TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/54618 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAC7F

N° : 8

Assignation du :

18 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société IPKOD, S.A.R.L.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, prise en la personne de Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocate au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. FRAMED “ RESTAURANT F”

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Yann LE PENVEN, avocat au barreau de PARIS – #P0097

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 18 juin 2025, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé signé le 10 janvier 2018, le Crédit Foncier et Communal d’Alsace-Lorraine Banque, aux droits de laquelle vient la société Ipkod, a donné à bail commercial à la société Piccola Roma, aux droits de laquelle vient la société Framed, des suites d’un plan de cession de fonds de commerce arrêté par le tribunal de commerce le 26 juillet 2023, un local à usage commercial situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 38.240 euros.

La société Framed ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers, la société Ipkod lui a fait délivrer, le 29 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 37.148,40 euros.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, la société Ipkod a, par exploit délivré le 18 juin 2025, fait citer la société Framed devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement de provisions.

A l’audience du 19 septembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société défenderesse et la séquestration des biens meubles garnissant les locaux loués,

— condamner la société défenderesse au paiement d’une provision de 27.453,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, 2ème trimestre 2025 échu inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel indexé, majoré de 20%, taxes, charges et TVA en sus, et ce, à compter du 30 juin 2025 jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 2.745,39€ à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023,

— à titre subsidiaire, limiter les délais de paiement éventuellement accordés à la défenderesse à six mois, ordonner que le paiement se fasse tous les 10 de chaque mois et l’assortir d’une clause de déchéance,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits, de levée d’état d’endettement et d’extrait kbis, de la signification de l’ordonnance, outre l’émolument revenant au commissaire de justice en vertu de l’article A444-32 du code de commerce.

En réponse, la défenderesse soulève « in limite litis », l’existence de contestations sérieuses et sollicite que les parties soient renvoyées à se pourvoir au fond. A titre principal, elle sollicite de limiter la dette à la somme de 11.312,82 € et l’octroi de délais de paiement de 18 mois, dont six mois de franchise, délais suspensifs de la clause résolutoire. Elle conclut au rejet du surplus des demandes adverses.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera observé que les contestations opposées aux demandes principales ne sont ni des moyens de nullité ni des exceptions de procédure. Elles portent sur le bien fondé de la demande.

Sur la provision

La défenderesse conteste le montant de la provision sollicitée, aux motifs que :

la clause d’indexation doit être réputée non écrite en ce qu’elle ne fait référence à une variation du loyer qu’en terme d’augmentation et rappelle qu’une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation est nulle, de sorte que doit être déduite la somme de 8.349,32€ correspondant à la différence entre le loyer indexé et le loyer non indexé des termes appelés dans le décompte,le complément de dépôt de garantie (821,30€), calculé sur une clause d’indexation réputée non écrite, est sérieusement contestable pour les mêmes raisons,les provisions sur charges appelées sur les années 2023 et 2024 sont contestables, aucune régularisation des charges n’ayant été effectuées sur ces deux années,le décompte inclut des sommes exigibles alors qu’elle n’était pas encore cessionnaire du fonds de commerce.

En réponse, la requérante soutient que la clause d’indexation prévoit une variation annuelle en fonction des indices du même trimestre d’une année sur l’autre et est conforme aux dispositions du code monétaire et financier ; que cette clause n’a pas interdit la variation du loyer à la baisse, le terme « augmentation » ne permettant pas d’en déduire que la variation à la baisse serait interdite ; qu’en tout état de cause, seules les stipulations illicites sont réputées non écrites, ce qui ne serait susceptible d’entraîner aucune conséquence en l’espèce.

Elle ajoute que la reddition des comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 est intervenue en juillet 2025 et que la régularisation ne lui a été adressée qu’au mois de septembre 2025 ; que la régularisation n’aura lieu pour l’exercice 2024-2025 que l’année prochaine. Elle rappelle qu’en tout état de cause, le bailleur dispose du délai de prescription de droit commun pour procéder à la régularisation des charges annuelles, de sorte que les provisions sur charges sollicitées en l’espèce ne peuvent être contestées, sauf à entraîner un enrichissement sans cause pour le locataire qui bénéficie de services sans en acquitter le coût.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article L.145-15 du code de commerce répute non écrite, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

Il est constant qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, dès lors qu’elle a pour conséquence de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l’article L.145-39 du code de commerce.

En l’espèce, l’article « INDEXATION ANNUELLE » stipule que le prix du loyer sera modifié à compter du 1er octobre de chaque année dans les conditions suivantes : « (…).

Le loyer sera augmenté à compter du premier octobre 2018 dans une proportion égale à celle dont l’Indice des Loyers Commerciaux (I.L.C) du deuxième trimestre de l’année 2018 aura varié par rapport à l’indice du deuxième trimestre 2017 qui sert de base à cette clause d’indexation : soit 110.00.

Ensuite chaque année à compter du premier octobre le loyer sera augmenté dans une proportion égale à la variation du dernier indice du deuxième trimestre paru à l’échéance de la révision annuelle, soit par rapport à l’indice du même trimestre de l’année immédiatement antérieure ».

Cette clause est claire et non équivoque en ce qu’elle n’interdit pas une variation à la baisse du loyer, le terme « augmenté » ne permettant pas d’en déduire une telle interdiction, qui ne se présume pas. En outre, la défenderesse ne soutient pas ni ne démontre que le bailleur aurait refusé d’appliquer un loyer indexé à la baisse compte tenu de l’indice retenu.

Dès lors, la contestation relative à l’indexation et au dépôt de garantie n’apparaît pas sérieuse.

Par ailleurs, l’article R.145-36 du code de commerce dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges.

En l’espèce, il est démontré par la requérante que la reddition des charges de l’exercice 2023-2024 a eu lieu le 10 juillet 2025, de sorte que la régularisation des charges du locataire doit intervenir avant le 10 octobre 2025. La reddition des charges de l’exercice 2024-2025 ne peut, par définition, être intervenue.

Il s’ensuit qu’au jour des débats le 19 septembre 2025, les provisions sur charges sont présumées être causées et la contestation n’apparaît pas sérieuse.

Enfin, le décompte débute par le terme du 2ème trimestre 2024, au prorata de l’occupation des lieux par la défenderesse du fait de la cession du fonds de commerce, à compter du 26 juillet 2023.

L’ensemble des contestations n’apparaissant pas sérieux, la défenderesse sera condamnée, après examen du décompte, au paiement de la somme de 27.453,89€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 17 septembre 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires ou du coût du commandement, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et sur l’absence de régularisation de ses causes dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par la défenderesse qui, certes, sont irréguliers mais existent et ont permis de réduire la dette depuis l’assignation, ce qui caractérise sa bonne foi, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, celle-ci ne portant pas atteinte disproportionnée aux droits du bailleur qui conservera la possibilité de poursuivre l’expulsion si les délais n’étaient pas respectés. Aucun report de dette ne sera en revanche accordé à la défenderesse.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Occupant en cette hypothèse les lieux sans droit ni titre, ce qui est à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, s’il est sollicité une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 20%, cette demande n’est pas étayée par la requérante qui ne se prévaut pas d’une clause contractuelle, ni ne démontre qu’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges. Il n’y a dès lors pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur la clause pénale

Il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité contractuelle, l’application de cette clause étant susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et de faire l’objet d’une modération, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérant la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans ces dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la Sarl Framed à verser à la société Ipkod la somme de 27.453,89 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 17 septembre 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2025 ;

Autorisons la société Framed à se libérer de cette dette en dix-huit mensualités égales, à compter du 10ème jour suivant le mois de la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la Sarl Framed portant sur un local situé [Adresse 2] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la Sarl Framed et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la Sarl Framed à payer à la société Ipkod une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges, taxes et TVA, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité forfaitaire et de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la Sarl Framed à verser à la société Ipkod la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la Sarl Framed au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN