TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e WEIL et M^e PORCHER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/06735

N° Portalis 352J-W-B7F-CUNWP

N° MINUTE :

Assignation du :

17 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 18 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [K]

Madame [X] [K]

[Adresse 9]

[Localité 18]

Monsieur [B] [O]

Madame [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Alexis WEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0261

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 12], représenté par Maître [L] [F], administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur provisoire

[Adresse 10]

[Localité 16]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 21/06735 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUNWP

S.A.R.L. STEIN LA COPROPRIETE

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [K] et Mme [X] [K] sont propriétaires de locaux dans un immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 1].), qui constituent les lots de copropriété n°6 et 12. M. [B] [O] et Mme [T] [O] sont quant à eux propriétaires du lot n°16 de cette même copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 17 février 2021, et le procès-verbal de cette réunion a été notifié le 16 mars 2021.

Par exploit d’huissier signifié le 17 mai 2021, M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de contester la validité de cette assemblée générale ainsi que celle de plusieurs décisions adoptées.

Par un jugement du 26 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant suivant la procédure accélérée au fond a désigné Maître [L] [F] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 21/06735 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUNWP

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son ancien syndic de copropriété, la société Cabinet Stein (devenue Stein La copropriété). L’affaire a été enrôlée sous le numéro 23/07510 et a été jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 14 juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, et au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— annuler l’Assemblée Générale du 17 février 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 15] ;

A titre subsidiaire,

— annuler les résolutions 16A et 16B de l’Assemblée Générale du 17 février 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 15] ;

— annuler la résolution 17 de l’Assemblée Générale du 17 février 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 15] ;

— annuler les résolutions 40, 41 et 42 de l’Assemblée Générale du 17 février 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 15] ;

En toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet STEIN à verser la somme de 10.000 euros à chacun des demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet STEIN aux entiers dépens ;

— dispenser les demandeurs de toute participation à ces dépenses, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— donner acte aux demandeurs qu’ils ne s’opposent pas à ce que, le cas échéant, tous les copropriétaires n’ayant pas voté pour la résolution n°16A soient également dispensés de toute participation à ces dépenses.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023 par voie électronique, et au visa des articles 21, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer non écrit l’article 64 du règlement de copropriété des 31 mai, 1, 2, 3 et 10 juin 1970 clairement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— D’en tirer les conséquences immédiatement et de débouter Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], Madame [T] [O] et Monsieur [B] [O] de leurs demandes d’annulation de l’assemblée générale,

A titre subsidiaire,

— débouter Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], Madame [T] [O] et Monsieur [B] [O] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°16A, 16B, 17, 40, 41 et 42 de l’assemblée générale du 17 février 2021 ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], Madame [T] [O] et Monsieur [B] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], Madame [T] [O] et Monsieur [B] [O] aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Ségolène THOMAS, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’acte introductif d’instance signifié à la société Stein La copropriété le 26 mai 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1240 du code civil et 331 et 367 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— ordonner la jonction de l’instance avec celle enrôlée sous le numéro 21/06735 ;

— débouter les époux [K] et [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner la société Stein La copropriété à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice des consorts [O] et [K] et de tous frais annexes engendrés par la présente procédure ;

— condamner la partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros ;

— condamner la société Stein La copropriété aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société Stein La copropriété demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner tout succombant à verser à la société CABINET STEIN la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 21/06735 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUNWP

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant que le délai imparti par ces dispositions constitue un délai préfix insusceptible d’interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, et ce sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

*

Les demandeurs sollicitent à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 17 février 2021 en son entier.

Il est établi que ceux-ci ont exercé leur action dans le délai de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puisqu’ils ont fait signifier assignation le 17 mai 2021 et que le procès-verbal de l’assemblée contestée leur a été notifié le 16 mars 2021 – le délai ayant débuté son cours au lendemain de la présentation du pli, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, l’examen du procès-verbal révèle que les quatre demandeurs ont voté en faveur de plusieurs décisions adoptées, puisque certaines l’ont été à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

En application des dispositions précitées, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Ne disposant pas de la qualité de copropriétaires opposants au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] seront ainsi déclarés irrecevables en leur demande principale.

2 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que la méconnaissance de ces dispositions d’ordre public entraîne l’annulation des décisions adoptées, et ce même si la réduction des voix n’était pas de nature à modifier l’issue du scrutin. Ces dispositions sont d’interprétation stricte et la notion de copropriétaire majoritaire est donc entendue ici comme le fait pour une seule et unique personne – physique ou morale – de détenir les mêmes lots.

*

Les demandeurs sollicitent l’annulation des décisions n°16a, 16b, 17, 40, 41 et 42 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 17 février 2021.

Il doit tout d’abord être relevé que si les règles de tenue de l’assemblée prescrites par le règlement de copropriété ont manifestement été violées, dans la mesure où le bureau n’était composé que d’un seul scrutateur au lieu de deux, ce moyen concerne la validité de l’assemblée générale et n’a pas d’incidence sur la validité des six décisions contestées.

* Les demandeurs font valoir en premier lieu que les décisions n°16a, 16b, 17, 40, 41 et 42, adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), ne l’ont pas été en faisant application du mécanisme de réduction des voix prévu à l’article 22 du même texte.

Comme rappelé précédemment, les dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont d’interprétation stricte, et ne peuvent donc s’appliquer à propos de lots détenus par des copropriétaires distincts.

En l’espèce, il est rapporté la preuve que les sociétés Ilana El, Adar et Chevat 15 sont toutes liées à M. [P] et sa famille, dans la mesure où les deux premières présentent une identité d’associés, de siège et d’objet social, et où il est en outre établi que M. [P] a agi en tant que représentant de la société Chevat 15 en adressant des courriels à M. [H] [K] et Mme [X] [K] en octobre 2020.

Toutefois, dès lors que les lots n°7, 8, 11, 20, 21 à 24 et 26 sont la propriété de personnes morales distinctes, il existe une pluralité de copropriétaires dont les voix ne peuvent être additionnées. Aucun copropriétaire ne possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, il ne pouvait donc être fait application des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

* Les demandeurs soutiennent également que les décisions contestées seraient constitutives d’un abus de majorité, dans la mesure où le « montage de sociétés » qu’ils dénoncent aurait permis à M. [P] de contourner le mécanisme de réduction des voix de l’article 22.

Comme il l’a déjà jugé dans deux précédentes décisions (arrêts des 4 juin 2014 et 4 octobre 2022), il apparaît que les liens ténus entre les sociétés Ilana El, Adar, Chevat 15 et M. [P] – lequel a de surcroît assumé les fonctions de président de séance lors de l’assemblée générale contestée – révèlent une volonté manifeste de contourner les dispositions d’ordre public de l’article 22.

Il doit à cet égard être rappelé que le mécanisme de réduction des voix qu’elles prévoient a pour but de permettre une administration démocratique de la copropriété, et éviter une situation où une seule personne, comme en l’espèce, est en mesure d’administrer l’immeuble par personnes interposées.

Pour les motifs qui précèdent, dès lors que la volonté de contourner les dispositions d’ordre public de l’article 22 est établie, les décisions n°16a, 16b, 17, 40, 41 et 42 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 17 février 2021 constituent un abus de majorité et devront être annulées.

3 – Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la demande en annulation d’une clause du règlement de copropriété

L’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

L’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui qu’ « au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ».

*

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « déclarer non écrite l’article 64 du règlement de copropriété des 31 mai, 1, 2, 3 et 10 juin 1970, clairement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ».

Ladite clause stipule qu’ « il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée, présents et acceptants, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataires ».

Cette clause est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en ce qu’elle institue une hiérarchie dans l’élection des scrutateurs et restreint ainsi la liberté de choix dont doit disposer l’assemblée générale. Elle sera ainsi réputée non écrite, à l’exception des stipulations portant sur le nombre de scrutateurs, que le règlement de copropriété peut valablement fixer.

B – Sur l’appel en garantie

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

Le syndicat des copropriétaires forme également un appel en garantie envers son ancien syndic, la société Stein La copropriété, et lui reproche d’avoir manqué à ses obligations en ne s’assurant pas de la validité des décisions de l’assemblée générale du 17 février 2021.

Il doit en premier lieu être relevé que dès lors qu’aucune demande en paiement n’a été formée envers le syndicat des copropriétaires, à l’exception des demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles, l’appel en garantie ne porte donc que sur ces dernières demandes.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements de la part du syndic, étant rappelé que celui-ci ne peut empiéter sur les pouvoirs souverains de l’assemblée générale, et qu’il ne pouvait donc en toute hypothèse éviter l’adoption des décisions constitutives d’un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de son appel en garantie envers la société Stein La copropriété.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au titre des frais irrépétibles la somme de 7 000,00 euros à M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] – pris ensemble -, et la somme de 2 000,00 euros à la société Stein La copropriété.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] seront quant à eux déboutés de leur demandes envers la société Stein La copropriété.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] irrecevables en leur demande en annulation de l’assemblée générale du 17 février 2021 ;

PRONONCE l’annulation des décisions n°16a, 16b, 17, 40, 41 et 42 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 17 février 2021 ;

DÉCLARE réputée non écrite l’article 64 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] [Adresse 14], à l’exception des dispositions portant sur le nombre de scrutateurs ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la société Stein La copropriété et du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] – ensemble – la somme de 7 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société Stein La copropriété la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [H] [K], Mme [X] [K], M. [B] [O] et Mme [T] [O] de leur demande à l’encontre de la société Stein La copropriété ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 19], le 18 avril 2025.

La greffière Le président