temps de la procédure ;

ACCORDE un délai à Madame [B] [F] pour s’acquitter de ces sommes ;

AUTORISE Madame [B] [F] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 290 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE