TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/10905

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ULU

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Août 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 26 Juin 2025

DEMANDERESSES

La SAS [EI], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

La SELARL RYTHMOLOGIE SDJS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 11]

représentées par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société DODIM SARL

[Adresse 3]

[Localité 12]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0886

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2022, la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS a pris à bail commercial, auprès de la SAS [EI], un local au rez-de-chaussée du bâtiment A (lot n° 197) et quatre emplacements de parkings en sous-sol (lots n° 106, 107, 159 et 160), aux fins d’y exercer une activité de consultation médicale en cardiologie. Le bail a été conclu à titre dérogatoire pour une durée de six mois, à effet au 2 janvier 2023 (jusqu’au 1er juillet 2023), dans l’attente de la signature d’une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive de l’obtention d’un accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, purgé de tout recours, autorisant la réalisation des travaux en parties communes permettant la mise aux normes de l’accès à l’ensemble immobilier aux personnes à mobilité réduite. Il a prévu une reconduction automatique, pour une durée de trois mois maximum, dans l’hypothèse où cette prorogation permettrait d’attendre la fin du délai de purge de l’assemblée générale ayant voté favorablement l’accessibilité PMR demandée par le preneur. Ce bail a fait l’objet d’un avenant sous seing privé régularisé le 10 février 2023, modifiant la durée dudit bail jusqu’au 21 juillet 2023.

Une promesse unilatérale de vente a été signée entre la SAS [EI] et la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS le 10 février 2023, portant sur les lots n° 105, 106, 159, 160 et 197, sous la condition suspensive d’obtention d’un accord du syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’agissant de la réalisation de travaux en parties communes permettant la mise aux normes de l’accès à l’ensemble immobilier aux personnes à mobilité réduite.

Le 5 juin 2023, l’assemblée générale a examiné les deux points d’information suivants :

— dans le cadre du point 34, le syndic et le conseil syndical ont « rappelé que la destination des immeubles de la copropriété est à usage d’habitation et que le lot 197 est à usage commercial ou de bureau », exposé que la demande de la société [EI] porte sur la création d’une rampe d’accès PMR, que « le projet proposé fait état, pages 5 et 6, d’un [Localité 14] (établissement recevant du public) », de sorte que « en validant la demande de la SAS [EI], le syndicat valide indirectement le changement de destination du local, pouvant générer ensuite des demandes propres à l’activité exercée et pouvant également être imposées (climatisation etc…) », le conseil syndical ajoutant que « cette transformation envisagée du plan incliné existant en rampe d’accès pour personnes à mobilité réduite entraînera, selon lui, la destruction d’un bac à fleurs, la réduction d’un autre et celle de la largeur de l’escalier »,

— dans le cadre du point 35, la SAS [EI] a exposé que « le syndicat des copropriétaires est informé de ce que le propriétaire des lots n° 197, 106, 107 et 159 effectuera des travaux de mises aux normes de la rampe d’accès PMR existante, selon le dossier descriptif de travaux joint. Les travaux seront réalisés sous la supervision d’intervenants du BTP qualifiés disposant des garanties requises et dans les règles de l’art. Une attention particulière sera portée aux fins de préserver l’harmonie et l’esthétique d’ensemble de l’immeuble.

Pièces essentielles du dossier jointes à la convocation, dossier complet consultable à l’adresse suivante: www.dodim.[015].pdf ».

Les copropriétaires se sont opposés à la réalisation de ces travaux en adoptant la résolution n° 36 ainsi libellée : « Résolution 36 Demande du copropriétaire des lots 197-10-107-159-160 (SAS [EI]). Résolution proposée par le demandeur (art 25)

Après avoir pris connaissance du point d’information présenté et de l’absence d’atteinte portée par les travaux de mises aux normes de la rampe d’accès PMR à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou à leur non-conformité à la destination de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires s’oppose à la réalisation de travaux de mise aux normes de la rampe d’accès PMR par le propriétaire des lots 197, 106, 107, 159 et 160.

Il est rappelé que l’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation des travaux d’accessibilité par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou à leur non-conformité à la destination de l’immeuble (article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette résolution est/n’est pas adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25-2).

(NB: la passerelle prévue par l’article 25-1 ne s’applique pas pour une décision prise à la majorité de

l’article 25-2).

— Ont voté pour : 49.987 / 99.885 tantièmes.

— Se sont abstenus : [P] [E] (643), [Z] [A] (771), [B] [M] (424), [X] [NM] et [J] St (505), [G] [N] (806), L’ELAN RETROUVÉ (5402), [LB] [I] (851), [RB] [K] (955), [MI] [V] (333), [DV] (976), [UR] [R] (1202), représentant 12.868 / 99.885 Tantièmes.

— Ont voté contre : [O] [H] (894), [Y] [U] (1367), [T] [S] (1461),

[F] [C] (704), [W] [XR] (1355), [EI] (2932), [UB] [L] (793), [VI] [OU] (1853), représentant 11.359 / 99.885 Tantièmes.

Cette résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents ou ayant voté par correspondance) ».

Par acte authentique du 21 juillet 2023, la SAS [EI] a vendu les lots n° 105, 106, 159, 160 et 197 à la SCI RYTHMOPOLE IMMOBILIER PEUPLIERS.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, la société [EI] et la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à Paris 13ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 5 juin 2023, approuver la réalisation des travaux d’accessibilité à l’immeuble par l’intermédiaire de la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS et voir condamner le syndicat à indemniser cette dernière d’un préjudice de perte d’exploitation et de «discrimination par association subie en raison du handicap de sa clientèle ».

Par bulletin notifié aux parties le 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a, vu les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile issues du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 et eu égard à l’état d’avancement du dossier et à la complexité du moyen soulevé, décidé que les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’incident notifiées le 23 février 2024 visant à voire déclarer irrecevables toutes les demandes de la SAS [EI] et de la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, seraient examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Il a invité les parties à reprendre ces fins de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la société [EI] et la SELARL RYTHMOPLOGIE SDJS demandent au tribunal de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile, les articles 25-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles L.161-1, R.143-2, R.164-1 et L.183-4 du code de la construction et de l’habitation, l’article 10 du décret du 17 mars 1967, la délibération n° 2010-180 du 06 septembre 2010 du défenseur des droits,

Déclarer recevable et bien fondée l’action diligentée par la SAS [EI] et la SELARL RHYTMOLOGIE SDJS,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Déclarer infondée l’opposition à la réalisation de travaux d’accès PMR de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 17] en date du 05 juin 2023,

Annuler la résolution n° 36 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 17] du 05 juin 2023,

Approuver la réalisation de travaux d’accessibilité à l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 17] par la SAS [EI] par l’intermédiaire de la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 17] au paiement de la somme de 500.000 € à la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS au titre du préjudice de perte d’exploitation et de la discrimination par association subie en raison du handicap de sa patientèle,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à la SAS [EI] et la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 17] aux entiers dépens.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 13ème demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 122 et 789 du code de procédure civile, les articles 25-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 6 et 10 du décret du 17 mars 1967, l’article 28 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l’article 1240 du code civil,

Déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 17],

A titre principal :

Déclarer irrecevables toutes les demandes de la SAS [EI] et de la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS,

A titre subsidiaire :

Débouter la SAS [EI] et de la SELARL RYTHMOLOGIE de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause :

Condamner in solidum la SAS [EI] et la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 17], la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SAS [EI] et la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

L’ordonnance de clôture « peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal”.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

L’article 788 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état peut inviter les parties à fournir les explications de droit nécessaires à la solution du litige.

En l’espèce, la résolution critiquée a été présentée par la société [EI] sur le fondement des dispositions de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (courrier sollicitant l’inscription de la résolution à l’ordre du jour en date du 28 avril 2023, pièce n° 5 en demande), inscrite à l’ordre du jour par le syndic sur ce fondement (convocation, pièce n° 6 en demande) et rejetée sur ce fondement (procès-verbal de l’assemblée générale, pièce n° 7 en demande).

Aux termes de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, « chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ».

Les dispositions précitées de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont ainsi dédiées aux travaux relatifs à l’accessibilité des seuls logements. Elles n’ont pas affecté les dispositions distinctes des articles L.161-1 à L. 164-3 du code de la construction et de l’habitation.

En particulier, le dernier alinéa de l’article L. 164-3 de ce code, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, prévoit qu’une dérogation à l’obligation, pour tout [Localité 14], de rendre accessible ses installations, « est accordée pour les établissements recevant du public situés dans un bâtiment d’habitation existant à la date de publication de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité par une délibération motivée prise dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Toutefois, lorsque le propriétaire ou l’exploitant de l’établissement recevant du public prend à sa charge l’intégralité du coût des travaux de mise en accessibilité, le refus ne peut être opposé par les copropriétaires du bâtiment d’habitation que sur justification d’au moins un des motifs mentionnés aux 1° à 3° », à savoir en cas « 1° d’impossibilité technique », « 2° de disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des prescriptions techniques d’accessibilité, d’une part, et leurs coûts, leurs effets sur l’usage du bâtiment et de ses abords, d’autre part », « 3° de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural ».

Or, il est constant que le lot n° 197 est à « usage commercial ou de bureau » (article 4 intitulé « désignation des lots » du titre II intitulé « état descriptif de vision et tableau récapitulatif » du règlement de copropriété, page 34). A cet égard, les demandeurs font valoir que le lot n° 197 était, avant même l’installation de la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS, un [Localité 14] au sens de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Il est par ailleurs constant que l’activité médicale exercée par la SELARL RYTHMOLOGIE SDJS induit nécessairement l’accueil de patients.

Dans ces conditions, il convient d’inviter les parties à formuler des observations sur l’application, au cas d’espèce, des dispositions précitées de l’article L. 164-3 du code de la construction et de l’habitation à l’exclusion des dispositions précitées de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties (article 4 du code de procédure civile), la demande d’annulation de la résolution n° 36 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] tenue le 5 juin 2023 soulève néanmoins :

— la question préalable de l’effet juridique d’une telle résolution, inscrite à l’ordre du jour puis votée sur un fondement dont l’applicabilité au cas d’espèce est sujette à discussion,

— et, partant, sur le pouvoir du tribunal d'« annuler » ladite résolution, après avoir apprécié l’application des critères d’opposition énoncés à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, s’agissant de la demande d’approbation des travaux d’accessibilité à l’immeuble, si le syndicat des copropriétaires expose l’absence de pouvoir du tribunal pour statuer sur une telle demande, en relevant que les travaux visés à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne relèvent pas des dispositions de l’article 30 de la même loi, ce moyen pose, implicitement, la question de la recevabilité de ladite demande.

Au regard de ces éléments, il apparaît nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne justice et afin de faire respecter le principe de la contradiction, de révoquer d’office, avant l’ouverture des débats, l’ordonnance de clôture rendue le 27 mai 2025, en application des dispositions susvisées.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état du mardi 25 novembre 2025 à 10 heures pour :

— injonction de rencontrer un médiateur au plus tard le 30 septembre 2025 : [FM] [D], [Adresse 7] ; Tél : [XXXXXXXX01] ; [Courriel 18] ;

— information du juge de la mise en état sur les suites données au rendez-vous d’information sur la médiation par message RPVA au plus tard le 20 novembre 2025,

— à défaut d’entrée en médiation, fixation d’un calendrier de procédure permettant aux parties de conclure sur : i) l’effet juridique de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 5 juin 2023 et le pouvoir du tribunal d’annuler la dite résolution, eu égard aux dispositions des articles 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles L.161-1 à L. 164-3 du code de la construction et de l’habitation, ii) la recevabilité de la demande visant à voir « approuver » les travaux d’accessibilité à l’immeuble.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours,

Révoquons l’ordonnance de clôture rendue le 27 mai 2025 dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/10905,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 25 novembre 2025 à 10 heures pour :

— injonction de rencontrer un médiateur afin de bénéficier d’une information sr l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation dans les conditions de l’article 127-1 du code de procédure civile, au plus tard le 30 septembre 2025 : [FM] [D], [Adresse 7] ; Tél : [XXXXXXXX01] ; Mail : [Courriel 18] ;

— information du juge de la mise en état sur les suites données au rendez-vous d’information sur la médiation par message RPVA au plus tard le 20 novembre 2025,

— à défaut d’entrée en médiation, fixation d’un calendrier de procédure permettant aux parties de conclure sur : ) l’effet juridique de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 5 juin 2023 et le pouvoir du tribunal d’annuler la dite résolution, eu égard aux dispositions des articles 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles .161-1 à L164-3 du code de la construction et de l’habitation, ii) la recevabilité de la demande visant à voir approuver les travaux d’accessibilité à l’immeuble.

Faite et rendue à [Localité 16] le 26 Juin 2025

La Greffière La Juge de la mise en état