TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

à M^e SAINT GENIEST

M^e DIDI MOULAI

M^e BLANGY

M^e LAMBERT

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7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 20/04669 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSECE

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. SELECTINVEST 1 représentée par sa société de gestion LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

128 Boulevard Raspail

75006 PARIS

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0004

DÉFENDERESSES

S.A.S. SOCIETE D’ETUDES DE DEVELOPPEMENT ET DE REALISATIONS IMMOBILIERES

19 rue Emmy NOETHER

93400 SAINT OUEN

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS,, vestiaire #C0675

Décision du 18 Février 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/04669 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSECE

S.A.S. TETRIS

100-110 Esplanade du Général de Gaulle

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

S.A.S. DEGRE CELSIUS

1 ROUTE DE LA TETE RICHARD

95350 PISCOP

représentée par M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0010

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ROBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Réputé Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS et PROCEDURE

La société SELECTINVEST 1 a, en qualité de maître de l’ouvrage, entrepris des travaux de rénovation et de mise en conformité d’un immeuble sis à Paris 75016, 51/53 rue des Belles Feuilles en vue de sa commercialisation en immeuble de bureaux.

Elle a conclu dans ce cadre un contrat de contractant général le 21 juillet 2014 avec la société TETRIS qui a elle-même sous-traité le lot Climatisation-Ventilation-Plomberie à la société DEGRE CELSIUS,

La SOCIETE D’ETUDES DE DEVELOPPEMENT ET DE REALISATIONS IMMOBILIERES (SEDRI) est intervenue en qualité de bureau d’études fluides en sous-traitance de la société TETRIS.

Les travaux ont été réceptionnés le 15 janvier 2015.

Par acte du 25 mars 2015, la société SELECTINVEST 1 a donné l’immeuble à bail à la société HEREZIE pour une durée de 9 ans et un loyer annuel de 740 000 euros HT hors charges.

A compter du mois de juillet 2015, date de son entrée dans les lieux, la société HEREZIE s’est plainte de l’existence de désordres et de dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage et de climatisation et a obtenu à ce titre, par ordonnance du 18 novembre 2015 du Président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé la désignation de Monsieur [B] en qualité d’expert lequel a été ultérieurement remplacé par Monsieur [M] [W], par ordonnance du 14 décembre 2015.

L’expert a déposé son rapport le 2 janvier 2018.

Par ordonnance du 5 avril 2018, le Président du tribunal de grande instance de Paris, saisi en référé par la société HEREZIE d’une demande de condamnation sous astreinte de la société SELECTINVEST 1 à exécuter les travaux de réfection de l’installation de chauffage et de climatisation et d’une demande de consignation des loyers, l’en a déboutée.

La société HEREZIE a alors, par actes d’huissier du 30 septembre 2019, fait assigner la société SELECTINVEST 1 devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation.

Parallèlement, sur la base du rapport d’expertise, la société SELECTINVEST 1 a fait procéder à des travaux sur l’installation litigieuse.

Par actes d’huissier des 5 et 8 juin 2020, la société SELECTINVEST 1 a fait assigner devant cette même juridiction les sociétés DEGRE CELSIUS, TETRIS et la société SEDRI en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de ces deux affaires par ordonnance du 14 octobre 2020.

Par jugement du 28 janvier 2021 rendu dans l’instance principale, le Tribunal a :

— débouté la société SELECTINVEST 1 de sa fin de non recevoir formée à l’encontre de la société HEREZIE,

— déclaré recevables les demandes de la société HEREZIE,

— débouté la société SELECTINVEST 1 de sa fin de non recevoir formée à l’encontre des sociétés VAUDOO et 5èME GAUCHE en leur intervention volontaire,

— condamné la société SELECTINVEST 1 à lui payer les sommes de 80 000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et de 2 285 euros au titre de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’à la somme de 2 806 euros au titre des procès-verbaux de constat des 9 et 16 juillet 2015, 16 octobre 2015, 28 juin 2019 et 6 février 2020,

— débouté la société HEREZIE du surplus de ses demandes de dommages et intérêts tant à son profit qu’à celui des sociétés VAUDOO et 5ème GAUCHE,

— débouté les sociétés VAUDOO et 5ème GAUCHE de leurs demandes de dommages et intérêts,

— débouté la société HEREZIE de sa demande de consignation des loyers et des charges dans l’attente du remplacement de la tour aéroréfrigérante, de la réalisation d’analyses anti-légionelles et de la mise en place d’une ventilation comportant le renouvellement d’air neuf dans les locaux,

— condamné la société HEREZIE à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 466 567, 04 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 22 octobre 2020 et la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale assorties des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020,

— dit que la compensation s’opérera de plein droit entre les créances réciproques de la société HEREZIE et de la société SELECTINVEST 1 à hauteur de la somme de la plus faible,

— dit y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— autorisé la société HEREZIE à se libérer de la somme due au titre de l’arriéré locatif, des charges et de la clause pénale en 12 mensualités égales et successives payables pour le 30 du mois au plus tard, et pour la première fois, le 30 du mois suivant la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la somme restant due deviendra de nouveau immédiatement exigible et recouvrable par les voies d’exécution légales,

— débouté la société SELECTINVEST 1 de sa demande en condamnation de la société HEREZIE en paiement de la somme totale de 1 097 436, 17 euros au titre du réajustement du loyer principal,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qui sera supporté par la société SELECTINVEST 1,

— débouté la société HEREZIE et la société SELECTINVEST 1 de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, la société SELECTINVEST 1 demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les sociétés TETRIS, SEDRI et DEGRE CELSIUS à :

* la garantir de l’intégralité des montants mis à sa charge au profit de la société HEREZIE,

* lui payer en conséquence, en l’état du jugement du 28 janvier 2021 et, sauf à parfaire en fonction de la date de la décision à intervenir les sommes de :

—  80 000 euros correspondant à la réparation du préjudice de jouissance de la société HEREZIE,

—  2 285 euros correspondant à la réparation du préjudice matériel de la société HEREZIE,

—  2 806 euros au titre des constats des 9 et 16 juillet 2015, 28 Juin 2019 et 6 février 2020 établis à la demande de la société HEREZIE,

—  7 965, 24 euros au titre de la moitié des frais d’expertise avancés par la société HEREZIE et mis par le Tribunal à sa charge,

* lui payer les sommes complémentaires suivantes :

—  67 621, 46 euros HT correspondant au remboursement des travaux réparatoires préfinancés par celles-ci à la suite du dépôt du rapport d’expertise,

—  7 965, 24 euros au titre de la moitié des frais d’expertise supportée ab initio par la société SELECTINVEST 1

A titre subsidiaire,

— condamner la société TETRIS à la garantir de l’intégralité des montants mis à sa charge au profit de la société HEREZIE, solidairement et à tout le moins in solidum avec la société SEDRI à concurrence de 15% de ces montants et avec la société DEGRE CELSIUS à concurrence de 70% de ces montants,

— condamner par suite la société TETRIS solidairement et à tout le moins in solidum avec la société SEDRI à concurrence de 15% de ces montants et avec la société DEGRE CELSIUS à concurrence de 70% de ces montants à lui payer les sommes précitées,

En tout état de cause,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les sociétés SEDRI, TETRIS, DEGRE CELSIUS au paiement des intérêts au taux légal sur l’ensemble des condamnations prononcées au profit de la société SELECTINVEST 1 à compter de la date de l’assignation en intervention forcée et en garantie des 5 et 8 juin 2020 jusqu’à la date du paiement intégral desdites condamnations avec le bénéfice de la capitalisation prévue par l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les sociétés SEDRI, TETRIS, DEGRE CELSIUS à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dans leur intégralité dans le cas où le tribunal n’en accorderait pas le remboursement au titre des condamnations sollicitées précédemment, et avec distraction au profit de M^e Catherine SAINT GENIEST, membre de l’AARPI JEANTET sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— débouter les sociétés SEDRI, TETRIS et DEGRE CELSIUS de leurs demandes,

Elle expose au visa des articles 1719 à 1721 et 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-4-1, 1792-4-2, 1792-4-3 du code civil, 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil, que :

— elle a payé en exécution du jugement du 28 janvier 2021 désormais définitif la somme totale de 93 056, 24 euros,

— la circonstance selon laquelle une compensation s’est opérée entre ses créances et celles de la société HEREZIE est sans incidence sur la condamnation des parties défenderesses à la garantir des sommes mises à sa charge par le jugement susvisé,

— la responsabilité de plein droit des sociétés SEDRI, TETRIS et DEGRE CELSIUS est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre des désordres :

* l’installation litigieuse est un ouvrage et ses dysfonctionnements répétés portent atteinte à sa destination,

* la société TETRIS, contractant général a commis des fautes en lien avec ces désordres en conservant partiellement le réseau préexistant, sans désembouage, en ne prévoyant pas de pot à boue, de filtres à tamis et de pompes de relevage ; elle répond en outre des fautes de ses sous-traitants vis-à-vis du maître de l’ouvrage,

* la société SEDRI, bureau d’études fluides, a de manière inopportune préconisé de conserver une partie des installations existantes,

* la société DEGRE CELSIUS a réalisé les travaux défectueux, n’a pas conseillé le changement complet de l’installation et n’a pas posé de système de désembouage des réseaux,

— elle a préfinancé des travaux réparatoires suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 février 2023, la société TETRIS demande au tribunal de :

— débouter la société SELECTINVEST 1 ou toute autre partie de ses demandes formées à son encontre,

— écarter l’exécution provisoire

Très subsidiairement,

— condamner in solidum les sociétés BET SEDRI, DEGRE CELSIUS à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

En tout cas,

— condamner la société SELECTINVEST 1 sinon tout succombant à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle affirme au visa des articles 122 et 367 du code de procédure civile et 1792 et suivants du code civil, que :

— les dommages dénoncés ne revêtent pas une gravité décennale,

— les ouvrages exécutés ne sont pas à l’origine des dysfonctionnements invoqués,

— elle n’a personnellement commis aucune faute,

— elle n’a fait que suivre les recommandations du BET SEDRI qui ne préconisait pas l’installation de désemboueur,

— la plupart des désordres et notamment les fissures du système de climatisation/chauffage trouvent leur origine dans la pose de cloisons séparatives effectuée par la société HEREZIE, après la réception des travaux,

— le préjudice de la société SELECTINVEST 1 n’est pas démontré dès lors qu’elle a bénéficié de la compensation de ses créances avec celle de la société HEREZIE,

— l’expert a donné son avis sur les responsabilités encourues en violation de l’article 238 du code de procédure civile,

— la société DEGRE CELSIUS a manqué à son obligation de conseil et de résultat en ne proposant pas la mise en place d’un désembouage des réseaux et en ne livrant pas une installation exempte de désordres.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 décembre 2021, la société SEDRI demande au tribunal de :

— débouter la société SELECTINVEST 1 ou toute autre partie de ses demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société TETRIS, la société DEGRE CELSIUS, la société SELECTINVEST 1 à la garantir de toutes les condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre et ce en principal, intérêts, frais et capitalisation des intérêts,

— condamner la société SELECTINVEST 1 ou tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient, au visa des articles 1231-1, 1240, 1231-6, 1231-7 du code civil que :

— elle a conseillé à la société SELECTINVEST 1 de procéder au remplacement complet des installations,

— il appartenait à la société TETRIS, le cas échéant à son sous-traitant la société DEGRE CELSIUS d’alerter le maître de l’ouvrage et la société SEDRI sur l’impossibilité d’entreprendre une rénovation partielle de l’installation,

— sa part de responsabilité ne pourrait en tout état de cause excéder celle retenue par l’expert ( 5 à 10%)

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 mai 2023, la société DEGRE CELSIUS demande au tribunal de :

— débouter la société SELECTINVEST 1 de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement,

— ramener sa responsabilité à de plus justes proportions,

— fixer les recours en garantie de la société SELECTINVEST 1 à l’encontre des défendeurs à la somme de 12 749, 65 euros,

— débouter la société SELECTINVEST 1 du surplus de ses demandes en garantie et en remboursement des travaux,

— condamner la société SEDRI et la société TETRIS à la garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

— condamner la société SELECTINVEST 1 à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SELECTINVEST in solidum avec tout autre succombant à l’instance aux dépens dont distraction au profit de M^e Stéphane LAMBERT, avocat.

Elle affirme que :

— la société SELECTINVEST 1 ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part en lien avec les dommages subis,

— elle a réalisé les travaux conformément au devis descriptif et au bon de commande de la société TETRIS ; elle n’a pas manqué à son devoir de conseil ;

— le maître de l’ouvrage a volontairement limité l’étendue des travaux de rénovation ;

— sa responsabilité ne pourrait être en tout état de cause que résiduelle ;

— la société SELECTINVEST 1 ne démontre pas avoir supporté le montant des condamnations prononcées à son encontre ni avoir payé une somme de 67 621, 45 euros HT au titre des travaux alors que sur ce point elle ne produit qu’une facture de 12 749, 65 euros,

— les honoraires d’expertise judiciaire sont des dépens et ne peuvent faire l’objet d’une condamnation en principal,

— les sociétés SEDRI et TETRIS sont tenues à garantie envers elle à proportion de leurs fautes :

* la société SEDRI est responsable des défauts de conception de l’installation,

* la société TETRIS, contractant général assumant une mission de maîtrise d’oeuvre devait informer le maître de l’ouvrage des conséquences dommageables d’un programme limité de travaux de rénovation.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 18 mars 2024.

MOTIFS

Sur la demande de la société SELECTINVEST 1

La société SELECTINVEST 1, maître de l’ouvrage, recherche, au titre des dommages subis par son preneur la société HEREZIE qu’elle a été condamnée à indemniser et au titre de ses préjudices personnels, la responsabilité de plein droit de la société TETRIS, contractant général sur le fondement de l’article 1792 du code civil en vertu duquel tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Se trouve ainsi posé un régime de garantie sans faute subordonnée à la preuve de désordres affectant un ouvrage, cachés à réception et revêtant une gravité telle qu’ils affectent la destination ou la solidité de cet ouvrage.

Elle recherche en outre la responsabilité civile délictuelle des sous-traitants de la société TETRIS, les sociétés SEDRI et DEGRE CELSIUS sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il lui appartient alors de démontrer que ces sociétés ont commis une faute en lien avec les préjudices invoqués.

1. Sur les désordres, les imputabilités et les responsabilités

L’expert qui s’est rendu sur place à quatre reprises et a confié une mission d’investigation technique à un sapiteur a relevé les éléments suivants :

— les pompes à chaleur qui assurent la diffusion de l’air chaud en hiver et de l’air froid en été ont été changées par la société DEGRE CELSIUS dans le cadre de ses travaux,

— toutes les installations n’ont pas été refaites à neuf : des éléments de réseaux et petits appareillages en plenum ont été conservés sans que leur utilité ait été vérifiée ni que des défauts décelés aient amené à des correctifs dans les prestations confiées au constructeur,

— si les productions de chauffage depuis la sous-station CPCU et de climatisation depuis la Tour sont suffisantes pour chauffer et refroidir les locaux, les installations diffusant les fluides dans les locaux sont périodiquement, de manière aléatoire, inopinée mais récurrente, déficientes,

— il existe un problème majeur d’embouage des réseaux, les boues obstruant ceux-ci de manière aléatoire et mettant l’installation en défaut, hiver comme été,

— des fuites de réseaux surviennent également de manière aléatoire,

— les grilles de soufflage à simple déflexion verticale sans registre de réglage, provoquent des inconforts par effet de douche froide,

— certains thermostats sont mal implantés.

Il affirme que les désordres ont des causes multiples :

— l’embouage des réseaux du fait de l’absence de traitement,

— la déficience des réseaux : rupture de joints, défauts de condensats, absence de siphon, soufflages normaux, pentes insuffisantes voire contrepentes,

— inconfort de la diffusion (difficultés de réglage, grilles, thermostats).

Il ajoute que ces phénomènes sont aggravés par le problème du renouvellement de l’air neuf (absence d’entrée d’air ou absence de détallonage de certaines portes..) et par des périodes plus sensibles (périodes de grand froid ou de fortes chaleurs).

Il indique que les dysfonctionnements touchent à peu près tous les locaux de tous les niveaux du bâtiment principal (mais pratiquement pas le bâtiment annexe) et que certains locaux sont plus touchés que d’autres. Selon lui, le critère de gravité est avéré en raison, non d’un désordre continu et massif, mais d’une succession de nuisances par des défauts ponctuels de chauffage ou de climatisation, aléatoires et récurrents.

Il estime de manière générale que le choix fait d’une rénovation partielle des installations est à l’origine des désordres.

Les constats d’huissier réalisés à la demande de la société HEREZIE, notamment ceux des 16 juillet 2015 et 16 octobre 2015 font mention pour le premier de températures dans les locaux pouvant atteindre 29 à 30 degrés et pour le second de température pouvant baisser jusqu’à 11-12 degrés.

Il en résulte ainsi que ces désordres affectent bien les travaux confiés à la société TETRIS et particulièrement les travaux de climatisation réalisés par la société DEGRE CELSIUS.

Il est précisé que l’expert n’a en revanche pas retenu de lien de causalité entre ces désordres et les travaux d’aménagement et de cloisonnement que la société HEREZIE, preneur à bail, avait fait réaliser en avril 2015 par l’entreprise CD& B FACILITEM. Il indique en effet qu’aucun élément ne démontre que ceux-ci auraient eu un impact sur l’efficience du système de climatisation/chauffage.

Ces travaux qui incluaient notamment le remplacement des pompes à chaleur avec l’installation de pompes à chaleur individuelle sur boucle d’eau, le remplacement de moteur de la sous-station CPCU, la rénovation de la ventilation simple flux, la dépose de la salle informatique existante, le remplacement de la production ECS et de la VMC dans les sanitaires s’inscrivaient dans des travaux de rénovation plus larges comprenant, selon la description qui en est faite par la société TETRIS dans son guide de l’utilisateur établi le 15 janvier 2015, des travaux de plâtrerie, plafonds, portes, d’électricité, la rénovation complète des sanitaires, la reprise à neuf de l’étanchéité de toutes les terrasses, la pose de garde-corps.

Bien que l’intégralité des installations de chauffage et de climatisation n’a pas été modifiée, les travaux réalisés forment un tout indivisible avec les existants.

Ces travaux de par leur nature et leur ampleur constituent un ouvrage.

Les désordres dont s’agit (dysfonctionnements de la climatisation et du chauffage) qui surviennent de manière récurrente et inopinée dans le bâtiment principal qui abrite des bureaux occupés par une agence de publicité et qui ne pouvaient être perceptibles qu’en occupant lesdits locaux étaient donc cachés à réception et affectent la destination de l’ouvrage.

Ils revêtent un caractère décennal.

La société TETRIS, contractant général, avait, selon son contrat une “mission complète de réalisation du projet” comprenant notamment la rédaction des spécifications techniques et cahiers des charges de tous les corps d’état, la direction et l’exécution des travaux jusqu’à leur achèvement, le contrôle de l’exécution et du planning, la réception des travaux, la levée des réserves, la validation du bureau de contrôle et du bureau d’études et partant avait à sa charge la réalisation des travaux défectueux. Elle est donc tenue à garantie décennale.

La société DEGRE CELSIUS, sous-traitante de la société TETRIS, était chargée du lot climatisation-ventilation-plomberie. Elle avait une obligation de conseil sur la nature des prestations qui lui sont confiées. Or, l’expert a relevé qu’elle n’avait pas conseillé le changement complet des installations ni l’installation d’un désembouage des réseaux et avait ainsi réalisé des travaux inefficaces. Ces éléments démontrent sa faute.

La société SEDRI avait à sa charge la réalisation d’un audit préalable aux travaux et la rédaction du CCTP du lot confié à la société DEGRE CELSIUS.

Son contrat n’est pas produit aux débats. Si la société TETRIS semble indiquer que la société SELECTINVEST 1 a confié ces prestations directement à la société SEDRI préalablement à la signature du contrat de cocontractant général, la société SELECTINVEST 1 et la société SEDRI indiquent toutes deux que celle-ci est intervenue en qualité de sous-traitante de la société TETRIS.

Il ressort en outre du contrat de contractant général qu’un précédent contrat, non produit aux débats, a été conclu entre la société SELECTINVEST 1 et la société TETRIS sur la réalisation des prestations d’études et de conception comme le rappelle son préambule dans les termes suivants : “le maître d’ouvrage a déjà fait réaliser, au titre d’un contrat séparé conclu avec le contractant général et sur la base de l’audit de sécurité incendie et capacitaire établi par le bureau de contrôle RISK CONTROL et de l’audit technique réalisé par le bureau d’études SEDRI, les prestations d’études et de conception ( notamment audit des existants et avant projet sommaire chiffré des travaux) ayant conduit à la définition du projet”.

En conséquence, il est considéré que la société SEDRI est intervenue en qualité de sous-traitante de la société TETRIS.

L’expert indique la concernant que ses investigations sur l’installation existante sont insuffisantes ce qui l’a amenée de manière inopportune à faire le choix, dans le CCTP des travaux de climatisation, de conserver une partie des installations aux lieux de procéder à leur remplacement complet. Il est observé en outre qu’elle n’a pas prévu non plus dans les prestations à réaliser de système de désembouage ou ne s’est préoccupée du traitement de l’air neuf dont l’expert a précisé que cette question était une nécessité réglementaire (règlement sanitaire départemental) et de santé.

Certes, la société SEDRI avait pu dans le cadre de son rapport d’audit technique établi au mois d’octobre 2013 formulé diverses préconisations relatives notamment au remplacement de certains éléments de l’installation de climatisation, à la prise en compte du traitement de l’air neuf et à la mise en place d’un désemboueur. Néanmoins, elle n’a pas repris ces préconisations dans le CCTP qu’elle a rédigé ultérieurement.

En outre, si l’article 1.2 du CCTP “contraintes de l’existant” donnait à l’entreprise la charge de procéder aux relevés lui permettant de sélectionner les nouveaux équipements, celle-ci devait avant travaux transmettre au bureau d’études, donc à la société SEDRI, lesdits relevés (marque, type, puissance) et la liste des matériels en remplacement ce qui impliquait un contrôle de cette dernière.

En tout état de cause, cette stipulation est sans incidence sur le choix fait explicitement par la société SEDRI dans le CCTP d’une rénovation partielle comme cela est expressément stipulé à l’article 4.1 Généralité en vertu duquel “ l’installation existante date de 1997 et semble fonctionnelle, cependant afin d’assurer la pérennité dans le temps des équipements techniques, il est procédé à une rénovation partielle des installations de traitement thermique”.

Sa faute est établie.

Concernant la société SELECTINVEST 1, la société SEDRI reprenant les développements de l’expert sur la responsabilité de cette dernière lui reproche d’avoir tardé, alors que la société DEGRE CELSIUS comme les entreprises de maintenance qui se sont succédé dans l’entretien de l’immeuble pendant deux ans n’avaient pas réussi à résoudre les difficultés de climatisation/chauffage, à alerter ces dernières sur la nécessité d’une reprise globale de l’installation. Néanmoins, il n’appartenait pas à la société SELECTINVEST 1, maître d’ouvrage, profane en matière de construction, d’attirer l’attention des professionnels en la matière sur la solution technique réparatoire permettant de mettre un terme aux désordres. Il n’est pas établi qu’elle a ce faisant commis une faute qui justifierait d’exonérer même partiellement la société SEDRI de sa responsabilité.

En conséquence, les sociétés TETRIS, SEDRI et DEGRE CELSIUS seront condamnées in solidum à indemniser la société SELECTINVEST 1 de ses préjudices.

2. Sur les préjudices

— sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société SELECTINVEST 1 par jugement du 28 janvier 2021

La société SELECTINVEST 1 sollicite la condamnation des parties défenderesses à lui payer les sommes qu’elle a été condamnée à indemniser à la société HEREZIE, son preneur à bail commercial par le jugement du 28 janvier 2021 dans les termes suivants :

—  80 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  2 285 euros au titre du préjudice matériel

—  2 806 euros au titre des constats d’huissier des 9 et 16 juillet 2015, 28 juin 2019 et 6 février 2020,

—  7 965, 24 euros au titre de la moitité des frais d’expertise avancés par la société HEREZIE.

Il est relevé tout d’abord que le jugement susvisé a dit que la compensation de ces créances s’opérait de plein droit avec celles détenues par la société SELECTINVEST 1 sur la société HEREZIE à hauteur de 466 567, 04 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 22 octobre 2020 et de 5 000 euros au titre de la clause pénale assorties des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2020 à hauteur de la somme la plus faible.

Il n’est pas discuté que ce jugement est aujourd’hui définitif.

La compensation vaut paiement.

En conséquence, le paiement par la société SELECTINVEST 1 est, par le seul effet de cette compensation ordonnée en justice, démontré, les créances de la société SELECTINVEST 1 étant d’un montant bien supérieur à celles de la société HEREZIE.

En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte dans le quantum des sommes réclamées par la société SELECTINVEST 1 aux constructeurs et sous-traitants de cette compensation qui ne concerne que les rapports entre la société SELECTINVEST 1 en sa qualité de bailleur et la société HEREZIE son preneur à bail.

Le principe et le montant de ces condamnations n’est pas discuté.

Les sociétés TETRIS, SEDRI et DEGRE CELSIUS seront condamnées in solidum à payer à la société SELECTINVEST 1 les sommes suivantes :

—  80 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  2 285 euros au titre du préjudice matériel,

—  2 806 euros au titre des constats d’huissier des 9 et 16 juillet 2015, 28 juin 2019 et 6 février 2020,

avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022, date des premières conclusions de la société SELECTINVEST formant à l’encontre des parties défenderesses des demandes en paiement chiffrées au titre des préjudices subis par la société HEREZIE qu’elle a pris en charge, conformément à l’article 1231-6 du code civil au titre de son action en garantie.

En revanche, les frais d’expertise judiciaire entrent dans le cadre des dépens. Ils seront examinés à ce titre.

— sur la demande relative aux travaux de reprise

La société SELECTINVEST 1 réclame l’indemnisation de la somme de 67 621, 46 euros HT au titre des travaux réparatoires auxquels elle a fait procéder suite au dépôt du rapport de l’expert correspondant aux divers devis de reprise qu’elle a produits lors des opérations d’expertise et dont l’expert a estimé qu’ils étaient adaptés et nécessaires à la réparation des désordres.

Elle justifie, par la production du procès verbal de réception du 01/11/2018 et de factures, avoir payé au titre de ces réparations la somme de 47 947, 36 euros.

Elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’elle a confié dans ce cadre une mission d’études et de suivi des travaux et elle indique par ailleurs elle-même que le devis de la société MULTIDEX pour le remplacement de la centrale d’air du sous-sol est sans rapport avec les dysfonctionnements constatés et inapproprié au regard d’une simple pièce à échanger, point qui avait été évoqué par l’expert lui-même.

Par ailleurs, elle explique avoir fait réaliser “dans une optique d’amélioration du fonctionnement global de l’installation” des travaux complémentaires non préconisés par l’expert (remplacement de la régulation du primaire CPCU et Tour aéroréfrigérante, mise en place d’une vanne de réglage débit sur le retour de la bouche de la PAC et équilibrage réseau de la boucle de la PAC).

Cependant, elle ne démontre pas que ces travaux étaient nécessaires à la stricte reprise des désordres.

En conséquence, son préjudice sera évalué à la somme de 47 947, 36 euros que les sociétés TETRIS, SEDRI et DEGRE CELSIUS seront condamnées in solidum à payer à la société SELECTINVEST 1, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil s’agissant d’une condamnation indemnitaire visant à la réparation de son préjudice personnel.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les recours entre les parties

Si les défendeurs, dont la garantie ou la responsabilité a été retenue, sont tenus in solidum à réparation vis-à-vis du demandeur (maître d’ouvrage ou ayant-droit), au titre de leur obligation à la dette, ils ne sont tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Les défendeurs disposent alors de recours entre eux, examinés, selon qu’ils sont ou non liés par un contrat, sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle posée par l’article 1382 du code civil ou de leur responsabilité civile contractuelle posée par l’article 1147 ancien du code civil.

Les fautes des sociétés SEDRI et DEGRE CELSIUS ont précédemment été démontrées.

Concernant la société TETRIS, il est rappelé que lui avait été confié par contrat précédent la conclusion du contrat de contractant général sur la base de l’audit de la société SEDRI des prestations d’études et de conception (notamment avant-projet sommaire chiffré des travaux) conduisant à la définition du projet de rénovation dans son ensemble et en sa qualité de contractant général devait également veillé à la bonne exécution des travaux jussqu’à leur achèvement. Elle ne pouvait dès lors se contenter de s’assurer que le CCTP était respecté et devait au titre de son devoir de conseil alerter le maître de l’ouvrage et les entreprises sur le choix inopportun d’une rénovation du système de climatisation/chauffage limitée. Sa faute est établie et sa responsabilité engagée.

Compte tenu des missions de chaque intervenant et de leurs fautes respectives, le partage de responsabilité entre eux s’établit comme suit :

— société DEGRE CELSIUS : 45%

— société SEDRI : 40 %

— société TETRIS : 15%

Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé en principal, intérêts et frais accessoires (frais irrépétibles et dépens).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les sociétés DEGRE CELSIUS, SEDRI et TETRIS, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront les frais d’expertise (l’intégralité des honoraires de l’expert), conformément à l’article 695 du code de procédure civile. Les avocats de la cause qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre la partie ainsi condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux termes de l’article 699 du même code.

Tenues aux dépens, elles seront également condamnées in solidum à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme raisonnable et équitable de 12 000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Ces condamnations emportent rejet de toute demande contraire.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter comme le permet l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société TETRIS, la société SEDRI et la société DEGRE CELSIUS à payer à la société SELECTINVEST 1 les sommes suivantes :

—  80 000 euros au titre du préjudice de jouissance de la société HEREZIE avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022,

—  2 285 euros au titre du préjudice matériel de la société HEREZIE avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022,,

—  2 806 euros au titre des constats d’huissier des 9 et 16 juillet 2015, 28 juin 2019 et 6 février 2020 établis par la société HEREZIE avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2022,

—  47 947, 36 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des travaux réparatoires,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

FIXE le partage de responsabilité entre les intervenants ainsi :

— société DEGRE CELSIUS : 45%

— société SEDRI : 40 %

— société TETRIS : 15%

DIT que dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs en la cause seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé en principal, intérêts et frais accessoires (frais irrépétibles et dépens),

CONDAMNE in solidum les sociétés DEGRE CELSIUS, SEDRI et TETRIS à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 12 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties défenderesses de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum les sociétés DEGRE CELSIUS, SEDRI et TETRIS aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise (la totalité des honoraires de l’expert), et AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter,

Fait et jugé à Paris le 29 Avril 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT