TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies conformes délivrées

le : 02/09/2024

à : – M^e I. WILLM

— Mme [B] [T]

— Mme [V] [J]

— [V] [X] [W]

— [V] [F] [V] [M]

— M^e D. BRACKA

— M^e J.-M. DESCOUBÈS

Copies exécutoires délivrées

le : 02/09/2024

à : – Mme [B] [T]

— Mme [V] [J]

— [V] [X] [W]

— [V] [F] [V] [M]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/05026 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44QZ

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 2 septembre 2024

DEMANDERESSE

La Société par Actions Simplifiée FONCIÈRE DAVID & CO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle WILLM, Avocate au Barreau de NICE

DÉFENDEURS

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [C] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

INTERVENANTE VOLONTAIRE EN DÉFENSE

Madame [E] [Y], gérante de la Société Civile Immobilière MALVINA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Denis BRACKA, Avocat au Barreau de PARIS

Décision du 02 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/05026 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44QZ

INTERVENANT VOLONTAIRE EN DÉFENSE

Monsieur [Z] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Marc DESCOUBÈS, Avocat au Barreau de PARIS, non comparant à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication sur surenchère du 19 octobre 2023, la société FONCIÈRE DAVID AND CO a acquis les lots n° 24 à 29 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] ayant précédemment appartenu à la SCI MALVINA.

La société FONCIÈRE DAVID AND CO a découvert que les lieux étaient loués via la plate-forme Airbnb par Madame [E] [Y], gérante de la SCI MALVINA, à Madame [B] [T], Madame [U] [J], Monsieur [X] [W] et Monsieur [F] [C] [M] et a fait dresser constat de la situation.

Puis, par actes de commissaire de justice du 10 avril 2024, la société FONCIÈRE DAVID AND CO a fait assigner, en référé, Madame [B] [T], Madame [U] [J], Monsieur [X] [W] et Monsieur [F] [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir :

— leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques des défendeurs ;

— leur condamnation in solidum au paiement :

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 3.000 euros par mois à compter de la sommation de quitter les lieux du 15 mars 2024,

— outre 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais de la sommation du 15 mars 2024, du

procès-verbal de constat du 20 mars 2024, ainsi que de tout autre acte rendu nécessaire pour les besoins de la procédure.

À l’audience du 5 juin 2024, la société FONCIÈRE DAVID AND CO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les baux consentis aux défendeurs l’ont été de manière frauduleuse en violation de son droit de propriété et qu’ils sont de plus arrivés à terme depuis le 20 mars 2024, de sorte que leur maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite.

Elle considère que les statuts de la SCI MALVINA et les conventions entre ses actionnaires ne lui sont pas opposables et relève que le commissaire de justice n’a jamais constaté la présence dans les lieux de Madame [E] [Y].

Elle estime, en outre, que l’indemnité d’occupation sollicitée n’est pas sérieusement contestable dans la mesure où elle correspond aux sommes réglées par les occupants à la gérante de la SCI MALVINA.

Madame [E] [Y], gérante de la SCI MALVINA, représentée par son conseil, est intervenue volontairement à la procédure et a sollicité le débouté des demandes et la reconnaissance de son droit de jouissance sur le bien, subsidiairement qu’une médiation soit ordonnée et, en tout état de cause, la condamnation de la société FONCIÈRE DAVID AND CO au paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts outre celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle prétend avoir intérêt à intervenir dans la mesure où elle est citée dans l’assignation et qu’elle vit sur place depuis 2021, de sorte que l’issue du litige aura des conséquences sur son occupation du bien.

Elle estime que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés, dès lors que les statuts publiés aux hypothèques lui reconnaissent un droit de jouissance et d’occupation lui permettant de louer le bien et que la SCI FONCIÈRE DAVID AND CO était avertie de sa présence puisque le procès-verbal descriptif établissait clairement que les lieux étaient occupés.

Elle justifie sa demande de dommages et intérêts par les tentatives forcées d’expulsion diligentées à son encontre pour lesquelles elle a déposé plainte.

Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer leur domicile actuel, Madame [B] [T], Madame [U] [J], Monsieur [X] [W] et Monsieur [F] [C] [M] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en intervention volontaire pour un plus ample exposé des moyens des parties puis de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2024 puis a été prorogée à ce jour.

Aux termes d’une note reçue au greffe le 14 août 2024, Monsieur [Z] [A], associé de la SCI MALVINA, a notifié des conclusions d’intervention volontaire et aux fins de réouverture des débats.

La société FONCIÈRE DAVID AND CO a sollicité le rejet de ces demandes par note reçue le 27 août 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [Z] [A]

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux article 442 et 444 du même code.

En l’espèce, cette demande formée dans le cadre d’une note en délibéré qui n’a pas été sollicitée ni autorisée par le tribunal, en violation des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, qui interdit toute note aux parties après la clôture des débats, et par une partie non comparante dans une procédure orale, sera jugée irrecevable.

Sur l’intervention volontaire de Madame [E] [Y]

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L’article 329 du même code dispose que l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et l’article 325 du même code précise qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Madame [E] [Y], gérante de la SCI MALVINA, ancienne propriétaire, revendique un droit d’occupation et de jouissance sur le bien objet du présent litige et déclare y avoir fixé sa résidence principale depuis 2021.

L’issue de la procédure aura donc nécessairement des conséquences sur cette occupation si celle-ci est avérée.

Elle est donc recevable en son intervention volontaire, ce que la SCI FONCIÈRE DAVID AND CO ne conteste pas.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement et la demande reconventionnelle tendant à voir reconnaître à Madame [E] [Y] un droit de jouissance sur le bien

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats et non discutées que Madame [B] [T], Madame [U] [J], Monsieur [X] [W] et Monsieur [F] [C] [M] occupent les lieux en vertu de baux d’habitation qui leur ont été consentis après l’engagement de la procédure de saisie par Madame [E] [Y], gérante de l’ancienne SCI, propriétaire des lieux.

La demanderesse établie, par ailleurs, avoir procédé au règlement intégral du prix.

Or, l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

L’article R.322-64 du même code ajoute que, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose

à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Le jugement d’adjudication constitue ainsi titre d’expulsion contre tout occupant qui tient ses droits de la partie saisie.

L’article L.321-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, en outre, que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Il y a, dès lors, lieu de s’interroger sur la nécessité pour la société FONCIÈRE DAVID AND CO de saisir la présente juridiction d’une demande d’expulsion à l’encontre d’occupants du chef de la gérante de l’ancienne propriétaire, puisqu’elle dénie à cette dernière tout droit au maintien dans les lieux.

À l’effet d’établir l’existence de ce droit d’occupation et de jouissance sur le bien, Madame [E] [Y] verse aux débats :

— des extraits en copie des statuts de la SCI MALVINA comportant un article libellé comme suit : « l’Associé dispose d’un droit de louer ou de traiter le local qui lui est attribué en jouissance pendant la période qui lui est attribuée »,

— également en copie les contrats signés les 1er août 2007 et 27 décembre 2021 entre la SCI MALVINA et Madame [E] [Y] conférant à cette dernière la mise à disposition à titre gracieux du " bien immobilier sis au [Adresse 2], comprenant le bâtiment B, et ce, pour un usage exclusivement résidentiel « (article 1), cette » mise à disposition [étant] consentie pour une durée indéterminée " (article 2).

L’article 24 des statuts dont se prévaut Madame [E] [Y] a été rédigé de façon manuscrite sur une feuille distincte non numérotée paraphée uniquement en haut de la page et apparaît ainsi avoir été rajouté après l’établissement des statuts.

En l’absence de production de ces statuts en original, on peut donc légitimement s’interroger sur l’authenticité de cet article.

Leur production tronquée ne permet pas, en outre, de vérifier si un droit d’occupation et de jouissance a été attribué dès l’origine à la gérante et associée de la SCI MALVINA et, si oui, sur quels lots et pour quelle durée.

Il n’est pas plus justifié de la publication des statuts intégrant l’article 24 à la conservation des hypothèques et partant de son éventuelle opposabilité à l’adjudicataire.

Il n’en demeure pas moins cependant que si le procès-verbal descriptif établi le 6 décembre 2021 par voie de commissaire de justice à la requête de la BNP PARIBAS SUISSE, créancier poursuivant, ne fait pas mention de ce droit, ce procès-verbal précise toutefois que : " les

biens (…) saisis constitu[ent] la résidence parisienne de la gérante de la SCI qui vit à l’étranger ".

Ainsi, il ne peut être totalement exclu que Madame [E] [Y] bénéficie effectivement du droit de jouissance et d’occupation qu’elle revendique.

Il s’ensuit que la société FONCIÈRE DAVID AND CO n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, l’illicéité du trouble résultant de l’occupation des lieux par des personnes du chef de l’ancienne propriétaire.

Il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion.

De même, Madame [E] [Y] sera déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à lui voir reconnaître un droit de jouissance laquelle relève de la seule compétence du juge du fond.

Sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’indemnité d’occupation est due par tout occupant sans droit ni titre d’un local et trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute commise par la personne qui se maintient illégalement dans les lieux et correspond à la réparation du préjudice subi par le propriétaire.

En l’espèce, en l’absence de constat du caractère illicite de l’occupation des lieux et alors qu’il apparaît que des sommes ont été réglées par les occupants à Madame [E] [Y], la demande d’indemnité d’occupation est sérieusement contestable et sera, par conséquent, rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précédemment rappelées, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ne peut accorder qu’une provision au créancier à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

Il s’ensuit que la demande de Madame [E] [Y] tendant à la condamnation de la société FONCIÈRE DAVID AND CO à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour

non-respect de la procédure d’expulsion et non une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice excède les pouvoirs du juge des référés.

Sa demande sera, par conséquent, déclarée irrecevable.

Sur les mesures accessoires

La société FONCIÈRE DAVID AND CO, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [E] [Y].

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [Z] [A],

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [E] [Y],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société FONCIÈRE DAVID AND CO,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [E] [Y] tendant à lui voir reconnaître un droit de jouissance sur le bien litigieux,

DÉCLARONS irrecevable la demande de dommages et intérêts de Madame [E] [Y],

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [E] [Y],

CONDAMNONS la société FONCIÈRE DAVID AND CO aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge des contentieux la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux la protection,

Décision du 02 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/05026 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44QZ