TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15114 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RNE

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Novembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[O] [G][2]

[2] À M^e ROUCH et M^e ABINADER

CCC à M. [G] et M. [M]

[Adresse 3]

01.45.44.51.46

Médiateur : [E] [M]- [Adresse 13] 01 40 05 53 20 – [Courriel 15]

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ROQUETTE – FOLIE REGNAULT

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335

DEFENDERESSE

S.A.S. REJ MARKET

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Maroun ABINADER de l’EURL Faith Avocat, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E2359

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 14 février 2008, la SCI ROQUETTE-FOLIE REGNAULT a consenti à la SAS REJ MARKET, un bail commercial en renouvellement de sous-location portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 8], à Paris dans le 11ème arrondissement, et ce, pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2008 avec une échéance au 31 mars 2017, moyennant un loyer annuel initial de 150.000 euros hors charges et hors taxes.

La destination contractuelle est la suivante : « La création, l’exploitation de tout fonds de commerce d’alimentation générale, produits d’entretien, parfumerie, bazar et plus généralement de tous articles pour Magasins à succursales et rayons multiples ».

A son échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 avec une proposition de fixation d’un loyer annuel à la somme de 330.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 23 septembre 2023, le bailleur a notifié au preneur un mémoire préalable sollicitant à titre principal la fixation d’un loyer annuel à hauteur de 330.000 euros hors taxes et hors charges et à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, la SCI ROQUETTE-FOLIE REGNAULT a fait assigner la SAS REJ MARKET devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 portant sur le local commercial sis [Adresse 5] et [Adresse 9], à la somme annuelle de 330.000 euros hors charges et hors taxes ;

— condamner la SAS REJ MARKET au paiement des rappels de loyers dus avec les intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle, jusqu’à parfait paiement ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qui lui plaira avec la mission de :

*convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomp1issement de sa mission ;

*visiter les locaux litigieux situes [Adresse 5] et [Adresse 8], des décrire et photographier, dire et justifier le cas échéant l’app1ication d‘un coefficient de pondération ;

*entendre les parties en leurs dires et explications ;

*procéder à l‘examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;

*fournir tous éléments d’information permettant de déterminer le montant du loyer du bail « révisé » [sic],

*rechercher la valeur locative du loyer révisé à la date du 1er janvier 2023 sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce ;

*rendre compte du tout et donner son avis motive ;

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— fixer le loyer provisionnel a la somme annuelle hors charges et hors taxes de 330.000 euros ;

En toute état de cause,

— condamner la SAS REJ MARKET au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS REJ MARKET aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la SCI ROQUETTE FOLIE-REGNAULT énonce :

— que le loyer doit être fixé à la valeur locative en ce que la règle du plafonnement ne peut s’appliquer au regard de la durée du bail ;

— que la valeur locative doit être calculée sur la base du prix unitaire de 340 euros par m2/P et d’une surface pondérée de 956 m2.

Dans son mémoire en défense dont la notification n’a pas été contestée, la SAS REJ MARKET demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger qu’elle est recevable et bien-fondé en toutes ses demandes ;

À titre Principal :

— constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Localité 18][Adresse 1] [Adresse 5] et [Adresse 8], donné à bail à la société Rej Market, à compter du 1er janvier 2023 ;

— dire et juger que la surface des locaux loués permettant le calcul de la valeur locative est une surface pondérée de 870,40 m²MS ;

— dire et juger que la valeur locative des locaux loués est de 250.000 euros par an, en principal, au 1er janvier 2023 ;

— fixer en conséquence le loyer de renouvellement dû à compter du 1er janvier 2023 à la valeur locative, qui ne saura être supérieure à la somme de 250.000 euros HT/HC par an, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

À titre subsidiaire,

— désigner l’expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux conformément à l’article R.145-30 du code de commerce avec pour mission de recueillir contradictoirement tous éléments d’appréciation requis en vue de la détermination de la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023, ainsi que tous éléments d’appréciation relatifs au plafonnement et déplafonnement du loyer, en conformité avec les dispositions des articles L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du code de commerce et en tenant compte des valeurs locatives des locaux similaires et dans les villes avoisinantes de même taille ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI ROQUETTE–FOLIE REGNAULT de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI ROQUETTE–FOLIE REGNAULT au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI ROQUETTE–FOLIE REGNAULT aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions la SAS REJ MARKET énonce :

— que la surface pondérée à retenir pour le calcul de la valeur locative est de 870, 40 m2MS et le prix unitaire doit être de 411 euros/m2MS au regard des prix pratiqués dans le voisinage et des divers abattements liés à l’impôt foncier, les charges de copropriété, les travaux prescrits par les autorités administratives, l’assurance de l’immeuble et l’accession en fin de jouissance au bénéfice du bailleur.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été plaidée le 26 mai 2025. A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le juge des loyers commerciaux rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, au regard de la durée du bail, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

Aucune des parties ne corroborent ses allégations sur la valeur locative par des éléments de preuve suffisants. En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise par moitié à la charge de la SCI ROQUETTE – FOLIE REGNAULT.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

— Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI ROQUETTE-FOLIE REGNAULT et la SAS REJ MARKET, portant sur les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 8] à Paris dans le 11ème arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023 ;

— Ordonne une expertise sur le prix du bail renouvelé ;

— Commet pour y procéder :

M. [O] [G]

[Adresse 3]

01.45.44.51.46 – [Courriel 16]

— Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 17] dans le [Localité 2], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— Du tout, dresser rapport ;

— Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

— Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI ROQUETTE – FOLIE REGNAULT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 17 novembre 2025, avec une copie de la présente décision,

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 22 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

— Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [E] [M]

[M] Expertises

[Adresse 12]

01 40 05 53 20 – [Courriel 15]

— Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

— Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

— Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

— Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

— Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

— Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

— Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

— Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

— Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

— Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 30 Septembre 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON