TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 24/55854

N° Portalis 352J-W-B7I-C46EB

N° : 1

Assignation du :

11 Juillet 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 15]

[Adresse 19]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEURS

Madame [H] [S]

[Adresse 17]

[Localité 5] (Allemagne)

Monsieur [G] [S]

[Adresse 17]

[Localité 5] (Allemagne)

Société JMBLC GMBH

[Adresse 16]

[Localité 5] (Allemagne)

représentée par Maître Yann BÉDARD, avocat au barreau de PARIS – #P0432

S.A.R.L. GUEST ADOM

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 11 juillet 2024 par la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, à Monsieur [G] [P] -né le 17 avril 1975 à Saverne (67)-, à Madame [H] [R] -née le 24 octobre 1966 à Lyon (69) et à la société de droit allemand JMBLC GMBH (ci-après : la société JMBLC) devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] (escalier B, deuxième étage, porte droite, lot n°29) ;

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée le 4 juin 2025 à la diligence des époux [S] et de la société JMBLC à la société à responsabilité limitée GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE FRANCE (ci-après : la société GUEST ADOM) et la jonction des procédures ordonnées à l’audience du 18 juin 2025 ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 15] à l’audience du 18 juin 2025 ;

Vu les écritures développées oralement par les époux [S] et la société JMBLC à l’audience et visées par le greffier ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la société GUEST ADOM ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Sur l’applicabilité de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié les dispositions, notamment, des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, invoqués dans la présente espèce, en portant notamment de 50 000 à 100 0000 euros le montant de l’amende civile encourue en cas de changement d’usage de locaux non autorisé. Elle est entrée en vigueur le 21 novembre 2024.

Dans un avis du 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la cour de cassation a précisé que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

En l’espèce, la Ville de [Localité 15] sollicite l’application des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme dans leur version modifiée par la loi du 19 novembre 2024, faisant valoir que les locations meublées de tourisme de l’appartement sis [Adresse 2] se sont poursuivies postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039.

Il ressort du constat dressé le 29 janvier 2025 par un agent assermenté de la Ville de [Localité 15] qu’au 9 décembre 2024, les calendriers de réservation du bien étaient toujours actifs et qu’un commentaire a été posté au mois de décembre 2024 relativement à un séjour qui s’est en conséquence nécessairement déroulé dans les semaines précédentes. L’existence de locations effectives postérieurement au 19 novembre 2024 est corroborée par le planning de réservation communiqué par les époux [S] et la société JMBLC (pièce n°86) ainsi que par le diagramme de statistiques établi par la société GUEST READY (pièce n°89) qui font apparaître des locations au mois de décembre 2024.

Les époux [S] et la société JMBLC ne contestent pas l’existence de locations postérieures à l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039.

Dès lors qu’il existe une continuité entre les locations meublées de tourisme intervenues avant et après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 sont applicables au présent litige.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 15], d’établir d’une part,

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 2] qui était affecté à un usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, a fait l’objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :

« […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les époux [S] reconnaissent que le logement dont ils sont propriétaires sis [Adresse 3] ne constitue pas leur résidence principale, laquelle est fixée [Adresse 18] (Allemagne).

La société JMBLC, locataire du local sis [Adresse 3], affirme que ce local constitue sa résidence principale. Elle fait valoir qu’elle y organise des événements professionnels et qu’elle y loge ses salariés et ses collaborateurs lorsque leur présence est requise à [Localité 15].

Toutefois, le siège social de la société JMBLC est situé [Adresse 18] (Allemagne) et la présence ponctuelle de ses salariés dans l’appartement, fût-ce pour y dormir, traduit au contraire une occupation intermittente de l’appartement par des personnes variées, opposée au caractère de stabilité de l’occupation d’un local à titre de résidence principale. Par ailleurs, la société JMBLC a enregistré auprès des services de la Ville de [Localité 15] une déclaration de meublé de tourisme le 1er décembre 2017, laquelle précise que le logement sis [Adresse 1] ne constitue pas sa résidence principale.

Ainsi, le logement sis [Adresse 1] ne constitue la résidence principale d’aucune des parties défenderesses.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

— le bien sis [Adresse 2] dont les époux [S] sont propriétaires a été mis en location de courte durée ;

— le constat de location meublée touristique du 8 janvier 2024 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 15] fait état d’une annonce intitulée « Appartement 6p entre le Marais et Republique » publiée sur trois plateformes numériques dédiées à la location courte durée, dont l’hôte se nomme « GuestADOM » ; ce constat fait état de 72 commentaires au 9 mai 2023, dont le premier date du mois de juin 2021 et le dernier du mois d’avril 2023 ; les relevés de nuitées communiquées par les plateformes Airbnb et Booking mentionnent la location de 124 nuitées en 2021 et 235 nuitées en 2022 ;

— le constat de location meublée touristique du 29 janvier 2025 fait état d’une annonce intitulée « GuestReady – [Localité 10] spacieux pour 4 dans le Marais » publiée sur les trois mêmes plateformes numériques, dont l’hôte se nomme GuestReady ; ce constat fait état de 8 commentaires publiés entre le mois d’août 2024 et le mois de décembre 2024.

Est ainsi démontrée la modification de l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à [Localité 15], [Localité 13] et [Localité 11], du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement. »

Il est constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 15] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En l’espèce, les époux [S] et la société JMBLC affirment avoir obtenu l’autorisation de procéder au changement d’usage du local. Toutefois, les pièces auxquelles ils se réfèrent constituent des déclarations de meublé touristiques conformes aux dispositions de l’article L324-1-1 du code du tourisme, dont la finalité est l’information de la commune et l’obtention d’un numéro d’enregistrement devant être reporté sur les annonces. Ces déclarations ne constituent pas des autorisations de changement d’usage, ainsi qu’elles le rappellent expressément en les termes suivants : « Rappel : à [Localité 15], la location de courte durée est soumise à autorisation préalable de changement d’usage, en application des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal. En l’absence de cette autorisation, vous vous exposez à une amende de 50 000 € ».

Il est ainsi démontré que l’usage du lot litigieux a fait l’objet d’une modification sans autorisation préalable.

Sur l’imputabilité des locations

Le locataire, contrairement au propriétaire, n’a en principe ni la compétence ni la capacité lui permettant d’affecter le bien à un usage spécifique. Cependant, la responsabilité civile du locataire peut être engagée si les circonstances de l’espèce démontrent qu’il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions d’ordre public, dispositions qui s’appliquent en effet à « toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article », peu important le titre juridique au terme duquel la personne est intervenue dans la gestion du bien.

En l’espèce, les époux [S] font valoir que les locations illicites ne leur sont pas imputables, se prévalant d’un contrat de bail qu’ils ont consenti à la société JMBLC le 1er juin 2016. Ce bail porte sur un appartement meublé d’une superficie de 53 mètres carrés, stipule un loyer mensuel de 3400 euros, augmenté de la somme de 460 euros au titre des charges, et prohibe expressément la sous-location.

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la société JMBLC a consenti à la société GUEST ADOM un « mandat de gérance » portant sur la mise en location meublée de tourisme de l’appartement sis [Adresse 2] et incluant des services de conciergerie. Le mandat stipule, en son article 9, que le mandant atteste sur l’honneur qu’il respecte les engagements consistant, si le bien constitue sa résidence secondaire, à faire la déclaration du logement, à obtenir un numéro d’enregistrement auprès des services municipaux si cela est nécessaire dans sa ville, et à obtenir les autorisations de changement d’usage auprès de ces services le cas échéant. Par courrier recommandé du 22 décembre 2023, la société JMBLC a résilié unilatéralement le contrat de mandat la liant à la société GUEST ADOM DEVELOPPEMENT.

Il ressort des pièces produites que durant l’année 2024, la gestion du bien a été confiée à la société GUEST READY.

Ainsi que le soulignent les époux [S] et la société JMBLC, les paiements opérés par les conciergeries ont été transmis à la société JMBLC, laquelle justifie s’être acquittée du paiement d’un loyer mensuel de 3890 euros viré mensuellement sur un compte commun aux époux [S].

Ainsi, l’imputabilité des locations prohibées à la société JMBLC est établie, et au demeurant non contestée.

Seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. Il s’ensuit que le propriétaire d’un bien immobilier contrevient aux dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et encourir la sanction instituée par l’article L651-2 du même code, dès lors qu’il a connaissance du changement d’usage de son bien.

En l’espèce, les époux [S] réfutent toute implication et tout enrichissement personnel résultant des locations litigieuses.

En premier lieu, les époux [S] n’ont déclaré, avant le 5 juillet 2024, aucun locataire à l’adresse sise [Adresse 2] auprès de l’administration fiscale française, laquelle a toutefois reçu la déclaration de revenus perçus par l’indivision [P] [R] enregistrée dans le répertoire SIRENE comme ayant une activité de location de logements.

En deuxième lieu, Monsieur [G] [S] a affirmé au contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 15], dans un courriel du 31 juillet 2023, être le gérant de la société JMBLC, dont le siège social correspond à l’adresse personnelle des époux [S]. A cet égard, il convient de relever qu’une déclaration de meublé touristique relative au bien litigieux a été enregistrée, pour le compte de la société JMBLC, par « Monsieur [G] [P] ». Il s’ensuit qu’il ne saurait affirmer se trouver dans l’ignorance des sous-locations de l’appartement en meublé de tourisme, ce d’autant que le bail prohibe expressément toute sous-location.

En troisième lieu, toutes les correspondances adressées par les sociétés de conciergerie et par des entreprises de travaux, relatives notamment aux reversement des fruits des locations touristiques ainsi qu’aux charges générées par l’appartement, sont adressées à des adresses de courrier électronique « @fiskagroup.com ». Or, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [S] sont les uniques associés de la société à responsabilité limitée FISKA FRANCE, dont Monsieur [S] est le gérant et dont l’objet social comprend, depuis une délibération du 11 avril 2024, des prestations d’hébergement et de location meublée de tourisme ». A cet égard, il est précisé que les auteurs de deux des attestations produites par les parties défenderesses -soient leurs pièces n°80 et 81- mentionnent s’être rendus à des réunions de la société FISKA organisées dans l’appartement du [Adresse 2].

Ces éléments démontrent la parfaite connaissance par les époux [S] de la location en meublé de tourisme du bien dont ils sont propriétaires.

Il s’ensuit que le contrat de bail consenti par les époux [S] n’est pas de nature à les exonérer de la responsabilité qu’ils encourent en qualité de propriétaires du bien situé [Adresse 2], loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant des amendes

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 15] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, les constats de location meublée touristique des 8 janvier 2024 et 29 janvier 2025 établissent que le lot litigieux a été mis en location sur trois plateformes numériques spécialisées dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de juin 2021 et jusqu’au mois de décembre 2024. Cela n’est pas contesté par les parties défenderesses, qui affirment toutefois avoir demandé à la société GUEST READY d’annuler toutes les réservations dès réception de l’assignation.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une durée de trois années et demi, soit une période de temps considérable.

La Ville de [Localité 15] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 124 nuitées en 2021, 235 nuitées en 2022, 161 nuitées en 2023 et 89 nuitées en 2024, ces données ne comprenant pas les locations opérées par l’intermédiaire de la plateforme Abrital-Stays ni, s’agissant de 2024, par celui de la plateforme Booking. Sur la base d’un prix moyen de la nuitée fixé à 220 euros, conformément au relevé communiqué par les défendeurs afférent à l’année 2023, le montant total des revenus tirés des locations meublées de tourisme peut être estimé à 133 980 euros pour l’ensemble de la période. Les défendeurs font état de revenus de 110 635,08 euros sur la même période.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

En deuxième lieu, les parties défenderesses font état de nombreuses charges afférentes au bien, lesquelles ne sauraient être prises en considération comme relevant de charges générées par un investissement immobilier.

En troisième lieu, les parties défenderesses prétendent avoir coopéré avec la Ville de [Localité 15] et avoir fait toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites.

Néanmoins, la Ville de [Localité 15] fait valoir, à juste titre, qu’il n’est pas allégué d’une quelconque diligence postérieure au courrier de la Ville de [Localité 15] et à la visite du contrôleur assermenté, et que le constat complémentaire de location meublée touristique du 29 janvier 2025 établit que l’annonce était encore active au 9 décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation. Si une attestation -émanant d’une salariée de la société JMBLC- versée aux débats énonce que des démarches ont été entreprises auprès de la société GUEST READY dès la délivrance de l’assignation, cela n’est corroboré par aucun autre élément.

Par ailleurs, postérieurement à l’établissement du premier constat et à la visite de l’agent assermenté, les annonces ont été supprimées ; le bien a ensuite été remis en location sur les mêmes plateformes numériques, en mentionnant un intitulé différent et, pour certaines, un numéro d’enregistrement différent. En effet, deux déclarations de meublé touristique ont successivement été enregistrées. La première a été établie le 1er décembre 2017 par la société JMBLC SERVICES GMBH, représentée par Monsieur [G] [P], pour un appartement ne constituant pas une résidence principale. Elle a donné lieu à l’attribution du numéro [Numéro identifiant 7], lequel apparaît sur les annonces reproduites en annexe du constat du 29 janvier 2025. Cette déclaration a été prorogée le 30 mars 2023. La seconde a été enregistrée le 17 mai 2021 par la société JMBLC, représentée par « [D] [R] », pour le même appartement, en précisant qu’il ne constituait pas une résidene principale. Elle a donné lieu à l’attribution du numéro [Numéro identifiant 8], lequel apparaît sur les annonces reproduites en annexe du constat du 8 janvier 2024. Il est relevé qu’aucune précision n’est apportée par les défendeurs quant à l’identité de Madame [D] [R], dont le prénom correspond toutefois à la salariée de la société JMBLC gérant l’occupation du bien et le nom à celui des époux défendeurs.

Enfin, la configuration des rapports entre les parties traduit une volonté manifeste d’échapper à leurs responsabilités. En effet, il est établi que les époux [S], associés de la société FISKA FRANCE, ont donné à bail un local à usage d’habitation à la société JMBLC dont Monsieur [S] est le gérant, en stipulant un loyer représentant approximativement le double du loyer de référence majoré applicable dans ce quartier. Ils ont ainsi bénéficié, par l’intermédiaire de l’indivision qu’ils ont enregistrée auprès du répertoire SIRENE, de revenus locatifs confortables, tout en conservant manifestement l’accès aux locaux, notamment pour y organiser des réunions de la société FISKA FRANCE. S’ils affirment avoir déclaré l’occupation du bien aux services fiscaux à compter du 1er août 2016, la déclaration qu’ils produisent a été établie par Madame [H] [R] le 5 juillet 2024, soit postérieurement aux échanges avec le contrôleur assermenté de la Ville de [Localité 15].

En parallèle, la société JMBLC a perçu d’importants revenus des locations illicites, tout en utilisant également le bien pour l’usage de ses salariés et collaborateurs lors d’événements professionnels les conduisant à [Localité 15]. Ainsi qu’il l’a été précédemment énoncé, les époux [S] avaient nécessairement connaissance des locations puisque Monsieur [S] était le gérant de la société JMBLC et que les plannings de réservation du bien étaient gérés par des personnes bénéficiant d’une adresse hébergée par une société du groupe FISKA. Dès lors, la clause du bail prohibant toute sous-location des locaux par la société JMBLC reflète une intention de dissimulation de la participation des époux [S].

En considération de ces éléments, et de la perception par celle-ci des revenus des locations prohibées, la société JMBLC sera condamnée à une amende civile de 60 000 euros.

En considération de son absence de perception directe des revenus illicites, mais également de son enrichissement indirect et des montages juridiques mis en œuvre pour dissimuler son implication, laquelle apparaît majorée par son rôle actif en qualité de représentant de la société JMBLC, Monsieur [S] sera condamné au paiement d’une amende civile de 40 000 euros.

En considération de son absence de perception directe des revenus illicites, mais également de son enrichissement indirect et des montages juridiques mis en œuvre pour dissimuler son implication, Madame [S] sera condamnée au paiement d’une amende civile de 35 000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement sis [Adresse 2] appartenant aux époux [S] a été mis en vente, qu’une offre a été formulée par un acquéreur potentiel le 6 juin 2025, acceptée par Monsieur [G] [S] le 7 juin 2025, et que le dossier de vente est en cours de constitution au sein d’une étude notariale en vue de la signature d’un compromis de vente.

Par ailleurs, la Ville de [Localité 15] ne démontre ni n’allègue la poursuite des locations meublées de tourisme postérieurement au mois de décembre 2024.

Aussi convient-il de rejeter la demande de retour à l’habitation.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [S] et la société JMBLC à l’égard de la société GUEST ADOM

Aux termes de l’article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et doit rendre compte de sa gestion.

En l’espèce, la société JMBLC a confié à la société GUEST ADOM un « mandat de gestion de courte durée » le 15 mars 2021, portant sur le bien sis [Adresse 2].

A titre reconventionnel, les époux [S] et la société JMBLC sollicitent, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation de la société GUEST ADOM au paiement de dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui de toutes condamnations prononcées à leur encontre, ainsi qu’au paiement à chacun d’eux de dommages et intérêts de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Aucun lien contractuel n’unit les époux [S] à la société GUEST ADOM, de sorte que celle-ci ne saurait engager sa responsabilité contractuelle à leur égard. Les époux [S] seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

S’agissant de la société JMBLC, celle-ci fait grief à la société mandataire, en premier lieu, d’avoir loué le bien plus de 120 jours par an, au mépris des dispositions de l’article L324-1-1 du code du tourisme. Toutefois, la limite du nombre de nuitées par an durant lequel un logement peut être loué à des personnes de passage n’y élisant pas domicile, imposée par cet article, ne s’applique qu’aux biens déclarés comme étant la résidence principale du loueur. Or, les deux déclarations de meublé touristique remplies relativement au bien litigieux sis [Adresse 2] mentionnent que le bien ne constitue pas la résidence principale du loueur, mention qui correspond au demeurant à la réalité dès lors que la mandante a son siège social en Allemagne.

Elle lui reproche, en second lieu, de ne pas avoir attiré son attention sur le risque juridique auquel l’exposait la sous-location du bien à une clientèle touristique.

Toutefois, il est rappelé qu’elle a procédé le 1er décembre 2017 à une déclaration de meublé touristique auprès des services de la Ville de [Localité 15] relativement au bien sis [Adresse 2] en mentionnant que celui-ci ne constituait pas sa résidence principale ; à cette occasion, la réglementation applicable lui a été rappelée.

En outre, le mandat stipule, en son article 9 :

« Par la signature du présent mandat, le Mandant atteste sur l’honneur respecter l’ensemble des obligations légales concernant la mise en location de son Logement, et être autorisé par son règlement de copropriété à procéder à cette mise en location.

E particulier, le Mandant atteste sur l’honneur qu’il respecte les engagements suivants :

Lorsque le Logement mis en location constitue sa résidence principale : le [12] s’engage à faire la déclaration de ce Logement et à obtenir son numéro d’enregistrement auprès des services de la Mairie lorsque cela est nécessaire dans sa ville. Il s’engage à ne pas louer ce logement plus de 120 jours par an, sauf à avoir obtenu une dérogation autorisant le dépassement de ce plafond.

Lorsque le Logement mis en location constitue sa résidence secondaire : le [12] s’engage à faire la déclaration de ce Logement, à obtenir son numéro d’enregistrement auprès des services de la Mairie lorsque cela est nécessaire dans sa ville, et à obtenir les autorisations de changement d’usage auprès de ces services le cas échéant.

[…]

Le Mandant reconnaît par la présente que Guest Adom ne peut être reconnu pour responsable s’il ne respecte pas ces obligations, ainsi qu’en cas de non-respect de la législation sur les locations courte-durée par les plateformes partenaires. »

La stipulation d’une telle clause était ainsi de nature à attirer l’attention de la société JMBLC sur l’existence et le contenu de la législation et de la réglementation applicables en matière de location meublée de tourisme, dont elle avait déjà nécessairement connaissance du fait de la déclaration effectuée le 1er décembre 2017. De surcroît, cette clause fait expressément peser la responsabilité de tout manquement à ladite législation sur le mandant, qui est en conséquence mal fondé à invoquer un manquement de son mandataire à son devoir de conseil alors qu’il a attesté sur l’honneur avoir accompli toutes diligences pour se conformer aux exigences légales et réglementaires.

En troisième lieu, la société JMBLC invoque des fautes de la société GUEST ADOM dans la gestion du bien, en déplorant un manque de diligence dans la gestion de divers sinistres et dégradations.

Toutefois, le préjudice qu’elle invoque consiste d’une part en la condamnation à une amende civile au titre d’un changement d’usage non autorisé, d’autre part en un préjudice moral résultant de l’introduction de la présente instance par la Ville de [Localité 15]. Or, ces préjudices sont dépourvus de tout lien de causalité avec les manquements allégués de la société GUEST ADOM dans la gestion des sinistres et dégradations du bien.

Échouant à apporter la preuve d’une faute contractuelle de la société GUEST ADOM ayant généré les préjudices invoqués, la société JMBLC sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la société GUEST ADOM

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

En l’espèce, la société GUEST ADOM fait valoir qu’elle a été assignée par les époux [S] et la société JMBLC en intervention forcée plusieurs mois après l’introduction de l’instance et que les demandes formulées à son encontre sont manifestement mal fondées.

Toutefois, elle n’apporte pas la preuve d’un comportement constitutif d’un abus du droit d’agir en justice, pas plus qu’elle ne démontre l’existence d’un préjudice distinct de l’engagement de frais destinés à assurer sa représentation en justice.

Aussi la société GUEST ADOM sera-t-elle déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 15], les époux [S] et la société JMBLC supporteront la charge des dépens, dont la distraction sera ordonnée en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnés aux dépens, les époux [S] et la société JMBLC devront verser à la Ville de [Localité 15] une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Chacun d’eux sera en outre tenu de verser à la société GUEST ADOM, qu’ils ont assignée en intervention volontaire, la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. L’article 514-1 du même code dispose, en son premier alinéa, que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Le législateur a soumis le prononcé d’amendes civiles au titre de locations touristiques illicites à une procédure accélérée au fond aux fins de garantir une réaction judiciaire rapide aux pratiques qu’il entendait prohiber. De surcroît, il convient de relever que les difficultés de trésorerie invoquées par les défendeurs apparaissent contradictoires avec la vente du bien litigieux en cours de régularisation, et qu’il n’est par ailleurs versé aux débats aucun élément postérieur au 31 décembre 2023 quant à la situation de trésorerie de la société JMBLC. En conséquence, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de l’affaire, de sorte que la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

CONDAMNE la société JMBLC GMBH à payer une amende civile de soixante mille euros (60 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 15] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer une amende civile de quarante mille euros (40 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 15] ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer une amende civile de trente-cinq mille euros (35 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 15] ;

REJETTE la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 2] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [G] [P] et Madame [H] [R] à l’encontre de la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la société JMBLC GMBH à l’encontre de la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE à l’encontre de Monsieur [G] [P], Madame [H] [R] et la société JMBLC GMBH ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P], Madame [H] [R] et la société JMBLC GMBH à payer à la Ville de [Localité 15] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société JMBLC à payer à la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE FRANCE une somme de mille cinq cents euros (1500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE FRANCE une somme de mille cinq cents euros (1500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la société GUEST ADOM CUSTOMER SERVICE FRANCE une somme de mille cinq cents euros (1500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P], Madame [H] [R] et la société JMBLC GMBH aux dépens ;

AUTORISE Maître Bruno [Localité 14] à recouvrer d’avance ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 15] le 16 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT