TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/05676

N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWY

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

03 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GLC

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2083

DÉFENDERESSE

S.A.S. R et K

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Morgane OJALVO DENIEL de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0264

Décision du 19 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/05676 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWOWY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à diposition au greffe le 6 mai 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 19 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à diposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2017, la SCI GLC a donné à bail à la SAS R & K un local commercial sis [Adresse 1] à Paris 5ème arrondissement, pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2017, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14.400 euros, payable mensuellement d’avance, outre une provision sur charges de 50 euros, soit un total mensuel de 1.250 euros.

Le bail a été consenti pour une activité de commerce de détail et de gros de chaussures en cuir, activité de bureaux aux entreprises, par exemple édition, réunion, au soutien aux entreprises, à la domiciliation, aux activités des sièges sociaux, au secrétariat, à l’édition, ainsi qu’à l’activité de coaching et de conseil en développement personnel.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2021, la SCI GLC a fait délivrer à la société R&K un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur une somme en principal de 10.000 euros au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au terme de février 2021 inclus.

Un état des lieux de sorti a été réalisé contradictoirement le 30 juin 2021. Un jeu de clés a été restitué par la société R & K le 7 juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 mai 2022, la SCI GLC a fait assigner la société R&K devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes au titre d’arriéré locatif, indemnité d’occupation, frais de remise en état et dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, la SCI GLC demande au tribunal de :

« – DECLARER la société GLC recevable et bien fondée en ses demandes

— CONSTATER par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail commercial consenti à la société R et K, à la date du 26 mars 2021 ;

— CONSTATER la libération des locaux au 7 juillet 2021 ;

— AUTORISER la séquestration aux frais, risques et périls de la défenderesse des meubles laissés dans les lieux ;

— JUGER conformes et non abusives les clauses du Bail et les charges répercutées sur la société R et K relatives aux charges, impôts et taxes, et l’absence de tout abu.

— DEBOUTER en conséquence la société R et K de sa demande en remboursement des provisions payées, avec intérêts.

— DIRE que la somme de 137,10€ due au titre de la régularisation annuelle des charges sera déduite de l’arriéré locatif dû pour la même période

— CONDAMNER la société R et K à payer à la société GLC la somme de 11.112,90 euros (au lieu de 11 250€), au titre de loyers et charges échus au 1er mars 2021 (terme de mars 2021 inclus) ;

— DIRE que la somme de 11 112,90€ produit des intérêts conventionnels au taux de 3%, prévus par l’article du bail, à liquider après imputation des paiements aux échéances le plus anciennes ;

— FIXER au double du montant conventionnel du loyer et charges, l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société R et K en application de la clause insérée à l’article 24 du bail ;

— CONDAMNER en conséquence la société R et K, à payer à GLC la somme de 8.583,33 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 26 mars 2021 au 7 juillet 2021 ;

— DIRE que la somme de 3.600€ représentant le dépôt de garantie, est acquise au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, en application de l’article 23 du bail;

— CONDAMNER la société R et K à payer à la SCI GLC la somme de 10.000 euros à titre de frais de remise en état des locaux ;

— CONDAMNER la société R et K à payer à la SCI GLC la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel distinct ;

— JUGER que les sommes que la société R et K est condamnée à payer porteront intérêts au taux légal, à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 11.112,90€ et à compter de l’assignation pour les autres condamnations.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil

— DEBOUTER la société R et K de sa demande de délais.

— CONDAMNER la société R et K au paiement de la somme de 3.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la société E et K aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de la saisie, de l’assignation et de la signification de l’Ordonnance à intervenir. »

Par dernières conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la société R & K demande au tribunal de :

« – Débouter la société SCI GLC de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société SCI GLC au remboursement de l’ensemble des provisions pour charges perçues depuis l’origine du bail au profit de la société R & K ;

— Condamner la société SCI GLC au remboursement du dépôt de garantie détenu au profit de la société R & K ;

— Juger que les sommes que le bailleur est condamné à rembourser porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343 et suivants du Code civil, de plein droit à compter de leur paiement ;

— Juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

— Ordonner la compensation de créances connexes,

— Accorder à la société R & K un délai de 24 mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir pour s’acquitter des éventuelles sommes mises à sa charge;

— Condamner la société SCI GLC au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société SCI GLC aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS KARILA, Société d’avocats au Barreau du PARIS, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 2 novembre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 février 2025 et mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogée au 19 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI GLC fait valoir qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, en l’absence de règlement dans le délai imparti des arriérés de loyers et charges visés dans le commandement de payer du 25 février 2021, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié à compter du 26 mars 2021 ; que les effets de la clause résolutoire sont acquis de plein droit à cette date et que ce n’est que le 29 avril 2021, que la société preneuse l’a informée de son intention de quitter les lieux le 1er juillet 2021 ; que l’acceptation du départ volontaire de la locataire devenue occupante sans droit ni titre ne constitue pas une renonciation à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ; qu’une telle renonciation doit nécessairement être faire par écrit et sans équivoque pour être parfaite ; que la société R & K n’établit pas sa renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire.

La société R & K soutient que les parties sont convenues d’une résiliation amiable du bail ; que la renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire est établie en présence d’actes positifs de ce dernier, sans qu’il soit nécessaire d’établir une renonciation écrite ; que l’accord des parties pour la résiliation amiable et la restitution des lieux emporte renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de la clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

La clause résolutoire est stipulée dans l’intérêt du bailleur qui a la faculté de ne pas s’en prévaloir.

Il est de principe que le bail peut prendre fin par l’effet d’une révocation mutuelle convenue d’un commun accord entre les parties. La volonté des parties de mettre fin au bail à l’amiable doit être certaine et non équivoque.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule en son article 24 « Clause résolutoire » une clause qui prévoit qu’en cas de non paiement à son échéance d’un terme de loyer, frais, charges ou de ses accessoires, ou de l’inexécution d’une condition du bail, le bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2021, la SCI GLC a fait signifier à la société R & K un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 10.000 euros au titre de loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à février 2021.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Pour autant, par courrier électronique en date du 29 avril 2021, la société R&K a écrit à son bailleur pour lui donner congé du bail dans les termes suivants :

« Comme convenu par téléphone, je te confirme que nous te donnons congé et libérons de toute occupation les locaux que nous te louons sis [Adresse 2] en date du 01/07/2021.

Merci de me confirmer par retour mail que tu es OK pour cette date de fin de bail, afin que nous puissions préparer notre déménagement ».

Par courrier électronique du même jour, la SCI GLC a répondu : « OK pour ta date de départ au 30 juin (remise des clés) ».

Il résulte de cet échange que la société R&K a proposé une révocation amiable du contrat de bail liant les parties à la date du 1er juillet 2021, ce que la société GLC a accepté, proposant la date du 30 juin 2021 qui a finalement été acceptée.

Alors que le message de la société preneuse est clair sur sa proposition de date de fin de bail, la société GLC ne justifie d’aucune réserve relative à l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 25 février 2021, et alors que la clause résolutoire constitue une simple faculté pour le bailleur dont il peut, ou non, se prévaloir.

La société GLC ne rapporte aucun élément justifiant de sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire avant l’accord intervenu entre les parties pour une révocation amiable du bail. Le constat d’état des lieux de sortie établi le 30 juin 2021 ne contient pas davantage de réserve sur l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Il résulte de ces éléments que, postérieurement à l’envoi du commandement de payer du 25 février 2021, les parties sont convenues amiablement d’une fin de bail au 30 juin 2021, de sorte que la société GLC ne saurait solliciter postérieurement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire alors que le bail est expiré en vertu d’un congé accepté.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est sans objet.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

La société R & K soutient que la clause relative aux charges dans le bail est inefficace en ce qu’elle ne contient aucune liste ni énumération des charges et taxes, en violation de l’article L. 145-40-2 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ; que toute clause imprécise s’interprète en faveur du preneur et qu’à défaut de précision les charges litigieuses ne peuvent lui être facturées ; que le paiement des provisions sur charges ne la prive pas de la possibilité de contester les sommes facturées ; que le bail ne prévoit aucune quote-part ni mode de répartition des charges refacturables de sorte qu’elle ne pouvait savoir à quoi elle s’engageait et qu’aucune somme ne peut lui être refacturée. Elle soutient en outre que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation des charges, en contravention avec les stipulations contractuelles, de sorte que les provisions versées doivent être remboursées.

La société GLC fait valoir que la société preneuse n’a jamais contesté les sommes facturées ou réclamées par elle ; que les clauses insérées au bail répondent aux exigences légales et réglementaires en répertoriant de façon précise les catégories de charges récupérables. Elle soutient que la régularisation des charges est intervenue le 2 juin 2022, postérieurement à la remise des clés, et qu’elle fait apparaître un solde en faveur de la société R&K d’un montant de 137,10 euros qu’elle accepte de déduire de sa créance de loyers. En tout état de cause, la société preneuse ayant interrompu tous les paiements depuis mai 2020, elle soutient qu’elle ne peut prétendre qu’au remboursement des provisions effectivement payées et non prescrites à la date de sa demande le 4 janvier 2023.

Le bail litigieux conclu le 10 octobre 2017 est soumis aux dispositions de la loi n°2014 626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, de sorte que les dispositions de l’article L. 145 40 2 du code de commerce trouvent à s’appliquer au contrat.

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de cet article, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145 35 du même code issu du décret du 3 novembre 2014 dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1 et 2 celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article L. 145 15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145 4, L. 145 37 à L. 145 41, du premier alinéa de l’article L. 145 42 et des articles L. 145 47 à L. 145 54.

Il s’ensuit que toute clause, stipulation ou arrangement contraire à l’exigence d’inventaire et à la répartition des charges définie par les articles L. 145 40 2 et R. 145 35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L. 145 15, doit être réputé non écrit.

Si la loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article L.145 40 2 alinéa 1 du code de commerce soit établi sous forme d’une annexe, néanmoins cet inventaire doit figurer au bail.

En l’espèce, l’article 20 du bail, intitulé « Charges, prestations et taxes » stipule : « Le PRENEUR s’engage à payer au BAILLEUR une provision sur charges évaluées par le BAILLEUR en vue de rembourser au BAILLEUR l’intégralité des prestations, charges et dépenses générales, auxquelles donnent lieu la propriété et la jouissance des lieux loués. Sont ainsi visées toutes sortes de charges sans exception aucune, y compris toutes réparations et remplacements portant sur les parties communes et éléments d’équipements communs, qui seront mises à la charge du BAILLEUR à quelque titre que ce soit.

Ces remboursements seront faits au BAILLEUR en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l’an.

Le solde restant à payer par le PRENEUR sera réglé dans les quinze jours de la facturation.

En cas de trop perçu, le montant de celui-ci sera défalqué du ou des appels suivants de provisions pour charges ».

Cette clause qui vise « toutes sortes de charges sans exception aucune » relatives à la propriété et à la jouissance de l’immeuble, sans même exclure les réparations visées à l’article 606 du code civil et sans indication sur la répartition éventuelle entre bailleur et preneur, ni sur la répartition au sein de la copropriété, ne peut, par sa généralité, être considérée comme valant inventaire au sens de l’article L. 145 40 2 du code de commerce, d’ordre public précédemment énoncé, et a donc pour effet d’y faire échec au sens de l’article L. 145 15 du même code.

C’est vainement que la bailleresse invoque le défaut de contestation de la société preneuse et le paiement des provisions qui vaudrait accord sur l’imputation des charges, le paiement des sommes réclamées par la bailleresse ne privant pas la locataire de la possibilité d’en contester le bien-fondé.

La clause intitulée « Charges, prestations et taxes » étant réputée non écrite la bailleresse ne peut prétendre à des charges récupérables, ce qui rend les régularisations de charges et appel de provisions sans cause à ce titre.

La société GLC n’ayant pas soulevé la prescription des demandes en remboursement de charges devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, elle est irrecevable à invoquer ce moyen devant le tribunal.

L’article 10 du bail relatif aux « Impôts et taxes », stipule quant à lui : « […] Il [e preneur] devra rembourser au BAILLEUR l’impôt foncier, la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage ainsi que tous autres droits ou taxes exigibles au titre des lieux loués, présents ou à venir, quel que soit le redevable légal de ces impôts, droits ou taxes. D’une manière générale, il devra rembourser au BAILLEUR la quote-part de tout nouvel impôt, taxe ou redevance communal, départemental, régional, national ou européen correspondant qui pourrait être crée et ayant pour assiette ou pour cause les lieux loués ».

A la différence de la clause de charges, cette clause relative aux impôts et taxes vaut inventaire concernant les taxes qui y sont expressément mentionnées à savoir l’impôt foncier, la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage. Il ressort cependant des écritures de la société GLC et des pièces versées que les impôts et taxes n’ont jamais été refacturés à la société R & K et aucun justificatif n’est produit à ce titre, de sorte que ces impôts et taxes ne peuvent être imputés à la société preneuse.

Au regard du décompte établi par la société GLC au 1er février 2021, la société R & K a réglé indûment la somme de 1.550 euros à titre de provision sur charges entre le 1er novembre 2017 et le 1er février 2021.

Toutefois, la créance de loyers de la société GLC étant largement supérieure à cette somme, en application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

La société GLC soutient que sa créance au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de mars 2021 s’établit à 11.250 euros avant déduction des régularisation de charges ; que la société preneuse a restitué les locaux le 7 juillet 2021 de sorte qu’une indemnité d’occupation est due pour la période du 26 mars au 7 juillet 2021 qui doit être fixée au double du montant conventionnel du loyer et charges en application de l’article 24 du bail, soit la somme de 8.583,33 euros pour la période du 26 mars au 7 juillet 2021.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le bail liant les parties a pris fin le 30 juin 2021 et la société R&K a restitué les clés le 7 juillet 2021, de sorte qu’elle était redevable des loyers jusqu’au 30 juin 2021 et d’une indemnité d’occupation du 1er au 7 juillet 2021.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

L’article 24 du contrat de bail du 10 octobre 2017 stipule que « A défaut par le PRENEUR d’évacuer les locaux, il sera redevable au BAILLEUR de plein droit, et sans préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà, pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours calculée au prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur ».

Cette stipulation insérée dans l’article relatif à la clause résolutoire se comprend comme étant la conséquence de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour manquement du preneur à ses obligations.

Toutefois, les parties ayant mis fin au bail amiablement à la date du 30 juin 2021, l’application de cette clause doit être exclue.

En conséquence, l’indemnité d’occupation qui doit réparer le préjudice résultant de l’occupation sans bail, sera fixée à une somme équivalente au montant du dernier loyer contractuel.

Au regard du décompte locatif produit par la société GLC, la société R&K était redevable des sommes suivantes :

— du 1er novembre 2017 au 30 juin 2021, 54.000 euros de loyers (1.200 euros x 45 mois),

— du 1er juillet au 7 juillet 2021, 270,96 euros, arrondis à 271 euros d’indemnité d’occupation (1.200 euros x 7/31 jours),

Soit la somme de 54.271 euros.

Selon le décompte de la bailleresse, la société R&K a réglé la somme de 40.000 euros au cours du bail, incluant les provisions sur charge à hauteur de 1.550 euros qui s’imputeront sur la créance de loyers. Aucun paiement additionnel n’est justifié par la défenderesse. Il en résulte que la société preneuse reste devoir la somme de 14.271 euros à la société GLC au titre des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation.

En conséquence, la société R&K sera condamnée à payer à la société GLC la somme de 14.271 euros au titre des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2021 pour la somme de 11.154 euros et à compter de l’assignation du 3 mai 2022 pour le surplus.

La prétention relative à l’application d’un taux d’intérêt conventionnel de 3% n’étant motivée par aucun moyen développé dans les écritures, elle n’apparait pas fondée.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l’ensemble de ces sommes seront capitalisés.

Sur les réparations locatives

La société GLC soutient que l’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, relève plusieurs dégradations ; que l’ancienne locataire a procédé à des travaux d’installation d’une salle d’eau sans son autorisation ; que le bail fait obligation au preneur de restituer les locaux en bon état de réparation et de prendre en charge les travaux qui s’avéreraient nécessaire à son départ des lieux ; que l’absence d’état des lieux d’entrée résulte du fait que la société R&K était déjà dans les lieux avant la conclusion du bail mais qu’elle les occupait alors qu’elle avait une autre forme sociale, et que les parties n’ont pas jugé utile d’établir un état des lieux à la signature du bail ; que ce défaut d’état des lieux d’entrée ne modifie pas l’obligation à la charge de la société R&K concernant la prise en charge des travaux.

La société R&K fait valoir que la demande de la société GLC n’est pas fondée en ce qu’elle est faite plus d’un an après son départ des locaux démontrant son acceptation sans réserve ; que l’absence d’état des lieux d’entrée empêche la bailleresse de se prévaloir d’une présomption de délivrance en bon état d’entretien ; qu’elle a réalisé les déposes et réparations convenues et que la bailleresse ne démontre pas qu’elle n’aurait pas réalisé ses engagements.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article L. 145-40-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, il est constant que les parties n’ont pas établi d’état des lieux d’entrée au début du bail du 10 octobre 2017.

L’article 17 du bail stipule que le preneur devra rendre les locaux en bon état de réparation.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 30 juin 2021 que les locaux sont globalement en bon état ou en état d’usage, à l’exception d’un mur où des infiltrations sont visibles. Aux termes de cet état des lieux, le locataire sortant s’est engagé à retirer des appareils lui appartenant, retirer 2 appliques, réparer 3 spots et un cache prise. En outre, il s’est engagé à retirer une cabine de douche, un ballon d’eau et un évier, ainsi qu’à rouvrir une trappe d’escalier.

La société GLC sollicite le paiement de la somme de 10.000 euros correspondant aux frais de remise en état des locaux et d’enlèvement, et produit deux factures de travaux en date du 21 mars 2022 au soutien de sa demande.

Toutefois, l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaitre de manquement du preneur à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations, l’état global des locaux n’apparaissant pas dégradé à l’exception du mur ayant subi des infiltrations.

Par ailleurs, les factures produites par la société GLC portent sur des travaux de réfection de cabinets de toilettes, des travaux d’électricité et d’autres travaux divers, sans lien avec les éléments relevés dans l’état des lieux de sortie. Aucune des factures ne fait état d’enlèvement de matériels ou effets personnels du preneur.

Ainsi, la société GLC justifie avoir réalisé des travaux de réfection dans son local mais sans établir de lien entre ces travaux et des manquements contractuels de la société R&K. En conséquence, la demande en paiement des travaux de réparation sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société GLC

La société GLC soutient que les promesses jamais honorées de payer les loyers de la société R&K constituent des manœuvres dilatoires caractérisant l’escroquerie et la mauvaise foi dans l’exécution du contrat ; que la défenderesse a réalisé 2 levées de fonds au cours du bail, sans purger ses dettes de loyers ; qu’elle a été contrainte de faire face à ses charges et aux travaux de réparations locatives sans que la société R&K ne rembourse sa dette ; qu’elle a été privée de revenus locatifs pendant plusieurs mois dans l’attente de pouvoir réaliser les travaux de réparation ; qu’elle justifie ainsi d’un préjudice matériel et moral distincts du simple retard de paiement des loyers.

La société R&K fait valoir que la demanderesse ne démontre pas l’existence des préjudices qu’elle invoque.

Selon l’article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société R&K a réglé ses loyers irrégulièrement tout au long du bail. Le décompte locatif fait apparaitre un arriéré de 10.000 euros dés la fin de l’année 2019. Il ressort des échanges de courriers électroniques versés aux débats que la société GLC a toléré les retards de paiement au cours du bail, la société R&K promettant à plusieurs reprises des régularisations, en particulier à l’occasion de levées de fonds à réaliser par la société.

Il n’est pas contesté que deux levées de fonds ont été réalisées par la société R&K au cours du bail, sans pour autant que la société preneuse ne régularise ses arriérés de loyers vis-à-vis de la bailleresse.

Ce comportement visant à faire supporter à la bailleresse ses problèmes de trésorerie et ses investissements au détriment du respect des ses engagements contractuels vis-à-vis de la bailleresse, caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat.

Il résulte de ces élément un préjudice de la société GLC distinct de celui causé par le simple retard de paiement des loyers, qui sera évalué à la somme de 1.500 euros.

En conséquence, la société R&K sera condamnée à payer à la société GLC la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice consécutif à la mauvaise foi contractuelle.

Sur le dépôt de garantie

La société GLC fait valoir qu’en application du contrat de bail, le contrat ayant été résilié pour non-paiement des loyers, le dépôt de garantie doit lui rester acquis à titre de premiers dommages et intérêts.

La société R&K sollicite la restitution du dépôt de garantie sans développer aucun moyen.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 23 du bail alinéa 5, relatif au dépôt de garantie, stipule que « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Si le bail a été résilié par accord mutuel des parties, la cause de cette résiliation anticipée est le manquement du preneur à son obligation de payer les loyers. Il convient donc d’appliquer cette clause du contrat qui prévoit la conservation du dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts, au regard du préjudice subi par la société GLC, privée de la perception de ses loyers pour un montant équivalent à un an de loyers.

En conséquence, il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

La défenderesse soutient qu’elle rencontre les mêmes difficultés que toutes les sociétés du secteur de l’habillement et que sa situation n’est pas florissante contrairement aux affirmations de la bailleresse.

La SCI GLC s’oppose aux délais de paiement au motif que la société preneuse fait preuve de mauvaise foi, qu’elle a réalisé des levées de fonds sans jamais apurer sa dette, et qu’elle a loué des locaux dans des adresses prestigieuses telles que la [Adresse 9].

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il sera constaté que la société R&K a bénéficié de larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, et qu’elle ne communique aucun élément sur sa situation financière actuelle de nature à justifier sa demande de délais.

En conséquence, la demande de délais de paiement n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société R&K qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, les frais d’assignation étant déjà compris dans les dépens.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de la SCI GLC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 8], est sans objet,

Dit que les provisions sur charges versées par la SAS R&K ont été indûment payées et viendront en compensation des arriérés de loyers,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel,

Condamne la SAS R&K à payer à la SCI GLC la somme de 14.271 euros au titre des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021 sur la somme de 11.154 euros et à compter du 3 mai 2022 sur le surplus,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la SCI GLC de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros au titre de travaux de réparation,

Condamne la SAS R&K à payer à la SCI GLC la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 3.600 euros restera acquis à la SCI GLC,

Déboute la SAS R&K de sa demande de délais de paiement,

Condamne la SAS R&K à payer à la SCI GLC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS R&K de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS R&K aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS [L]