TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/15255

N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRH

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A. CABINET MICHAU

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #98

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Y][X] [M] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0872

Décision du 23 Mai 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/15255 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQRH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] (les consorts [C]) sont propriétaires des lots de copropriété n°19 et 62 d’un immeuble situé au [Adresse 1]).

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner les consorts [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 5 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que les articles 1103, 1104, 1193, 1343-2 et 1240 du code civil, demande au tribunal de :

débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions. En conséquence,

condamner les consorts [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes : ° 47.144,36 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus assortis de l’intérêt légal à compter du 22 septembre 2022

° 429,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

° 2.500 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat et en réparation des préjudices subis toutes causes confondues, et à raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat,

° 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

ordonner l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit et par provision. condamner solidairement ou défaut in solidum les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance, le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC.

Dans leurs conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, les consorts [C] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes

— accueillir l’exception d’inexécution des consorts [C] en toute hypothèse sursoir à statuer jusqu’à la fixation de la créance des consorts [C] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

— dire et juger que la créance du syndicat n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible, faute de possibilité d’exécution des travaux d’ascenseur

— Subsidiairement si le tribunal condamnait les consorts [C] à payer les appels de fonds de l’ascenseur, en limiter le montant à la quote-part correspondant aux appels de fonds votés et autoriser les consorts [C] à s’en acquitter sur 10 ans

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] au paiement des entiers dépens

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire et juger que les consorts [C] ne participeront pas aux frais de la présente procédure

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens au profit de Maître Isabelle HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024.

Par conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et d’actualisation notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023 et signifiées par acte d’huissier de justice à M. [P] [L] le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de céans de :

ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 octobre 2023 et, par voie de conséquence, s’entendre ordonner la réouverture des débats : déclarer les consorts [C] tant irrecevables, que mal fondés en leur demande de sursis à statuer. En tout état de cause :

débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions. En conséquence, condamner les consorts [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :

47.676,18 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus assortis de l’intérêt légal à compter du 22 septembre 2022 429,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat et en réparation des préjudices subis toutes causes confondues, et à raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat, 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. ordonner l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit et par provision.condamner solidairement ou défaut in solidum les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance, le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience de plaidoirie du 21 mars 2024, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024.

Le tribunal a demandé aux parties leurs observations, avant le 21 mai 2024, sur la recevabilité devant le tribunal de la demande de sursis à statuer soulevée par les consorts [C].

Par note en délibéré du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a observé que la demande de sursis à statuer s’avère irrecevable au titre des articles 74 et 771 du code de procédure civile.

Par note en délibéré du 15 mai 2024, les consorts [C] ont sollicité une réouverture des débats pour qu’il soit statué sur les conclusions d’incident signifiées en pièce jointe.

L’affaire a été prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de clôture

L’article 6 de la convention européenne de droits de l’homme et l’article 16 du code de procédure civile garantissent le principe du contradictoire.

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a répondu le 17 octobre 2023 aux conclusions des consorts [C] intervenues la veille de l’ordonnance de clôture qui forment une nouvelle demande à son encontre.

Ce dernier a pu prendre connaissance de ces conclusions et y répondre lui-même le 17 octobre 2023.

Le plein respect du principe de la contradiction conduit à ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, pour prendre en considération les conclusions précitées du 17 octobre 2023. Ces conclusions forment cependant de nouvelles demandes tendant à actualiser la créance du syndicat des copropriétaires. Ces nouvelles demandes au titre des charges de copropriété ne seront donc pas prises en compte et seules celles sollicitées le 18 septembre 2023 seront examinées par le tribunal afin de faire respecter le principe du contradictoire. La clôture de l’instruction sera ordonnée le jour de l’audience de plaidoirie, soit le 21 mars 2024.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Sur l’exception d’inexécution

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas répondu aux développements des parties qui ne viennent au soutien d’aucune prétention.

En l’espèce les consorts [C] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d’accueillir leur exception d’inexécution et dans le corps de leurs conclusions sollicitent une exception de connexité et d’accueillir également une exception d’inexécution préventive de l’article 1220 du code civil sans motiver leur demande.

Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune remarque quant à la demande d’exception d’inexécution.

Sur ce :

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos de l’inexécution d’une même convention.

Selon l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et les consorts [C] ne sont pas liés par un même contrat et le fait qu’ils s’opposent dans une autre procédure au sujet de désordres affectant l’immeuble ne saurait justifier de faire droit à la demande d’exception d’inexécution sollicitée par les consorts [C].

Leur demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

Les consorts [C] sollicitent qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la fixation de la créance des consorts [C] à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’autre procédure qui les oppose devant le même tribunal concernant des désordres de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à leur demande et font valoir que leur hypothétique responsabilité quant aux désordres qui affectent l’appartement des consorts [C] n’autorise pas les consorts [C] à ne pas régler les charges dont ils sont redevables.

Par note en délibéré du 15 mai 2024, les consorts [C] ont sollicité une réouverture des débats pour qu’il soit statué sur les conclusions d’incident signifiées en pièce jointe. Cependant la clôture des débats étant prononcée, leurs nouvelles conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024 seront déclarées irrecevables.

Sur ce :

Selon ce que dispose l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure ».

Si le sursis à statuer ne constitue pas, à proprement parler, une exception de procédure puisqu’il figure, dans le code précité, au titre consacré aux incidents d’instance, il demeure néanmoins soumis au régime des exceptions de procédure et relève comme tel de la compétence du juge de la mise en état. Elle doit être soulevée in limine litis et avant toute défense au fond.

En l’espèce, les consorts [C] ont soulevé dans leurs conclusions au fond notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023 une exception de procédure tendant à solliciter un sursis à statuer alors qu’ils avaient déjà conclu au fond par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023 et qu’un juge de la mise en état était saisi de l’affaire. Leur demande n’a donc pas été formée in limine litis.

En outre, ils ne justifient d’aucune signification de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état de leur demande de sursis à statuer avant toute conclusions au fond.

Ils n’ont donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître.

La demande de sursis à statuer sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] sont propriétaires des lots n°19 et 62 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1]).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2019, 17 décembre 2019, 29 septembre 2020, 16 décembre 2020, 8 avril 2021, 17 mai 2022 et 15 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux, notamment pour l’installation d’un ascenseur escalier B ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 octobre 2022 et au 1er avril 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que l’assemblée générale des copropriétaires a, le 27 juin 2019, aux termes la résolution 21.1, voté à l’unanimité la réalisation de travaux pour l’installation d’un ascenseur au sein de l’escalier B pour un montant de 120.000 euros à se répartir entre 4 copropriétaires dont les consorts [C] et ont donné mandat au syndic de choisir l’entreprise. Aux termes de la résolution 21.2 les copropriétaires concernés ont approuvé la clé de répartition ascenseur et aux termes de la résolution n°21.6 afférente au financement de la répartition, le syndic a été autorisé à procéder pour le financement de ces travaux et des frais, assurance et honoraires y afférent à deux appels de fond égaux exigibles les 1er octobre 2019 et 1er janvier 2020 et répartis en charge « ascenseur B ».

Lors de l’assemblée du 17 mai 2022, aux termes de sa résolution 18.1, les copropriétaires ont voté un budget complémentaire de 20.000 euros pour l’installation de l’ascenseur pour lequel les époux [C], représentant 2580/8550ième, ont voté contre.

Les assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours. Ainsi les budget et comptes provisionnels votés ne peuvent plus être contestés par les époux [C] hormis les modalités de calcul du solde de leur compte individuel de copropriété.

Il résulte d’une part de l’examen du compte individuel de copropriétaire des consorts [C] qu’a été porté trois fois à son débit la somme de 20.113,76 euros entre le 1er octobre 2019 et le 17 février 2020 : deux au titre de la création d’un ascenseur escalier B (1ere et 2ème tranche) et la troisième, le 17 février 2020, qui a pour libellé « remboursement appel de fonds travaux ascenseur ».

Or c’est par erreur que la somme de 20.113,76 euros libellée « remboursement appel de fonds travaux ascenseur » a été porté au débit et non au crédit du compte individuel de propriétaires des consorts [C] ;

Il ressort des courriers produits par les consorts [C] en date du 19 décembre 2019 et du 7 février 2020 que ces derniers avaient sollicité auprès du syndic le remboursement de leur premier versement au titre de la création d’un ascenseur pour caducité en l’absence d’autres devis présentés et que le syndicat des copropriétaires avait fait droit à leur demande le 17 février 2020 en remboursant la somme de 20.113,79 euros (pièce 3ter communiquée par le syndicat des copropriétaires).

Ainsi il convient de porter au crédit et non pas au débit du compte de copropriétaires des consorts [C] ce remboursement d’appel de fond d’un montant de 20.113,76 euros qui rembourse les 20.113,76 euros portés au débit le 1er octobre 2019 et libellé « 1/2 création d’un ascenseur escalier B ». Ainsi la somme totale de 40.227,58 euros (20.113,79 euros x 2) doit être déduite du compte individuel des consorts [C].

D’autre part les consorts [C] contestent le mode de calcul des appels de fonds pour les travaux de l’ascenseur en octobre 2019 et en juillet 2022.

Les consorts [C] contestent le montant de leur premier appel de fonds pour les travaux de l’ascenseur de l’escalier B qui devrait être de 17.067,25 euros correspondant à 2580/9070 de 120.000 euros, soit 34.134, 50 euros divisé en deux appels de 17.067,25 euros chacun.

Ils contestent également le montant du deuxième appel de fonds du 1er juillet 2022 pour les travaux de l’ascenseur de l’escalier B qui devrait être de 5.689,08 euros (20.000 euros : 9.070 x 2.850) et pas 6.462,80 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les appels de fonds concernent également les frais d’assurance et d’honoraire.

En l’absence de justificatif de ces frais d’assurance et d’honoraire, il sera fait droit à la demande des consorts [C] qui justement établissent un appel de fonds du 1er janvier 2020 qui est excédent de 3.046,54 (20.113,76 – 17.067,25) euros pour le premier appel de fonds concernant la création d’un ascenseur et de 773,72 euros (6.462,80 – 5.689,08) pour le deuxième appel de fonds en date du 1er juillet 2022.

Ainsi, doit être en outre déduit du compte individuel, d’une part la somme de 3.046,51 euros (20.113,76 – 17.067,25) et d’autre part la somme de 773,72 euros (6.462,80 – 5.689,08) soit la somme totale de 3.820,23 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le compte individuel de copropriétaire des consorts [C] est débiteur de 3.096,55 euros (47.573,96 – 40.227,58 – 3.820,23 – 429,60 euros de frais) sur la période du 1er octobre 2019 au 1er avril 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

Les consorts [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 12 décembre 2022, date de signification de l’assignation ;

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 429,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il réclame notamment le paiement de sommes au titre d'« honoraires de deux mises en demeure» et de « transmission à l’avocat du syndic ».

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 12 décembre 2022, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [C] de leurs obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [C] ont agi de mauvaise foi dès lors que le syndicat des copropriétaires leur a réclamé indument la somme de plus de 40.000 euros en raison d’une erreur comptable.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire des consorts [C] pour procécure abusive

Les consorts [C] sollicitent la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive mais ne motivent pas leur demande dans le corps de leurs conclusions.

Par conséquent leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles et de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 11 octobre 2023 ;

REÇOIT les conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées électroniquement le 17 octobre 2023 sauf en ce qui concerne l’actualisation de leur créance au titre d’arriérés de charges ;

PRONONCE la clôture de la procédure au 21 mars 2024;

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024 par M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] ;

DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] ;

REJETTE la demande d’exception d’inexécution formée par M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] ;

CONDAMNE M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.096,55 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées au 1er avril 2023 inclus, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 12 décembre 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [T] [U] [C], Mme [Y] [X] [M] [C] et M. [F] [C] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024

La GreffièreLa Présidente