TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/01238

N° Portalis 352J-W-B7G-CWA2E

N° MINUTE : 3

Assignation du :

07 Janvier 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. [11], agissant poursuites et diligences de son Président, la SAS [12]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

Mutuelle REALE MUTUA ASSICURAZIONI

[Adresse 20]

[Localité 1] – ITALIE

représentée par Maître Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2012

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2008, la société mutuelle d’assurances de droit italien REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a donné à bail commercial à la S.A.S. CLUB MED GYM, devenue la S.A.S. [12], aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [11] à la suite d’un apport partiel d’actifs en date du 31 décembre 2019, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, 1er étage et 1er sous-sol dont rez-de-jardin d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à effet rétroactivement au 1er novembre 2007 pour se terminer le 31 octobre 2016, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 256.000 euros.

La destination du bail est la suivante : « établissement de culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bioesthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé principalement à la clientèle fréquentant l’établissement) ».

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 21 juin 2017, la S.A.S. [12] a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 145.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 22 septembre 2017, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI a accepté le principe du renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2017 mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 310.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 19 avril 2021, la S.A.S. [11] a demandé la révision triennale du bail renouvelé au 1er juillet 2017 et sollicité la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 74.000 euros, en se prévalant d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, résultant d’une part, des événements sociaux ayant impacté le quartier [Adresse 13] depuis la fin de l’année 2018, en occasionnant une chute sensible de la commercialité et de la fréquentation touristique, et d’autre part, des effets du développement du travail à distance dans un quartier de bureaux.

Parallèlement à la présente procédure en révision du loyer, la S.A.S. [11], après lui avoir notifié un mémoire préalable les 19 et 24 juin 2019, a, par exploit d’huissier en date du 5 mai 2021, fait assigner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2017.

Cette instance est enrôlée sous le numéro de RG n° 21/09655.

Par jugement en date du 12 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 170.871,60 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2017, correspondant à la valeur locative des locaux considérés.

Dans la présente instance, par mémoire en demande de révision triennale en date du 16 novembre 2021, la S.A.S. [11] a notamment sollicité la fixation du loyer révisé au 19 avril 2021 à la somme en principal de 74.000 euros, en se prévalant d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Reprenant les termes de son mémoire en demande de révision triennale, la S.A.S. [11] a, par exploit d’huissier en date du 7 janvier 2022, fait assigner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI en révision du loyer au 19 avril 2021.

Par jugement avant dire droit en date du 7 juillet 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— désigné Madame [L] [F] en qualité d’expert aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 19 avril 2021 ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

— réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 3 avril 2023 concluant à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et à une baisse de plus de 10% de la valeur locative, estimant que la valeur locative statutaire au 19 avril 2021 doit être fixée à 114.000 euros et que le calcul du montant du loyer révisé au 19 avril 2021 par application de la variation des indices doit être réalisé en fonction de la fixation judiciaire du précédent renouvellement au 1er juillet 2017.

Dans son dernier mémoire après expertise notifié le 12 février 2024, la S.A.S. [11] demande au juge des loyers commerciaux de bien vouloir :

— débouter la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que le loyer révisé au 19 avril 2021 doit être fixé à la valeur locative, soit à la somme annuelle en principal de 74.000 euros hors taxes hors charges, compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à la date du 19 avril 2021 ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui rembourser le différentiel de loyer entre le montant du loyer payé depuis le 19 avril 2021, augmenté des intérêts au taux légal sur les arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour les intérêts échus depuis plus d’une année ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI aux entiers dépens dont l’intégralité des frais d’expertise ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son dernier mémoire après expertise notifié le 21 février 2024, la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI demande au juge des loyers commerciaux de bien vouloir :

— à titre principal, constater que la S.A.S. [11] n’a pas fait la démonstration d’une modification matérielle des facteurs de commercialité affectant l’activité exploitée dans les locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— en conséquence, déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la S.A.S. [11] et l’en débouter ;

— condamner la S.A.S. [11] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire, désigner Madame [L] [F] afin de procéder à un complément d’expertise avec mission de déterminer la valeur locative statutaire des lieux litigieux en précisant les critères et les modalités de détermination de cette valeur ;

— fixer, en tant que de besoin, le loyer révisé à la date du 19 avril 2021 à la somme annuelle nette de 220.000 euros.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 26 février 2024 et la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de révision du prix du bail

En application des articles L. 145-38 et R. 145-20 et suivants du code de commerce, le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, il convient de relever que les parties sont liées par un bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 aux mêmes clauses et conditions que le bail initial, à l’exception des dispositions issues de la loi n°2014-626 du 10 juin 2014. Le bail précise en son article 3 les modalités de révision annuelle du loyer : « Le loyer sera révisé tous les ans à la demande de l’une des parties dans la mesure maximale consentie par la loi en vigueur lors de chaque révision et en ayant, en l’état et conformément à la loi actuellement en vigueur, recours à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2021, le locataire a sollicité du bailleur la révision du prix du bail renouvelé liant les parties depuis le 1er juillet 2017. Ce courrier, qui indique l’objet de la demande, soit la révision triennale légale, qui sollicite un prix précis, soit 74.000 euros et qui a été adressé par recommandé, constitue une demande en révision régulière au regard des prescriptions réglementaires.

Il sera donc jugé que le prix du loyer révisé prendra effet à compter du 19 avril 2021, date de la demande en révision.

Sur le prix du bail révisé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Néanmoins, selon l’article L. 145-38 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 10 juin 2014, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le prix révisé doit donc être fixé, en vertu de l’article précité combiné avec l’article L. 145-33 du même code, à l’intérieur d’une double limite, à défaut de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et il correspond donc soit au loyer résultant des indices si la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit au loyer en cours si celui-ci est supérieur à la valeur locative, et à cette dernière valeur si celle-ci se situe entre le plafond (loyer résultant des indices) et le plancher (loyer en cours).

L’article L 145-38 du code de commerce étant d’ordre public, les parties ne peuvent librement choisir les indices diviseurs et multiplicateurs pour le calcul de la révision ; pour le calcul de celle-ci, l’indice multiplicateur est nécessairement l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, l’indice diviseur est nécessairement celui du trimestre au cours duquel est intervenue dernière fixation du loyer, et le loyer à réviser est, s’il y a déjà eu une première révision, le loyer précédemment révisé.

Le juge est cependant tenu en vertu de l’article R. 145-21 du code de commerce par les demandes des parties.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Le rapport d’expertise relève en substance au titre de la période considérée du 1er juillet 2017, date du dernier renouvellement du bail, au 19 avril 2021, date de révision du loyer :

— des fermetures administratives totales du 15 mars 2020 au 2 juin 2020 puis de fin septembre 2020 au 9 juin 2021 pour les salles de sport ;

— une augmentation de la vacance en bureaux dans le secteur de [Localité 17] correspondant au Quartier Central des Affaires, dont dépendent les locaux litigieux (2,9 % au T3 2017 et 3,9 % au T1 2021) et de l’offre immédiate (186.000 m² au T3 2017 et 263.000 m² au T1 2021) ;

— la mise en place de divers protocoles d’obligations de télétravail à compter du 29 octobre 2020, particulièrement appliqué à [Localité 17] et dans le Quartier Central des Affaires, et plus particulièrement dans le quartier [Adresse 13] regroupant les activités tertiaires et professions libérales avec une majorité de cadres et cadres supérieurs pouvant pratiquer leur activité de leur domicile ;

— une baisse de chalandise sur le secteur [Localité 17] [Adresse 13] de 39 % en 2020, alors que la baisse moyenne en France est de 20 % ;

— une baisse de plus de 55 % de la fréquentation touristique en Ile-de-France entre 2019 et 2021 ;

— une baisse de 36,66 % de la fréquentation des stations de métro Saint-Philippe du Roule et [Adresse 15], représentant une baisse de 3.343.978 entrants, éloignées de 400 mètres et 450 mètres environ des lieux loués, supérieure à la baisse de fréquentation moyenne parisienne (34,23 % représentant 1.612.815 entrants) ;

— l’absence de permis de construire indiquant qu’aucun achèvement de travaux n’a eu lieu dans un rayon de 400 mètres autour des lieux loués sur la période considérée.

L’expert en déduit que ces éléments sont de nature matérielle et évidemment défavorable à l’activité des salles de sport exercée dans un quartier de bureaux et touristique avec pour clientèle principale les employés et cadres des bureaux du voisinage.

Le bailleur soutient que le locataire n’a pas apporté la preuve d’une modification de commercialité qui serait matérielle et qu’elle se limite à évoquer, à l’appui de ses prétentions, le mouvement des gilets jaunes, les manifestations du samedi, les revendications à l’encontre de la réforme des retraites, une grève des transports et la crise sanitaire sans apporter aucun élément permettant de considérer que ces évènements seraient constitutifs de modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.

Le locataire fait valoir que :

— le quartier a connu une forte baisse du flux de chalandise, en raison d’épisodes sociaux comme le mouvement des « gilets jaunes », de troubles sociaux résultant de la grève des transports et de la réforme des retraites à la fin de l’année 2019 et de la crise sanitaire qui a touché la France à compter de mars 2020 et a entraîné la fermeture des salles de sport du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, puis de fin septembre 2020 au 9 juin 2021 ;

— la désertification des actifs du quartier du fait de la généralisation massive du télétravail a eu un impact direct et défavorable sur le commerce considéré ;

— la baisse particulièrement sensible de la fréquentation des stations de métro du quartier [Adresse 13] confirme la baisse de fréquentation du quartier du fait principalement des grèves de transports, des manifestations des gilets jaunes puis de la crise sanitaire ;

— l’établissement exploité dans les locaux loués a connu une forte baisse de son chiffre d’affaires de près de 17 % sur les exercices 2017, 2018 et 2019, en excluant l’année 2020 qui n’est pas significative compte tenu des fermetures administratives.

En l’espèce, il sera retenu que la crise sanitaire, par les fermetures administratives qu’elle a entraînées sur une période prolongée, notamment en ce qui concerne les salles de sport, a conduit à une baisse du flux de chalandise dans le quartier où sont situés les locaux considérés.

Il en est de même de la baisse de la fréquentation des stations de métro situées à proximité des locaux litigieux, ainsi que de l’augmentation de la vacance des bureaux présents dans le quartier du fait de la généralisation massive du télétravail, les personnes y travaillant correspondant en grande partie à la clientèle du commerce exploité dans les locaux loués de sorte que ces évènements ont eu un impact défavorable sur le commerce considéré, corroboré par la baisse de chiffres d’affaires enregistrée pendant cette période.

En revanche, la baisse de la fréquentation du quartier du fait des grèves de transports et des manifestations des gilets jaunes, qui n’ont été que temporaires, a eu un impact moindre sur le commerce considéré.

Il y a lieu en conséquence de considérer que ces éléments sont bien constitutifs d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptibles d’avoir eu une incidence sur la valeur locative des locaux.

Il reste à évaluer la valeur locative à la date de révision du loyer, à savoir le 19 avril 2021, aux fins de déterminer si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité établie ci-dessus a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er juillet 2017 et le 19 avril 2021.

Sur la valeur locative

L’article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Aux termes de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les locaux commerciaux sont situés [Adresse 3] dans le [Localité 6], dans la partie de cette voie comprise entre la [Adresse 19] et la [Adresse 18], à 200 mètres environ de [Adresse 13]. La [Adresse 7] est une voie secondaire à sens unique de circulation reliant [Adresse 13] au [Adresse 8], à circulation assez dense. Le quartier se caractérise par une commercialité un peu diffuse, avec une majorité de bureaux, de commerces de restauration et d’hôtels, les flux de touristes étant davantage concentrés proche de [Adresse 13] et dans le triangle d’or, compris entre cette dernière, [Adresse 16] et [Adresse 15]. L’expert estime qu’il s’agit d’une bonne situation pour une salle de sport, dans le quartier central des affaires (QCA), à vocation principale de bureaux et touristique, dont la population et les nombreux employés bénéficient d’un pouvoir d’achat élevé.

Les stations de métro « Saint-Philippe du Roule » (ligne 9) et " [Adresse 15] « (ligne 1) sont situées respectivement à environ 400 mètres et 450 mètres des lieux loués. Les arrêts de bus » [Adresse 14]-[Adresse 8] « (lignes 22, 43 et 52) et » [Adresse 15] " (ligne 73) sont situés respectivement à environ 250 mètres et 400 mètres des locaux étudiés. Il est également relevé la présence de parkings publics Interparking [Adresse 7] [Adresse 13] à 230 mètres environ et [10] [Adresse 13] à 290 mètres environ.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués dépendent d’un immeuble assez récent, élevé sur sous-sols, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et de 6ème et 7ème étages en retraits successifs – façade largement vitrée avec parement pierre sur rue, ravalement un peu ancien – toiture-terrasse. Les locaux, sans vitrine sur rue, sont accessibles depuis le n°26 par une porte métallique vitrée à simple vantail avec enseigne drapeau et d’un escalier descendant de 24 marches menant au rez-de-jardin des locaux mitoyens également exploités par la société preneuse mais dépendant d’un bail distinct.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composent comme suit :

— Au rez-de-jardin, accessible depuis les locaux mitoyens du [Adresse 2] et depuis les parties communes de l’immeuble du 28 par le hall et un escalier commun, ainsi que par le jardin :

— Dégagement ouvert en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct – départ d’escalier vers le rez-de-chaussée – sol synthétique ;

— Vaste salle de sport partiellement surélevée d’une marche, largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin – deux piliers de soutien centraux – sol parqueté – miroirs muraux ;

— Vestiaire femmes sans jour avec douches, sanitaires, espace détente et sauna – sol carrelé – faux plafond avec éclairage encastré – accès au vestiaire du personnel ;

— Divers locaux technique et ménage (non visités).

— Au rez-de-chaussée, accessible depuis le rez-de-jardin par un escalier intérieur, par une porte sur le hall commun de l’immeuble et par un escalier extérieur sur jardin :

— Vaste salle largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin, ouverte en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct – pilier de soutien central – départ d’escalier vers l’étage supérieur – sol parqueté – miroirs muraux ;

— Petite salle de musculation sans jour, accessible uniquement par un escalier depuis une salle à l’étage supérieur – sol synthétique – miroirs muraux.

— Au premier étage, accessible par une large ouverture depuis les locaux mitoyens et par un escalier extérieur sur jardin :

— Salle de musculation largement éclairée par huit fenêtres et une porte-fenêtre sur jardin, ouverte en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct – départ d’escalier vers la petite salle de musculation du rez-de-chaussée – sol revêtu de dalles souples ;

— Vue sur jardin et terrasse dallée dont les locaux mitoyens exploités également par la société locataire ont la jouissance privative.

La description matérielle et de situation faite par l’expert, qui résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et qui n’est pas contestée par les parties, sera retenue.

Sur la surface des locaux

L’expert s’appuie sur les surfaces qui ressortent des plans d’aménagement établis le 23 janvier 2017 qui lui ont été communiqués par le locataire et qui indiquent une surface pour chaque pièce, soit la surface totale suivante :

— Rez-de-jardin : 409,50 m² ;

— Rez-de-chaussée : 182,50 m² ;

— Mezzanine : 102,60 m² ;

Total : 694,60 m².

L’expert préconise par ailleurs de considérer, pour l’évaluation de la valeur locative, les surfaces réelles des locaux, sans pondération, avec le cas échéant une valorisation des différentes parties à des prix unitaires distincts si les caractéristiques des locaux le justifient, tel que cela est également l’usage en matière de bureaux, d’ateliers ou encore de supermarchés ou de discothèques. L’expert le justifie par le fait que les utilisateurs de salles de sports, qui sont des personnes sportives par définition, ne voient pas d’inconvénient à monter ou à descendre un escalier pour se rendre à une salle dont les caractéristiques seraient identiques au rez-de-chaussée, en mezzanine ou en rez-de-jardin. L’expert mentionne que les loyers de comparaison seront également présentés en surface réelle non pondérée.

La S.A.S [11] conteste l’analyse de l’expert et sollicite que les surfaces soient pondérées, selon les coefficients qu’elles indiquent, compte tenu de leur configuration, de l’absence d’accès direct par la rue et de leur répartition sur plusieurs niveaux. Elle évalue ainsi la surface pondérée à 323,58 m² pour une surface réelle de 696,90 m².

La société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI ne se prononce pas.

En l’espèce, les locaux concernés s’apparentent davantage à des locaux d’activités de grande surface valorisés au m² utile qu’à des boutiques dont la valeur locative est déterminée en appliquant un prix unitaire à une surface pondérée et qui n’est pas adaptée au cas d’espèce dès lors qu’il s’agit de locaux de grande surface qui n’ont aucune vitrine sur rue à partir de laquelle apprécier l’éloignement des zones ni aucune zone de vente. Surtout, l’homogénéité de leur fonctionnalité, telle qu’elle résulte de leur description reprise dans les développements précédents, ne nécessite pas de réaliser une valorisation des différentes parties à des prix unitaires distincts.

Il y a donc lieu de privilégier l’approche par la surface réelle et de retenir une surface utile de 694,60 m².

Sur la valeur locative avant abattement

L’expert a recherché des termes de comparaison pour des locations de salles de sport, parmi des références issues uniquement du marché, précisant ne pas avoir eu connaissance de renouvellement de bail ni de décision judiciaire récente de salles de sport.

Les quinze références de locations nouvelles proposées vont de 104 euros/m² à 446 euros/m² pour des baux neufs de mars 2012 à septembre 2021, étant précisé que ces références concernent des salles de sport situées dans divers arrondissements parisiens ainsi qu’à [Localité 9], à l’exception d’une salle de sport exploitée dans l’immeuble mitoyen par la même locataire, mise en communication avec les locaux litigieux, pour un prix unitaire de 368 euros/m².

L’expert retient une valeur locative de 200 euros/m² au 19 avril 2021 compte tenu de la bonne situation pour une salle de sport, dans un quartier à vocation de bureaux et touristique, à proximité de [Adresse 13], du bon état général des locaux, de la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée mais de l’absence d’entrée indépendante sur rue et de communication autonome avec la mezzanine, de la répartition des vestiaires hommes et femmes sur les deux baux, de l’absence d’accessibilité PMR, du très bon éclairement général sauf en rez-de-jardin en partie arrière, des vues sur jardin et terrasses au calme, des éléments particulièrement favorables à l’exploitation de salles de sport, de la destination large prévue au bail, de la tendance baissière des loyers de locaux commerciaux, dans un contexte sanitaire et économique très incertain, et des différents termes de comparaison répertoriés qui ne comprennent que des locations nouvelles dans la mesure où il n’a pas eu connaissance de renouvellement de bail ou de décision judiciaire récente concernant des salles de sport.

L’expert conclut donc à une baisse de la valeur locative statutaire de 33 % entre le 1er juillet 2017 et le 19 avril 2021, passant de 300 euros/m² à 200 euros/m².

Le locataire sollicite que soit retenue une valeur locative unitaire de 135 euros/m² au 19 avril 2021, ce qu’il justifie en appliquant le taux de baisse de 33% à la valeur locative unitaire qu’il sollicitait dans son mémoire en ouverture de rapport aux fins de fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2017 qui s’élevait à 200 euros/m² s’il était fait application d’une surface réelle.

Le bailleur soutient que l’expert aurait dû prendre en considération les prix pratiqués dans le proche voisinage et surtout se référer au loyer des locaux mitoyens situés au [Adresse 2] dans le [Localité 6], qui s’élève à 368 euros/m² sans pondération pour un bail conclu le 1er janvier 2011 ainsi qu’au loyer de ces mêmes locaux qui s’élève à 430 euros/m² sans pondération pour un bail conclu en janvier 2013 dont il serait fait mention dans le rapport d’expertise de Monsieur [I] [O] en date du 24 mai 2017.

En l’espèce, force est de constater que contrairement à ce que soutient le bailleur, l’expert a bien pris en compte le loyer des locaux mitoyens de 368 euros/m² pour un bail conclu le 1er janvier 2011. En revanche, il n’est pas démontré l’existence d’un autre contrat de bail conclu en 2013, de sorte qu’il n’y a pas lieu à complément d’expertise sur ce point.

En outre, la valeur locative au 19 avril 2021 ne saurait être calculée en appliquant un pourcentage de baisse sur la valeur locative retenue au 1er juillet 2017 contrairement à ce que soutient le locataire, mais elle doit être déterminée en application des dispositions légales rappelées ci-dessus.

Compte tenu de la situation géographique (quartier central des affaires et zone touristique, bonne accessibilité par les transports en commun), des caractéristiques des locaux (bon état général des locaux, distribution fonctionnelle mais absence d’entrée indépendante sur rue et de communication autonome avec la mezzanine, répartition des vestiaires hommes et femmes sur deux baux, absence d’accessibilité PMR, très bon éclairement général sauf en rez-de-jardin en partie arrière), de la destination des lieux (large énumération d’activités autorisées aux termes du bail), des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués pour des salles de sport similaires (qui se situent entre 104 euros/m² et 446 euros/m²), le prix unitaire de 200 euros le m² pour une surface réelle de 694,60 m², fixant la valeur locative annuelle avant abattement à 138.920 euros tel que proposé par l’expert apparaît justifié (694,60 m² * 200 euros/m² = 138.920 euros).

Sur les abattements et majorations

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur l’abattement au titre de l’absence d’accès direct sur rue

L’expert préconise de retenir un abattement pour l’absence d’accès direct sur rue de 15 %, considérant que l’absence d’accès direct sur la rue justifie un prix unitaire réduit.

Le locataire considère que cet abattement est justifié tandis que le bailleur ne se prononce pas sur ce sujet.

En l’espèce, il est incontestable que l’absence d’accès direct au local à partir de la rue constitue un facteur de diminution de la valeur locative dès lors que cela fragilise l’exercice de l’activité qui ne peut être visible depuis la rue par les clients potentiels et que l’accès des clients et du personnel dépend de l’accès accordé aux parties communes de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires.

Un abattement de 15% au titre de l’absence d’accès direct sur la rue est donc justifié.

Sur la majoration au titre de l’accès au local mitoyen

L’expert considère que les locaux mitoyens sont largement améliorés et exploitables du fait de la communication permettant un accès fonctionnel sur la rue, de sorte qu’il préconise de retenir une majoration de 5 % pour ouverture en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct, avec un accès sur la [Adresse 7].

Le locataire considère que l’exploitation des locaux via deux baux distincts fragilise la situation locative du locataire car les locaux loués n’ont alors aucun accès direct depuis la rue, si bien que cette majoration ne serait pas justifiée. Il relève au contraire qu’il a été retenu un abattement de 15 % pour l’absence d’accès direct sur la rue.

Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet.

En l’espèce, la possibilité d’accéder au local mitoyen pris à bail distinctement constitue un facteur d’augmentation de la valeur locative puisqu’elle permet d’agencer les lieux de manière à ce que le local litigieux ait un accès direct et fonctionnel à la rue. Cependant, cet avantage demeure limité dès lors que l’accès et ses conséquences sur l’activité dépendent fortement d’un bailleur et d’un contrat de bail distincts.

Il convient donc de retenir une majoration de 5 % de la valeur locative en raison de l’accès au local mitoyen.

Sur l’abattement au titre des clauses exorbitantes

L’expert expose que doit être retenu un abattement de 8 % pour tenir compte des charges exorbitantes de droit commun incombant au locataire à savoir, en l’espèce, l’impôt foncier, l’assurance immeuble, les travaux prescrits par l’autorité administrative et les charges d’immeuble sauf les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil incombant au bailleur.

Le locataire estime que cet abattement est justifié au regard des conditions locatives et des charges exorbitantes (transfert de la taxe foncière et de l’intégralité des travaux de conformité au locataire).

Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet.

En l’espèce, en ce qui concerne le remboursement de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble et des charges de copropriété, il est acquis que si le bail peut valablement les mettre à la charge du locataire, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur en application de l’article R. 145-35 du code de commerce et que leur transfert sans contrepartie au locataire doit être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

En outre, la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

Il est donc justifié d’appliquer un abattement de 8% pour charges exorbitantes.

La valeur locative au 19 avril 2021 est donc la suivante :

avant correctifs : 694,60 m² * 200 euros/m² = 138.920 euros

après correctifs : 138.920 – 20.838 [138.920 * 15% = 20.838] + 6.946 [138.920 * 5% = 6.946] – 11.113,60 [138.920 * 8%] = 113.914,40 euros.

La valeur locative au 19 avril 2021 s’établit à 113.914,40 euros hors taxes et hors charges par an.

Sur le prix du bail révisé

Par jugement en date du 12 mars 2024, le juge des loyers commerciaux a retenu au 1er juillet 2017 une valeur locative unitaire de 300 euros/m², ce qui correspond à une valeur locative après correctifs de 170.871,60 euros hors taxes et hors charges, de sorte que la valeur locative a diminué de 33 % sur la période considérée.

Il convient de considérer que les éléments retenus au titre de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, à savoir notamment la fermeture administrative prolongée des salles de sport pendant la crise sanitaire, l’augmentation de la vacance des bureaux dans le quartier central des affaires et la généralisation du télétravail ou encore la baisse de la fréquentation des stations de métro environnantes, ont entraîné une baisse de 33 % de la valeur locative entre le 1er juillet 2017 et le 19 avril 2021.

Constatant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, il convient de fixer le prix du bail révisé à la valeur locative au 19 avril 2021, soit 113.914,40 euros hors taxes et hors charges par an.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu de loyers

Il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de condamner le bailleur au remboursement du trop-perçu de loyer, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R. 145-3 du code de commerce.

La demande de la S.A.S. [11] de condamnation de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui payer le différentiel de loyer sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la S.A.S. [11], fixé par jugement avant-dire droit du 7 juillet 2022 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à compter du 19 avril 2021, date de notification de la demande de révision par le locataire, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Madame [L] [F],

Fixe à la somme annuelle en principal de 113.914,40 euros hors charges et hors taxes le prix du bail révisé le 19 avril 2021 entre la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI et la S.A.S. [11] pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6],

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la S.A.S. [11], fixé par jugement avant-dire droit du 7 juillet 2022 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, et le montant du loyer fixé par le présent jugement, à compter du 19 avril 2021 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Ordonne la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Déclare irrecevable la S.A.S. [11] en sa demande de condamnation de la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à lui payer le différentiel de loyer,

Déboute la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI de sa demande de complément d’expertise,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 07 mai 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON