TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Lucille RADIGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Julie YVERNAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DX5

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [K] épouse [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julie YVERNAT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0237

DÉFENDEURS

Madame [L] [E]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Lucille RADIGUE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E2260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DX5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2018, Mme [P] [K] épouse [O] a consenti un bail d’habitation saisonnier meublé à Mme [L] [E] et M. [B] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros, pour une période de trois mois du 15 septembre au 15 décembre 2018.

Par actes de commissaire de justice du 25 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations délivrées le 24 janvier 2024, Mme [P] [K] épouse [O] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voit :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail conclu le 15 septembre 2018 entre Madame [E] et Monsieur [U] et Madame [P] [Z] [K] épouse [O] portant sur le bien [Adresse 2]CONSTATER que ledit contrat de location est résilié de plein droit depuis le 25 octobre 2023 à minuit,DECLARER que Madame [E] et Monsieur [U] occupent sans droit ni titre le bien objet du bail, depuis cette date,ORDONNER en conséquence l’expulsion de la citée et de toutes personnes dans les lieux de son fait [Adresse 2], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la Force Publique, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code de Procédure Civile d’ExécutionCONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] à payer la dette locative de 4.500 € charges comprises, incluant le mois janvier 2024,AUGMENTER cette somme des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 7 465,29 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus et ce, jusqu’à parfait règlement,FIXER à une somme égale au montant du loyer, l’indemnité d’occupation due par Madame [E] et Monsieur [U] ou tous occupants de leur chef à la bailleresse à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

CONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] ainsi que tous occupants de leur chef à régler cette indemnité d’occupation à Madame [P] [Z] [K] épouse [O]A titre subsidiaire.

PRONONCER la résolution du contrat de location conclu le 15 septembre 2018 entre Madame [E] et Monsieur [U] et Madame [P] [Z] [K] épouse [O] portant sur le bien [Adresse 2]DECLARER que Madame [E] et Monsieur [U] occupent sans droit ni titre le bien objet du bail, depuis cette date,ORDONNER en conséquence l’expulsion de la citée et de toutes personnes dans les lieux de son fait [Adresse 2], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la Force Publique, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code de Procédure Civile d’ExécutionCONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] à payer la dette locative de 4.500 € charges comprises, incluant le mois janvier 2024AUGMENTER cette somme des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 7 465,29 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus et ce, jusqu’à parfait règlement,FIXER à une somme égale au montant du loyer, l’indemnité d’occupation due par Madame [E] et Monsieur [U] ou tous occupants de leur chef à la bailleresseà compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,CONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] ainsi que tous occupants de leur chef à régler cette indemnité d’occupation à Madame [P] [Z] [K] épouse [O]En tout état de cause,

Condamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale.Condamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] à payer à Madame [P] [Z] [K] épouse [O] d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] aux entiers dépens, y compris au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 septembre 2024, Mme [P] [K] épouse [O], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandesPRONONCER la résiliation judiciaire du bail verbal meublé en date du 15 septembre 2018 entre Madame [E] et Monsieur [U] et Madame [P] [Z] [K] épouse [O] portant sur la location du bien sis [Adresse 2]DECLARER que Madame [E] et Monsieur [U] occupent sans droit ni titre le bien objet du bail verbal, au prononcé de la résiliation judiciaire,ORDONNER en conséquence l’expulsion de la citée et de toutes personnes dans les lieux de son fait [Adresse 2], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la Force Publique, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code de Procédure Civile d’Exécution,CONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] à payer la dette locative de 7.800 € charges comprises, incluant le mois septembre 2024,AUGMENTER cette somme des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 date de la délivrance du commandement de payer, pour la somme de 7 465,29 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus et ce, jusqu’à parfait règlement,FIXER à une somme égale au montant du loyer, l’indemnité d’occupation due par Madame [E] et Monsieur [U] ou tous occupants de leur chef à la bailleresse à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,CONDAMNER in solidum Madame [E] et Monsieur [U] ainsi que tous occupants de leur chef à régler cette indemnité d’occupation à Madame [P] [Z] [K] épouse [O],En tout état de cause,

Condamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,Condamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] à payer à Madame [P] [Z] [K] épouse [O] d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Madame [E] et Monsieur [U] aux entiers dépens, y compris au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [L] [E] et M. [B] [U], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

Débouter Mme [P] [K] épouse [O] de l’ensemble de ses demandes,Ordonner la régularisation d’un échéancier permettant de solder la dette d’un montant de 2 400 euros au moyen d’un versement de 600 euros par mois, en plus du loyer courant,Condamner Mme [P] [K] épouse [O] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

L’existence d’un bail verbal entre les parties, à compter du 15 décembre 2018, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas contestée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Mme [P] [K] épouse [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Mme [P] [K] épouse [O] indique demander la résiliation judiciaire du bail pour non respect par les locataires de leurs obligations légales et contractuelles à savoir : le paiement régulier du loyer et la conclusion d’un contrat d’assurance.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 25 août 2023, Mme [L] [E] et M. [B] [U] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 7300 euros qui y était mentionnée.

Mme [P] [K] épouse [O] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2024, Mme [L] [E] et M. [B] [U] lui devaient la somme de 7800 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

La solidarité n’étant pas établie, Mme [L] [E] et M. [B] [U] seront condamnés conjointement.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, et compte-tenu, en outre, de l’absence de production d’une attestation d’assurance, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [L] [E] et M. [B] [U] et leur expulsion.

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le relogement des intéressés ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. La demande de délai pour quitter les lieux sera, par conséquent rejetée.

Mme [L] [E] et M. [B] [U] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Chacun des coauteurs d’un même dommage devant être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera prononcée in solidum.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Bien que les défendeurs ne produisent pas d’élément sur leur situation personnelle, il convient de relevé, à la lecture de l’historique de compte qu’ils ont démontré être en capacité de faire des paiements importants pour apurer leur dette. Ils seront donc autorisé à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [E] et M. [B] [U], partie perdante, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [P] [K] épouse [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation verbal conclu le 15 décembre 2018 entre Mme [P] [K] épouse [O], d’une part, et Mme [L] [E] et M. [B] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], à compter de la présente décision,

ORDONNE à Mme [L] [E] et M. [B] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE, conjointement, Mme [L] [E] et M. [B] [U] à payer à Mme [P] [K] épouse [O] la somme de 7800 euros (sept mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [E] et M. [B] [U] à s’acquitter de cette somme en 13 mensualités de 600 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE, in solidum, Mme [L] [E] et M. [B] [U] à verser à Mme [P] [K] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE in solidum Mme [L] [E] et M. [B] [U] à payer à Mme [P] [K] épouse [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [E] et M. [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 24 janvier 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02188 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DX5

Fait et jugé à Paris le 22 novembre 2024

le greffier le Président